Mi az ingatlan átírás menete családon belül?

A tulajdonjog átruházásának menete általában

Akár családon belüli ajándékozásra, akár adásvételre kerül sor, a folyamatban vannak közös lépései:

0. Előkészületek, egyeztetés: 

• A felek (pl. szülő és gyermek) megegyeznek az átírás módjáról (adásvétel vagy ajándékozás), az esetleges vételárról, és egyéb feltételekről.
• Áttekintik az ingatlan jogi helyzetét: ki a tulajdonos a tulajdoni lap szerint, van-e rajta teher (jelzálog, haszonélvezeti jog stb.)
• Ha az átadó fél meg szeretné tartani a haszonélvezeti jogot az ingatlanon (például a szülő továbbra is ott szeretne lakni élete végéig), azt előre jelezni kell, hogy a szerződésbe belefoglalják.

1. Ügyvéd megbízása:

• Az ügyvéd tanácsot ad, hogy a felek a minden szempontból leginkább optimális megoldást választhassák.
• Az ügyvéd elkészíti a földhivatali bejegyzéshez szükséges dokumentumokat.
• Az ügyvéd segít az esetleges adó-és illetékfizetési kötelezettségekkel kapcsolatos tájékozódásban.

2. Szerződéskötés:

• A legfontosabb lépés a megfelelő szerződés megkötése. Ez lehet adásvételi szerződés vagy ajándékozási szerződés.
• A szerződésnek tartalmaznia kell minden lényeges információt az ingatlanról (helyrajzi szám, méret, stb.), a felekről (eladó/ajándékozó és vevő/megajándékozott), a vételárról (ha van), és a tulajdonjog átruházásának feltételeiről.
• Az ingatlan adásvételi-vagy ajándékozási szerződést minden esetben ügyvédnek kell ellenjegyeznie (közjegyző is közreműködhet). Érdemes ingatlanjoghoz kiemelten értő ügyvédhez fordulni.

3. Szükséges okmányok:

• Személyazonosító igazolvány
• Lakcímkártya
• Adókártya

4. Földhivatali eljárás:

• Az ügyvéd a szerződéskötést követően benyújtja a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet a földhivatalhoz.
• A földhivatal ellenőrzi a benyújtott iratokat, és ha minden rendben van, bejegyzi a tulajdonjog változását a tulajdoni lapra.
• A földhivatal az eljárás végén értesíti a feleket a tulajdonjog bejegyzéséről.

5. Adó- és illetékfizetés:

• A vevőnek vagyonszerzési illetéket kell fizetnie - kivéve az egyenesági rokonok, házastársak és ajándék esetén testvérek közötti ügyleteket.
• Adásvétel esetén az eladónak SZJA-t kell fizetnie, ha az ingatlant 5 éven belül szerezte.

Fontos megjegyezni, hogy az eljárás pontos menete és a szükséges okmányok listája az adott ügy egyedi körülményeitől függően változhat.

Adásvétel vagy ajándékozás – melyik mikor előnyös?

Az ingatlan ajándékozása családon belül az egyik legkedvezőbb módja a tulajdonátruházásnak. Akkor előnyös, ha a tulajdonost átadó fél (ajándékozó) nem kér ellenértéket, tehát ingyenesen szeretné átadni az ingatlant. Magyarországon a közeli hozzátartozók – ideértve a szülőt és gyermeket, nagyszülőt és unokát egyenes ágon, a testvéreket, valamint a házastársakat – egymás között illetékmentesen ajándékozhatnak ingatlant. Vagyis például ha egy szülő ajándékozza a lakását a gyermekének, sem az ajándékozónak, sem a megajándékozottnak nem kell ajándékozási illetéket fizetnie. Nincs ilyenkor személyi jövedelemadó sem, hiszen az ingatlan ellenérték nélkül cserélt gazdát​. Ha távolabbi rokonról van szó (például unokaöcs, unokatestvér, stb.), akkor ugyan kell ajándékozási illetéket fizetni, de lakóingatlan esetében ennek mértéke is „csak” a forgalmi érték 9%-a​. Az ajándékozás hátránya lehet, hogy az ingatlant átadó nem kap érte pénzt, és később már csak szűk körben van lehetőség az ajándék visszakövetelésére (például ha az ajándékozott súlyosan megsérti az ajándékozó érdekeit, vagy az ajándékozó megélhetése kerül veszélybe)​

Az adásvétel – bár általában illetékkötelezettséggel jár – szintén lehet kedvező családon belül: Magyarországon ugyanis egyenes ági rokonok és házastársak között az ingatlan adásvétel után sem kell vagyonszerzési illetéket fizetni. Ezt a formát érdemes választani, ha a felek között ellenérték (pénz) cserél gazdát, tehát például a szülő pénzt szeretne kapni az ingatlanért cserébe a gyermekétől. Az adásvétel előnye, hogy az eladó azonnali anyagi kompenzációhoz jut, ami segíthet pl. a nyugdíjas évei finanszírozásában vagy a többi örökös kompenzálásában. Az adásvétel további előnye, hogy üzletszerűbb jellege miatt később kisebb eséllyel támadják meg az ügyletet a családtagok (hiszen volt ellenszolgáltatás), és az eladó számára is biztonságot nyújthat, hogy nem marad vagyon nélkül. Ha az adásvétel nem közeli hozzátartozók között zajlik (például egy nagybácsi ad el egy lakást az unokaöccsének), akkor a vevőnek 4% vagyonszerzési illetéket kell fizetnie​

Házassági vagyonjog - külön, vagy közös vagyon az ilyen ingatlan?

Házastársi vagyonközösség esetén a házastársak közös vagyonába tartoznak azok az ingatlanok, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek. A házastárs különvagyonához tartozik ugyanakkor a házastársi vagyonközösség fennállása alatt egyedül általa ajándékba kapott ingatlan. Tehát ha például a szülő a házas gyermekének ajándékoz egy lakást, az a gyermek saját külön tulajdona marad, nem válik automatikusan a házastársi közös vagyon részévé​

Ha a Ptk. törvény eltérően nem rendelkezik, a vagyonközösség fennállása alatt a házastársak vagyonában meglévő vagyontárgyakról azt kell vélelmezni, hogy azok a közös vagyonhoz tartoznak. Mivel az adásvétellel szerzett ingatlanok kapcsán - az ajándékkal szemben - nincs különvagyoni vélelem, az így szerzett ingatlanok általában közös vagyonba tartoznak.

Megoldást jelenthet a házassági szerződés?

A házassági vagyonjogi szerződés lehetőséget biztosít a házastársaknak arra, hogy a törvényes vagyonjogi rendszertől eltérően szabályozzák vagyoni viszonyaikat. Ilyen szerződéssel meghatározható, hogy mely vagyontárgyak tartozzanak a közös vagy a különvagyonba, illetve milyen vagyoni rendszer (például vagyonelkülönítés vagy közszerzeményi rendszer) érvényesüljön a házasság alatt.

Öröklési vonzatok: Hogyan hat az ajándékozás vagy az adásvétel az öröklésre?

Amikor egy ingatlan még az örökhagyó életében átkerül valamelyik rokon tulajdonába (adásvétellel vagy ajándékozással), az kihat a későbbi hagyatékra és az örökösök közötti vagyonmegosztásra. Lényegében ilyenkor az ingatlan kikerül a hagyatékból, hiszen az örökhagyó halálakor már nem lesz a nevén. 

Gyakori, hogy a szülő azért ajándékozza, vagy adja el még életében a lakását a gyermekének, hogy biztosítsa, kié lesz az, és ne kelljen majd osztozkodni rajta a többi örökössel. További előny, hogy a család elkerülhet egy hosszas hagyatéki vitát az ingatlan felett – hiszen annak sorsa már korábban rendezve lett. Az ingatlan életünkben történő átadásával ugyanis lényegében megelőlegezzük az öröklést az adott személy javára. Aki így juttatja a vagyonát a kívánt örökösnek, az gyakorlatilag a végrendelet helyett cselekszik. Ennek előnye, hogy biztosra megy – nem történhet meg, hogy halála után másként alakulnak a dolgok (például vitatják a végrendelet érvényességét, vagy a végrendelet hiányában nem a szándékai szerint oszlik el a vagyon).

Osztályra bocsátás és kötelesrész

A magyar öröklési jog biztosítja, hogy az örökhagyó legközelebbi hozzátartozói (leszármazók, házastárs, szülő) ne maradjanak teljesen örökség nélkül akkor sem, ha az örökhagyó végrendeletben másoknak juttatná vagyonát vagy életében ingyenes ajándékokkal csökkentené a hagyaték értékét. Ezek a jogintézmények ajándékozás esetén bírnak jelentőséggel.

Az osztályra bocsátás azt jelenti, hogy ha az örökhagyó életében valamelyik leszármazójának jelentős ajándékot adott, annak értékét figyelembe kell venni az örökség elosztásakor:

1. Ha több leszármazó örököl, az ingyenesen kapott ajándékok értékét a hagyatékhoz kell hozzáadni, ha az örökhagyó ezt kötött feltételként meghatározta, vagy a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a juttatást a hozzászámítás kötelezettségével adta.
2. Nem kell azonban osztályra bocsátani a szokásos ajándékokat és a tartásra rászoruló leszármazó számára adott támogatást.

Kötelesrészre jogosult az örökhagyó leszármazója, házastársa és szülője. Ez azt jelenti, hogy ha az örökhagyó életében jelentős ajándékokat adott vagy végrendeletben másnak hagyta vagyonát, a kötelesrészre jogosultak mégis igényt tarthatnak az örökség egy részére.

A kötelesrész alapja:

• a hagyaték tiszta értéke,
• az örökhagyó által a halálát megelőző 10 éven belül juttatott ingyenes adományok értéke,
• az örökhagyó által bizalmi vagyonkezelésbe adott vagyon.

A kötelesrész mértéke:

• A kötelesrész a törvényes örökrész harmada.
• Ha a házastárs haszonélvezeti jogot örököl, akkor kötelesrését ennek megfelelően kell figyelembe venni.

Különleges esetek

Bizonyos élethelyzetekben további jogi lépések is szükségesek: Kiskorú megajándékozott esetén például a szerződést a törvényes képviselő (szülő) írja alá a gyermek nevében, és a gyámhatóság figyelemmel kísérheti az ügyletet – azért, hogy a gyermek vagyonát ne károsítsák. A hatályos jogszabályok értelmében a kiskorú gyermek gyámhatósági jóváhagyás nélkül nem ajándékozhatja tovább az így kapott ingatlant sem a szüleinek, sem másnak​. 

Cselekvőképtelen vagy korlátozottan cselekvőképes személyek (pl. idős, gondnokság alatt álló hozzátartozó) esetében is a törvényes képviselő, illetve a gyámhatóság bevonása szükséges az ügyletekhez. Ezekben az esetekben az ügyvéd külön figyelmet fordít a hatósági engedélyek beszerzésére. Amennyiben az ingatlanon jelzáloghitel van, a bank hozzájárulása is kellhet az átíráshoz, vagy a hitel előtörlesztése/átruházása válhat szükségessé a folyamat részeként. Ezek mind speciális szituációk, amelyeknél az ügyvéd tanácsot ad a teendőkről, és segít a szükséges engedélyek, nyilatkozatok beszerzésében.

Összegzés

Az ajándékozással jellemzően olcsóbban és egyszerűbben mehet végbe az átírás, ha nem akarunk pénzt kérni érte, és különösen előnyös egyenes ági rokonok, testvérek, házastársak esetén (mert teljesen illetékmentes). Adásvétel esetén inkább formális, piaci tranzakció zajlik, ami bizonyos helyzetekben (pl. más örökösök közötti igazságos vagyonmegosztás, vagy távolabbi rokonok között alacsonyabb illetékteher elérése) lehet előnyös. A döntésnél érdemes tehát figyelembe venni a családi viszonyt, az anyagi szempontokat és a jövőbeli következményeket (pl. öröklés, házastársi vagyon) is.