Logóe-ingatlanügyvédek.hu
dr. Szatyor Győző, ügyvéd

Dr. Szatyor Győző

6 perc olvasás

A villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén

Kötelező felülvizsgálat és az adásvétel

Kötelező felülvizsgálat és az adásvétel

2024. január 29. napjától módosult a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet - azaz ingatlan adásvételkor bizonyos esetekben kötelező a lakás/ház villamos berendezései műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni, ezt nevezik villamos biztonsági felülvizsgálatnak. Fontos tudni, hogy ez ellenőrzés nem azonos az érintésvédelmi felülvizsgálattal, de hasonló hozzá!

A Reddit, illetve a Facebook ingatlan adásvétellel foglalkozó csoportjaiban időről-időre visszatér, hogy az ügyvédeket és az eladókat egy-egy rosszul sikerült ingatlan ügylet, vagy kellékszavatossági probléma kapcsán "meg lehet fogni" azzal, ha a szerződés nem tartalmaz a fentiekre utalást. 

Mi igaz ebből? Valóban kötelező az adásvételi szerződésnek utalni a villamos biztonsági felülvizsgálatra? Lássuk, mit lehet tudni a jogszabályok alapján!

Mit kell egyáltalán villamos biztonsági szempontból felülvizsgálni?

A lakóépületek vonatkozásában a rendelet hatálya alá tartoznak a villamosenergia-ellátását biztosító összekötő és felhasználói berendezések, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezések és védelmi rendszerek

Ezeket a fogalmakat a rendelet nem definiálja, de a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény, azaz a Vet. igen. A Vet. szerint felhasználói berendezés: a felhasználó használatában lévő, a felhasználási helyen belül elhelyezkedő, villamos energiát 

  • termelő, 
  • tároló, 
  • átalakító és 
  • kapcsoló berendezés, 

a vezetékhálózat és villamos energiát felhasználó berendezés a tartozékaival (készülékeivel) együtt.

Ingatlan adásvétellel foglalkozó ügyvédként pontosan tudom, hogy a fentiekkel az átlag vevő/eladó még nem került közelebb ahhoz, hogy tudja, mit is kell ellenőriztetni. Mindez tehát magyarul:

A felhasználói berendezés magában foglalja 

  1. a ház bemeneti vezetékétől a lakások elosztótáblájáig tartó vezetékeket, 
  2. a konnektorokba és a lámpákba bekötött vezetékeket, valamint 
  3. a háztartási gépek és berendezések elektromos csatlakozásait, 
  4. az elosztószekrényeket,
  5. a konnektorokat, 
  6. a kapcsolókat és 
  7. mindent, ami a villamosenergia szállításához és felhasználásához szükséges az épületen belül.

Ezek a „felhasználói berendezések” mind ún. villamos berendezésnek minősülnek, ekként vonatkozik rájuk a rendelet 3. § (1) bekezdése:

A villamos berendezést úgy kell 

  • üzemeltetni, 
  • átalakítani, 
  • javítani és 
  • rendszeresen karbantartani, 

hogy az megfeleljen a rendelet 1. mellékletében (azaz a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban) meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek, azaz ezeket időről-időre villamos biztonsági felülvizsgálatnak kell alávetni!

Bizonyos ingatlanok esetén az időszakos felülvizsgálat kötelező

Bizonyos ingatlanok esetén az időszakos felülvizsgálat kötelező

Ki az üzemeltető, aki köteles a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatot betartani?

Az odáig nem okoz nagy meglepetést, hogy egy építkezés, vagy nagyobb felújítás során a villanyszerelő a hatályos jogszabályoknak megfelelően köteles eljárni, azoknak megfelelő anyagokat köteles beépíteni, de a rendelet értelmében az üzemeltetőre is hárulnak kötelezettségek. Ki is ő?

A rendelet alapján a villamos berendezés üzemeltetője, az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki vagy amely a villamos berendezéssel 

  • rendelkezni jogosult, vagy 
  • akit a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult annak üzemeltetésére feljogosított.

Bár erről a rendelet nem szól, a Ptk. 5:16. §-a értelmében a villamos berendezéssel (mint a lakás, vagy ház tartozékával) az jogosult rendelkezni, aki az ingatlannal, vagyis az ingatlan tulajdonosa - illetve minden bizonnyal a tulajdonosok közössége.

Feltehető, hogy akit a tulajdonos az üzemeltetésre feljogosított, az azonos a Vet. szerinti felhasználóval. Magyarul mondva azzal a személlyel, aki a villamos energia szolgáltatóval felhasználói szerződést kötött (villanyszámlát fizeti).

Fontos, hogy az üzemeltető szerződésben e kötelezettségét másnak átadhatja.

Ügyvédet keresünk Szombathelyen!

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás egy folyamatosan bővülő, ingatlanra szakosodott, tematikus társulás. Lépjen be közénk Ön is!

Mit ír elő pontosan a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat az adásvételek kapcsán?

Azt már tudjuk, hogy a lakáson belüli elektromos hálózatot üzemeltető tulajdonosnak/felhasználónak ellenőrzési kötelezettsége van, de mégis milyen időközönként és hogyan?

A lakás használatbavételét követően a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető a következők szerint gondoskodik többek között:

Legalább 3 évenként  Felülvizsgálat végzése a potenciálisan robbanásveszélyes környezetben működő villamos berendezésen
Legalább 3 évenként  Felülvizsgálat végzése a lakóépület villamos berendezésén, ha az munkahelynek minősül
Legalább 6 évenkéntFelülvizsgálat végzése a lakóépületek villamos berendezésén az 1.13.3. alpontban meghatározott kivétellel
TulajdonosváltáskorFelülvizsgálat végzése HA 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre - az 1.13.3. alpontban meghatározott kivétellel

Sajnos a rendelet nem határozza meg, hogy mit kell "tulajdonosváltozás" alatt érteni. A Ptk. 5:38. § (2) bekezdése értelmében a "tulajdonosváltozáshoz" adásvételi szerződés és földhivatali bejegyzés is szükséges. Én azt javaslom, hogy a szerződéskötésre már álljon rendelkezésre a felülvizsgálat teljes dokumentációja.

Konyhai gépeket csak a szabványoknak megfelelő konnektorból érdemes üzemeltetni

Konyhai gépeket csak a szabványoknak megfelelő konnektorból érdemes üzemeltetni

FONTOS KIVÉTEL a biztonsági felülvizsgálat alól

A fenti táblázatot látva gondolom, minden olvasó kíváncsi arra, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat alól milyen kivételt állapít meg a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat 1.13.3. pontja!

Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:

  • fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
  • 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Túláramvédelem:

  • Azt jelenti, hogy ha egy áramkörben a terhelés (a felhasznált áram) meghaladja a 32 Ampert, a túláramvédelmi eszköz (pl. olvadóbiztosíték, kismegszakító) lekapcsolja az áramot, megakadályozva a vezetékek túlmelegedését és a tűzveszélyt.

Áram-védőkapcsoló (Fi-relé):

  • Ez a Fi-relé a testzárlatok elleni védelmet nyújtja. Ha a hálózatban valahol testzárlat keletkezik (pl. egy sérült vezeték érintkezik a fémházzal), a Fi-relé 30 milliszekundumon belül lekapcsolja az áramot, megakadályozva az áramütést.

Ha az időszakos felülvizsgálatot elhagyható, akkor az mentesít a tulajdonosváltás alkalmával történő kötelező felülvizsgálat elvégzése alól?

Nem, hiszen az nem tartozik az időszakos felülvizsgálat esetkörébe.

Kell-e az ügyvédnek tájékoztatást adnia a villamos biztonsági felülvizsgálat kapcsán az adásvételi szerződésben?

Az Üttv. 42. § (6) bek. értelmében az ügyvéd köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylettel kapcsolatos esetleges jogi kockázatokról. Jogi kockázat elsősorban az, ha a vevő tulajdonjogának megszerzését nehezítő, gátló, vagy késleltető tényező áll fenn, de minden bizonnyal lehet érvelni amellett is, hogy ha egy eladó nem tartja be a jogszabályi kötelezettségét, az jogi kockázatot is eredményez. Annyi azonban biztos, hogy a rendelet az eladóra és nem az ügyvédre telepít kötelezettséget.

Ingatlan adásvétel ügyvédi díja

Az Illés és Szabó Ügyvédi társulás ügyvédei egy ügylet során vagy a vevőt, vagy az eladót képviselik. Az ellenérdekű felek egyidejű képviselete álláspontunk szerint összeférhetetlenséget eredményez és nem etikus. Nagy értékű ingatlanokkal kapcsolatos ügyletekben ajánlott, hogy minden fél saját jogi képviselővel járjon el.

Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával

Ár: 60 000 000 Ft

e-ingatlanügyvédek.hu

0 Ft

Rejtett költségek nélkül, áfával

Tovább az ajánlathoz

Különleges erősáramú villamos szakképzettség

Ha az eladó a nemrég örökölt házban nem talál se fi-relét, se túláramvédelmet, akkor a következő kérdése általában az szokott lenni, hogy ki jogosult villamos biztonsági felülvizsgálatot végezni?

Villamos biztonsági felülvizsgálatra csak különleges erősáramú villamos szakképzettséggel rendelkező szakember jogosult. Ezek a szakemberek villanyszerelő, technikus, mérnök előképzettséggel rendelkeznek és elvégezték a „Villamos biztonsági felülvizsgáló” képesítő képzés" elnevezésű felnőttképzést.

Ha az elektromos rendszerek felülvizsgálata időben történi, az sokat segít kellékszavatossági ügyekben

Ha az elektromos rendszerek felülvizsgálata időben történi, az sokat segít kellékszavatossági ügyekben

A villamos biztonság és az adásvétel

Először is fontos leszögezni, hogy a rendelet ügyvédekre semmilyen kötelezettséget nem ír elő és az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei közé sem került be a villamos biztonsággal kapcsolatos előírás. Jó tudni, hogy ma már az energetikai tanúsítványok kapcsán sincs ilyen elvárás - holott azt továbbra is kötelező elkészíttetni.

A fentiektől függetlenül az adásvételek esetén különös jelentősége van a villamos biztonsági felülvizsgálatnak - méghozzá a kellékszavatosság körében!

A Ptk. 6:123. § (1) bek. a) pontja értelmében az eladott lakásnak/háznak az adásvételi szerződés teljesítésekor lakhatásra alkalmasnak kell lenni - kivéve ha a szerződés maga rögzít ezzel ellentétes rendelkezéseket. Az emberi életre, illetve vagyonra veszélyes villamos berendezések adott esetben megalapozhatják a lakhatásra alkalmatlanságot (gondoljunk csak egy 1 éves gyerekre és egy fi-relé nélküli villanykapcsolóra).

A Ptk. 6:157. § (1) bekezdése értelmében azonban nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett. 

Azaz ha megtörtént az eladott ingatlan villamos biztonsági felülvizsgálata és az erről készült dokumentumot az eladó a vevőnek időben átadta, akkor már nem lehet arra hivatkozni, hogy a vevő nem tudott és nem is kellett tudnia a villamosrendszeres esetleges hiányosságairól. 

Ha érdekli, hogy milyen feltételekkel zárható ki a kellékszavatosság az adásvétel során, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Összegzés

2024. január 9. napjától lakóingatlan adásvétele esetén az eladónak jogszabályi kötelezettsége elvégeztetni a lakás villamos biztonsági felülvizsgálatát. Bár az adásvételi szerződés maga nem lesz jogszabályba ütköző, ha mindez nem történik meg (hiszen annak nem kötelező tartalmi eleme az erre való utalás), élet- és vagyonvédelmi szempontból, továbbá az eladókat terhelő kellékszavatosság miatt is fontos a felülvizsgálat elvégeztetése.

A biztonsági felülvizsgálatot egyébként bérbeadáskor is kötelező elvégezni, ilyenkor a fi-relé sem mentesít minket a kötelezettségek alól!


Amennyiben adásvételi szerződés kapcsán ingatlan szakértő ügyvédet keres, lépjen kapcsolatba velünk!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Tudnivalók tulajdonosoknak
Szatyor GyőzőSG
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szatyor Győző

[email protected]

Dr. Szatyor Győző, ügyvéd az e-ingatlanügyvédek pécsi tagja. Szakterülete a perjog és az ingatlanjog, ezen belül is a problémás jogi státuszú lakóingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók, illetve a telekalakítás.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A villamos berendezések olyan részletes – a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó – különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzése, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, teljesíti-e az a vonatkozó szabványok vagy azokkal egyenértékű műszaki megoldásokat tartalmazó műszaki előírások valamennyi kritériumát, továbbá a villamos berendezés első ellenőrzéskor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés áramütés elleni védelmének és az általános szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) vizsgálatát