Szomszéd elővásárlási joga: így bukhatod el az adásvételt a helyi önazonosság védelme miatt

Mikor lép működésbe az elővásárlási jog?

A jog akkor válik élessé, ha az ingatlant olyan vevőnek adnák el, aki

• betelepülőnek minősül, és
• nem tud mentességet igazolni a helyi önazonosság-védelmi szabályok alól.

👉 A mentességet már az adásvételi szerződés megkötésekor igazolni kell. Ha ez elmarad, automatikusan megnyílik az elővásárlás lehetősége a törvény szerinti jogosultak előtt.

Gyakori hiba: az eladó vagy a vevő azt gondolja, hogy „majd később pótoljuk” az igazolást. A gyakorlatban ez sokszor már késő.

Az elővásárlásra jogosultak sorrendje (Hövtv. 8. §)

Az elővásárlás szigorú rangsor szerint működik:

1. Az önkormányzat (vagy többségi tulajdonú cége)
2. A telekhatáros szomszéd
3. Más helyi ingatlantulajdonos

Fontos részlet, amit sokan nem tudnak:
👉 a szomszédnak vagy helyi tulajdonosnak legalább 5 éve fennálló tulajdonjoggal kell rendelkeznie.
Egy „friss” tulajdonos hiába lakik ott életvitelszerűen – elővásárlásra még nem jogosult.

A szomszédok nem egyenlőek

Ha több telekhatáros jogosult van, akkor is van sorrend:

• elsőbbséget élvez, akinek ott van a lakóhelye,
• ezt követi a tartózkodási hely.

Ha így sem egyértelmű a helyzet, a jegyző tényleges közelség alapján dönt – nem térképen, hanem gyalogos vagy közúti megközelítés szerint.

Hogyan indul el az egész eljárás?

Az adásvétel aláírása után az eladónak 8 napon belül meg kell küldenie a szerződést a jegyzőnek.

A jegyző:

• kifüggeszti a szerződést,
• értesíti az érintett jogosultakat (önkormányzat, szomszéd).

Innentől ketyeg az óra.

A szomszéd 30 napja – jogvesztő határidő

A szomszédnak 30 napja van arra, hogy

• elfogadó nyilatkozatot tegyen, vagy
• lemondjon az elővásárlási jogáról.

⚠️ Ez jogvesztő határidő.
Ha nincs nyilatkozat → a jog elvész, nincs méltányosság.

Gyakorlati tapasztalat: sokan az utolsó napokra hagyják az ügyintézést, majd egy formai hiba miatt az egész nyilatkozat érvénytelen lesz.

Az elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozat tartalmi és formai követelményei

1. Formai követelmények

1.1. Írásba foglalás kötelező

Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.
Ez több dolgot jelenthet:

A Polgári Perrendtartás (Pp.) 325. §-a rögzíti, hogy a magánokirat akkor minősül teljes bizonyító erejűnek, ha az alábbiak valamelyike teljesül:

• Saját kezű írás és aláírás: A kiállító az okiratot saját kezűleg írta és aláírta.
• Tanúk aláírásával hitelesített: Két tanú igazolja, hogy a kiállító előttük írta alá az okiratot, vagy az aláírását előttük saját kezű aláírásaként ismerte el.
• Elektronikus okirat: Az elektronikus okirat akkor minősül teljes bizonyító erejű magánokiratnak, ha az aláíró minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el rajta, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – időbélyegzőt helyez el, vagy az okiratot a Kormány rendeletében meghatározott azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíti.
• Ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat: Az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat is teljes bizonyító erejűnek minősül.

Gyakorlatban a legbiztosabb: ügyvéd által ellenjegyzett okirat.

1.2. Személyes leadási kötelezettség

A Hövtv. 9. § (4) szerint az elővásárlásra jogosult (kivéve az önkormányzatot) a nyilatkozatot személyesen adja át a jegyzőnek.

A jegyző:

• ellenőrzi a személyazonosságot,
• igazolja az átvétel tényét az okiraton.

Ha a nyilatkozat nem a jogosulttól származik, vagy a jogosult betele­pülő / mentességgel nem rendelkező személy, a jegyző az átvételt megtagadja.

1.3. Határidő: 30 nap – jogvesztő

A nyilatkozattételre:

• 30 nap áll rendelkezésre,
• a határidő a közlést/közzétételt követő napon indul,
• ha az utolsó nap munkaszüneti nap vagy igazgatási szünet → következő munkanap a határidő vége.

Késedelmes nyilatkozat = úgy kell tekinteni, hogy a jogosult nem kívánt élni az elővásárlási joggal.

2. Tartalmi követelmények

A Hövtv. 9. § (6) felsorolása szerint az elfogadó nyilatkozatnak kötelezően tartalmaznia kell:

2.1. A jogosultság jogalapja

Ez mindig konkrét jogszabályi hivatkozás:

Példák:

• „Hövtv. 8. § (1) bekezdés b) pont – telekhatáros ingatlantulajdonos vagyok.”
• „Hövtv. 8. § (1) bekezdés c) pont – hencidai ingatlantulajdonnal rendelkezem.”

2.2. A ranghely megjelölése

Ez azt mutatja meg, hogy a jogosult a sorrenden belül melyik helyen jogosult eljárni.

Példák:

• „Telekhatáros tulajdonosként lakóhellyel rendelkezem az ingatlanon, ezért a Hövtv. 8. § (5) a) pontja szerinti ranghelyen gyakorlom az elővásárlási jogomat.”
• „Ingatlannal rendelkező helyi tulajdonosként a Hövtv. 8. § (6) bekezdés a) pontja szerinti ranghelyen gyakorlom elővásárlási jogomat.”

Ha több szomszéd is él a jogával, a közelség szerinti sorrendet a jegyző állapítja meg, így azt nem kell a nyilatkozatban részletezni.

2.3. A szerződés teljes körű elfogadása

A nyilatkozatban egyértelműen szerepelnie kell:

Az adásvételi szerződésben foglaltakat magamra nézve teljes körűen elfogadom.

Ez nem lehet feltételes, nem tartalmazhat módosítást vagy fenntartást.

2.4. A jogosultságot igazoló dokumentumok csatolása

A csatolandó dokumentumok típusa a jogosultsági kategóriától függ:

Telekhatáros tulajdonos esetén

• saját ingatlan tulajdoni lapja (legalább 5 éve fennálló jogcím igazolása),
• lakcímkártya vagy tartózkodási hely igazolása (amennyiben releváns),
• személyazonosító okmány másolata.

Települési ingatlantulajdonos esetén

• helyi ingatlan tulajdoni lap,
• 5 éves fennállás igazolása.

2.5. A nyilatkozattevő személy azonosító adatai

Amit az Inytv. előír:

• név, születési név
• lakóhely / tartózkodási hely,
• személyi azonosító adatok (szem. azonosító, szül. hely, idő),
• anyja neve
• képviseleti jog igazolása, ha nem természetes személy jár el.

3. Opcionális, de ajánlott elemek

Ezek nem kötelezőek, de gyakorlatban sok vitát előznek meg:

• nyilatkozat arról, hogy a jogcímet megalapozó tulajdonosi minőség legalább 5 éve fennáll,
• nyilatkozat arról, hogy a jogosult nem minősül betelepülőnek és mentességgel nem rendelkező személynek,
• elérhetőség (telefon, e-mail) a gyors elérhetőség érdekében.

Mikor érvényes és hatályos a nyilatkozat?

A nyilatkozat érvényes és hatályos, ha:

1. határidőben adják át a jegyzőnek,
2. személyesen,
3. a jegyző igazolja a személyazonosságot,
4. az okirat megfelel a formai követelményeknek,
5. minden tartalmi elem szerepel benne,
6. a mellékletek csatolva vannak,
7. a jogosult teljes körűen elfogadja az adásvételi szerződést.

Ha bármelyik hiányzik → a nyilatkozat érvénytelen, és úgy kell tekinteni, hogy a jogosult nem élt az elővásárlási jogával.

Mi történik, ha a szomszéd érvényesen él a jogával?

Ebben az esetben:

• a szomszéd lép a vevő helyére,
• ugyanazon az áron,
• változatlan feltételekkel.

Nincs új alkudozás, nincs módosítás. A szerződés „átfordul”.

A jegyző iratjegyzéke – kulcsfontosságú dokumentum a földhivatali eljárásban

A joggyakorlási határidő lejárta után a jegyző:

• leveheti a hirdetményt,
• összeállítja az iratjegyzéket, amely tartalmazza:
  • az értesítések igazolását (tértivevény, átvételi elismervény),
  • az elővásárlási nyilatkozatok számát, benyújtásuk időpontját,
  • az érintett személyek nevét és címét.

Ez az iratjegyzék szükséges az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az elővásárlási eljárás szabályos lezárásának igazolására.

Kell-e új adásvételi szerződés?

Nem.
A meglévő szerződés marad hatályban, csak a vevő személye változik.

Ki fizeti az ügyvédi munkadíjat, ha a szomszéd él az elővásárlási jogával?

Az elővásárlási jog gyakorlása esetén a szerződésben eredetileg szereplő vevő helyébe a szomszéd lép be, és a tranzakció változatlan feltételekkel megy tovább.

Ki fizet ilyen esetben?

• Az eredeti vevő ügyvédjét az fizeti, aki megbízta: általában az első vevő.
• Az eladó általában nem fizet az ügyvédnek.

A szerződésben szereplő vevő ügyvédi díját a szomszéd nem köteles megtéríteni, akkor sem, ha ebben külön megegyeznek az eredetileg szerződő felek az adásvételi szerződésben. Az elfogadás ugyanis csak az adásvételre terjed ki, más ügyletekre nem.

Kell az új vevőnek ügyvéd?

• Igen, hiszen a földhivatali eljáráshoz szükség van ügyvédre.
• Az eredeti ügyvéd nem köteles az ügyintézésre az új vevő érdekében.

Összegzés

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény egy új, összetett elővásárlási rendszert vezetett be, amely jelentősen növeli a helyben élők és a szomszédos tulajdonosok döntési mozgásterét. Aki élni szeretne ezzel a jogával, annak gyorsan, pontosan és formai hibák nélkül kell eljárnia – különben a lehetőség elvész.

Érdemes mielőbb ügyvédhez fordulni, hiszen csak így lehet biztos az ember abban, hogy mind formailag, mind tartalmilag megfelelő nyilatkozatot tesz.