Tényleg nem lesz papírod arról, hogy van ingatlanod - avagy ingatlan változásfigyelés 2026-ban!

Az ingatlan-nyilvántartás helyzete 2025-től

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló új, 2021. évi C. törvény hatályba lépésével ugyan nem történt meg elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése, de a közeljövőben valóban várható, hogy a magyarországi földhivatalok valóban elektronikus alapú működésre térnek át. A projekt célkitűzései és a rendszer fő funkciói a következők:

• Teljes körű elektronikus ügyintézés: Minden ingatlan-nyilvántartási kérelem elektronikusan, az új e-ingatlan-nyilvántartási rendszeren (E-ING) keresztül lesz majd benyújtható, míg a papíralapú ügyintézés lehetősége egy darabig velünk marad, de várhatóan 2026 őszén belül megszűnik​.
• Automatikus döntéshozatali képesség: Bizonyos egyszerűbb ügyekben az eljáró ügyvéd/közjegyző kérelmének megfelelően automatikusan tulajdont szerezhetnek a vevők​.
• Adatbázis integráció és online kapcsolattartás: A rendszer egy egységes adatbázison alapul, amely valós idejű adatfrissítést tesz lehetővé. Az ingatlan-nyilvántartási adatok gyorsabban és pontosabban érhetők el, amely biztosítja a tulajdoni lapok és egyéb nyilvántartási információk egyszerű elérését​.

Lehet-e papír alapon szerződni a jövőben?

Igen! A közhiedelemmel ellentétben, a jövőben is lehetőség lesz papíralapú ingatlan adásvételi szerződések megkötésére, amelyek ugyanúgy érvényesek és hatályosak maradnak, mint korábban. Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 35. § (3) bek. alapján a papíralapú okirat is alkalmas lesz a földhivatali bejegyzésre - ha azt a szerkesztő ügyvéd utóbb elektronikus okirattá alakította. Ez azonban már az ügyvéd kötelezettsége, a feleket nem érinti.

Nem kizárt, hogy a jövőben elterjed az a gyakorlat, hogy a felek elektronikus okiratban szerződnek és az ügyvéd is elektronikusan ellenjegyez. Ilyenkor valóban problémát jelenthet, ha a félnek ellopják a laptopját, vagy szélsőséges esetben az ügyvéd szerverein tárolt adatok törlődnek. A földhivatali benyújtás után ez már kisebb probléma, hiszen az e-ingatlan-nyilvántartás tárolja ezeket a szerződéseket is - de mi történik, ha valami ebben a rendszerben is meghibásodik?

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül?

A digitális átállás egyik jelentős változása, hogy a jövőben minden ingatlan-nyilvántartási ügy elektronikusan kerül feldolgozásra az E-ING rendszeren keresztül. Sokan érdeklődnek, hogy a változások hatására szükséges lesz-e továbbra kötelező lesz-e ügyvédhez fordulni az ingatlan adásvételi szerződések megkötése érdekében?

Az ingatlan-nyilvántartási folyamat komplexitása és a bonyolult jogszabályi környezet miatt az ügyvédi közreműködés továbbra is elengedhetetlen marad az ingatlanügyekben. Az új jogszabály is változatlanul tartalmazza, hogy a szerződést tartalmazó magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha az okiratot ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el. Közjegyző előtti szerződésre továbbra is lehetőség lesz.

Lehet-e papír alapon tulajdoni lapot kérni a jövőben?

Igen! A jövőben is lehet papíralapú tulajdoni lap másolatot lekérni. Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 75. § (2) bekezdése értelmében a tulajdonilap-másolat hiteles papíralapú dokumentumként is kiadható marad a jövőben.

A  tulajdoni lap alábbi formái lesznek igényelhetőek:

• Szemle tulajdonilap-másolat: ez a verzió az éppen aktuálisan érvényes adatokat, jogokat és tényeket tartalmazza.
• Teljes tulajdonilap-másolat: ez a változat a törölt adatokat és jogokat is tartalmazza.
• Mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdoni lapja: a tulajdonilap-másolatnak tartalmaznia kell a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználó adatait, vagy jeleznie kell, ha nincs bejelentett földhasználó.

A papíralapú hiteles tulajdoni lap másolatok beszerzése tehát továbbra is lehetséges marad a földhivataloknál és a kormányablakoknál. A papíralapú hiteles tulajdoni lap másolat ára 10 000 Ft.

Mi történik, ha "lefagy" a földhivatal?

Szerencsére nem csak az emberek tartanak a digitális rendszerek sebezhetőségétől, hanem maga az állam is. Éppen ezért az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény számos rendelkezéssel igyekszik előre kezelni a lehetséges problémákat. 

A jogszabály védelmi és biztonsági eseménynek nevezi ezeket a különleges helyzeteket - ilyenkor

• Papíron is beadhatjuk az ügyet: A beadványokat ilyenkor papír alapon kell benyújtani a kormányablakban, de be is lehet postázni.
• Fizetni akkor is kell: Az eljárási díjakat továbbra is meg kell fizetni, készpénzben vagy átutalással.
• Bizonyítványt kapunk: A beadványról ilyen esetekben hatósági bizonyítványt állítanak ki, ami igazolja a kérelmünket.
• Emberi szem ellenőrzi a kérelmeket: A rendszerhiba idején nem alkalmaznak automatikus döntéshozatalt.

Ezek az intézkedések garantálják az adatbiztonságot és az állampolgárok jogainak védelmét üzemzavar vagy biztonsági esemény esetén is.

Fontos tudni, hogy az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 12. §-a értelmében az földhivatali okirattárban a bejegyzések alapjául szolgáló papíralapú okiratok, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat mindenféle különleges esemény nélkül, alapértelmezetten is megőrzendőek - tehát a rendszer nem lesz 100%-osan "felhő alapú", különösen ami a múltban benyújtott iratokat illeti.

Mit történik az ingatlan-nyilvántartás üzemzavara esetén?

Ha az ingatlan-nyilvántartásban
– védelmi és biztonsági esemény, vagy
– üzemzavar
következik be (például informatikai rendszerleállás, kibertámadás, adatbiztonsági probléma),

akkor közleményt kell közzétenni:

• a földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv a szakigazgatás hivatalos honlapján,
• a fővárosi és vármegyei kormányhivatalok a saját honlapjukon
  haladéktalanul közzéteszik, hogy üzemzavar áll fenn.

Földhivatal változásfigyelés az E-ING rendszerben

A Lechner Tudásközpont változásfigyelő szolgáltatása lehetővé teszi, hogy az ingatlan tulajdoni lapján bekövetkező módosításokról, bejegyzésekről vagy kérelmekről a tulajdonos e-mailben vagy SMS-ben azonnali értesítést kapjon. Ez jelentősen növeli az ingatlanbiztonságot, mivel a tulajdonos azonnal tudomást szerezhet minden bejegyzési kérelemről – akár tulajdonjog-változásról, akár jelzálog-bejegyzésről.

Bármely ingatlantulajdonos igényelheti a változásfigyelést az E-ing rendszerben, szerződéskötéssel és előre fizetéssel.

• Az igényléshez ismerni kell az ingatlan helyrajzi számát vagy címét.
• Az értesítések e-mailben, SMS-ben vagy mindkettőn kérhetők.
• A szolgáltatás 1 évre szól, és igény esetén meghosszabbítható.
• Díjak (ingatlanonként, évente): 4000 Ft

Mit jelez a rendszer?

Értesít minden olyan eseményről, amely az ingatlan tulajdoni lapján széljegyzésre kerül vagy változást eredményez, például:

• tulajdonjog változás,
• szolgalom bejegyzése vagy törlése,
• teher, jelzálog vagy végrehajtási jog bejegyzése.

Az ügyfél a jelzés alapján azonnal ellenőrizheti, hogy a változás a tudtával történt-e, és szükség esetén intézkedhet.

Összegzés

Az e-ingatlan-nyilvántartás célja, hogy egyszerűbbé, gyorsabbá és költséghatékonyabbá tegye az ingatlanügyletek lebonyolítását, miközben növeli az adatbiztonságot és csökkenti a papíralapú dokumentáció szükségességét. Fontos tudni, hogy a digitális ingatlan-nyilvántartás bevezetése ezzel együtt nem jelenti azt, hogy az emberek védtelenek lesznek a hatalommal vagy a kibertámadásokkal szemben. A rendszer számos biztonsági intézkedést tartalmaz, amelyek garantálják az adatok biztonságát és a tulajdonjogok védelmét.

Lakást venne és ügyvédre lenne szüksége? Forduljon hozzánk bizalommal!