e-ingatlanügyvédek.hu
Dr. Surányi Balázs
• 7 perc olvasás
Ingatlan eladás hagyatéki tárgyalás előtt?
Jogi tanácsadás ingatlan eladása kapcsán - e-ingatlanügyvédek!
Ügyvédként nem egyszer találkozom azzal, hogy egy-egy régi ismerősöm felhív és megkérdezi: lehetséges-e egy örökölt ingatlan eladása a hagyatéki tárgyalás előtt?
A kérdésre nagyon röviden azt szoktam válaszolni, hogy: Igen, de csak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként és kötelmi hatállyal!
Ebben a cikkben nem csak a fenti két jogi szakkifejezést magyarázom el, de leírom azt is, hogy mi a hagyatéki ingatlanok eladásának menete!
Miért szükséges a hagyatéki tárgyalás?
A Ptk. 7:1. §-a alapján tudjuk, hogy az ember halálával hagyatéka mint egész száll az örökösre. Ha tehát a halál pillanatában öröklünk, miért kell várni a hagyatéki eljárásra annak érdekében, hogy az örökölt ingatlant eladhassuk?
Ingatlant csak attól vehetünk, aki annak a tulajdonosa. Tulajdonosnak az tekinthető, akit a tulajdoni lap akként igazol. Ha erről a tulajdonosról tudjuk, hogy meghalt, akkor az örököse ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos - egészen addig, amíg a közjegyző a hagyatéki ingatlant a részére teljes hatállyal át nem adja (és el nem jár a földhivatali bejegyzés iránt).
A fenti eljárás a hagyatéki eljárás, amelynek célja hogy a közjegyző megállapítsa, hogy az öröklésben érdekeltek közül ki is örökölhet.
A hagyatéki eljárás kétféleképpen végződhet:
| Vita az örökösök között | Egyetértés az örökösök között |
|---|---|
| A közjegyző a hagyatékot ideiglenes hatállyal adja át | A közjegyző a hagyatékot teljes hatállyal adja át |
| Az örökös birtokolhatja a hagyatékot, de nem adhatja el az öröklési per végéig (vagy ha ilyet nem indítanak, a teljes hatályú hagyatékátadásig) Lásd: Het. 85. § (2) bek. | Az ingatlan értékesíthető |
Természetesen a hagyaték teljes hatályú átadása esetén is csak akkor tud a vevő tulajdont szerezni, ha az örököst előtte a földhivatal tulajdonosként bejegyzi.
Adótervezés örökölt ingatlanokkal kapcsolatban
Átnézzük az iratanyagot és elmondjuk Önnek, hogy mit tegyen az értékesítésig, hogy a lehető legkevesebb adót kelljen fizetnie!
a hagyatéki végzés és az ingatlan értékesítés kapcsolata
De mi a helyzet, ha az örökös már a hagyatéki eljárás előtt el szeretné adni az ingatlant?
Tudom, hogy sok olvasót ez majd meglepi, de egy eladó és egy vevő akkor is megállapodhat egy ingatlan adásvételében, ha az eladó a megállapodás pillanatában még nem tulajdonosa az ingatlannak. (Természetesen arról az esetről beszélek, ha ez a jogi helyzet minden fél és az ügyvéd előtt is tisztázott)
Az eladó ilyenkor az ún. jogszavatossági kötelezettségének megfelelve előbb megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, majd ezt követően kerülhet sor a vevő tulajdonszerzésére - és annak földhivatali bejegyzésére. Ha az eladónak utóbb mégsem sikerül megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, akkor az adásvételi szerződés (előszerződés) meghiúsul ennek minden jogkövetkezményével (pl. foglaló).
Milyen kockázatokkal kell egy vevőnek számolni?
Egy hagyatékátadó végzés előtt eladott ingatlan kapcsán a vevőnek azzal kell számolnia, hogy nem kizárt, hogy fellép egy végrendeleti örökös, vagy egy rég nem látott testvér, akivel nem állapodott meg. Az sem elképzelhetetlen, hogy az özvegy kéri a holtig tartó haszonélvezeti joga megváltását: egy gyermekrészt a kérdéses ingatlanból.
Éppen ezért azt szoktam mondani, hogy a hagyatéki ingatlanok kapcsán nagyobb tere lehet az alkunak, hiszen az ilyen kockázatokat általában az alacsonyabb vételár hivatott kompenzálni.
Ki adja ki a hagyatéki végzést?
A hagyatéki eljárást általában az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye szerinti közjegyző folytatja le, de az eljárás valójában akkor indul, amikor az utolsó lakcím szerinti jegyző a halottvizsgálati bizonyítvány alapján az örökhagyó haláláról értesül.
Általában a jegyzők nem maguk járnak el hagyatéki ügyekben, hanem a polgármesteri hivatal megfelelő jogkörrel rendelkező hagyatéki ügyintézői. A hagyatéki eljárás első lépése a leltározás, ami legtöbbször az elhunyt hozzátartozója által kitöltött nyilatkozat alapján indul.
A leltárnak különös jelentősége van, mert később a hagyatéki eljárás költségei, az öröklési illeték és az örökölt ingatlan eladása esetén a személyi jövedelemadó megállapítása is tk. az itt szereplő értékek alapján történik!
A hagyatéki eljárás vége előtt az ingatlan eladásának számos következménye van
A hagyatéki leltár jelentősége az eladás kapcsán
A jegyző, pontosabban a hagyatéki ügyintéző a jogszabály értelmében az eljárás megindulását (azaz a halálesetről való tudomásszerzést) követő 8 napon belül megkezdi a leltározást. Ez az eljárás azért annyira fontos, mert az öröklési illeték és az örökölt ingatlan eladása után fizetendő adó kiszámításának az alapja leltár során megállapított érték!
Leltározni kell a hagyaték részét képező
- belföldi ingatlant,
- belföldi gazdasági társaságban fennálló tagi (részvényesi) részesedést,
- lajstromozott vagyontárgyat (gépjármű, hajó),
- az ingó vagyont, ha értéke a törvényben megállapított öröklési illetékmentes értéket meghaladja.
A hagyatéki leltárt az erre a célra rendszeresített, külön jogszabályban megállapított nyomtatvány kitöltésével kell 30 napon belül elkészíteni.
A hagyatéki leltár az ingatlanok kapcsán az alábbi adatokat tartalmazza:
- Település, fekvés, helyrajzi szám
- Tulajdonjog aránya és a tulajdonostárs neve (megnevezése)
- Ha házastársi/élettársi közös szerzeményi igényt jelentenek be
- Ha a hagyatékba való tartozás nem egyértelmű, vagy azt valaki vitatja
- Az ingatlan értéke
- Az ingatlan értékét hivatalból, vagy becsléssel állapították-e meg (megjegyzésben: nyilatkozati joggal a jogosultak éltek-e)
Az örökölt ingatlan örökléskori értékét tehát még a hagyatéki eljárás közjegyzői szakasza előtt a jegyző állapítja meg, méghozzá az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője által az illetékekről szóló törvény szerint kiállított adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal egyezően. Az örökölt ingatlan eladása kapcsán ez az érték nagyon fontos, hiszen később ez lesz az szja fizetés egyik alapja.
Ha az értékbizonyítványban túl alacsony összeg szerepel
Ha az értékbizonyítvány alapján az ingatlan értéke túl alacsony, az később kihatással lesz a fizetendő személyi jövedelemadóra. Éppen ezért, nagyon fontos, hogy az adó- és értékbizonyítvány tartalmát a jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az öröklésben érdekeltekkel, akik az adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal szemben az Ákr.-ben foglaltak szerint fellebbezéssel élhetnek!
Mivel az örökösök az eljárásban ügyfelek, arra bármely szakaszban észrevételt is tehetnek. Tapasztalataim szerint érdemes ezzel a joggal élni, hiszen sokszor százezrek múlhatnak rajta.
Öröklés esetén illetékre és adóra is gondolni kell
Mennyi a hagyatéki eljárás díja?
Ha az olvasó még a hagyatéki eljárás vége előtt áll, jó, ha a későbbi vételárba beleszámolja a közjegyzőnek fizetendő díjat is, hiszen az jelentős tétel lehet.
A hagyatéki eljárás lefolytatását követően a közjegyző részére a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály szerinti munkadíjat és költségátalányt is szükséges fizetni:
| A hagyaték értéke | Munkadíj | Költségátalány |
|---|---|---|
| 20 000 Ft alatt | 2250 Ft | a munkadíj 40%-a |
| 20 000 Ft - 50 000 Ft | 2250 Ft + a 20 000 Ft feletti rész 2%-a | a munkadíj 40%-a |
| 50 000 Ft - 100 000 Ft | 3350 Ft+ az 50 000 Ft feletti rész 1,5%-a | a munkadíj 40%-a |
| 100 000 Ft - 500 000 Ft | 4100 Ft + a 100 000 Ft feletti rész 1%-a | a munkadíj 40%-a |
| 500 000 Ft - 5 000 000 Ft | 8100 Ft + 500 000 Ft feletti rész 0,5% | a munkadíj 40%-a |
| 5 000 000 Ft - 10 000 000 Ft | 30.600 Ft + 5 000 000 Ft feletti rész 0,25%-a | a munkadíj 40%-a |
| 10 000 000 Ft - 200 000 000 Ft- | 43.100 Ft + 10 000 000 Ft feletti ügyérték 0,125%-a | a munkadíj 40%-a |
| 200 000 000 Ft - 500 000 000 Ft | 280.600 Ft + a 200 000 000 Ft feletti rész 0,1%-a | a munkadíj 40%-a |
| 500 000 000 Ft felett | 580.600 Ft + az 500 000 000 Ft feletti ügyérték 0,05%-a | a munkadíj 40%-a |
A közjegyző továbbá költségként számítja fel azokat a készkiadásait (pl. utazási, szállás-, étkezési, postaköltség, leírási díj, fordítás, tanú, tolmács költségtérítése), amelyek az adott ügyben a közjegyzői eljárás lefolytatásával kapcsolatban igazoltan merültek fel.
Az okiratról készült másolat, kiadmány és kivonat hitelesítésének munkadíja oldalanként 750 Ft.
Fontos kiemelni, hogy a közjegyzői díjat annak kell megtérítenie, aki örököl.
Nem mindegy hogy mikor adjuk el a hagyatéki vagyont
Az ingatlan öröklési illeték
A hagyatéki eljárás költségeinek rendezésével még nem mindenki mentesült az örökléssel kapcsolatos költségek alól. Könnyen lehet, hogy az ingatlan megszerzése után az Illetéktörvény alapján öröklési illetéket is kell fizetni!
| Általános eset: | Lakás: | Gépjármű: | |
|---|---|---|---|
| Az illeték mértéke | 18% | 9% | A gépjármű vagyonátruházási illetékének 2x |
Fontos, hogy lakástulajdon az Illetéktörvény szóhasználatában csak a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Azaz nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.).
Kinek nem kell öröklési illetéket fizetni - avagy az egyenes ági öröklés adózása
Mentes az öröklési illeték alól, azaz nem kell illetéket fizetni az alábbi esetekben:
- Ha az örökös az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is): gyermeke, szülője, nagyszülője, unokája.
- Ha az örökös az örökhagyó túlélő házastársa: felesége, vagy férje.
- Ha az örökös az örökhagyó testvére.
Ha az örökös örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, vagy mostoha- és nevelőszülője, akkor az örökség tiszta értéke után 20.000.000,- Ft szintén mentes az öröklési illeték alól.
Nem kell illetéket fizetni, az egy örökösnek jutó ingóörökség 300 000 forint forgalmi értéket meg nem haladó része után.
Tudja meg mikor kell öröklési illetéket fizetni!
Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül
Eladóként az örökölt ingatlan értékesítése után személyi jövedelemadót kell fizetnünk, de csak akkor ha
- a hatóságok által a hagyatéki eljárás során megállapított érték feletti áron értékesítünk
- az öröklés megnyílásához képest 5 éven belül
Az eladás személyi jövedelemadó vonzatairól, illetve az azt követő vásárlás illeték-következményeiről ebben a cikkben írt a kollégám hosszabban.
Fontos megjegyzés
Ez egy tájékoztató jellegű összefoglaló. A konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összegzés
Bár az ingatlan eladás a hagyatéki tárgyalás előtt nem lehetetlen, de nem is kockázatoktól mentes vállalkozás. Azt sem árt tudni a hagyatéki ingatlan eladása előtt, hogy mi kerül az értékbizonyítványba, hiszen ez nem csak az öröklési illetéket, de az eladás után fizetendő személyi jövedelemadót is befolyásolja!
Amennyiben hagyatéki ügyben jogi tanácsra lenne szüksége, vagy szeretné tudni, hogy adójogi szempontból hogyan optimális eladni az örökölt ingatlanát, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségeken!
Kapcsolatfelvétel
Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.
Kategóriák:
SBCsapatunk
Dr. Surányi Balázs
Tartalomjegyzék
Legutóbbi bejegyzések
Kinek van elővásárlási joga zártkerti ingatlanra?
Tovább
Zártkert beépíthetősége - jogi alapok
A zártkertek szigorú szabályok mentén (OTÉK, HÉSZ), de általában beépíthetőek. Jellemző ezeken a területeken a nyaraló, üdülő funkció.
Tovább
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése - milyen lehetőségeink vannak?
Tovább
Soron kívüli eljárás a földhivatali gyakorlatban
Mennyibe kerül a földhivatal soron kívüli eljárás díja, szükség van-e formanyomtatványra, mennyi időt nyerhetek?
Tovább
Veszélyes eset: távollevő felek szerződése már postán - de érkezik az elállás is
Olvassa el cikkünket, hogy tájékozódjon a távollevő felek közötti szerződéskötés során felmerülő problémákról, az elállás jogáról és arról, hogyan érvényesítheti jogait írásban.
Tovább
Végrehajtási joggal terhelt ingatlan eladása
Végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlása, árverés alatt álló ingatlanokkal kapcsolatos tudnivaló, végrehajtás elévülése, ingatlan árverés menete
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 450 000 Ft)
Rejtett költségek nélkül
- Lakóingatlanra
- Tulajdoni lap
- ÁFA
- Postaköltség