Előszerződés vagy szándéknyilatkozat ingatlan adásvételkor?

Mi az előszerződés?

Az előszerződés a Ptk. szerinti kötelező erejű normál szerződés, amelyben a felek vállalják, hogy később megkötik az adásvételt. Ebben az értelemben nem szerződést megelőző állapotot, hanem egy hatályos és érvényes szerződést eredményez, amiben az a fő kötelezettség, hogy a felek később egy másik szerződést is kötnek.

Jellemzői:

• pontosan tartalmazza az ingatlan adatait
• meghatározza az árat
• rögzíti a határidőt a végleges szerződésre
• nem feltétlenül ügyvéd által ellenjegyzett
• bíróság előtt kikényszeríthető

Ez a dokumentum már valódi jogi védelmet ad: foglalót lehet bele írni, határidőket lehet érvényesíteni, és a felek nem tudnak „kibújni” belőle különösebb következmények nélkül. Ahogy fent is írtam, ügyvéd nem feltétlenül kell ahhoz, hogy előszerződést kössünk, de azért nem is árt.

Mi a szándéknyilatkozat?

A szándéknyilatkozat valójában egy nem kötelező erejű nyilatkozat, amely arról szól, hogy a felek szándékoznak majd szerződni. Ebből következően tévedés, hogy vételi szándéknyilatkozat nem vonható vissza jogi következmények nélkül. Fontos, hogy a szándéknyilatkozat nem félkész adásvételi szerződés. Ha a vevő csak azt akarja jelezni, hogy hajlandó tárgyalni az ingatlan megvételéről, akkor a nyilatkozatnak ezt kell egyértelműen tartalmaznia.

Jellemzői:

• nem keletkeztet adásvételi kötelezettséget
• nem lehet foglalót átadni vele
• nem kikényszeríthető
• általában nem ügyvéd írja

A szándéknyilatkozatot gyakran használják olyanok, akik „lefoglalnák” az ingatlant, de ilyenkor valójában sem eladóként, sem vevőként nincs valódi jogi biztosítékunk. Ehhez sem kell ügyvéd, de sokan ügyvédhez fordulnak már azelőtt, hogy ezt az egyszerű iratot aláírják. Fontos, hogy nem csak foglalót, vételi ajánlati biztosítékot se lehet szándéknyilatkozatra átadni.

Előszerződés vagy szándéknyilatkozat jobb ingatlan adásvételnél?

A vételi ajánlatokat híresen nem támogatom, ezzel szemben egyáltalán nem vagyok a vételi szándéknyilatkozatok ellensége, csak a fentiek miatt feleslegesnek tartom őket. Egyedül akkor tartom fontosnak és hasznosnak az eladó és a vevő közötti "írásbeli levelezést", ha a vételi szándék annyira komoly, hogy a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzése előtt!

A foglaló azonban kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, tehát vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adhatjuk át. Ha ez a vevő célja, akkor lényegében egyetlen biztos megoldás létezik: az ingatlan adásvételi előszerződés!

Az előszerződés egy olyan jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Az előszerződés lényegesen különbözik az egyszerű szándéknyilatkozattól vagy ajánlattól, mivel már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára. 

Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak, de nem szabad megfeledkezni az előszerződés veszélyeiről sem!

Mit tegyen, aki lakáshitelből vásárol és félti az önerőt?

A lakáshitelből történő ingatlanvásárlás nem az adásvételi szerződéssel kezdődik – hanem pénzügyi felkészüléssel. Hitelből vásárló vevőnél a legnagyobb kockázat ugyanis a foglaló elvesztése.

Első lépésben szándéknyilatkozat javasolt, az előszerződés akkor indokolt, ha:

• a banki előminősítés már megtörtént,
• a dokumentáció összeállt,
• reálisan rövid időn belül benyújtható a teljes hitelkérelem.

Az ingatlanosok miért tulajdonítanak akkora jelentőséget a vételi szándéknyilatkozatnak?

Azért gondolja sok vevő, akivel találkozom, hogy a vételi szándéknyilatkozat az ingatlanvásárlás alapdokumentuma, mert az ingatlanok igen nagy hányada közvetítő segítségével kerül értékesítésre. Az eladó és az ingatlanközvetítő között létrejött megbízási szerződések márpedig fontos mérföldkőnek tekintik a vételi szándéknyilatkozatot.

Milyen következményei lehetnek, ha az ingatlanközvetítő vételi szándéknyilatkozatot szállít az eladónak?

1. Sok ingatlanközvetítő már ezzel teljesíti a megbízás feltételeit.
2. Ha az abban szereplő vételár eléri az eladó által kikötött minimum eladási árat, akkor az ingatlanközvetítő máris jogosult lehet az ingatlanos jutalékra, vagy legalábbis egy részére.

A fentiek mellett talán a legfontosabb következmény, hogy a közvetítő az ajánlat átadásával megismeri és kezeli a vevő adatait, tehát ha az eladó megpróbálna spórolási céllal a közvetítő kihagyásával megállapodni a vevőjelölttel, akkor az ingatlanközvetítő kötbér, illetve kártérítés iránt joggal perelné az eladót.

Az ingatlanközvetítőnek tehát - a vevővel szemben - mindig elemi érdeke, hogy az érdeklődő a lehető leghamarabb elköteleződjön a megtekintett lakás mellett és vételi ajánlatot tegyen.

Ingatlan vételi szándéknyilatkozat és kísérője: a regisztrációs díj, vételi biztosíték és társai

A másik, amit az ingatlanközvetítők előszeretettel erőltetnek a vételi szándéknyilatkozat mellett, az a “regisztrációs díj”, vagy "vételi biztosíték", netán "közvetítői díjelőleg" mielőbbi átadása. 

A foglaló az, amit a vevő az eladónak ad át egy szerződés/előszerződés megkötésekor. Az összeg általában a vételár 10%-a, amit az eladó megtarthat, ha a vevő visszalép a szerződéstől. Igen gyakran mégsem azt hallom a hozzám forduló vevőktől, hogy foglalót utalt át az eladónak, hanem, hogy az ingatlanközvetítőnél van a foglaló készpénzben, majd a szerződéskötésre hozza! Az is gyakran elhangzik, hogy foglalót ugyan nem adott az ingatlanosnak, de "regisztrációs díjat" természetesen fizetett, hogy lekerüljön a hirdetés az ingatlan.com-ról!

A foglaló valóban hasznos biztosíték lehet az eladó kezében, de ha az ingatlanközvetítőnek adjuk át bármilyen fantázianéven, akkor leginkább az ő sikerdíját biztosítja! Az ingatlanközvetítő pedig nem bank, vagy ügyvéd, hogy pénzletétet kezeljen.

Mi bajunk lehet egy rossz vételi szándéknyilatkozattól?

Egy hiányos, nem kellően részletezett vételi szándéknyilatkozattal azt kockáztatja a vevő, hogy annak elfogadásával közte és az eladó között adásvételi szerződés jön létre. Joggal teszi fel az olvasó a kérdést, hogy ez miért probléma, hiszen eleve az adásvétel a felek célja!

Abban az esetben, ha végül a felek mégsem tudnak megegyezni pl. 

• bankhitel felvétele esetén a vételár fizetési határidejében,
• a kiköltözés időpontjában,
• abban, hogy a vételárba a "kötelezően megvásárlandó garázs" beletartozik-e,
• leszerelhető-e a konyhabútor,
• ki viselje a milliós tételű, 2 hónap múlva esedékes társasházi pótbefizetés összegét

akkor a szűkszavú adásvételi szerződéssel előnyösebb helyzetbe kerülő fél bármikor kérheti a bíróságtól, hogy az állapítsa meg: az adásvétel létrejött! A fenti példákra mind sor került már az ügyvédi praxisomban - emiatt én magam mindig azt javaslom, hogy jogi kötőerővel bíró ajánlatot, vagy ügyvédi segítséggel, vagy sehogy ne tegyenek a vevők!

Átvételi elismervény elég lehet?

A Kúria Pfv.VI.22.458/2016/4. számú döntése fontos tanulságot ad az ingatlanügyletekhez: nem attól lesz egy irat adásvételi szerződés, hogy vételárról vagy pénzátadásról szól. A bíróság mindig azt vizsgálja, hogy az okirat tartalmazza-e a szerződés lényeges elemeit.

Az ügyben a vevő egy „átvételi elismervényre” hivatkozott, amely szerint az eladó 400.000 forintot vett át az ingatlan „vételárában”. A Kúria szerint ez önmagában nem volt elég. Az iratból nem derült ki egyértelműen a tulajdonjog átruházására irányuló akarat, nem volt pontos a vételár meghatározása, és az ingatlan megjelölése is aggályos volt.

Ezért veszélyes egy rövid szándéknyilatkozatra, átvételi elismervényre vagy ingatlanközvetítői formanyomtatványra pénzt átadni. Ha a felek valódi kötelezettséget akarnak vállalni, akkor nem elég egy „papír” a pénzátadásról: pontos, ügyvéd által előkészített előszerződésre van szükség.

Összegzés

Az ingatlanvásárlás során a szándéknyilatkozat és az előszerződés közötti döntés nem pusztán formalitás, hanem komoly jogi és pénzügyi választás. Míg a szándéknyilatkozat jogilag gyenge, kötelezettséget nem keletkeztető eszköz, addig az előszerződés már bíróság előtt is kikényszeríthető megállapodás, amely valódi biztonságot nyújt – különösen lakáshitel felvétele és foglaló fizetése esetén. Az ingatlanközvetítők által sürgetett formanyomtatványok és „regisztrációs díjak” gyakran inkább a közvetítői jutalékot, mintsem a vevő érdekeit védik. A Kúria gyakorlata is igazolja: egy hiányos papír vagy átvételi elismervény nem helyettesíti a pontos, jogilag megalapozott szerződést.

Ne kockáztassa az önerőjét egy rosszul megfogalmazott nyomtatvánnyal!

Készüljön fel tudatosan az ingatlanvásárlásra, és kérjen professzionális ügyvédi segítséget még a pénzmozgás vagy az aláírás előtt a lenti elérhetőségek bármelyikén!