Hamarosan itt a Wekerle Sándor Lakásépítési Program!

Lakhatási mutatók: miért van szükség a fordulatra?

Az elmúlt 15 év támogatáspolitikája a háztartások vásárlóerejét növelő, keresletoldali támogatásokra koncentrált (CSOK, Babaváró, Otthon Start). Utólag jól látszik, hogy a kereslet ösztönzése gyorsabb és közvetlenebb volt, mint amilyen gyorsan a lakáskínálat alkalmazkodni tudott. Lakástámogatást vagy olcsó hitelt viszonylag gyorsan lehet adni, egy új lakásprojekt viszont tervezést, engedélyezést, finanszírozást és éveken át tartó kivitelezést igényel. Ha a kereslet hamarabb nő meg, mint a kínálat, annak egy része az árakban jelenik meg.

Az Otthon Start esetében ez még világosabban látszik. Maga a FIX 3%-os hitel valóban keresletoldali eszköz: az MNB szerint 2026 márciusáig 33,2 ezer szerződés született 1 161 milliárd forint értékben, és a hitelek 90%-a használt lakás vásárlását finanszírozta. Az MNB kifejezetten azt írja, hogy a program javította a jogosultak lakásvásárlási lehetőségeit, ugyanakkor hozzájárult a lakásárak emelkedéséhez is.

Az Otthon Start mellé már az előző kormányzat kínálatoldali intézkedést is kapcsolt. A 335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet lehetővé tette az olyan legalább 250 lakásos fejlesztések kiemelt beruházássá nyilvánítását, amelyekben a lakások legalább 70%-a megfelel a FIX 3% feltételeinek. Vitézy Dávid azonban 2026. augusztus 14-i azt is bejelentette, hogy 2026. december 31-ig felfüggesztik az Otthon Start keretében kiemelt lakásprojektek építési engedélyeit, és az érintett beruházásokat átvilágítják. Több projekt kiemelt státuszát végleg vissza is vonhatják.

Konkrét kormányzati menetrend és feladatok (1275/2026. Korm. határozat)

• 2026. szeptember 30. – Wekerle Program előkészítése: A közlekedési és beruházási miniszter, valamint a pénzügyminiszter kidolgozza a program részletes kereteit (barnamezős fejlesztések, közlekedési kapcsolatok, önkormányzati együttműködés, energiahatékonyság, szabályozási egyszerűsítések).
• 2026. október 31. – Kiemelt beruházások átvilágítása: Jelentés készül a lakáscélú kiemelt státuszok fenntartásáról, módosításáról vagy visszavonásáról társadalmi, településrendezési és közmű-infrastrukturális szempontok alapján.
• 2026. november 30. – Kormány-előterjesztés: Döntési javaslat a felülvizsgált kiemelt projektek sorsáról.
• A 2027-es költségvetéssel egyidejűleg – Adópolitikai intézkedések: Javaslatcsomag a bérlakás- és kollégiumépítést ösztönző adókedvezményekre.
• 2026. december 31. – Finanszírozás és Lakásügynökség: A bérlakásfejlesztési pénzügyi szabályozási eszközök, az intézményi befektetői ösztönzők, valamint az állami lakásügynökségi rendszer létrehozásának szabályozási koncepciója.

Jön a megfizethető intézményi bérlakás-szektor?

A nemrég bejelentett Wekerle Programhoz a kormány a Helyreállítási és Ellenállóképességi Tervből, vagyis az RRF-ből 550 millió eurót kíván lehívni. Ezt banki és piaci társfinanszírozással egészítenék ki, amellyel több mint 2 milliárd euró értékű ingatlanfejlesztést szeretnének ösztönözni. Az Európai Beruházási Bank társfinanszírozásával a program teljes volumene akár 3 milliárd euró lehet.

A terv lényege, hogy nagy számban épüljenek:

• lakások,
• kollégiumi férőhelyek,
• megfizethető bérlakások,

elsősorban Budapesten és a nagyobb vidéki városokban, különösen barnamezős és jelenleg alulhasznosított városi területeken.

Nem pusztán lakóépületeket terveznek: a program városrehabilitációs jellegű is. A cél, hogy az új lakások mellett közösségi terek, szolgáltatások és jó közösségi közlekedési kapcsolatok is létrejöjjenek.

Milyen módosításokra lenne szükség a Lakástörvényben?

A Wekerle Lakásépítési Program egyik deklarált célja egy hosszú távon fenntartható, professzionális intézményi bérlakáspiac létrehozása. Ehhez azonban önmagában új lakásokat építeni nem elegendő.

A Lakástörvény ma is abból indul ki, hogy a konkrét bérleti jogviszony feltételeit nagyrészt a felek szerződése, önkormányzati lakásnál pedig jelentős részben helyi rendelet rendezi; a nem szabályozott kérdésekben pedig a Ptk. alkalmazandó. Ez önmagában nem probléma. Egy hagyományos magánbérletnél természetes, hogy a felek megállapodnak többek között a bérleti díjról, az óvadékról, a rezsiről, a javításokról, a felmondásról vagy a lakás visszaadásának módjáról. A gyakorlatban éppen ezek a kérdések okozzák a legtöbb bizonytalanságot: már a szerződés megkötésekor tisztázni kell a díjat, a kauciót, a költségek viselését, a felmondást, az állapotfelmérést és a karbantartási kötelezettségeket.

Egy professzionális állami bérlakásrendszerben azonban nem lehet az a válasz minden problémára, hogy „ezt majd mindig beleírjuk az egyedi szerződésbe”, hiszen a magánkiadással éppen a kiszámíthatatlansága a legnagyobb baj.

Törvényben kellene rendezni, ki és mennyi ideig jogosult a kedvezményes lakásra

Egy megfizethető bérlakásprogram egyik legnehezebb kérdése nem az építés, hanem az elosztás. Ha egy lakás piaci ára havi 300 ezer forint lenne, de a programban 180 ezer forintért bérelhető, akkor a különbség valójában jelentős támogatás. Ezért átlátható szabály kell arra, hogy ki részesülhet belőle. Nem lenne szerencsés, ha ezt száz különböző bérbeadó vagy önkormányzat száz különböző módon szabályozná.

A törvénynek objektív szempontokat kellene meghatároznia például a háztartás jövedelmére, vagyonára, családméretére, munkavégzésének vagy tanulmányainak helyére, illetve arra nézve, hogy milyen gyakran kell a jogosultságot felülvizsgálni.

Ugyanakkor azt is rendezni kellene, mi történik akkor, ha a bérlő időközben jobban keres. Az egyik legrosszabb ösztönző az lenne, ha egy fizetésemelés vagy új munkahely automatikusan a lakás elvesztését jelentené. Életszerűbb lenne a fokozatos lakbéremelés: ahogy a háztartás jövedelme nő, úgy közelítene a lakbér a költségalapú vagy piaci díjhoz.

A lakbéremelést nem lehet minden bérleti szerződésre külön rábízni

A magánpiacon a bérleti díj emelése ma alapvetően szerződéses kérdés. Ha a szerződés nem biztosít megfelelő jogot az egyoldalú módosításra, a bérbeadó nem egyszerűen dönthet úgy, hogy a következő hónaptól magasabb lakbért kér. A gyakorlatban ezért célszerű már a szerződésben meghatározni az indexálás módját.

Egy húsz-harminc évre tervezett állami bérlakásállománynál ennél kiszámíthatóbb rendszer kell. A törvény meghatározhatna egy objektív lakbérindexálási képletet. Például évente egyszer, előre meghatározott mutató alapján változhatna a bérleti díj, miközben a kedvezményes lakások esetében jövedelemhez kötött felső korlát is érvényesülhetne.

A nemfizetés szabályait egyszerre kellene szigorúbbá és szociálisabbá tenni

Ez talán a legkényesebb kérdés. Egy állami bérlakásprogram nem működhet úgy, hogy több hónapos vagy éves nemfizetés esetén a lakás gyakorlatilag visszaszerezhetetlenné válik. De úgy sem, hogy egy átmeneti jövedelemvesztés után egy család rövid időn belül utcára kerül.

A megoldás szerintem egy törvényben szabályozott lépcsőzetes hátralékkezelési rendszer lenne. Első késedelemnél automatikus értesítés. Tartósabb hátraléknál kötelező egyeztetés és részletfizetési lehetőség. Ha a probléma jövedelmi vagy szociális eredetű, kapcsolódjon be a támogatási rendszer. Ha viszont a bérlő megfelelő segítség és felszólítás ellenére sem fizet, akkor a jogviszony megszüntetésének és a lakás visszavételének gyorsnak és kiszámíthatónak kell lennie.

A szociálpolitikai problémát nem célszerű azzal megoldani, hogy a megszűnt bérleti jogviszony végrehajthatatlan.

Nem lehet minden állami bérlakáshoz közjegyzői kiköltözési nyilatkozatot gyártani

A mai magánbérleti piacon a bérbeadók egyik gyakori eszköze a közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozat. Ennek éppen az az előnye, hogy megfelelő feltételek mellett közvetlen végrehajtás alapjául szolgálhat, és nem feltétlenül szükséges előbb lakáskiürítési pert lefolytatni.

Ez néhány lakásnál működőképes. Tízezer vagy ötvenezer bérleti jogviszonynál már nehezen nevezhető korszerű rendszernek, ha minden új bérlőt külön közjegyzőhöz kell küldeni azért, hogy az állam később biztosan vissza tudja kapni a saját lakását.

A Vht. már ma is ismer egyszerűsített eljárást: határozott időre kötött lakásbérlet lejárta után a bérbeadó külön szabályok szerint kérheti a kiürítést. Ezt az elvet lehetne továbbfejleszteni az intézményi lakásoknál.

Mit jelent ez az ingatlanpiac és a beruházók számára?

A legfontosabb változás, hogy a fejlesztőnek nem feltétlenül kell minden lakást egyenként eladnia magánvevőknek. Megjelenhet egy olyan modell, amelyben az állam, önkormányzat, lakásügynökség vagy intézményi befektető komplett lakóépületek vagy lakástömbök hosszú távú hasznosításában érdekelt.

Ez a fejlesztő szempontjából egészen más üzleti logika.

A klasszikus társasházi fejlesztésnél a beruházó lakásonként értékesít, marketinget végez, vevőket finanszírozó bankokkal egyeztet, és viseli annak kockázatát, hogy milyen gyorsan sikerül eladni az elkészült lakásokat. Egy intézményi bérlakásprojektben ezzel szemben akár egyben értékesíthető vagy hosszú távra finanszírozható az egész projekt.

Ez csökkentheti az értékesítési kockázatot, ugyanakkor várhatóan alacsonyabb fejlesztői árrést és sokkal szigorúbb műszaki, fenntarthatósági és üzemeltetési követelményeket jelenthet.

Összegzés

A Wekerle Sándor Lakásépítési Program a lakásvásárlási kereslet további ösztönzése helyett elsősorban a kínálat növelésére épít: új lakások, megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek létrehozását támogatná, főként Budapest és a nagyobb vidéki városok barnamezős, alulhasznosított területein. Az 550 millió eurós uniós forrás banki, piaci és európai beruházási banki társfinanszírozással akár 3 milliárd euró értékű fejlesztést is mozgósíthat. A részletes szabályok még kidolgozás alatt állnak, az átfogó programterv 2026. december 31-ig készülhet el. 

Ezzel párhuzamosan a kormány az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelő rendeleteket is felülvizsgálja, ami nem a 3%-os hitel megszüntetését, hanem egyes lakásfejlesztések különleges beruházási státuszának újragondolását jelenti.

Cikkünket a részletes jogszabályi feltételek és a pályázati kiírások megjelenését követően azonnal frissítjük a pontos jogi és eljárási tudnivalókkal.