A társasház kitől követelheti a közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől?

Honnan tudjuk, hogy van-e közösköltség tartozás?

A társasházi törvény külön szabályt ad arra az esetre, ha társasházi lakás tulajdonosa megváltozik. A Tht. 46. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha van tartozás, a nyilatkozatban annak összegét is fel kell tüntetni.

Ez a gyakorlatban a közösköltség-igazolás. A vevő szempontjából ez az egyik legfontosabb társasházi dokumentum, mert ebből derül ki, hogy az eladónak van-e tartozása a társasház felé. A tulajdoni lap önmagában erre nem mindig ad választ, mert a közösköltség-hátralék csak akkor jelenik meg rajta, ha a társasház jelzálogjogot jegyeztetett be az ingatlanra.

A 46. § (2) bekezdése még tovább megy. Kimondja, hogy ha az eladó az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről szavatossági nyilatkozatot tesz, ez a közösköltség-tartozás alóli mentességre is kiterjed. Ez akkor is igaz, ha a szerződéskötéskor a felek nem kérik ki a közös képviselő írásbeli nyilatkozatát.

Ki minősül tulajdonostársnak?

A társasházi jogviszony nem teljesen azonos egy egyszerű pénztartozással. Az egyik álláspont szerint a közösköltség-hátralék kötelmi jellegű tartozás. Ez azt jelenti, hogy annak kell megfizetnie, aki a tartozást felhalmozta. Ha az eladó nem fizette a közös költséget, akkor ő marad a társasház adósa. A vevő csak akkor felelne a régi tartozásért, ha azt kifejezetten átvállalta, vagy ha a társasház szabályzata, illetve a felek szerződése ezt megfelelően rendezi.

A másik álláspont abból indul ki, hogy a társasházi lakás nem önmagában álló vagyontárgy. A vevő egy működő társasházba lép be. Viselnie kell a társasház működésével kapcsolatos terheket, alkalmazkodnia kell a korábbi közgyűlési határozatokhoz, és számolnia kell azzal is, hogy a közös költség bizonyos értelemben az ingatlanhoz kapcsolódó teherként jelenik meg.

A harmadik megközelítés szerint a társasház mind az eladót, mind a vevőt perelheti, és közöttük utólag kell rendezni, kinek kellett volna végső soron viselnie a tartozást.

A vevőnek azonban sosem az a kérdés, hogy egy elméleti vitában melyik álláspont a meggyőzőbb. Hanem az, hogyan kerülheti el, hogy egy régi közösköltség-tartozás miatt neki kelljen vitáznia a társasházzal vagy az eladóval.

Társasházi jelzálogjog közösköltség-tartozás miatt

A közösköltség-hátralék nem mindig marad egyszerű pénzkövetelés. A Tht. 30. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonostárs legalább három hónapnak megfelelő közös költséggel hátralékba kerül, a közgyűlés határozattal elrendelheti a külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését. A jelzálogjog célja a hátralék megfizetésének biztosítása.

Ez társasházi lakás vásárlásakor különösen fontos. Ha a társasházi jelzálogjogot már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, a vevő jelzálogjoggal terhelt ingatlant vásárol. Ilyenkor a vita már nemcsak arról szól, hogy az eladó vagy a vevő köteles-e megfizetni a régi közösköltség-hátralékot. A bejegyzett jelzálogjog miatt a társasház követelése az ingatlanból is kielégíthető.

A Tht. 30. § (2) bekezdése azt is kimondja, hogy a jelzálogjogról szóló határozat meghozatalakor a hátralékos tulajdonostárs nem szavazhat, és az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A határozatot a hátralékos tulajdonostársnak kézbesíteni kell, a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével.

A Tht. 31. § alapján nem mindig szükséges közgyűlési határozat sem. Ha az SZMSZ erre felhatalmazza, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke közgyűlés összehívása nélkül is elrendelheti a hátralékos tulajdonostárs ingatlanának jelzálogjoggal való megterhelését.

Ha a hátralékot kiegyenlítik, a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a kiegyenlítést követő nyolc napon belül ki kell adnia a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt. Ezt az engedélyt is közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Mit tehet a vevő, ha közösköltség hátralékos lakást vásárol?

Vevőként társasházi lakás vásárlása előtt érdemes legalább három dolgot ellenőrizni. Az első a friss tulajdoni lap. Ebből derül ki, hogy van-e az ingatlanon bejegyzett társasházi jelzálogjog vagy más teher. A második a közösköltség-igazolás. Ezt a közös képviselőtől vagy az intézőbizottság elnökétől kell kérni, és tartalmaznia kell, hogy van-e közösköltség-tartozás, illetve ha van, pontosan mekkora. A harmadik a szerződéses elszámolás. Az adásvételi szerződésnek világosan meg kell mondania, hogy melyik napig az eladó, melyik naptól a vevő viseli a közös költséget és az egyéb társasházi fizetési kötelezettségeket.

Különösen óvatosnak kell lenni, ha az eladó nem lakik az ingatlanban, a lakás bérbe van adva, a társasházban nagyobb felújítás zajlik, célbefizetésről döntöttek, vagy a közös képviselő szerint folyamatban van tartozásrendezés.

Megoldás lehet a közös költség hátralékkal rendelkező ingatlanok vásárlása során egyebek mellett az is, ha a felek megállapodnak - legkésőbb az ingatlan adásvételi szerződésben - arról, hogy az eladó a foglalóból vagy a vételárból a közös költség tartozást rendezi

Mire figyeljen az eladó?

Eladóként a legjobb megoldás az, ha a szerződéskötés előtt rendezi a közös költséget, és erről írásbeli igazolást kér a közös képviselőtől. Ez az eladót is védi, mert csökkenti a későbbi vita esélyét. Ha az eladó a szerződésben per-, teher- és igénymentességet vállal, de később kiderül, hogy közösköltség-tartozás maradt utána, abból szavatossági vagy megtérítési igény lehet.

Ha az ingatlanon társasházi jelzálogjog szerepel, az eladónak még a szerződéskötés előtt tisztáznia kell, pontosan mekkora tartozás áll fenn, milyen módon lehet azt rendezni, és mikor adja ki a közös képviselő a törlési engedélyt.

Ki fizeti a közös költséget, a tulajdonos, vagy a haszonélvező?

A bírósági gyakorlat szerint a társasházi közös költség megfizetésére minden esetben a tulajdonos köteles a társasházakról szóló törvény alapján, nem a haszonélvező. A Ptk. ugyan a haszonélvezőt terheli a dolog fenntartásával járó költségekkel, de a közös költség nem közteher, hanem a tulajdonosi jogállásból fakadó törvényi kötelezettség. A tulajdonos és a birtoklásra jogosult haszonélvező belső jogviszonyában azonban megállapodhatnak úgy, hogy a haszonélvező viseli ezeket a költségeket — ilyen kifejezett kikötés hiányában a haszonélvező a tulajdonos irányában nem köteles a közös költség megfizetésére.

Összegzés

Főszabály szerint azt a közös költséget kell megfizetnie, aki az adott időszakban tulajdonostárs volt. Ha tehát a tartozás az eladó tulajdonlása alatt keletkezett, akkor szerződéses és elszámolási szempontból az eladónak kell helytállnia érte.

A vevő azonban nem lehet teljesen nyugodt pusztán emiatt. Társasházi lakás vásárlásakor ugyanis nemcsak egy önálló lakást szerez meg, hanem belép egy társasházi jogviszonyba is. Vonatkozik rá az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat, a házirend és a korábbi közgyűlési határozatok egy része is.

Ezért alakult ki vita a bírói gyakorlatban arról, hogy az eladáskor fennálló közösköltség-hátralékot a társasház kizárólag az eladótól, a vevőtől, vagy adott esetben mindkettőjüktől követelheti-e.

A kérdés jogszabályi, illetve jogegységi rendezéséig a legbiztosabb, ha a vevő a vásárlás előtt gondosan kikérdezi az eladót és a közös képviselőt is a várható befizetésekről és ha az eladó tartozást halmozott fel, akkor a vevő a vételár egy részét térítse el a tartozás rendezése érdekében.