Haszonélvezeti jog illetéke egyenes ági rokon vevő esetén

Mennyi illetéket lehet spórolni a haszonélvezeti jog illetékmentessége kapcsán?

Mielőtt bonyolult magyarázatokba kezdenék, igyekszem egy tipikus eseten elmagyarázni az "illetékkedvezmény" lényegét:

• Vételár: 85 millió forint
• Vevő: Édesapa
• Haszonélvezeti vevő: Lánygyermek (24 éves)

Ez 50%-os, számszerűen 1 700 000 Ft illetékmegtakarítást jelent! Ha pedig az édesapa egy általa eladott ingatlanból finanszírozza a vásárlást, az is elképzelhető, hogy az ügylet a cserepótló vétel szabályainak megfelelően teljesen illetékmentes lesz!

A haszonélvezeti joggal kapcsolatos illetékkérdés lényege

Jöjjön tehát a neheze: a haszonélvezeti jog úgynevezett korlátolt dologi jog, a tulajdonjog önállósult részjogosítványa. Ha vevői oldalon haszonélvezeti jogot szeretnénk alapítani, akkor két lehetőségünk is van:

1. Az eladó eladhatja úgy is a lakását, hogy a haszonélvezeti vevő csak haszonélvezeti jogot, az állagvevő pedig tulajdonjogot (állagtulajdont) szerez.
2. Az eladó azonban eladhatja a lakását "hagyományos módon" a vevőnek, aki már tulajdonosként, de azonos szerződésben haszonélvezeti jogot alapíthat a haszonélvezőnek.

Az első esetben csak akkor érhetünk el illetékmentességet, ha az eladó és a haszonélvező egyenesági rokonok, vagy házastársak, netán testvérek. Általában nem ez a helyzet: az eladó legtöbbször családon kívüli harmadik fél. Ilyenkor minden értelmezés szerint a vevő és a haszonélvezeti vevő is visszterhes vagyonátruházási illeték fizetésére köteles, azaz az első esetben fel sem merül a spórolás lehetősége.

A második esetben viszont joggal merül fel a kérdés, hogy a vevőnek - amikor a tulajdonjogot az eladótól megszerzi - keletkezik-e teljes (4%-os) illetékfizetési kötelezettsége? Ezután természetesen ingyenesen ajándékozhatja a haszonélvezeti jogot a rokonának. Vagy elképzelhető, hogy ilyenkor úgy kell tekinteni, hogy eleve vagyoni értékű joggal terhelt ingatlant vett és így csökkentett illetéket fizethet?

Mit mond az illetéktörvény?

Az Itv. 20. § (1) bek. alapján a visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet esetében a tulajdonszerző a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket.

Azaz lehet érvelni amellett, hogy ha az adásvétellel egyidejűleg alapítja a vevő a haszonélvezetet, akkor a vevőt terhelő illeték alapja = forgalmi érték - haszonélvezeti jog értéke. A haszonélvező pedig a szerzés jogcímének megfelelően fizet illetéket. Mivel a vevő egyenesági rokon, testvér, vagy házastárs, ez esetünkben illetékmentes ajándékot jelent.

Az ügyvédség körében 2014 óta kérdés: mit jelent az egyidejűség?

Ha megnézzük az 1/2017. számú KMPJE határozatot, látható, hogy dologi jogi szempontból sem lehetetlen egy mozzanatban tulajdonjogot és haszonélvezeti jogot eladni. Ez azonban a fent említett (1) opció, amikor az eladó elválasztja a haszonélvezeti jogot a tulajdonjog más részjogosítványaitól és így értékesít. Ez kétségtelenül illeték szempontból is egyidejűséget eredményez. illetékkedvezményt azonban nem.

Dologi jogi értelemben, ha a vevő a (2) opciónak megfelelően először a maga teljességében megszerzi a tulajdonjogot, majd ezt követően alapít haszonélvezetet, az két jogi mozzanat. Az én álláspontom szerint az illetéktörvény jelenleg hatályos rendelkezései nem értelmezhetők úgy, hogy a haszonélvezeti jog számított értéke után ne kelljen illetéket fizetni, így a tehermentes szerzésre tekintettel a vevőre ki kellene szabni a teljes 4%-os illetéket, azt ezt követő haszonélvezet alapítása pedig természetesen illetékmentes.  Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezető ügyvédje, dr. Szabó Judit Anna viszont másként gondolja: szerinte el kell választani a dologi jogi mozzanatokat az illetékkiszabás kapcsán érvényesülő normáktól. Az Illetéktörvény 20. § (1) bekezdése az adásvétellel egyidejű haszonélvezet alapítására hivatkozik, nem pedig az egy dologi jogi cselekménnyel történő alapításra. Szerinte a polgári jogi fogalmak és következtetések nem alkalmazhatóak minden kritika nélkül a közjogban is. Attól még, hogy valami dologi jogi szempontból két jogcselekmény, illetékszempontból egyidejűnek minősülhet.

Végső soron persze mindegy, hogy mit gondolnak az ügyvédek, a lényeg, hogy hogyan szabja ki az illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal! Éppen ezért a fenti dilemma kapcsán idén a NAV állásfoglalását is kértem.

NAV és a mentességi dilemma

A NAV ügyfélszolgálat 2025. március 10. kérésemre e-mailben a következő tájékoztatást adta a [email protected] e-mail címről: "Abban az esetben, ha a haszonélvezeti jog alapítása a vagyonszerzéssel egyidejűleg történik, az állagszerző és a haszonélvezeti jog szerzője között a vagyon állagának értéke és a haszonélvezeti jog számított értéke szerint kell megosztani az illetékalapot. Ennek megfelelően a haszonélvezet, illetve a használati jog megszerzője a jogosultság számított értéke után, míg a tulajdonjog megszerzője a vagyoni értékű jog számított értékével csökkentett forgalmi érték után fizet illetéket." 

... 

"Ha az adásvételi szerződésben, a vásárlással egyidejűleg haszonélvezeti jog alapítása is történik, és a tulajdonjogot szerző, valamint a haszonélvezeti jogot szerző felek egymással egyenes ági rokoni kapcsolatban állnak, ez nem zárja ki, hogy a tulajdonszerző tekintetében a [Itv.] 20. § (1) bekezdése alapján a haszonélvezeti jog értékével csökkentett összegben kerüljön megállapításra az illetékalap, miközben a vagyoni értékű jog szerzőjére vonatkozóan az egyenes ági rokonokra vonatkozó mentesség érvényesül."

FONTOS tudni, hogy a NAV a következőkre is felhívta a figyelmemet: a válaszlevélben részletezettek szakmai véleménynek minősülnek, kötelező jogi erővel nem bírnak. Éppen ezért olyan állásfoglalást is kértem, ami az egyszerű tájékoztatásnál nagyobb sikerrel hivatkozható adóügyekben. Amint ez megérkezik, a cikket frissítjük!

A haszonélvezeti jog értékének megállapítása (kalkulátor)

Bár nem értek egyet az adóhatóság megállapításával, a NAV e-mailjének fényében nem tartom jogszabályba ütközőnek, ha a vevő nem a lakás forgalmi értékének (tk. vételár), hanem csak a forgalmi értéknek a haszonélvezeti jog számított értékével csökkentett része után fizet 4% illetéket.

Hogyan kell kiszámolni a haszonélvezeti jog értékét?

Röviden:

Hosszabban:

Az illetéktörvény szerint a haszonélvezeti jog értékének kiszámításához először meg kell határozni a vagyoni értékű jog egyévi értékét. Ez az érték megegyezik a haszonélvezettel terhelt ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 1/20-ad részével.

Mi is a forgalmi érték? A forgalmi érték az ingatlan piaci értékét jelenti, vagyis azt az összeget, amelyért az adott ingatlan a szokásos piaci viszonyok között értékesíthető. A forgalmi érték általában megegyezik a vételárral.

A haszonélvezeti jog időtartamától és a jogosult életkorától függően az egyévi értéket az alábbiak szerint kell megszorozni, ahhoz hogy megkapjuk a haszonélvezeti jog értékét:​

• Határozott időre szóló haszonélvezeti jog esetén: Az egyévi értéket meg kell szorozni a haszonélvezet időtartamának éveivel.​ Természetes személy javára kikötött haszonélvezet esetén az egyévi értéknek a lent meghatározott életkor szerinti többszörösét, illetve az egyévi érték húszszorosát semmiképpen sem haladhatja meg a kapott értékünk.
• Határozatlan időre vagy holtig tartó haszonélvezeti jog esetén: A jogosult életkora alapján az egyévi értéket az alábbi szorzókkal kell megszorozni:​
  • 25 évesnél fiatalabb: 10-szeres​
  • 25–50 éves: 8-szoros
  • 51–65 éves: 6-szoros​
  • 65 évnél idősebb: 4-szeres

Haszonélvezeti jog alapítása az adásvételi szerződésben

Ha tehát a haszonélvezeti jog alapítása az ingatlan adásvételével egyidejűleg történik, ennek az illetékfizetés szempontjából kiemelt jelentősége van. 

Milyen feltételeknek kell teljesülnie az egyidejűséghez?

🔹 A haszonélvezeti jogot az adásvételi szerződésben kell rögzíteni, és annak a tulajdonszerzéssel egy időben kell létrejönnie.
🔹 Az illetékmentesség kizárólag akkor alkalmazható, ha a haszonélvezeti jogot egyenesági rokon (pl. szülő-gyermek, nagyszülő-unoka), testvér vagy házastárs javára alapítják.
 

Figyelem! Az adóhatóság ellenőrizheti, hogy a haszonélvezeti jogot valóban gyakorolják-e, például az érintett személy használja-e az ingatlant vagy hasznosítja-e azt.

Joggal való visszaélés kockázata

Fontos figyelembe venni - és erre a NAV az e-mailben külön is felhívta a figyelmemet (!) - az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény 1. §-ában rögzített rendeltetésszerű joggyakorlás elvét. A rendeltetésszerű joggyakorlás követelménye, vagyis a joggal való visszaélés tilalma az adójogviszonyokban azt jelenti, hogy ha egy ügylet kizárólag az illeték- vagy adófizetési kötelezettség elkerülését szolgálja, anélkül, hogy valós gazdasági vagy jogi indoka lenne, akkor az adóhatóság joggal való visszaélésként értékelheti és megtagadhatja az ügylethez kapcsolódó kedvezmények érvényesítését.

Mikor lehet problémás a fenti konstrukció?

Ha a haszonélvezeti jog csupán formális, valós funkciója nincs - A haszonélvezeti jogot alapító személy pl. soha nem gyakorolja a jogait, nem használja vagy nem hasznosítja az ingatlant, azonnal lemond a használatról.

Ha az ügylet egyedüli célja nyilvánvalóan az illetékcsökkentés - A haszonélvező pl. néhány hónap elteltével lemond a haszonélvezeti jogáról, így a tulajdonos hamar teljes jogú tulajdonossá válik.

Mikor fogadható el jogszerűként a konstrukció?

✔ Ha a haszonélvezeti jogot valóban gyakorolják, vagyis a haszonélvező ténylegesen használja az ingatlant (például ott lakik) vagy ő adja bérbe.

✔ Ha nincs előre rögzített megállapodás a haszonélvezeti jog visszaadásáról, a haszonélvezet holtig fennmarad.

✔ Ha van valódi gazdasági indoka a konstrukciónak, például az állagvevő fiatal gyermek és a védelme érdekében alapítják a haszonélvezeti jogot.

Az adómegállapításhoz való jog elévülése

Nagyon fontos figyelembe venni, hogy az Art. értelmében az adó megállapításához való jog annak a naptári évnek az utolsó napjától számított öt év elteltével évül el, amelyben az adóról a bejelentést kellett volna tenni, illetve az adót meg kellett volna fizetni.

Mennyibe kerül a haszonélvezeti jog bejegyzése?

A haszonélvezeti jog bejegyzéséért külön földhivatali díjat nem kell fizetni, ha az az adásvételi szerződéssel egyidejűleg történik. Ebben az esetben az adásvételi szerződés bejegyzésének díja tartalmazza a haszonélvezeti jog bejegyzésének költségét is. A bejegyzési díj ingatlanonként 10 600 Ft.

Összegzés

Az illetékcsökkentés sokszor előnyt jelenthet az ingatlanvásárlás során, azonban fontos a jogszabályok és a hatályos joggyakorlat pontos ismerete és tiszteletben tartása. Az adóhatóság álláspontja bármikor változhat. Ha a haszonélvezeti jog kizárólag az illetékcsökkentés céljából jön létre, azt pedig a NAV most is visszaélésként értékelheti. 

Örök érvényű tanács: érdemes ügyvéd segítségét kérni már az adásvétel előtt a megfelelő szerződéses konstrukció kialakításához.

Ingatlant venne és ügyvédet keres? Hívjon minket!