Ingatlan adásvétel közjegyző vagy ügyvéd?

Mi a különbség az ügyvédi ellenjegyzés és a közjegyzői közokirat között?

A közjegyző közhatalmi szerepben jár el, és elsősorban okiratot készít vagy hitelesít. Az ügyvéd ezzel szemben az ügyfél megbízottja: jogi tanácsot ad, képviseli a feleket, és az adásvétel teljes folyamatát végigkíséri.

Az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat és a közjegyzői közokirat joghatásukban, bizonyító erejükben és költségükben is eltérő iratok. A közjegyző által készített közokirat erősebb bizonyító erővel rendelkezik, és sok esetben közvetlenül végrehajtható, pereskedés nélkül - ennek ellenére a legtöbb vevő nem közjegyzőhöz, hanem ügyvédhez fordul, ha lakást vesz. Miért lehet ez?

Ügyvéd vagy közjegyző ingatlan adásvételi szerződés esetén?

Magyarországon ingatlan adásvételi szerződést csak ügyvéd által ellenjegyzett okirat (vagy közjegyzői okirat) alapján jegyez be a földhivatal. A gyakorlatban ez szinte mindig ügyvéd. Ügyvédnél gyakran gyorsabb az egyeztetés és a módosítások kezelése; nálunk az átlagos ügyintézés kb. 5 munkanap. Hitel esetén különösen fontos, hogy a szerződésnek bank-kompatibilisnek kell lennie; ezt ügyvédek napi rutinból kezelik (pl. tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése).

Az ügyvéd feladata nem csak az aláírás:

• a tulajdoni lap és terhek ellenőrzése
• a szerződés testreszabása (foglaló, birtokbaadás, fizetési ütemezés)
• letéti konstrukciók kezelése
• földhivatali eljárás intézése
• a vevő jogi védelme a teljes folyamatban

👉 Ez nem formalitás, hanem kockázatkezelés.

Hitel esetén melyik a jobb: ügyvéd vagy közjegyző?

Hitel esetén olyan jogászt érdemes választani, aki ismeri a hazai bankok adásvételi szerződésekkel kapcsolatos gyakorlatait. A banki tájékoztatók gyakran kétértelműek és a legtöbbször a jogász a saját kárán tanul: ha tehát gyakorlott ingatlanjogászt választ a vevő, akkor kisebb eséllyel ír elő a hitelező bank szerződésmódosítást. Mivel az ügyvédek általában nagyságrendekkel több adásvételi szerződést írnak, mint a közjegyzők, hitelből vásárlás esetén javasolt ügyvédhez fordulni. 

A hitelszerződéseket ezzel szemben közjegyzők készítik.

Közjegyző ingatlan adásvétel díj (hatósági ár!)

A közjegyzői díjszabás a jog alapján meghatározott, itt tehát alkunak helye nincs. A közjegyzői díjszabásról szóló 22/2018. (VIII. 23.) IM rendeletből kiolvasható, hogy megállapítható ügyértékű két- vagy többoldalú jogügylet esetén - mint amilyen az adásvételi szerződés is - a munkadíj alapja a vételár. 10 000 000 Ft feletti, de 200 000 000 Ft-ot meg nem haladó vételár esetén az alap munkadíj legalább 86.200,- Ft, amihez hozzá kell számítani a 10 000 000 Ft feletti ügyérték 0,25%-át. Az alap munkadíj is magasabb, ha a közjegyző munkaidőn, vagy az irodáján kívül foglalja közokiratba a szerződést.

Ehhez az alap munkadíjhoz még egész biztosan hozzájön a közjegyzői költségátalány, ami az alap munkadíj 40%-a. Nem nagy tétel, de leírási díjként a közjegyző oldalanként 150 Ft-ot számít fel. Egy 9 példányban készült, 7 oldalas szerződés esetén számolva ez nagyjából 10.000,- Ft-ot tesz hozzá a közjegyzői díjhoz.

Mit jelent ez konkrét vételárakkal számolva?

A fenti példákat a KSH országos és budapesti lakás és családi ház átlagár adatai segítségével választottuk ki.

A fentiek alapján könnyen belátható, hogy a vételár 0,3-1%-ban megállapított ügyvédi munkadíjak szinte minden esetben kedvezőbbek, mint a közjegyzői díjszabás. A közjegyzők ráadásul nem adnak jogi tanácsot, nem foglalkoznak illetéktervezéssel, peres képviseletre pedig egyáltalán nem jogosultak, így kellékszavatossági ügyekben sem rendelkeznek kellő tapasztalattal.

Összehasonlítás

Összegzés

Az ingatlan adásvétel ügyvédi költségeit mindig érdemes összevetni a közjegyzői díjszabással. Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes. Az írásba foglalás azonban önmagában nem elég, hiszen az Inytv. alapján bármilyen tulajdonjog átruházó szerződés csak akkor alkalmas a vevő tulajdonjogának bejegyzésére, ha azt ügyvéd ellenjegyzi, vagy közjegyző közokiratba foglalja. Hogy megállapítsuk, hogy a közjegyzők munkadíja kevesebb-e, mint az ügyvédi költség lakásvásárlásnál, tekintsük át, hogy kinek-miből áll össze a díjszabása!

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!