Tulajdoni lap lekérése és értelmezése - segítség lakásvásárlóknak!

Tulajdoni lap lekérdezés

A tulajdoni lapot - Ügyfélkapu+,esetleg DÁP segítségével - az ún. TakarNet rendszeren keresztül lehet elektronikusan lekérdezni. Hamarosan a tulajdoni lapokat az Elektronikus ingatlan-nyilvántartás rendszerből lehet majd lekérni, ennek bevezetése a Földhivatal Online tájékoztatása alapján elkezdődött.

Nem tudja lekérni a tulajdoni lapot? Ha az ingatlan-nyilvántartásban vezetett tulajdoni lap az azt kezelő számítástechnikai eszközzel bármely okból nem jeleníthető meg olvasható formában vagy használhatatlanná vált, a tulajdoni lap tartalmát vissza kell állítani. A visszaállítást a földhivatal hivatalból rendeli el.

Tulajdoni lap ára

Az TakarNet rendszerből ingyenes tulajdoni lap lekérése évente 2 alkalommal lehetséges (a lehetőség hamarosan meg fog szűnni!), a további lekérdezések díja - a földhivatali díjak 2024. július 29-i emelkedése után - tulajdoni laponként 4800 Ft. Fizetés bankkártyával lehetséges a SimplePay rendszeren keresztül.

Ha a földhivatalban a tulajdoni lapról kiállított papíralapú hiteles másolatot igénylünk, akkor 2024. július 29-től 10 000 forint összegű díjat kell fizetnünk.

Az e-hiteles térképmásolat díja (2024 július végétől) 5000 Ft.

Tulajdonilap-másolatnak és földkönyvnek az igazgatási szolgáltatási díj összegét meghaladó ellenérték fejében történő továbbadása vagy erre vonatkozó szolgáltatás felkínálása tilos. A jogszabálysértés megállapítása esetén közigazgatási bírság kiszabásának van helye.

Tényleg bírságot kell fizetni, ha valaki jogosulatlanul tölt le tulajdoni lapot?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény értelmében több jogcímen is hozzá lehet jutni ingyenes elektronikus tulajdoni laphoz. A teljesség igénye nélkül:

A tárgyánál fogva díjmentes esetekben a felhasználás célját a mentességet megalapozó eljárás, az ügyszám, illetve a pályázati azonosító megjelölésével hitelt érdemlően igazolni kell. Amennyiben az ingatlanügyi hatóság megállapítja, hogy a díjmentes lekérdezés jogalap nélkül történt, a lekérdezőnek bírságként a tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatás díjának háromszorosát kell megfizetnie.

Önmagában a tulajdoni lap lekéréséért tehát semmiképpen sem kell bírságot fizetni, csak ha jogosulatlanul vette igénybe a lekérdező az díjmentességet.

CSAKHOGY jelenleg nem üzemel még az a rendszer, amiben 

• a fenti nyilatkozatokat elő lehetne terjeszteni, valamint az 
• ingatlan tulajdonosát és a lekérdező személyét össze lehetne párosítani.

Természetes személyek számára évente két alkalommal díjmentes (volt) bármilyen tulajdoni lap lekérése. A jogszabály már nem így fogalmaz, de az informatikai fejlesztések elmaradoznak. A fenti kép tanúsága szerint, a kép készítője ha akart volna, sem tudott volna fizetni a 2025 évi második tulajdoni lap lekérdezésért, hiszen maga a Takarnet rendszer nem ajánlotta fel ezt a lehetőséget. Nem tartjuk valószínűnek, hogy a szükséges informatikai fejlesztések nélkül a földhivatal bírságolásba kezdene.

Mit jelent a tulajdoni lap szemle?

Az elektronikus dokumentumként szolgáltatott e-Hiteles tulajdoni lap kétféle formátumban kérhető le:

• SZEMLE - ez csak a lekéréskori (aznapi) állapotot mutatja
• TELJES - ez az ingatlan teljes történetét mutatja
• Ügyleti tulajdoni lap - a teljes tulajdonilap-másolat adatain kívül a bejegyzett és törölt jogok, tények jogosultjainak – a személyi azonosítón kívüli – a tulajdoni lapon feltüntetett valamennyi azonosító adatát tartalmazza.

Ügyleti tulajdonilap-másolat kizárólag elektronikus dokumentumként szolgáltatható majd az E-ING rendszerben az ingatlan-nyilvántartási beadványt benyújtó jogi képviselő, bíróság és hatóság részére a beadvány benyújtásra történő előkészítése során.

Ha csupán érdeklődünk az ingatlan aktuális jogi státusza iránt, akkor én a szemle másolat lekérését javaslom!

A tulajdoni lap részei

Minden ingatlan tulajdoni lapja öt fő részből áll:

• Fejléc - Ez tartalmazza a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát (ebből következtethetünk a fekvésére (belterület/külterület).
• Széljegy - Az ingatlannal kapcsolatos el nem intézett kérelmeket - ha vannak - közvetlenül a fejléce alatt találjuk.
• I. Rész - az ingatlan adatai: Itt található az ingatlan megnevezése (például lakóház, telek), valamint a területe.
• II. Rész - az ingatlan tulajdonosai: Ez a rész tartalmazza az ingatlan tulajdonosainak nevét, anyja nevét címét, tulajdoni hányadát, valamint a tulajdonjog megszerzésének jogcímét (pl. ajándékozás) és időpontját.
• III. Rész - terhek és jogok: Ebben a részben vannak feltüntetve az ingatlanhoz kapcsolódó terhek, jogok és egyéb megjegyzések, mint például tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, jelzálogjog, szolgalmi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, kiskorúság, perek, stb.

A tulajdoni lap tartalma és megismerhetősége

Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap és térkép tartalmát bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti.

A hatályos szabályok szerint a természetes személy 

• névadata és 
• születési éve, valamint 
• lakcíme 

a lekérdező személy azonosítása és a lekérdezés céljának megjelölése mellett ismerhető meg. A fentieken túl a természetes személyazonosító adatok, valamint az állampolgárságra vonatkozó adat pedig törvényben meghatározott célból és törvényben meghatározott személyek számára ismerhetők csak meg. Egyelőre a Takarnet rendszer változatlanul szolgáltatja a jogosultak születési nevét és az édesanyjuk születési nevét is.

Mi a széljegy?

Széljegyzett ingatlan-nyilvántartási beadvány alatt az ingatlan tulajdoni lapján széljegyen feltüntetett, jog, tény vagy adat bejegyzése, illetve törlése iránt benyújtott kérelmet, bírósági elrendelést vagy hatósági felhívást kell érteni. Ha több széljegy is található a tulajdoni lapon, akkor azokat meghatározott rangsorban kell elintéznie a földhivatalnak:  ezt a sorrendet elsősorban a kérelem iktatási időpontja határozza meg - kivéve pl. a zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában beérkezett kérelmeket.

Adásvétel esetén a tulajdonjog bejegyzése visszamenőleges hatállyal, a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjával - azaz a széljegyzés dátumával - történik!

A széljegy azért is lényeges, mert elővásárlási jog esetén az eladónak a vételi ajánlatot közölnie kell mind a tulajdoni lap II. részén feltüntetett tulajdonossal, mind pedig azzal a személlyel, akinek a kérelmét széljegy jelzi - ez különösen garázsok esetén tartom fontosnak.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés és a széljegyzett ingatlan-nyilvántartási igény alapjául szolgáló okiratok tartalma – a hozzájárulás és az igazolt igény keretei között – akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.

Tulajdoni lap széljegy törlése

A tulajdoni lapról a széljegyeket kétféleképpen lehet törölni:

1. A földhivatal automatikusan törli a széljegyet, ha a széljegyzett kérelmet elintézi - azaz annak helyt ad, vagy elutasító döntést hoz;
2. A felek kérelme alapján.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 44. § (3) bekezdése értelmében a kérelem addig az időpontig, amíg az ingatlanügyi hatóság nem dönt, a bejegyzéssel közvetlenül érintett valamennyi személy közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalt közös nyilatkozatával visszavonható vagy módosítható. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az érintett harmadik személy közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges.

Attól az időponttól kezdődően, hogy az érintett ingatlanra, tulajdoni hányadot érintő kérelem esetén az érintett tulajdoni hányadra vonatkozó további kérelmet, bírósági elrendelést vagy hatósági felhívást széljegyzett az ingatlanügyi hatóság, a kérelem csak a következő széljegy (széljegyek) jogosultjainak hozzájárulásával módosítható vagy vonható vissza.

A széljegyzett beadványok intézésének sorrendje valamennyi érdekelt hozzájárulásával megváltoztatható.

A tulajdoni hányad értelmezése

A tulajdoni hányad egy-egy tulajdonos részesedését jelenti az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban. Ez nem fizikai részre utal, hanem egy eszmei hányadot jelent. A tulajdoni hányad pontos arányát mindig törtrészben találjuk a tulajdoni lapon. A tulajdoni hányad mértéke szerepet játszhat a közös döntéshozatalban, például ha az ingatlan eladásáról vagy felújításáról van szó.

Fontos megjegyezni, hogy a tulajdoni hányad mértéke önmagában nem válaszol arra a kérdésre, hogy az adott tulajdonostárs fizikailag melyik részére jogosult az ingatlannak. Az ilyen viszonyokat használati megállapodás hivatott rendezni.

Mi az a tulajdonihányad-rendezés?

A tulajdoni hányad rendezésére akkor kerülhet sor, ha egy ingatlan tulajdoni hányadai a tulajdoni lapon hibásak, vagyis ha a tulajdoni hányadok összege kevesebb, mint egy egész. Ilyen esetben az ingatlanügyi hatóság

• megállapítja a különbözetet, ami a meglévő tulajdoni hányadok összege és az egy egész között van, majd 
• újra felosztja az ingatlan a tulajdonostársak között. 

Meddig érvényes a tulajdoni lap?

A tulajdoni lapoknak nincs kifejezett érvényessége, az mindig csak a lekérés pillanatában érvényes. Éppen a fentiek miatt az ügyvédekre kötelező etikai szabályzat 5.17. pontja rögzíti is, hogy az ügyvéd az adásvételi szerződés ellenjegyzését közvetlenül megelőzően köteles lekérdezni az ingatlan tulajdoni lapját. 

Természetesen ha az ügyvéd az ellenjegyzést megelőzően, az adásvételi szerződés megszövegezésekor nem tudná, hogy mi van a tulajdoni lapon (és csak a szerződés aláírásakor szembesülne azzal), az komoly bonyodalmakhoz vezetne. Éppen ezért az ügyvéd egy ügylet során legalább kétszer kér le tulajdoni lapot. Ha időközben feltűnne a tulajdoni lapon pl. egy végrehajtási jog az természetesen probléma, de ha az aláírást megelőzően erre fény derül, akkor biztonsággal kezelhető a helyzet.

Mit jelent a tulajdoni lapon a felülvizsgálat alatt?

Régen az ingatlan-nyilvántartás címadatbázisa elkülönült a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adataitól, 2014-ben azonban megkezdődött a két adatbázis összefésülése - ez az ún. címadatátvétel.

A címadatátvétellel még nem érintett címek esetében a tulajdoni lap tartalmazza a „felülvizsgálat alatt” megjegyzést, melyet az ingatlan címadata mellett kell megjeleníteni. A megjegyzés az ingatlan-nyilvántartási adatok irányadó jellegét nem érinti.

Összegzés

Ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédként azt tudom tanácsolni a vevőknek, hogy tegyenek meg mindent annak érdekében, hogy már az ingatlanközvetítő bevonása előtt rendelkezésre álljon a tulajdoni lap - hiszen csak ennek az okiratnak a birtokában tehetik fel a megfelelő kérdéseket:

• Beszéltek-e már az elővásárlásra jogosulttal?
• Lemond-e a haszonélvező az őt megillető jogokról az adásvétel előtt?
• Kifizették-e már a jelzáloghitelt?

Amennyiben a tulajdoni lap értelmezése kapcsán, vagy az ingatlan adásvétel során ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket bátran a lenti elérhetőségek bármelyikén!