A tulajdoni hányad értelmezése, avagy a tulajdoni illetőség jelentése

Az eszmei hányad jelentése

Az Inytv. vhr. 39. § (1) bek. alapján tulajdonjogot (a tulajdoni lapon)

• egész ingatlanra,
• egész tulajdoni illetőségre vagy
• ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.

Az Inytv. vhr. 39. § (2) bek. értelmében, ha a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vonatkozik, a bejegyzésben fel kell tüntetni a megszerzett eszmei hányadot. Ezt kétségtelenül az 1/1-hez viszonyítva kell megadni.

Mi az a tulajdoni hányad?

Az Inytv. 35. § (1) bek. c)  pontja alapján az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, fekvés, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot. Ha összenézzük a fentiekkel, akkor világos, hogy a tulajdoni hányad adásvételi szerződés esetén a megszerzett eszmei hányadok összessége, vagyis mindaz, amit a vevő a vevő az "1/1"-ből megszerez.

Szerencsésebb lenne, ha az Inytv. és a vhr. egységes és egyértelmű terminológiát használna, de azért a gyakorló jogászok szokták tudni, hogy miről van szó.

Ingatlan tulajdoni hányad eladása - mi van ha több is van az eladónak?

Én magam is tulajdonosa vagyok egy ferencvárosi lakásnak egyszer 99/100 és egyszer 1/100 tulajdoni hányadban. A nagyobb részt adásvétel, a kisebb részt ajándékozás jogcímén szereztem. Időről időre felmerül a hasonló ingatlanok esetén, hogy akkor a tulajdonos 1/1 arányú-e vagy valami más? Igen, az. A tulajdoni lapokon időről-időre tisztítják az ilyesmit, de ha az egyes tulajdoni hányadokat, illetve tulajdonostársak esetén a tulajdoni illetőségeket összeadva kijön "az 1/1", akkor minden rendben.

Hasonlóan a 2/4 tulajdoni hányadot is lehet akár 1/2-nek írni a szerződésekben.

Tulajdoni hányad a bírói gyakorlatban

A kúriai döntések többsége konzekvensen alkalmazza a két fogalmat, de akad példa a terminológia keveredésére. A mai bírói gyakorlat egyre inkább a jogszabályi meghatározáshoz közelít: a tulajdoni hányad az ingatlanhoz viszonyított arányos rész, míg a tulajdoni illetőség az adott tulajdonos teljes tulajdoni részesedése:

• Kúria Pfv.I.20.694/2016/12.
  A döntés szerint a tulajdoni hányad az ingatlan egészéhez viszonyított arányos rész, míg a tulajdoni illetőség az adott tulajdonos teljes részesedése az ingatlanban, amely több hányadra is bontható. A Kúria ebben az ítéletben helyesen különbözteti meg a két fogalmat.
• Kúria Pfv.II.20.926/2021/7.
  A Kúria kimondta, hogy a tulajdoni illetőség az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdoni arány, amelyet a közös tulajdon megszüntetésekor a bíróság a forgalmi érték alapján vesz figyelembe a megváltási ár meghatározásakor. A tulajdoni hányad ezzel szemben matematikailag fejezi ki az illetőséget (például 1/3).
• Kúria Pfv.III.20.703/2022/6.
  Az ítéletben a tulajdoni hányad ismét az egész ingatlanhoz viszonyított eszmei arányként (pl. 1/2, 1/3, 5/12) jelenik meg. A tulajdoni illetőség a tulajdonost megillető részesedés egésze, amely lehet több hányadra is bontott. A közös tulajdon megszüntetésének és a megváltási ár meghatározásának alapja a tulajdoni illetőség.
• Kúria Pfv.V.20.766/2014/12.
  Az ítélet a „tulajdoni illetőség” kifejezést használja ott is, ahol valójában a „tulajdoni hányad” lenne pontos (például: „A felperes „1/2 tulajdoni illetőségét ajándékba kapta, a másik 1/2 tulajdoni illetőséget árverésen szerezte meg”). Ebben az esetben a Kúria terminológiahasználata eltér az Inytv. fogalomrendszerétől.
• Kúria Pfv.I.20.596/2023/10.
  A Kúria ismét pontosan különböztet: a tulajdoni hányad az egész ingatlanhoz viszonyított arány (pl. 1767/10.000), amely az ingatlan-nyilvántartásban is feltüntetésre kerül. A tulajdoni illetőség pedig az a részesedés, amely a tulajdonost az ingatlan egészéből megilleti, és amelyet az ingatlan-nyilvántartás a hányad formájában jelenít meg.

Tulajdoni hányad társasházban – hogyan határozzák meg és miért fontos?

A társasházak esetében a tulajdoni hányad meghatározásának legáltalánosabb – bár nem kötelező – módja az egyes lakások vagy helyiségek alapterületének arányosítása az egész ingatlan alapterületéhez viszonyítva. Ez a módszer biztosítja, hogy minden tulajdonos tulajdoni aránya igazodjon az ingatlanban fennálló részesedéséhez.

A tulajdoni hányad nemcsak jogi, hanem gyakorlati jelentőséggel is bír:

• meghatározza a tulajdonostárs szavazati jogát a közgyűlésen,
• befolyásolja a közös költség és felújítási alap fizetésének arányát,
• és irányadó lehet a biztosítási vagy kártérítési elszámolásokban is.

Bár a hányadok nevezőjét nem jogszabály írja elő, a gyakorlatban a tulajdoni hányadokat gyakran a 10 hatványaira alakítják, mivel így könnyebben kezelhető és átlátható, mikor éri el valamelyik tulajdonos a döntéshozatalhoz szükséges 50% feletti részesedést.

Hasznos alapterület és a tulajdoni részarány

A tulajdoni hányadok kiszámításának legelterjedtebb módja a hasznos alapterület figyelembevételével történik. A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény értelmében a hasznos alapterület a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m. Ilyenkor a társasház egyes lakásainak és helyiségeinek arányát a teljes épület hasznos alapterületéhez viszonyítják. Ez az érték tükrözi, hogy az adott lakás mekkora részt képvisel az egész ingatlanból.

A társasházakban nemcsak a lakások hasznos alapterülete, hanem az erkélyek, teraszok, stb. is befolyásolhatják a tulajdoni hányad arányát. A TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) alapján ezek a területek részben számíthatók be a tulajdoni hányadba, jellemzően értékbecslési elvek szerint.

Összegzés

A gyakorlatban a két fogalom sokszor összemosódik, de a pontos különbségtétel fontos:

• Ha hányadról beszélünk, akkor mindig az egész ingatlanhoz viszonyított arányszámot értjük.
• Ha illetőségről van szó, az egy adott tulajdonost megillető összes hányad együttese.

Ügyfélként erre érdemes figyelni:

• a szerződésében és az ingatlan-nyilvántartásban mindig pontosan nézze meg, hogy milyen hányadokat szerez, és ezek összessége mekkora illetőséget ad.
• ha több hányadot vásárol (például különböző eladóktól), ezek együttesen az ő tulajdoni illetőségét fogják képezni.