Szándéknyilatkozat vagy előszerződés ingatlan adásvételkor?

Mi az előszerződés?

Az előszerződés a Ptk. szerinti kötelező erejű "normál" szerződés, amelyben a felek vállalják, hogy később megkötik az adásvételt.

Jellemzői:

• pontosan tartalmazza az ingatlan adatait
• meghatározza az árat
• rögzíti a határidőt a végleges szerződésre
• nem feltétlenül ügyvéd által ellenjegyzett
• bíróság előtt kikényszeríthető

Ez a dokumentum már valódi jogi védelmet ad: foglalót lehet bele írni, határidőket lehet érvényesíteni, és a felek nem tudnak „kibújni” belőle különösebb következmények nélkül.

Mi a szándéknyilatkozat?

A szándéknyilatkozat valójában egy nem kötelező erejű nyilatkozat, amely arról szól, hogy a felek szándékoznak majd szerződni.

Jellemzői:

• általában nem ügyvéd írja
• nem keletkeztet adásvételi kötelezettséget
• nem lehet foglalót átadni
• nem kikényszeríthető

A szándéknyilatkozatot gyakran használják olyanok, akik „lefoglalnák” az ingatlant, de ilyenkor valójában sem eladóként, sem vevőként nincs valódi jogi biztosítékunk.

Előszerződés vagy szándéknyilatkozat jobb ingatlan adásvételnél?

A vételi ajánlatokat egyáltalán nem támogatom, ezzel szemben egyáltalán nem vagyok a vételi szándéknyilatkozatok ellensége, csak a fentiek miatt feleslegesnek tartom őket. Egyedül akkor tartom fontosnak és hasznosnak az eladó és a vevő közötti "írásbeli levelezést", ha a vételi szándék annyira komoly, hogy a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzése előtt!

A foglaló azonban kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, tehát vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adhatjuk át. Ha ez a vevő célja, akkor lényegében egyetlen biztos megoldás létezik: az ingatlan adásvételi előszerződés!

Az előszerződés egy olyan jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Az előszerződés lényegesen különbözik az egyszerű szándéknyilatkozattól vagy ajánlattól, mivel már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára. 

Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak, de nem szabad megfeledkezni az előszerződés veszélyeiről sem!

Mit tegyen, aki lakáshitelből vásárol?

A lakáshitelből történő ingatlanvásárlás nem az adásvételi szerződéssel kezdődik – hanem pénzügyi felkészüléssel. Hitelből vásárló vevőnél a legnagyobb kockázat ugyanis a foglaló elvesztése.

Első lépésben szándéknyilatkozat javasolt, az előszerződés akkor indokolt, ha:

• a banki előminősítés már megtörtént,
• a dokumentáció összeállt,
• reálisan rövid időn belül benyújtható a teljes hitelkérelem.

Az ingatlanosok miért tulajdonítanak akkora jelentőséget a vételi ajánlatnak?

Azért gondolja sok vevő, akivel találkozom, hogy a vételi szándéknyilatkozat az ingatlanvásárlás alapdokumentuma, mert az ingatlanok igen nagy hányada közvetítő segítségével kerül értékesítésre. Az eladó és az ingatlanközvetítő között létrejött megbízási szerződések márpedig fontos mérföldkőnek tekintik a vételi szándéknyilatkozatot.

Milyen következményei lehetnek, ha az ingatlanközvetítő vételi szándéknyilatkozatot szállít az eladónak?

1. Sok ingatlanközvetítő már ezzel teljesíti a megbízás feltételeit.
2. Ha az abban szereplő vételár eléri az eladó által kikötött minimum eladási árat, akkor az ingatlanközvetítő máris jogosult lehet az ingatlanos jutalékra, vagy legalábbis egy részére.

A fentiek mellett talán a legfontosabb következmény, hogy a közvetítő az ajánlat átadásával megismeri és kezeli a vevő adatait, tehát ha az eladó megpróbálna spórolási céllal a közvetítő kihagyásával megállapodni a vevőjelölttel, akkor az ingatlanközvetítő kötbér, illetve kártérítés iránt joggal perelné az eladót.

Az ingatlanközvetítőnek tehát - a vevővel szemben - mindig elemi érdeke, hogy az érdeklődő a lehető leghamarabb elköteleződjön a megtekintett lakás mellett és vételi ajánlatot tegyen.

Ingatlan vételi szándéknyilatkozat és kísérője: a regisztrációs díj, vételi biztosíték és társai

A másik, amit az ingatlanközvetítők erőltetnek a vételi szándéknyilatkozat mellett, az jobb esetben a foglaló, rosszabb esetben “regisztrációs díj”, vagy "vételi biztosíték", netán "közvetítői díjelőleg" mielőbbi átadása. 

A foglaló az, amit a vevő az eladónak ad át egy szerződés/előszerződés megkötésekor. Az összeg általában a vételár 10%-a, amit az eladó megtarthat, ha a vevő visszalép a szerződéstől. Igen gyakran mégsem azt hallom a hozzám forduló vevőktől, hogy foglalót utalt át az eladónak, hanem, hogy 

• az ingatlanközvetítőnél van a foglaló készpénzben, majd a szerződéskötésre hozza!
• foglalót ugyan nem adott az ingatlanosnak, de "regisztrációs díjat" természetesen fizetett, hogy lekerüljön a hirdetés az ingatlan.com-ról!

A foglaló valóban hasznos biztosíték lehet az eladó kezében, de ha az ingatlanközvetítőnek adjuk át bármilyen fantázianéven, akkor leginkább az ő sikerdíját biztosítja! Az ingatlanközvetítő pedig nem bank, vagy ügyvéd, hogy pénzletétet kezeljen. Az ügyfeleim ezen a ponton gyakran nekem szegezik a kérdést: jogszerű ez? 

Mi bajunk lehet egy rossz vételi szándéknyilatkozattól?

A vételi ajánlat lényegében olyan vételi szándéknyilatkozat, amiben a vevő jogi kötelezettséget vállal az ingatlan megvételére - ha az eladó ezt elfogadja, akkor ő pedig az ingatlan eladására lesz köteles. Ahogy vételi szándéknyilatkozatot, úgy vételi ajánlatot sem szokás tenni a magyar gyakorlatban - hacsak az ember nem ingatlanközvetítő közbeiktatásával vásárol.

Egy hiányos, nem kellően részletezett vételi ajánlattal azt kockáztatja a vevő, hogy annak elfogadásával közte és az eladó között adásvételi szerződés jön létre. Joggal teszi fel az olvasó a kérdést, hogy ez miért probléma, hiszen eleve az adásvétel a felek célja!

Abban az esetben, ha végül a felek mégsem tudnak megegyezni pl. 

• bankhitel felvétele esetén a vételár fizetési határidejében,
• a kiköltözés időpontjában,
• abban, hogy a vételárba a "kötelezően megvásárlandó garázs" beletartozik-e,
• leszerelhető-e a konyhabútor,
• ki viselje a milliós tételű, 2 hónap múlva esedékes társasházi pótbefizetés összegét

akkor a szűkszavú adásvételi szerződéssel előnyösebb helyzetbe kerülő fél bármikor kérheti a bíróságtól, hogy az állapítsa meg: az adásvétel létrejött!

A fenti példákra mind sor került már az ügyvédi praxisomban - emiatt én magam mindig azt javaslom, hogy jogi kötőerővel bíró ajánlatot, vagy ügyvédi segítséggel, vagy sehogy ne tegyenek a vevők!

Összegzés

Az előszerződés jogilag kötelező erejű, és bíróság előtt kikényszeríthető a végleges adásvételi szerződés megkötése. A szándéknyilatkozat ezzel szemben nem kötelez, csak a felek tárgyalási szándékát rögzíti. Biztonságos ingatlanügylethez az előszerződés a megfelelő jogi forma.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!