A villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén

Mit kell egyáltalán villamos biztonsági szempontból felülvizsgálni?

A lakóépületek vonatkozásában a rendelet hatálya alá tartoznak a villamosenergia-ellátását biztosító összekötő és felhasználói berendezések, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezések és védelmi rendszerek. 

Ezeket a fogalmakat a rendelet nem definiálja, de a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény, azaz a Vet. igen. A Vet. szerint felhasználói berendezés: a felhasználó használatában lévő, a felhasználási helyen belül elhelyezkedő, villamos energiát 

• termelő, 
• tároló, 
• átalakító és 
• kapcsoló berendezés, 

a vezetékhálózat és villamos energiát felhasználó berendezés a tartozékaival (készülékeivel) együtt.

Ingatlan adásvétellel foglalkozó ügyvédként pontosan tudom, hogy a fentiekkel az átlag vevő/eladó még nem került közelebb ahhoz, hogy tudja, mit is kell ellenőriztetni. Mindez tehát magyarul:

A felhasználói berendezés magában foglalja 

1. a ház bemeneti vezetékétől a lakások elosztótáblájáig tartó vezetékeket, 
2. a konnektorokba és a lámpákba bekötött vezetékeket, valamint 
3. a háztartási gépek és berendezések elektromos csatlakozásait, 
4. az elosztószekrényeket,
5. a konnektorokat, 
6. a kapcsolókat és 
7. mindent, ami a villamosenergia szállításához és felhasználásához szükséges az épületen belül.

Ezek a „felhasználói berendezések” mind ún. villamos berendezésnek minősülnek, ekként vonatkozik rájuk a rendelet 3. § (1) bekezdése:

A villamos berendezést úgy kell 

• üzemeltetni, 
• átalakítani, 
• javítani és 
• rendszeresen karbantartani, 

hogy az megfeleljen a rendelet 1. mellékletében (azaz a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban) meghatározott műszaki biztonsági követelményeknek, azaz ezeket időről-időre villamos biztonsági felülvizsgálatnak kell alávetni!

Ki az üzemeltető, aki köteles a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatot betartani?

Az odáig nem okoz nagy meglepetést, hogy egy építkezés, vagy nagyobb felújítás során a villanyszerelő a hatályos jogszabályoknak megfelelően köteles eljárni, azoknak megfelelő anyagokat köteles beépíteni, de a rendelet értelmében az üzemeltetőre is hárulnak kötelezettségek. Ki is ő?

A rendelet alapján a villamos berendezés üzemeltetője, az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki vagy amely a villamos berendezéssel 

• rendelkezni jogosult, vagy 
• akit a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult annak üzemeltetésére feljogosított.

Bár erről a rendelet nem szól, a Ptk. 5:16. §-a értelmében a villamos berendezéssel (mint a lakás, vagy ház tartozékával) az jogosult rendelkezni, aki az ingatlannal, vagyis az ingatlan tulajdonosa - illetve minden bizonnyal a tulajdonosok közössége.

Feltehető, hogy akit a tulajdonos az üzemeltetésre feljogosított, az azonos a Vet. szerinti felhasználóval. Magyarul mondva azzal a személlyel, aki a villamos energia szolgáltatóval felhasználói szerződést kötött (villanyszámlát fizeti).

Fontos, hogy az üzemeltető szerződésben e kötelezettségét másnak átadhatja.

Milyen ingatlanokra vonatkozik a rendelet?

Az idézett rendelet hatálya a lakóépületek villamosenergia-ellátását biztosító összekötő és felhasználói berendezéseire terjed ki. 

Lakóépületnek minősül a rendelet szóhasználatában minden olyan, a közcélú elosztóhálózatra csatlakozó építmény vagy telek, amely elsődlegesen 

• lakhatásra vagy
• üdülésre szolgál, 

ideértve a több lakásból álló lakóközösségeket és azok kiegészítő helyiségeit is.

Mikor kell villamos biztonsági felülvizsgálat?

Azt már tudjuk, hogy a lakáson belüli elektromos hálózatot üzemeltető tulajdonosnak/felhasználónak ellenőrzési kötelezettsége van, de mégis milyen időközönként és hogyan?

A villamos berendezés műszaki biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell

• a berendezés létesítésekor, az első üzembe helyezés előtt (első ellenőrzés);
• rendkívüli eseményt követően;
• átalakítás, javítás esetén annak üzembe helyezése előtt;
• időszakosan, a jogszabályokban előírt gyakorisággal;
• bérbeadáskor HA 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre;
• tulajdonosváltáskor HA 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre.

Időszakosan az alábbi időközönként kell vizsgálatot végeztetni:

Adásvétel esetén mindig kötelező a villamos felülvizsgálat?

Az NGM rendelet értelmében tulajdonosváltáskor mindig kötelező a felülvizsgálat (ha van FI relé ha nincs) - hacsak nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat). 

Azt, hogy az adásvételi folyamat melyik mozzanatát tekinthetjük "tulajdonosváltásnak", nem rendezi a jogszabály. A Ptk. 5:38. § (2) bekezdése értelmében a "tulajdonosváltozáshoz" adásvételi szerződés, földhivatali bejegyzés és birtokbaadás is szükséges. Én azt javaslom, hogy a szerződéskötésre már álljon rendelkezésre a felülvizsgálat teljes dokumentációja - ezzel egészen biztosan eleget teszünk a jogszabályi kötelezésnek.

FONTOS KIVÉTEL a biztonsági felülvizsgálat alól

A fenti táblázatot látva gondolom, minden olvasó kíváncsi arra, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat alól milyen kivételt állapít meg a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat 1.13.3. pontja!

Lakóépületekben lévő, bérleménynek nem minősülő lakások villamos berendezésén az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:

• fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
• 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Túláramvédelem:

• Azt jelenti, hogy ha egy áramkörben a terhelés (a felhasznált áram) meghaladja a 32 Ampert, a túláramvédelmi eszköz (pl. olvadóbiztosíték, kismegszakító) lekapcsolja az áramot, megakadályozva a vezetékek túlmelegedését és a tűzveszélyt.

Áram-védőkapcsoló (Fi-relé):

• Ez a Fi-relé a testzárlatok elleni védelmet nyújtja. Ha a hálózatban valahol testzárlat keletkezik (pl. egy sérült vezeték érintkezik a fémházzal), a Fi-relé 30 milliszekundumon belül lekapcsolja az áramot, megakadályozva az áramütést.

Ha az időszakos felülvizsgálatot elhagyható, akkor az mentesít a tulajdonosváltás alkalmával történő kötelező felülvizsgálat elvégzése alól?

Nem, hiszen az nem tartozik az időszakos felülvizsgálat esetkörébe.

Kell-e az ügyvédnek tájékoztatást adnia a villamos biztonsági felülvizsgálat kapcsán az adásvételi szerződésben?

Az Üttv. 42. § (6) bek. értelmében az ügyvéd köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylettel kapcsolatos esetleges jogi kockázatokról. Jogi kockázat elsősorban az, ha a vevő tulajdonjogának megszerzését nehezítő, gátló, vagy késleltető tényező áll fenn, de minden bizonnyal lehet érvelni amellett is, hogy ha egy eladó nem tartja be a jogszabályi kötelezettségét, az jogi kockázatot is eredményez. Annyi azonban biztos, hogy a rendelet az eladóra és nem az ügyvédre telepít kötelezettséget.

Különleges erősáramú villamos szakképzettség

Ha az eladó a nemrég örökölt házban nem talál se fi-relét, se túláramvédelmet, akkor a következő kérdése általában az szokott lenni, hogy ki jogosult villamos biztonsági felülvizsgálatot végezni?

Villamos biztonsági felülvizsgálatra csak különleges erősáramú villamos szakképzettséggel rendelkező szakember jogosult. Ezek a szakemberek villanyszerelő, technikus, mérnök előképzettséggel rendelkeznek és elvégezték a „Villamos biztonsági felülvizsgáló” képesítő képzés" elnevezésű felnőttképzést.

A villamos biztonság és az adásvétel

Először is fontos leszögezni, hogy a rendelet ügyvédekre semmilyen kötelezettséget nem ír elő és az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei közé sem került be a villamos biztonsággal kapcsolatos előírás. Jó tudni, hogy ma már az energetikai tanúsítványok kapcsán sincs ilyen elvárás - holott azt továbbra is kötelező elkészíttetni.

A fentiektől függetlenül az adásvételek esetén különös jelentősége van a villamos biztonsági felülvizsgálatnak - méghozzá a kellékszavatosság körében!

A Ptk. 6:123. § (1) bek. a) pontja értelmében az eladott lakásnak/háznak az adásvételi szerződés teljesítésekor lakhatásra alkalmasnak kell lenni - kivéve ha a szerződés maga rögzít ezzel ellentétes rendelkezéseket. Az emberi életre, illetve vagyonra veszélyes villamos berendezések adott esetben megalapozhatják a lakhatásra alkalmatlanságot (gondoljunk csak egy 1 éves gyerekre és egy fi-relé nélküli villanykapcsolóra).

A Ptk. 6:157. § (1) bekezdése értelmében azonban nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett. 

Azaz ha megtörtént az eladott ingatlan villamos biztonsági felülvizsgálata és az erről készült dokumentumot az eladó a vevőnek időben átadta, akkor már nem lehet arra hivatkozni, hogy a vevő nem tudott és nem is kellett tudnia a villamosrendszeres esetleges hiányosságairól. 

Ha érdekli, hogy milyen feltételekkel zárható ki a kellékszavatosság az adásvétel során, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Összegzés

2024. január 9. napjától lakóingatlan adásvétele esetén az eladónak jogszabályi kötelezettsége elvégeztetni a lakás villamos biztonsági felülvizsgálatát. Bár az adásvételi szerződés maga nem lesz jogszabályba ütköző, ha mindez nem történik meg (hiszen annak nem kötelező tartalmi eleme az erre való utalás), élet- és vagyonvédelmi szempontból, továbbá az eladókat terhelő kellékszavatosság miatt is fontos a felülvizsgálat elvégeztetése.

A biztonsági felülvizsgálatot egyébként bérbeadáskor is kötelező elvégezni, ilyenkor a fi-relé sem mentesít minket a kötelezettségek alól!

Amennyiben adásvételi szerződés kapcsán ingatlan szakértő ügyvédet keres, lépjen kapcsolatba velünk!