Gazdaságátadási szerződés - avagy generációváltás az agráriumban

Mi az a gazdaságátadás?

A gazdaságátadás egy tervezett, hivatalos folyamat, amelynek során egy mezőgazdasági tevékenységet folytató személy (az átadó) – általában egy idősebb gazda – átadja a gazdaságát egy másik személynek, az átvevőnek.  Ez az átadás történhet családon belül (pl. szülő–gyermek között) vagy családon kívül (pl. fiatal gazdának, aki átveszi a működő gazdaságot). A cél, hogy a gazdaság folytatható maradjon, a vagyon, a földek és a működés ne szakadjon meg.

Az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvény (Gtv.) a mezőgazdaság jövője szempontjából kiemelten fontos nemzedékváltás elősegítésére jött létre. A törvény célja, hogy egyszerűsítse a gazdaságok átadását, lehetővé téve, hogy a gazdasághoz tartozó összes elem – földterület, egyéb ingatlanok, ingó dolgok, vagyoni értékű jogok és társasági részesedések – egységesen, egy „csomagban” kerüljenek átadásra egy átlátható és gyorsított eljárás keretében. Az új jogszabály fókuszában az élő családtagok között megkezdett megvalósuló gazdaság átadásán, amely a felek gazdaságátadó és gazdaságátvevő, valamint a családtagok konszenzusán alapul.

A gazdaságátadási szerződés nem egy új típusú szerződés, hanem a Polgári Törvénykönyvről szóló 2023. évi V. törvényben (Ptk.) meghatározott szerződéstípusokat − az adásvételi, az ajándékozási, a tartási és az életjáradéki szerződést − takarja, így mindazon kérdésekben, amelyekről a Gtv. nem rendelkezik, a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni.

A gazdaságátadási szerződés a gazdaságátadási törvény értelmében az alábbi négy szerződéstípus rendelkezései alapján köthető:

·         Gazdaságátadási adásvételi szerződés

·         Gazdaságátadási ajándékozási szerződés

·         Gazdaságátadási tartási szerződés

·         Gazdaságátadási életjáradéki szerződés

E négy szerződéstípus kiegészíthető a földek használatával, ha a felek megállapodása alapján a gazdaságátadó a mező és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdonjogát megtartja.

Mivel a gazdaságátadási szerződést ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba (vagy közokiratba) kell foglalni, így jogász bevonása már csak formális okok miatt is elengedhetetlen. Ugyanakkor a szakértő az illetékes Kormányhivatal előtt, a jóváhagyás iránti eljárásban is segítséget nyújthat, valamint a földhasználati és egyéb vagyonelemekre vonatkozó nyilvántartásokban is eljárhat a szükséges változások átvezetése érdekében.

Szerződéskötés lépései

1. Leltározás – szerződéses állomány vizsgálata

A vagyonleltár lehetőség szerint terjedjen ki a földhasználatra, a megvalósítás alatt vagy fenntartási időszakban lévő támogatásokra, az elnyert támogatásokra, de a még meg nem kezdett megvalósításra, a támogatott hiteltermékekre is. Ezen kívül kerüljenek meghatározásra a kötelezettségek értékei is. Ezen dokumentumok a későbbiekben is alkalmasak a felek számára a gazdaságátadási szerződés tár gyának nyilvántartására, de a harmadik felekkel (pl.: a Magyar Államkincstárral, bankokkal)

 2. Alkalmassági feltételek ellenőrzése

A jogszabály részletes követelményeket határoz meg a gazdaságátadási ügylet felei vonatkozásában. Míg több gazdaságátadó lehet, addig gazdaságátvevő csak egy személy lehet.

 3. Gazdaságátadási szerződés megkötése

A szerződés feltéleinek meghatározása sok időt vesz igénybe

·         kötelező tartalmi elemek (felek adatai, gazdaság eleminek meghatározása, a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó hitel- és kölcsönszerződések (ideértve a folyószámlához kapcsolódó hitelszerző déseket is), engedélyek, támogatások, stb.)

·         gazdaságátadás időpontja

·         együttműködési kötelezettség meghatározása

·         kötelező nyilatkozatok, kötelezettségvállalások

 4. Szerződés jóváhagyása az illetékes Kormányhivatal által

A Kormányhivatal eljárása során az alábbi szempontok alapján vizsgálja a gazdaságátadási szerződést:

•        A gazdaságátadó és a gazdaságátvevő megfelelnek-e a gazdaságátadási törvényben előírt feltételeknek.

•        A gazdaságátvevő jogosult-e megszerezni a föld tulajdonjogát vagy használati jogát (például: belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár; a földforgalmi szabályozások értelmében földművesnek minősül-e).

 Fontos! Annak a tényét, hogy a gazdaságátvevő megfelel-e a Földforgalmi törvényben meghatározott földszerzési maximumnak a föld tulajdonjogának megszerzésekor, illetve a birtokmaximumnak a földhasználati jogosultság megszerzésekor, azt a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, illetve a földhasználatnak a földhasználati nyilvántartásba vétele során az ingatlanügyi hatóság vizsgálja.

 5. Jogutódlás

A gazdaságátevő a gazdaságátadó általános jogutódja lesz, azaz a gazdaságátvevőt ugyanazok a jogok és kötelezettségek illetik meg, mint a gazdaságátadót. A szerződésbe belépő gazdaságátvevő lesz felelős a gazdaságátadó által okozott károkért és a gazdaságátvevővel szemben lehet érvényesíteni a gazdaságátadó szerződésszegéséből eredő egyéb igényeket is. A jogutódlás bekövetkeztéhez viszont elengedhetetlen, hogy a felek a gazdaságátadási szerződésben rögzítsék, hogy a gazdaság egyes elemeihez kapcsolódó fennálló polgári jogi szerződéseket (pl. hitel- és kölcsönszerződésben – ideértve a folyószámlahitel szerződést, faktoring szerződést is), és az ezekből fakadó kötelezettséget a gazdaságátvevő a szerződéseknek megfelelően vállalja.

A gazdaságátadási szerződésben meghatározott polgári jogi és munkajogi szerződések tekintetében a gazdaságátvevő a gazdaság tulajdonjoga átruházásának időpontjában lép a gazdaságátadó helyébe.

Miért fontos a gazdaságátadás a generációváltás szempontjából?

A mezőgazdaságban az egyik legnagyobb kihívás ma Magyarországon (és egész Európában) a generációváltás: a gazdák átlagéletkora 57 év felett van, miközben sok fiatal szeretne gazdálkodni – csak nincs lehetősége hivatalosan, jogszerűen átvenni a működő gazdaságokat. A gazdaságátadás erre ad megoldást.

 1. Biztosítja a mezőgazdaság folytonosságát

A gazdaságátadás lehetővé teszi, hogy a mezőgazdasági üzem ne szakadjon meg az idősebb generáció visszavonulásával. A földek, gépek, támogatási jogosultságok és szakmai tudás zökkenőmentesen kerülnek át az új gazdához. Így a gazdaság működése nem áll le, hanem tovább fejlődhet.

 2. Segíti a tapasztalat és a tudás átadását

A mezőgazdaságban a gyakorlat, a helyismeret és a több évtizedes tapasztalat felbecsülhetetlen érték. A gazdaságátadás során az idősebb gazda mentorálhatja az utódját, megmutathatja a gazdaság működésének fortélyait, kapcsolatokat, bevált módszereket. Ez nemcsak a gazdaság, hanem a helyi közösség tudásának és hagyományainak megőrzését is szolgálja.

 3. Pénzügyi és jogi biztonságot ad mindkét félnek

A hivatalos gazdaságátadás rendezett jogi és vagyoni helyzetet teremt:

·         az átadó biztonságban tudhatja életművét,

·         az átvevő pedig jogszerűen és támogatásokra jogosult módon veheti át a gazdaságot.

A különféle állami és uniós támogatások (pl. KAP-programok) is kifejezetten ezt a folyamatot ösztönzik — mert így megelőzhetők a viták, az öröklési problémák és a földaprózódás.

 4. Lehetővé teszi az új generációk megerősödését

A fiatal gazdák gyakran innovációval, új technológiákkal, környezettudatos szemlélettel érkeznek a mezőgazdaságba.
A gazdaságátadás révén nem a nulláról indulnak, hanem stabil alapokra építkezhetnek – ez gyorsítja a fejlődést és erősíti a vidéki térségek megtartó erejét.

 5. Hosszú távon a vidék jövőjét szolgálja

A tudatos generációváltás nélkül sok gazdaság megszűnne, a földek elaprózódnának, a helyi munkahelyek eltűnnének. A gazdaságátadás megőrzi a vidéki élet alapját, és biztosítja, hogy a mezőgazdaságban felhalmozott értékek – föld, tudás, eszközök, közösség – a jövő nemzedékét is szolgálják.

Mit lehet átadni gazdaságátadás keretében?

A gazdaságátadás során az átadó a teljes gazdaságot vagy annak egy részét adhatja át az átvevőnek.A cél, hogy a gazdaság folyamatosan működőképes maradjon, és az átvevő mindent megkapjon, ami a termeléshez, támogatásokhoz és jogi működéshez szükséges.

 A gazdaságátadás során egyetlen szerződés részeként átadhatók az alábbiak

 1. Földek, egyéb ingatlanok

A gazdaság legfontosabb eleme a föld, hiszen ez a termelés alapja.
Átadható:

• saját tulajdonú mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld (ideértve a tanyát is)
• bérelt vagy használatban lévő föld (a bérleti jog átruházásával),
• földhasználati jogok,
• a földdel kapcsolatos támogatási jogosultságok (pl. SAPS, AKG, ökológiai támogatás).
• mező- és erdőgazdasági tevékenység folytatásához szükséges egyéb ingatlanok,

 Fontos! A földszerzési maximum 300 hektár, ami a föld tulajdonjogának megszerzését korlátozza. A birtokmaximum főszabály szerint 1200 hektár (bizonyos kivételi esetekben 1800 hektár), és a föld birtokának, tehát a jogosult tulajdonában, haszonélvezetében vagy bármely más érvényes jogcímen használatában álló valamennyi föld meg szerzését korlátozza. A gazdaságátvevőnek a földszerzési maximumnak, illetve a birtokmaximumnak a gazdaságátadási szerződés jóvá hagyásakor, valamint a földhivatali bejegyzésekor is meg kell felelnie

 2. Gépek, berendezések, eszközök, állatállományok, és készletek

Átadható minden olyan ingó dolog (tárgyi eszköz), ami a gazdaság működését szolgálja:

• mezőgazdasági gépek, traktorok, pótkocsik, vetőgépek, permetezők, stb.,
• tárolók, szerszámok, öntözőberendezések,
• feldolgozó vagy csomagoló eszközök, hűtők.
• állatállomány (pl. szarvasmarha, sertés, juh, baromfi),
• takarmány- és vetőmagkészlet,
• raktáron lévő termények, növényvédő szerek, műtrágyák, stb.

Ezeket a gazdaságátadási szerződés mellékletében tételesen fel kell sorolni, mert ezek képezik a gazdaság vagyoni alapját.

 3.  Részesedés - érdekeltség

A gazdaságban végzett mező- és erdőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó gazdasági társaság vagyonából való részesedés, szövetkezetben szövetkezeti részesedés, erdőbirtokossági társulatban való társulati érdekeltség,

 4.  Vagyoni értékű jogok (ideértve az engedélyeket és támogatásokat is)

A gazdaságátadót illető vagy terhelő, mező- és erdőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok. Vagyoni értékű jog minden olyan, a gazdaságátadó által megszerzett jog, amelynek pénzben kifejezhető értéke van, nem kapcsolódik tulajdonjoghoz és nem tartozik a szellemi termékek közé (pl. földek haszonbérlete, vagy gépek használati joga, termeltetési szerződés, az alkalmazottak munkaszerződése, hitelszerződés, valamint a mezőgazdasági támogatási jogok vagy az állatlétszámhoz kötött támogatási jogosultság).

Fontos, támogatások és engedélyek esetén mindig vizsgálni kell, hogy a gazdaságátvevő megfelel-e a jogszabályi előírásoknak, csak ebben az esetben következhet be a jogutódlás.

 5.  Tudás, kapcsolatok, tapasztalat

A gazdaságátadás nemcsak tárgyi vagy jogi folyamat, hanem szellemi átadás is.
Az átadó megosztja az átvevővel:

• a helyi adottságokkal, termelési módszerekkel kapcsolatos tudást,
• a piaci és értékesítési kapcsolatokat,
• a működéshez szükséges adminisztrációs, támogatási és technológiai ismereteket.

Ez a mentorálási időszak a sikeres generációváltás kulcsa.

Ki lehet gazdaságátadó?

 Életkori feltétel

Aki, az öregségi nyugdíjkorhatárt elért vagy a szerződés megkötésétől számítva legfeljebb 5 éven belül eléri,

 Jogállás

Aki mezőgazdasági őstermelő vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó,

 Tevékenységi feltétel

Aki a saját vagy jogelődjének tevékenységi idejével egybeszámítva legalább 10 évig saját nevében és saját kockázatára mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytatott, és ebből igazoltan árbevétele származott,

 Földterületi feltétel

Aki a gazdaságátadási szerződésben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld területe több mint háromnegyedének a gazdaságátadási szerződés megkötését megelőzően legalább 5 éve tulajdonosi földhasználója - az 5 éven belül szerzett mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld kivételével -, vagy más jogcímen a földhasználati nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett földhasználója, erdőgazdálkodói nyilvántartásba legalább 5 éve bejegyzett erdőgazdálkodója.

Fontos! A gazdaságátadó tevékenységének megszüntetési kötelezettsége

Tekintettel arra, hogy a gazdaságátadás célja az, hogy a generációváltás megvalósulhasson, ezért a jogi egyszerűsítésekért, az adómentes átadásért és a pályázati forrásokért cserébe a gazdaságátadónak be kell fejeznie a saját nevében végzett tevékenységét. Ezért a gazdaságátadási szerződés megkötését követően a gazdaságátadót törlik az élelmiszerlánc-felügyeleti információs rendszerben nyilvántartott − az átadott gazdaságot érintő − tevékenységét, aki természetesen már új tevékenységet sem kezdhet. A gazdaságátadási szerződés jóváhagyása körében eljáró mezőgazdasági igazgatási szerv értesítése alapján a gazdaságátadót hivatalból törölni kell a gazdaságátadási szerződés jóváhagyását követően a megfelelő nyilvántartásokból ( mezőgazdasági őstermelői nyilvántartás, erdőgazdálkodói nyilvántartás, stb.).

 A gazdaságátadót attól az időponttól kezdve kell törölni, amikor a gazdaságátadási szerződéshez kapcsolódó tulajdonjog átruházásra irányuló nyilatkozat alapján a gazdaság tulajdonjogát a gazdaságátvevő megszerzi.

Ki lehet gazdaságátvevő?

A gazdaságátvevő az a személy, aki átveszi a működő gazdaságot az átadótól, és vállalja annak továbbműködtetését és fejlesztését. Ő lesz az, aki a gazdaságot a saját nevében, saját felelősségére viszi tovább – így a gazdaság folytonossága nem szakad meg.

Gazdaságátvevő az alábbi feltételeknek megfelelő személy lehet:

 Életkori feltétel

Aki a gazdaságátadónál legalább tíz évvel fiatalabb, az 50. életévét el nem érő személy

 Jogállása

mezőgazdasági őstermelő vagy mező-, erdőgazdasági tevékenységet folytató egyéni vállalkozó, aki az átvenni kívánt gazdaság működtetésére a jogszabályban előírt feltételeknek megfelel

 Viszonya a gazdaságátadóval

Aki a gazdaságátadóval a családi gazdaságokról szóló törvényben meghatározott hozzátartozói láncolatban áll, vagy a gazdaságátadóval legalább 7 éve munkaviszonyban vagy munkavégzésre irányuló egyéb jogviszonyban áll.

Milyen gazdasági előnyei vannak a gazdaságátadásnak?

A gazdaságátadás legfőbb előnye, hogy a gazdasághoz kapcsolódó valamennyi – akár több átadó tulajdonában álló – vagyonelem, mint egyedi vagyonösszesség egy szerződés útján átadható, és ebben az esetben harmadik személyek sem elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogot nem gyakorolhatnak, és a szerződéseket nem kell kifüggeszteni sem. Ezen felül, földforgalmi szempontból a hatósági jóváhagyásra a gazdaságátadási jog szabályok szerint kerül sor.

Továbbá ha gazdaságátadási szerződéssel átadott gazdasági társaság vagyonából való részesedés, szövetkezetben szövetkezeti részesedés, erdőbirtokossági társulatban való társulati érdekeltség esetében a tulajdonostársak nem élhetnek a társasági szerződésben, alapszabályban, alapító okiratban, jogszabályban meghatározott elővásárlási jogukkal annak érdekében, hogy a gazdaság átvétele a gazdaság egészében valósulhasson meg.

Ilyen módon, a gazdaságátadás egy egyszerűsített, gyorsított lehetőséget biztosít a gazdasággal összefüggő vagyon egyben történő átruházására, ahelyett, hogy az egyes vagyonelemeket, pl. földeket, ingatlanokat, eszközöket, szerződéseket külön-külön kellene átruházni. A gazdaságátadást megkönnyíti továbbá az is, hogy kedvező jogszabályi környezetben, adó- és illetékmentesen valósítható meg:

Általános forgalmi adó

A gazdaságátadási szerződés kötése esetén a meglévő tárgyi eszközök átruházása sem az átadó, sem az átvevő terhére nem keletkeztet áfa fizetési kötelezettséget.

Vagyonszerzési illeték

Az illetéktörvény módosítása eredményeképpen a gazdaságátadás minden formája (ingyenes, visszterhes) általánosan mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól. A továbbiakban már nem minősül elidegenítésnek a termőföld tulajdon jogának, vagyoni értékű jogának az agrárgazdaságok átadásáról szóló törvény szerinti gazdaságátadási szerződés alapján megvalósuló átadása sem [Itv. 26. § (18) bekezdés]. Ezáltal a gazdaságátadó nem veszíti el a korábbi termőföldszerzéshez kapcsolódó illetékmentességét (pótlólagos, kétszeres illeték megfizetésére nem válik kötelezetté), ha gazdaságátadási szerződés keretén belül olyan termőföld tulajdonjogát vagy azon fennálló vagyoni értékű jogot adna át a gazdaságátvevő részére, ahol a mentesség feltételeként vállalt 5 év még nem telt el.

 Személyi jövedelemadó

·         A gazdaság ajándékozási szerződés útján történő átruházása esetén az átadó személyénél nem keletkezik jövedelem, tehát személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség sem keletkezik.

·         Adásvétel útján megvalósuló gazdaságátadás esetén a gazdaságátadónál vagyonelemenként kell(ett) vizsgálni a vonatkozó jövedelem-megállapítási szabályokat azzal, hogy az 5 éve már a gazdálkodó tulajdonában lévő ingatlan átruházásából származó jövedelem ellenérték fejében meg valósuló gazdaságátadás esetén tehát nem adóköteles.  

·         Őstermelőknél a termelési tényezők hasznosításából, értékesítéséből származó bevétel 2022-től nem minősül kiegészítő tevékenységből származó bevételnek. Ez azt jelenti, ha például az őstermelő értékesíti a tevékenysége során használt traktort, istállót, akkor ezt a bevételt nem a kiegészítő őstermelői tevékenység bevételei közt kell figyelembe venni. Ilyenkor a jövedelmet az értékesített vagyontárgy jellegétől függően az ingó vagyontárgy átruházásából származó jövedelemre, ingatlan esetében pedig az ingatlan átruházásából származó jövedelemre vonatkozó szabályok szerint kell megállapítani. Nem kell bevallani az ingó értékesítéséből származó bevételt, ha az a 600 ezer forintot nem haladta meg. Ellenkező esetben azonban az összes bevételből jövedelmet kell számítani.

Vissza nem térítendő támogatás

Ezen kívül 2025 szeptemberétől vissza nem térítendő támogatás is elérhető az érintettek számára.

A generációs megújulás, gazdaságátadási együttműködés című pályázati felhívás azon gazdaságátadó mezőgazdasági termelőket támogatja, aki elérték, vagy a művelet befejezésének idejére elérik a nemzeti jogszabályoknak megfelelően meghatározott nyugdíjkorhatárt. 30 A generációs megújulás gazdaságátvevő támogatásával című pályázati felhívás azt a személyt támogatja, aki gaz daságot és annak kötelezettségeit veszi át.

Ezen kívül megemlítendő még, hogy a gazdaságátadás pénzügyileg kiszámítható, biztonságos megoldás — ellentétben az örökléssel, ahol gyakran bizonytalan a gazdaság további sorsa, amely a gazdaságátvevő oldaláról azt is jelenti, hogy a gazdaságátadás révén az átvevő nem a nulláról indul, hanem egy már működő, bevételt termelő vállalkozást vesz át. Ez pénzügyi biztonságot és kiszámítható bevételt jelent már a kezdetektől —ellentétben azzal, ha valaki teljesen új gazdaságot próbál felépíteni. Az átadott gazdaságok előnyt élveznek több agrárpályázatnál (pl. beruházási támogatások, vidékfejlesztési projektek).  A támogatási rendszer célja ugyanis a generációváltás ösztönzése, ezért az átvevő több pontot, magasabb támogatási intenzitást kaphat.

Milyen buktatói lehetnek a gazdaságátadásnak?

A folyamat során számos olyan kérdés merül fel, amelynek megnyugtató rendezéséhez már a kezdeti szakasztól javasolt tanácsadó, ügyvéd igénybevétele.

Első körben mindenképpen szükséges lesz az érintett gazdaság(ok)hoz tartozó vagyonelemek, engedélyek, kötelezettségek, vevői, szállítói-, munka- és egyéb szerződések felmérése, az alapul szolgáló vagyon leltározása.  Vizsgálandó továbbá, hogy a felek megfelelnek-e a jogszabályi kritériumoknak, és ennek keretében az is, hogy a megfelelőség igazolására felhasználható okiratok teljeskörűen rendelkezésre állnak-e.  A gazdaságátvevő már meglévő vagyonelemeire tekintettel a földtulajdon, illetve a birtokban tartható összes föld megengedett mértékére vonatkozó korlátozásoknak történő megfelelés vizsgálata is elengedhetetlen.

Fontos szem előtt tartani, hogy banki finanszírozás megléte esetén a hitelező bank, a gazdaságátadó és a gazdaságátvevő által aláírt háromoldalú dokumentum előkészítése is szükséges. Amennyiben a gazdasághoz kapcsolódóan pedig az átadó támogatást vett igénybe, úgy javasolt megvizsgálni a támogatási feltételeket is a jogutódlás szempontjából.

A Kormányhivatal jóváhagyása a jogszabályban előírt egyéb érvényességi feltételeket és kellékeket nem pótolja, tehát amennyiben a Gtv.-től eltérő jogszabályi rendelkezésbe ütközik a gazdaságátadási szerződés, azt a Kormányhivatal határozata értelemszerűen nem írja felül. Ha a kérelem a jogszabályban foglalt követelményeknek nem felel meg, az eljáró hatóság határidő megjelö lésével, a mulasztás jogkövetkezményeire történő figyelmeztetés mellett egy ízben hiánypótlásra hívja fel a kérelmezőt.  A Kormányhivatal döntése ellen közigazgatási per indítható.

Összefoglaló

A gazdaságátadás a gazdálkodó szemszögéből hatékony megoldás lehet a generációváltás megvalósítására, a mezőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó vagyon átruházására, a gazdaság és ezzel a család jövőbeni anyagi helyzetének megtervezésére.  Mindazonáltal a vonatkozó törvény csupán egy lehetőség, melyet választhatnak az átadási folyamatban résztvevő felek, ugyanakkor nem kötelező ezen törvény alapján megvalósítaniuk az átadást.