A készpénzes lakásvásárlás menete

A készpénzes lakásvásárlás forgatókönyve

Ha készpénzből vásárol valaki ingatlant, akkor annak ingatlanjogi szempontból releváns lépései a következők:

1. Ellenőrizzük, hogy a tulajdoni lapot és hogy az ott látottak egyeznek-e az eladó által elmondottakkal
2. Alku - az eladó és a vevő megegyeznek az adásvételi szándékban
3. Foglaló átadása - KIZÁRÓLAG ELŐSZERZŐDÉSSEL AJÁNLOTT, szokásos mértéke 10% körül alakul
4. Ingatlan ügyvéd megbízása - mind az eladónak, mind a vevőnek szakértői segítségre van szüksége
5. Terhek azonosítása és kezelése az ügyvéd iránymutatásai alapján
6. Adásvételi szerződés tervezetének elkészítése - a felek az ügyvéd segítségével tovább alkudoznak, ha kell
7. Adásvételi szerződés aláírása, ügyvédi ellenjegyzése
8. Vételár kifizetése készpénzben
9. Földhivatali ügyintézés - 60 napos határidővel (a földhivatali díjakról itt olvashat)
10. Birtokbaadás - közműátírás
11. Az eladónak személyi jövedelem adót kell fizetnie
12. A vevőnek meg kell fizetnie a visszterhes vagyonátruházási illetéket

Ez talán nem egyértelmű az egyszeri vevő számára, de a ház vásárlás menete alapvetően megegyezik a lakásvásárláshoz kapcsolódó listával, fontos különbség azonban, hogy a családi házak önálló ingatlan státuszából adódnak. Annak aki lakásból költözik át családi házba, esetleg ikerházba, mindig el szoktam mondani, hogy ne feledkezzen meg arról, hogy ellenőrizze, hogy milyen helyi adók terhelik majd az ingatlantulajdonát!

Lakásvásárlás buktatói, avagy hogyan vizsgálja át a lakásvásárló alaposan az ingatlant?

Ha már bentről is megnézhettük a kiválasztott ingatlant, akkor mindenképpen ellenőrizzük, hogy vannak-e a falakon repedések (milyen irányúak), a tetőszerkezet állapota is árulkodó, de érdemes arra is rákérdezni, hogy az épület alapozása milyen módszerrel történt. Több ügyfelünk a saját kárán tanulta meg, hogy mivel jár, ha a szavatossági jogainkat utóbb akarjuk érvényesíteni.

Komoly kellemetlenségeket okozhat a vízelvezetés, szennyvízelvezetés, illetve sok helyen az esővíz elvezetés hiányossága, de az elektromos vezetékek elavultsága sem elhanyagolható. Elnézést az újabb személyes történetért: a mostani házunk esetén sem kimondottan megoldott az esővíz elvezetés, amikor a szabályos eljárásról érdeklődtünk az építéshatóságnál, akkor viccesen csak ennyit mondtak: ha nem tudják meginni, akkor ki kell folynia. Ha előbb tudtuk volna, hogy milyen fontos is a családi házak esetén a vízelvezetés, akkor biztosan jó előre belekalkulálunk egy nagyobb ciszternát a költségvetésünkbe.

Társasházi lakásoknál fontos, hogy volt-e korábban, vagy terveznek-e tetőtér ráépítést. Mindenképpen érdemes továbbá megtudni, hogy a kiszemelt lakóingatlan alatt, vagy felett volt-e felújítás, mozgathatták-e a szomszédok a falakat?

Ha rendelkezésre áll, akkor mindenképpen fordítsunk időt az ingatlan terveinek alapos átvizsgálása. Ha kell, személyesen érdeklődjünk az ingatlan korábbi tulajdonosainál (az eladó remélhetőleg még tud elérhetőséget hozzájuk), hogy ne maradjon homályban az ingatlan előélete.

Ellenőrizzük a közműveket a közműtérképen!

Ha a leendő vevő nem találja a cím alapján az ingatlan tulajdoni lapját, vagy ha azonosítottuk a kiszemelt ingatlant de nem szeretnénk a birtokbaadás után szembesülni azzal, hogy csak nagyon lassú internet köthető be a telkünkre, vagy hogy a házunk nincs rákötve a csatornahálózatra, esetleg hogy a “már utcában levő” gázvezeték ténylegesen 150 méterre van a telkünktől, akkor különösen ajánlom a kiszemelt ingatlan közműveit ellenőrizni!

A közműtérképen cím, vagy település alapján is kereshetünk, szűkíthetünk. Ha megvan a kinézett ingatlan, akkor a térképről leolvasható a helyrajzi szám is. 

Az ellenőrzést a közműtérképen, pontosabban az e-közmű rendszerben végezhetjük el, ami ügyfélkapu segítségével itt érhető el. 

Nincs még ügyfélkapuja? Olvassa el az okmányokról és ügyfelkapuról szóló cikkünket!

Az e-közmű rendszer közműtérképen minden közmű szolgáltatónak jogszabályi kötelezettsége regisztrálni a hálózatait. Az e-közmű rendszer üzemeltetője folyamatosan ellenőrzi, hogy a szolgáltatók eleget tettek-e ezen kötelezettségüknek. Általánosságban elmondható, hogy a közműtérkép naprakész adatokat tartalmaz.

Statikus szakvélemény - kell-e?

Ha engem kérdeznek és a lakásvásárlás menete során belefér a költségvetésbe: igen, kell! Családi ház statikai vizsgálata 100.000,- Ft alatt már nehezen elképzelhető, de az ár nagyban függ attól is, hogy egyszerű statikai szakvéleményt, vagy egy részletesebb tartalmút rendelünk.

Ne felejtsük el, hogy egy alaposan megfontolt döntés segíthet elkerülni a későbbi kellemetlenségeket és biztosíthatja az új otthonunkkal kapcsolatos elégedettséget!

Ha az ingatlan fizikai tulajdonságai elfogadhatóak, akkor az ingatlan jogi helyzetének felmérésével folytassuk a kérdezősködést!

Társasházak és a lakásvásárlás

Ha a kiszemelt ingatlan társasházi lakás, akkor én ügyvédként először is a társasházi alapító okiratot és ha van ilyen, akkor a szervezeti és működési szabályzatot, valamint a házirendet is el szoktam kérni. Érdemes a közös képviselőnél érdeklődni, hogy mennyi pénz van a felújítási alapban, továbbá, hogy terveznek-e valamilyen felújítási programban részt venni, milyen a lakóközösség hozzáállása ezekhez a kérdésekhez.

A legfontosabb kérdés azonban, hogy van-e az eladónak közös költség tartozása és ha igen, akkor azért a vevő felel-e.

Érdemes érdeklődni továbbá a közös költség összegéről, hogy ez milyen közműszolgáltatásokat foglal magában és arról is, hogy mekkora összeg kerül a felújítási alapba, illetve milyen felújításokat tervez a közeljövőben a társasház, kell-e számítani rendkívüli befizetésekre.

Régebbi alapítási társasházaknál nem kizárt, hogy az alapító okirat olyan elővásárlási jogot biztosít a tulajdonostársaknak, amit a tulajdoni lap nem igazol vissza, tehát biztonsági okból is mindenképpen ellenőrizni kell ezt az okiratot.

Társasházak esetén mindig érdemes megkeresni a közös képviselőt. Ő nem érdekelt az adásvételben, tehát nem valószínű, hogy kedvezőbben festené le a lakóközösséget, mint az eladó. A közös képviselők ráadásul hozzá vannak szokva az ilyen megkeresésekhez, miközben a szomszédok talán csodálkoznak ha váratlanul becsengetünk hozzájuk.

Az ingatlan bontásra, felújításra szorul?

Akár hagyományos építkezésen törjük a fejünket, akár kádár kocka felújításban gondolkozunk, de akkor is ha könnyűszerkezetes házat (készház, konténer haz) építenénk, vagy csak felújításra szorul a kiszemelt ingatlan, nagyon fontos tisztában legyünk azzal, hogy az adott településen miket engednek a jogszabályok.

Különösen fontos a vizsgálódás, ha olcsó vízparti nyaraló eladó, vagy banki visszavett ingatlanok állnak a keresgélésünk homlokterében, hiszen ilyen esetekben az eladók ritkán tudnak érdemi információval szolgálni az ingatlanokkal kapcsolatos valódi veszélyeket illetően.

Nagy port kavart, hogy nemrégiben Érden teljes építési tilalmat vezettek be - bizonyos esetben még felújításokra is!

Belvárosias területeken például gyakori, hogy klímaberendezést csak közterületről nem látható módon lehet elhelyezni, bár ilyen helyeken a telek legnagyobb beépítettsége akár 80% is lehet. A kertvárosokban viszont elképzelhető, hogy a beépítettségi arány csupán 25%, de a homlokzatunk színe kötött pl. Földszínekben. Szintén jelentős megkötés lehet, hogy a védelem alatt álló építészeti örökség esetében építés, felújítás, átalakítás, bővítés, vagy részleges bontás is csak speciális szabályok betartásával elképzelhető. 

Ha tisztában szeretnénk lenni a kiszemelt település, övezet, kerületi lakások egyedi szabályaival, keressük fel a helyi önkormányzat főépítészét, műszaki osztályát, vagy ezek hiányában a polgármesteri hivatalt. Ha építésben, komolyabb átépítésben gondolkozunk, akkor érdemes már a vásárlás előtt is megkeresni egy építészt. Az ingatlanjog kérdéseiben jártas ügyvédek is van, hogy tudnak segíteni, de azért ez kevésbé jellemző.

Ingatlan mérete

Ügyvédként a saját bőrömön tapasztaltam: az ingatlan mérete gyakrabban szavatossági problémák forrása, mint hittem volna. Érdemes mind a telek, mind a lakás alapterületét még a vásárlás előtt felmérni és összevetni azzal, amit az eladó elmond, amit az ingatlan hirdetése tartalmaz és ha rendelkezésre állnak tervek, akkor azokkal is.

Mivel az ingatlanvásárlás tipikusan jelzáloghitel, vagy állami támogatás segítségével történik, szinte biztos, hogy az adásvétel után sor kerül egy értékbecslésre is. Az értékbecslők pedig az általuk alkalmazott módszertan alapján az alapterületre vetített négyzetméter árakból számolják ki, hogy mennyi az ingatlan értéke. Kellemetlen meglepetések érhetnek minket, ha azt hisszük, hogy nagyobb ingatlant vásárolunk, mint amekkorát, lásd: a blogbejegyzésünket, ami egy olyan esetet ír le, amikor az ingatlan méretéből adódó elérés a CSOK kérelem elutasításához vezetett.

Jogi problémák - megéri-e foglalkoznunk az ingatlannal?

Az ingatlan adásvétele jelentős pénzügyi és érzelmi befektetés, ezért fontos, hogy ne siessünk a döntéssel, főleg ha készpénz segítségével fizetünk - akármit mondanak az ingatlanközvetítők az érdeklődők hadáról - higgyék el nekem, minden vevő úgy jelentkezik az ingatlan ügyvédnél, hogy az első kérdése, hogy milyen gyorsan lesz kész az adásvételi szerződés - ennyire azért nem siethet mindenki! Ha nem szeretnénk lakásvásárlási problémák hadával szembenézni, akkor mindenképpen engedjünk magunknak elegendő időt a megfelelő felkészülésre - ha ránézésre látjuk, hogy műszakilag tökéletes lakással állunk szemben, akkor is kérdezzük ki részletesen a tulajdonost az ingatlan jogi státuszáról, majd az elhangzottakat ellenőrizzük a tulajdoni lapon!

Miért fontos a tulajdoni lap az ingatlan adásvételnél?

Mivel a jogi problémáknak egész tárházát találhatjuk a tulajdoni lapon, talán nem is célszerű ebben az általános tájékoztatóban alapfokú jogásszá képeznem az olvasóinkat, hiszen úgyis mindig a konkrét ingatlan problémáit kell megoldani. 

Annak, aki mégis előre felkészülne a leggyakrabban előforduló jogi problémákból, akkor általánosságban azért elmondhatom, hogy a tulajdoni lapokon igen gyakran szerepel jelzálogjog, haszonélvezeti jog, illetve sokszor kiolvasható a tulajdoni lapokból elővásárlási jog. Az elővásárlási jog minden teremgarázs jellemzője, de ikerházak esetén is tipikus.

A jelzáloggal részletesen itt foglalkozunk, az elővásárlási joggal kapcsolatos írásunkat pedig itt találja. A haszonélvezeti jogról itt olvashat bővebben. A végrehajtási joggal kapcsolatos tudnivalókról itt írtunk, erről sem szabad megfeledkezni készpénzes vásárlás esetén.

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli, tehát a tulajdoni lapból ki nem olvasható jogi problémákról pedig itt írunk részletesebben.

Összegzés

Az ingatlanvásárlás, legyen szó lakásról vagy családi házról, jelentős döntés, amely alapos előkészületet és tájékozódást igényel. A fenti útmutató átfogó képet ad a vásárlási folyamat lépéseiről, beleértve a jogi és fizikai szempontokat is, amelyekre különös figyelmet kell fordítani. A készpénzes lakásvásárlás és a házvásárlás közötti apró, de lényeges különbségek ismerete elengedhetetlen a sikeres és problémamentes tranzakcióhoz. A tájékozott vásárló képes könnyebben elkerüli a gyakori buktatókat, és biztosíthatja, hogy az új otthona megfeleljen mind személyes, mind jogi elvárásainak.

Ebben a folyamatban az ingatlanjogi szakértők, mint amilyen az ügyvédek és értékbecslők, nélkülözhetetlen segítséget nyújtanak. Az ő tanácsaik alapján a vásárlók képesek lesznek megfelelő döntéseket hozni, legyen szó a tulajdoni lap ellenőrzéséről, a statikai szakvélemény szükségességéről, vagy a társasházi dokumentumok áttekintéséről. A helyi önkormányzatok és építészek bevonása további biztonságot nyújthat az építési szabályok és korlátozások tisztázásában.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!