Otthon Start osztatlan közös tulajdonra, közeli hozzátartozótól vásárlásra?

Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok és a 3 %-os hitel

A rendelet alkalmazásában nem minősül (kizárt) résztulajdon megszerzésének, ha az igénylő a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanrész kizárólagos tulajdonosává válik. A bank értékbecslése igazolja, hogy a lakóegység önálló, lakhatásra alkalmas. Ezt eddig is tudtuk, a várható rendeletmódosítás igazából csak pontosít a szabályokon.

Lényeges feltételek:

• Ikerház, sorház, láncház: Több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan (pl. ikerház, sorház) is megvásárolható a 3%-os hitellel.
• Kizárólagos használat igazolása: Fontos, hogy a vevő igazolja, hogy az ingatlanrész kizárólagos használatára válik jogosulttá. Ennek megoldása általában egy használati megosztási szerződés.
• Örökölt ingatlan: Örökölt ingatlan esetén a kölcsön felhasználásával ki lehet vásárolni a fennmaradó tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, tehát ebben az esetben lehet résztulajdont venni egy lakásban.
• Egylakásos lakóépület fogalma: Az egylakásos lakóépület fogalma a CSOK+ rendelet értelmező rendelkezései alapján a tulajdoni formájától függetlenül olyan épületet jelent, amely önálló tető- és épületszerkezettel, valamint a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy olyan ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a kölcsönnel érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és közvetlen bejárattal rendelkezik.

Van azonban egy ennél fontosabb újítás is osztatlan közös tulajdon esetén: Az se esik a résztulajdon vásárlás tilalma alá, ha valaki az általa örökölt ingatlanból vásárolná ki a testvéreit, mostohaszülőjét, stb.

Mikor számít örököltnek egy ingatlan?

A Ptk. alapján az ember halálával hagyatéka mint egész száll az örökösre. Az öröklés tehát nem a hagyatékátadó végzéssel hanem visszamenőlegesen, az örökhagyó halálának napjától számít. Ennek ellenére a hagyaték átadásáig nem tudhatjuk biztosan, hogy ki minősül egy ingatlan örökösének. A hagyatéki eljárás (és a tulajdonjog földhivatali bejegyzése) csak deklarálja ezt a már korábban beállt jogi helyzetet, de az otthon start kapcsán a folyósítás előtt szinte biztosan szükségünk lesz egy tulajdoni lapra, amivel igazolhatjuk az örökös-tulajdonostárs státuszunkat.

Minek kell szerepelnie az örökölt ingatlan tulajdoni lapján?

Ha a tulajdoni lapon a tulajdonszerzés jogcíme: öröklés, akkor nyer ügyünk van. Vannak azonban más jogcímek is, amelyek szóba jöhetnek:

• öröklés – ez a legáltalánosabb és leggyakoribb jogcím, amikor a hagyaték jogerős határozat alapján a jogosult nevére kerül,
• oldalági öröklés – ha a vagyont nem leszármazók, hanem oldalági rokonok öröklik,
• utóöröklés – ha a tulajdonjog egy későbbi időpontban, feltétel bekövetkezése esetén száll át,
• törvényes örökrész ingyenes átengedése – amikor az örökös a neki járó törvényes örökrészt ellenszolgáltatás nélkül átengedi,
• törvényes örökrész megváltása – ha az örökös a részét pénzbeli ellentételezéssel másik örökösnek adja át,
• ági vagyoni igény kielégítése – ha a hagyatékban ági vagyon szerepel, és annak rendezése történik,
• kötelesrész – ha az örökhagyó végrendeletében valakit kizárt, de az jogosult a kötelesrészre,
• kötelesrész megváltása – ha a kötelesrész pénzbeli ellentételezéssel kerül rendezésre,
• meghagyás – ha az örökhagyó valamilyen kötelezettséget hagy az örökösre, amihez tulajdonátruházás kapcsolódik.

Hagyatékátadó végzés előtt már felvehetem az Otthon Start hitelt?

A kormányrendelet tervezete (az Otthon Start programot módosító jogszabály) alapján nincs kifejezett tilalom arra, hogy a hitelkérelem benyújtásához már jogerős hagyatékátadó végzés szükséges lenne.

A hitelkérelem előkészíthető és elindítható a hagyatéki eljárás ideje alatt is (például előminősítés, dokumentumok benyújtása). A tényleges folyósítás azonban csak a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése után lehetséges, mivel az ingatlan tulajdonjogát ekkor jegyzi be a földhivatal.

Most akkor lehet vásárolni hozzátartozótól?

Van, amikor igen! Az Otthon Start 3%-os hitelnél FŐSZABÁLY szerint kifejezetten a közeli hozzátartozótól és az élettárstól tilos vásárolni, kivéve az új örökölt ingatlannal kapcsolatos esetet.

Az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet szabályai azonban hamarosan úgy változnak, hogy a kölcsön hitelcélja nem lehet lakóingatlan résztulajdonának megszerzése, de nem minősül résztulajdon megszerzésének, ha az igénylő egy lakóingatlanban öröklés útján már tulajdoni hányaddal rendelkezik és a kölcsön felhasználásával annak fennmaradó tulajdoni hányadát is megszerzi, amelynek eredményeként az otthon kizárólagos tulajdonosává válik. Ebben az esetben lehet közeli hozzátartozótól vagy élettárstól vásárolni!

Kik a közeli hozzátartozók?

Ptk. 8:1. § (1) 1. és 2. pontja alapján a következők:

Összegzés

Az Otthon Start program szabályai hamarosan jelentősen bővülnek: a tervezett rendeletmódosítás szerint a 3%-os, államilag támogatott hitel már osztatlan közös tulajdonú ingatlanra is felvehető, amennyiben az igénylő kizárólagos használati jogot szerez az adott lakrészre (például ikerház vagy sorház esetén).

Emellett új lehetőséget kapnak azok is, akik örökölt ingatlanban már tulajdoni hányaddal rendelkeznek, és a kölcsön segítségével kivásárolnák a többi tulajdonostársat – például testvért, szülőt vagy mostohaszülőt. Ebben az esetben nem számít résztulajdon-vásárlásnak, így a hitel közeli hozzátartozótól történő vásárlásra is igénybe vehető.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy:

• Osztatlan közös tulajdon esetén elegendő egy érvényes használati megosztási szerződés, amely igazolja az önálló, lakható lakóegység kizárólagos használatát.
• Öröklés esetén a hitel folyósítása csak a jogerős hagyatékátadó végzés után történhet, de az előminősítés és a hitelkérelem előkészítése már korábban is elindítható.
• Közeli hozzátartozótól (pl. szülőtől, testvértől, gyermektől) történő vásárlás is lehetséges, ha az ügylet az öröklött ingatlan kizárólagossá tételét szolgálja.

A módosítás tehát rugalmasabbá és igazságosabbá teszi az Otthon Start programot, különösen azok számára, akik családon belül szeretnék rendezni az ingatlantulajdoni viszonyokat vagy osztatlan közös tulajdonból szeretnének önálló otthont teremteni.