3 százalékos hitel feltételei┃FIX 3%-os lakáshitel┃Itt az Otthon Start Program!

Mi lehet a hitelcél FIX 3%-os lakáshitel esetén?

Építéshez és vásárláshoz is fel lehet venni az államilag támogatott három százalék kamatozású hitelt. Kombinálható CSOK Plusszal és a közszolgálati otthontámogatással is.

Mit lehet vásárolni, vagy építeni a kedvezményes hitel segítségével?

Magyarország területén lévő belterületi lakást vagy egylakásos lakóépületet, tanyát vagy birtokközpontot lehet a 3%-os hitellel vásárolni, vagy építeni.

A kölcsön hitelcélja nem lehet olyan otthonban való tulajdonszerzés, amelyet haszonélvezet terhel. A kölcsön hitelcélja ugyancsak nem lehet lakóingatlan résztulajdonának megszerzése, de az ikerházakra, sorházakra, tehát a különálló lakóegységekre ez a korlátozás nem vonatkozik. A rendelet alkalmazásában ugyanis nem minősül résztulajdon megszerzésének, ha az igénylő a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanrész kizárólagos tulajdonosává válik.

Az otthon start program feltételei

A kölcsön összege nem haladhatja meg az 50 000 000 forintot. A kölcsön teljes futamideje legfeljebb 25 év. Az ügyfél által fizetendő kamat éves mértéke nem haladhatja meg a 3 százalékot. A kölcsön folyósítása az otthon vásárlása esetén a kölcsönszerződés megkötését követően, egy összegben történik, ahogy az más hitelek esetén is szokásos. Otthon Start hitelt egyszer lehet igényelni - ez azt jelenti, hogy akár igénylőként, akár adóstársként egy személy csak egyszer szerepelhet ilyen típusú hitelügyletben.

Mekkora önerő kell?

Az Otthon Start kormányrendelet kimondja, hogy az igénylő a hitelprogramot legalább 10 százalékos önerővel veheti igénybe, kivéve megfelelő pótfedezet bevonása esetén, a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletben foglaltaknak megfelelően. 

Bár a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény kimondja, hogy azonos vagy hasonló életviszonyokat azonos vagy hasonló módon, szabályozási szintenként lehetőleg ugyanabban a jogszabályban kell szabályozni, az Otthon Start program esetén mégis van egy újabb szabályozási szint és nem csak a pótfedezet esetén (amely kifejezést egyébként 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet egyáltalán nem használja)! A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet ugyanis szintén rendelkezik arról, hogy ki jogosult és ki nem 10%-os önerővel vásárolni!

Hogyan módosult 2025. szeptember 1-jén a 10%-os önerő szabály?

Az MNB 2025. szeptember 1-jén a 10%-os önerővel vásárolni jogosult személyi kör bővítése érdekében módosította a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletet! 

10% önerő (azaz 90% LTV) forinthitelnél két esetben engedhető meg:

1. első lakásszerzőknek (nincs ≥50% lakástulajdonuk, vagy csak haszonélvezettel terhelt lakásuk van),
2. energetikailag hatékony lakás vásárlása/építése vagy lakás energiamegtakarítási felújítása esetén.

Kik az első lakásszerzők?

Akik a hitelkérelem benyújtásakor

• nem rendelkeztek ≥50% lakástulajdonnal, vagy
• csak olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (tulajdoni hányadtól függetlenül).
  → A bank ezt az ingatlan-nyilvántartásból ellenőrzi, de 2025. december 1-ig az ügyfél is nyilatkozhat.

A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet szerint lakás az a lakhatás feltételeinek megfelelő ingatlan, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel tartanak nyilván – vagy ilyen megjelöléssel bejegyzés alatt áll –, a hozzá tartozó földrészlettel együtt.

A vételár, vagy az érték számít majd az értékhatároknál?

A támogatott hitel segítségével megvásárolni vagy építeni kívánt

• lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 000 000 Ft,
• az egylakásos lakóépület értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 Ft lehet.

Fontos, hogy vásárlásnál a vételár legfeljebb 20 százalékkal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől. Ez azt jelenti, hogy ezt meghaladó eltérés esetén a támogatott lakáshitel nem vehető igénybe.

Ki számít első lakásvásárlónak az Otthon Start hitel kapcsán?

A kölcsön abban az esetben igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.

Honnan számít a 10 év?

A Ptk. 5:38. § (2) bek. értelmében ingatlan tulajdonjogának átruházással (adásvétel, ajándék, apport) való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A 10 év tehát akkor indul, amikor a tulajdoni lapról az eladót törölték. Az időtartam vége az kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontja.

Már szeptember előtt adásvételi szerződést kötöttem, igényelhetem a 3%-os kölcsönt?

A kölcsön igénylését kizárólag otthon vásárlása esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül, vagy otthon építése esetén a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően lehet a kölcsönkérelem benyújtásával kezdeményezni a hitelintézetnél.

Mi számít első lakásnak és mi nem?

Lakás a belterületi lakóingatlan. De! 

A tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától függetlenül hitelprogram a következő esetekben is igényelhető, ha 10 éven belül az igénylő legfeljebb

• olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezett tulajdonjoggal, amelyben tulajdoni hányadának (!) aktuális piaci értéke (az ingatlan-értékbecslési szakvélemény nem lehet régebbi a kölcsönkérelem benyújtását megelőző 90 napnál!) vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15 000 000 Ft-ot
• olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezett, amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte,
• olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezett, amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába, ÉS az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is a haszonélvező lakik.

Szintén igényelhető a kölcsön akkor is, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül EGYIDEJŰLEG legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 1/2 (vagyis 50%-ot meg nem haladó) tulajdoni hányaddal rendelkezett. Azaz lehetett akár több lakása is az igénylőnek különböző időpontokban, de a jelzetteket meg nem haladó tulajdoni hányadban.

A kormányrendelet szövege értelmében, ha több lakóingatlanban is volt már (akár csekély) tulajdoni hányada valakinek, akkor nem igényelheti az Otthon Start hitelt – arról azonban nem szabad megfeledkezni, hogy ha bármely lakóingatlanban a tulajdoni hányad aktuális értéke, vagy értékesítéskori vételára nem haladta meg a 15 millió, akkor azok nem számítanak.

Korábbi szerződés felbontása lehetséges?

Ha valaki korábban ingatlan tulajdont kapott ajándékba, nem kizárt, hogy egy egyszerűsített per végén az eredeti állapot álljon helyre, a tulajdonos lekerüljön a tulajdoni lapról és ismét első lakásvásárlónak minősüljön. Korábban elég volt az átruházó szerződést felbontani és ezt bejelenteni a földhivatalba, de 2025. január 15. óta elengedhetetlen a perindítás.

Házastársak hogyan vehetnek részt a hitelprogramban?

Igen. Elegendő, ha az egyik házasfél megfelel az igénylési feltételeknek, ez már jogosítja a házaspárt a három százalékos kamatra. Házastársak közös igénylése esetén mindkét házastárs szülei bevonhatóak adóstársként a hitelügyletbe.

Szülő és gyermek együtt is részt vehet a hitelprogramban?

A kormányrendelet eredeti szövege szerint szülők és gyermekek együtt is részt vehettek a programban, azzal, hogy elég volt, ha egyikük megfelel bizonyos feltételeknek. A korm. rendelet augusztus 25-i módosítását követően egyértelmű, hogy a szülő lehet gyermeke adóstársa, de a gyermek nem lehet a szülőé.

Az igénylő szülője abban az esetben, ha adóstársként részt vesz a gyermeke hitelügyletében, nem szerezhet tulajdont az ingatlanban. Házastársak közös igénylése esetén mindkét házastárs szülei bevonhatóak adóstársként a hitelügyletbe.

Ki minősül szülőnek?

Az Otthon Start rendelet 2025. augusztus 25-i módosítása kifejezetten kiterjeszti a „szülő” fogalmát: nemcsak a vér szerinti és örökbefogadó szülőt, hanem a házastársat, élettársat, gyámot, nevelőszülőt és bizonyos esetekben az ideiglenes elhelyezést kapó személyt is ideértjük.

Szülői élettárs igénybevétele esetén élettársi vagyonjogi szerződés lehet indokolt.

Alapítható-e haszonélvezeti jog illetékcsökkentés céljából az Otthon Start hitelnél, ha a házastársak egymás javára alapítják?

A jogszabály szerint a kölcsön célja nem lehet olyan otthon megvásárlása, amelyet haszonélvezet terhel, és a kölcsön folyósítása alatt sem alapítható ilyen jog. Ez azonban első ránézésre nem zárja ki, hogy a vevő a szerződésben haszonélvezeti jogot alapítson házastársa javára. A bankok gyakorlata viszont szigorúbb: van, amelyik kifejezetten tiltja bármilyen haszonélvezet kikötését, még házastársak között is. Emiatt nagy kockázatot jelent, mert a hitelkérelmet visszautasíthatják, vagy a kamattámogatás megszűnhet.

Illetékszempontból viszont elvileg lehet spórolni: ha a vevő az adásvétellel egyidejűleg házastársa javára haszonélvezetet alapít, a tulajdonszerző csak a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizet 4% illetéket, míg a haszonélvező a szerzés jogcímétől függően (házastárs esetén) illetékmentességet élvez. Ez jelentős megtakarítást hozhat.

⚠️ Fontos: a NAV álláspontja szerint a konstrukció csak akkor elfogadható, ha a haszonélvezeti jog valós tartalommal bír (például a haszonélvező ténylegesen használja az ingatlant). Ha a jog kizárólag illetékcsökkentési céllal jön létre, a hatóság visszaélésszerűnek minősítheti.

Mit kell tudni a 1,5 millió forintos négyzetméterárról?

Nem vehető igénybe a kölcsön, ha az otthon vételára (bekerülési költsége) a nettó alapterület négyzetméterára tekintetében meghaladja a bruttó 1 500 000 forintot. Vagyis lakóházak esetén a négyzetméterár a lakóépület tekintetében fontos, a telekre jutó vételár ebben a tekintetben nem számít.

Mennyi idő, amíg a bank elbírálja az Otthon Start programos kölcsönkérelmet?

A hitelintézet a kölcsönkérelmet 

• otthonvásárlás esetén a kölcsönkérelem benyújtása napját követő 30 napon belül,
• otthon építése esetén a kölcsönkérelem benyújtása napját követő 60 napon belül bírálja el 

A határidőbe azonban nem számít bele az ügyfél részére szükség esetén biztosított, legalább 10 napos hiánypótlási idő.

Ha a szerződéskötésnek nincs akadálya, akkor a bírálatot követő 10. naptól a kölcsönszerződés megkötését a hitelintézet lehetővé teszi.

Milyen kölcsönfelvételi díjakkal kell számolni?

A hitelintézet az igénylőktől a kölcsön igénylésével és folyósításával összefüggésben kizárólag legfeljebb 30 000 forint bármilyen jogcímű díjat kérhet, ide nem értve az értékbecslés és a helyszíni szemle díját.

Előtörleszthető lesz a kölcsön?

Igen. A kölcsön előtörlesztése esetén azonban az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy büntetőkamattal sem kell számolni a túl korai előtörlesztés miatt.

Meddig kerül jelzálog az ingatlanra?

A vásárolt otthonra a kölcsön igénybevételéről szóló szerződés megkötését, épített otthonra az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének idejére és a használatbavételi engedély kiadását követően 

• 5 évre, az állam javára jelzálogjog, valamint
• annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre
• a kölcsönszerződés megkötése időpontjában fennálló kölcsönösszeg 20 százalékának erejéig,

Az időszak lejártát követően, illetve ha a támogatott személy az e rendeletben és a szerződésben foglalt kötelezettségeinek eleget tettek, a kormányhivatal intézkedik az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom törlése iránt.

Kell lakásbiztosítást kötni?

Az otthonra a támogatott személynek lakásbiztosítással kell rendelkeznie.

Milyen személyi feltételeknek kell megfelelni?

A 3 százalékos kamatot jelentő Otthon Start kölcsön csak annak adható, aki büntetlen előéletű, nincs jelentős köztartozása, és legalább 2 éve folyamatosan, jelenleg is jogszabályban meghatározott biztosítási vagy kiegészítő jogviszonnyal rendelkezik, ezt hitelt érdemlően igazolni tudja.

Büntetlen előélet:

Az igénylőnek büntetlen előéletűnek kell lennie.

Köztartozás-mentesség:

Az igénylőnek nem lehet a jogszabályban meghatározott összeget meghaladó köztartozása az állami adóhatóságnál. Ha mégis van, 14 napja van rendezni azt és ezt igazolni - ebben az esetben igényelheti a kölcsönt. Amennyiben nem szerepel a köztartozásmentes adatbázisban, erről nyilatkoznia kell, teljes bizonyító erejű magánokiratban.

Társadalombiztosítási jogviszony:

Az igénylőnek igazolnia kell, hogy a kölcsönkérelem benyújtásakor biztosított a magyar társadalombiztosításban, vagy vele egyenértékű jogviszonya van, továbbá legalább két éve folyamatosan ilyen jogviszonyban áll.

Ez azt jelenti, hogy:

• Az igénylő 30 napnál nem régebbi igazolással bizonyítja, hogy:
  • Jelenleg magyar társadalombiztosítási jogviszonnyal rendelkezik (kivéve közfoglalkoztatottakat), vagy
  • Kiegészítő tevékenységet folytató személy (például nyugdíj melletti vállalkozó), vagy
  • Magyarországon, de más állam vagy nemzetközi szervezet társadalombiztosítási rendszerébe tartozik munkavégzés alapján.
• A jogosultsághoz legalább 2 év folyamatos biztosítotti jogviszony szükséges. Ebbe az is beleszámít:
  • Ha az igénylő nappali tagozatos tanulmányokat folytatott hazai közép- vagy felsőoktatásban, és erről megfelelő igazolást ad,
  • Ha külföldön tanult, és a megszerzett oklevél magyar hatóság szerint elismert,
  • Ha magyarországi munkavégzése alatt másik állam vagy nemzetközi szervezet TB-rendszerében biztosított volt, és ezt igazolja,
  • Ha kiegészítő tevékenységet végzett.

A két évbe beleszámító különböző jogviszonyok is összeadhatók, és akkor számítanak folyamatosnak, ha a jogviszonyban legfeljebb 30 nap, tanulmányok után legfeljebb 6 hónap szünet volt. A szünetek ideje viszont nem számít bele a 2 évbe.

FONTOS: A kölcsönkérelem előtti utolsó 180 napban folyamatosan TB-biztosítottnak kell lenni (vagy kiegészítő tevékenységet folytatni, vagy nemzetközi társadalombiztosítási jogviszonnyal rendelkezni).

Mennyi lesz a kamattámogatás összege?

A kamattámogatás mértéke az Államadósság Kezelő Központ Zártkörűen Működő Részvénytársaság által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékének 

és 

az ügyfél által fizetett legfeljebb 3 százalékos kamatnak a különbözete. 

Az ügyleti kamat a kamattámogatás időszaka alatt ötévente változtatható meg.

Mik a 3 százalékos hitel visszafizetésének szabályai?

Ha valaki

• jogosulatlanul vette igénybe a kamattámogatott hitelt, vagy
• az otthont eladja, elajándékozza,
• az otthonon használati vagy haszonélvezeti jogot alapít,
• az otthont a lakáscéltól eltérően hasznosítja - kivéve a bérbeadást!
• az otthont lebontják – kivéve, ha a bontás természeti katasztrófa miatt vált szükségessé

akkor a már megkapott kamattámogatást (jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő) büntetőkamattal együtt vissza kell fizetnie, és a továbbiakban elesik a kedvezménytől.

Hova kell visszafizetni a kamattámogatást és a büntetőkamatot?

Az e rendeletben foglalt visszafizetési, illetve kamatfizetési kötelezettséget az „10032000-01034080 Lakástámogatások visszafizetése bevételi számla” elnevezésű kincstári számlára kell teljesíteni.

Mit vizsgálnak majd az értékbecslők?

A kölcsön otthon vásárlásához abban az esetben igényelhető, ha az otthon – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján – a lakhatási igények kielégítésére alkalmas. E követelményt a hitelintézet a kölcsönkérelem elbírálása során helyszíni szemle keretében, szemrevételezéssel vizsgálja.

Ha a helyszíni szemle során a hitelintézet megállapítja, hogy az otthon a lakhatási igények kielégítésére nem alkalmas, az igénylő a hitelintézet részére építésügyi műszaki szakértői szakvéleménnyel igazolhatja az otthon lakhatási igények kielégítésére való alkalmasságát. A lakhatási igények kielégítésére való alkalmasságot igazoló építésügyi műszaki szakértői szakvélemény megléte esetén a lakhatási igények kielégítésére való alkalmatlanságra hivatkozással a hitelintézet nem utasíthatja el a kölcsönkérelmet.

Mi az egylakásos lakóépület?

Ez első ránézésre azt is jelenthetné, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló ikerház-felek csak akkor hitelezhetőek, ha társasházzá alakulnak, de mivel a jogszabály utal a CSOK+ rendelet értelmező rendelkezéseire, ezért egylakásos lakóépületnek a következő számít: a tulajdoni formájától függetlenül

• olyan szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített, egy lakást magában foglaló lakóépület, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy
• olyan ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a kölcsönnel érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik.

Mit jelent a lakás?

Az első lakástulajdon-szerzést ösztönző Otthon Start hitelprogramról szóló kormányrendelet által hivatkozott CSOK+ rendelet meghatározása szerint lakásnak az az ingatlan minősül, amely lakhatásra alkalmas, és megfelel a következő minimális műszaki és jogi feltételeknek:

1. Ingatlan-nyilvántartási besorolás szerint:

• Lakóház vagy lakás fő rendeltetés szerinti jelleggel van nyilvántartva,
• Tanya vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete,
• A hozzá tartozó földrészlettel együtt értendő.

2. Lakhatási feltételek (minimális műszaki követelmények):

Az épület csak akkor számít lakásnak, ha:

a) Van legalább egy lakószoba, amely:

• 12 m²-nél nagyobb,
• tartozik hozzá főzőhelyiség, vagy legalább egy önálló szellőzésű főzősarok (minimum 4 m²),
• és van fürdőhelyiség és WC is.

b) Van közműves villamosenergia-szolgáltatás,
c) Van egyedi fűtési mód (pl. konvektor, kandalló, kazán),
d) Van szennyvízelvezetés:

• közműves, vagy ha az nem elérhető, akkor szakszerű egyedi szennyvízkezelés (pl. zárt szennyvíztároló vagy tisztítómező),
  e) Van ivóvíz-szolgáltatás:
• közműről, vagy ha az nem elérhető, akkor ivóvíz minőségű kútból a telken.

Nem elég tehát, hogy az ingatlant életvitelszerűen használják – a nyilvántartási besorolásnak és a műszaki felszereltségnek is meg kell felelnie.

Tudta, hogy a nyaralók, hétvégi házak átminősíthetőek lakóházzá?

Első lakás vásárlás lépésről lépésre

Akár az Otthon Start Programban gondolkodik az ember, akár más állami támogatást szeretne igénybe venni, egy biztos: az adásvétel lépési mindig ugyanazok:

1. Tájékozódás a jogosultságokról (első lakás definíció, életkori és jövedelmi feltételek).
2. Önerő felmérése, pénzügyi tervezés, hitel-előminősítés.
3. Lakáskeresés a hitel feltételeinek megfelelő paraméterek szerint.
4. Előszerződés, vagy mielőbbi ügyvédi egyeztetés.
5. Hitelügyintézés, értékbecslés.
6. Szerződéskötés és földhivatali ügyintézés.

Összegzés

2025 júliusában Orbán Viktor bejelentette: a kormány döntése alapján 3%-os kamatozású hitel lesz elérhető az első saját lakást vagy házat vásárlók számára. A támogatás bárkinek, bárhol igénybe vehető lesz, a részletszabályok most váltak ismertté. Az ingatlanpiacon várható lesz az árak emelkedése, ezért érdemes körültekintően dönteni.

Tudta? A 35 év alatti, első lakásukat vásárló fiatalok illetékkedvezményben részesülhetnek, amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan vételára nem haladja meg a 15 millió forintot. Szerencsés lenne, ha az országgyűlés a kedvezményes hitelre tekintettel emelne a 15 millió forintos értékhatáron.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!