Mit jelent az, hogy "per-, teher- és igénymentes" egy ingatlan?

A jogszavatosságról általában

A jogszavatosság lényege, hogy az eladó szavatolja, hogy az eladott ingatlan harmadik személy jogaitól mentes, vagyis tulajdonjog megszerzését semmilyen jogi akadály nem gátolja. Az eladó jogszavatossága a szerződés szövegében tipikusan úgy jelenik meg, hogy, "az Eladó szavatolja, hogy az Ingatlan per-, teher- és igénymentes", magyarán nem terheli sem tulajdonjogi vita, sem jelzálogjog, sem pedig harmadik személy olyan igénye, amely korlátozná a vevő tulajdonosi jogait.

A jogszavatosság következménye, hogy az eladó felelősséget vállal az ingatlan tehermentességéért, és az esetleges problémákat pedig köteles elhárítani. Ha ez nem történik meg, a vevő a Polgári Törvénykönyv értelmében jogosult elállni a szerződéstől, illetve kártérítést követelni.

Permentesség

Az ún. „permentesség” egy ingatlan esetében azt jelenti, hogy az adott ingatlant érintő tulajdonjogi, használati vagy egyéb jogviták nincsenek folyamatban, és semmilyen peres eljárás ténye nincs feljegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára. Ez azért lényeges, mert a perfeljegyzés akadályozhatja az ingatlan tulajdonjogának szabad átruházását, illetve egy esetleges peres eljárás kimenetele jelentős kockázatot jelenthet a potenciális vevők számára.

A perfeljegyzés lényege, hogy a bíróság az érintett ügyfél kérelmére végzéssel megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy az adott per tényét rögzítse az ingatlan tulajdoni lapján. Jellemzően a következő esetekben kerülhet sor perfeljegyzésre:

• tulajdonjoggal kapcsolatos per (pl. közös tulajdon megszüntetése),
• házassági vagyonjogi vita,
• ingatlan határvonalának kiigazítása.

A perfeljegyzés törlése akkor lehetséges, ha:

1. a bíróság jogerős végzéssel megszünteti az eljárást,
2. a keresetet jogerősen elutasítják,
3. felmentő ítélet születik.

Amennyiben egy ingatlan permentes, az egyfajta biztonságot jelent a vásárló számára, hogy az ingatlan tulajdoni helyzete tiszta, és nincsenek folyamatban lévő jogi eljárások, amelyek hátrányosan befolyásolhatnák az adásvételt.

El lehet adni a nem permentes ingatlant?

Igen, a perfeljegyzéssel érintett ingatlant is el lehet adni, azonban ez jelentős kockázatot hordoz az adásvétel során, ezért ez a körülmény befolyásolhatja az eladási folyamatot és a vevők érdeklődését az alábbiak miatt:

• Jogbiztonság hiánya: A perfeljegyzés azt jelzi, hogy az ingatlan tulajdonjogával, használatával vagy más vonatkozó kérdéssel kapcsolatban bírósági eljárás van folyamatban. Ennek kimenetele bizonytalan, ami kockázatot jelent a vevő számára.
• Függő joghatály: A perfeljegyzés alatt az ingatlan tulajdonjoga csak a per eredményétől függő joghatállyal kerülhet átruházásra. Ez azt jelenti, hogy az új tulajdonos jogai is a per kimenetelétől függenek.
• Vevői óvatosság: A legtöbb vevő ódzkodik olyan ingatlan megvásárlásától, amelyet peres eljárás terhel. Ez az ingatlan értékét is csökkentheti, vagy hosszabbá teheti az értékesítési folyamatot.
• Hitelfelvétel nehézségei: Nem permentes ingatlanra gyakran nem vagy csak szigorított feltételekkel nyújtanak hitelt a bankok, ami tovább szűkítheti a potenciális vevők körét.

Tehermentesség

Az ingatlan tehermentessége azt jelenti, hogy az adott ingatlan tulajdoni lapjának III. része nem tartalmaz semmilyen olyan jogot vagy tényt, amely az ingatlan használatát, értékesítését vagy tulajdonjogát korlátozná. A tulajdoni lap III. része tartalmazza ugyanis az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és terheket, például:

• Haszonélvezeti jog vagy használati jog
• Jelzálogjog és végrehajtási jog
• Szolgalmi jogok, mint például vezetékjog
• Elidegenítési és terhelési tilalom

Ha a tulajdoni lap III. része "üres", az azt jelzi, hogy az ingatlant nem terheli semmilyen bejegyzett jog vagy tény. Ez különösen fontos adásvétel során, mert a tehermentes ingatlan esetében az új tulajdonos biztos lehet abban, hogy az ingatlanon nincs olyan jog vagy követelés, amely később problémát okozhatna.

Mit jelent az elidegenítési és terhelési tilalom?

Az elidegenítési és terhelési tilalom egy olyan jogi korlátozás, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban jegyeznek fel, és azt a célt szolgálja, hogy az adott ingatlan vagy annak egy része csak akkor legyen eladható, ha a tilalom jogosultja abba beleegyezik. 

Az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésekor az ingatlan tulajdoni lapján feltüntetik:

• a tilalom jogalapját (pl. egy szerződés vagy megállapodás),
• a tilalom jogosultjának adatait,
• valamint azt, hogy a tilalom pontosan mire terjed ki.

Ezek a korlátozások tipikusan a jogosult érdekeit védik, például hitelbiztosítékként, öröklési szerződések esetén, vagy amikor egy harmadik fél tulajdonosi jogainak védelme a cél. Ugyanakkor vannak esetek, amikor a tilalom jogosultjának engedélye nélkül is lehet bizonyos bejegyzéseket tenni, például végrehajtási jogot.

Igénymentesség

Az ingatlan igénymentessége azt jelenti, hogy sem most, sem a jövőben nem áll fenn olyan harmadik fél által támasztott követelés vagy jogi igény, amely az ingatlan tulajdonjogát korlátozná, vagy csökkentené annak értékét. Az igénymentesség nemcsak a látható, a tulajdoni lapon szereplő jogokat jelenti, hanem az olyan rejtett kockázatokat is, amelyek később problémát okozhatnak, például:

• Ismeretlen örökösök: Nincs senki, aki pl. egy póthagyatéki eljárásban az ingatlan tulajdonjogát igényelné.
• Vitatott tulajdonjogok: Nincs szomszéd, aki elbirtoklásra hivatkozva az ingatlant, vagy annak egy részét igényelné, vagy nem igényli az ingatlant válófélben lévő ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos.
• Fennálló tartozások: Az ingatlan mentes minden jelzálogtól, hátralékos közüzemi tartozástól, amelyet a vevőnek kellene rendeznie.

Miért fontos az igénymentesség?

Az igénymentességet az eladónak kell "garantálnia" az adásvételi szerződésben, de vevőként is érdekünkben áll megbizonyosodni az ingatlan múltjáról. Ezért érdemes:

1. Alaposan átvizsgálni a tulajdoni lapot és az egyéb dokumentumokat.
2. Ügyvédet bevonni az adásvétel folyamatába, hogy segítsen feltárni a rejtett kockázatokat.

Az igénymentesség biztosítja, hogy az ingatlan tulajdonjoga tiszta és vitathatatlan legyen, így nyugodtan élvezheted új otthonod vagy befektetésed előnyeit, anélkül, hogy későbbi problémáktól kellene tartanod. Ez nemcsak a nyugalmadat, hanem a befektetésed értékét is védi.

Összegzés

Az ingatlan adásvételi szerződések egyik kulcsfontosságú eleme, hogy az eladó szavatolja az ingatlan "per-, teher- és igénymentességét." Ez a kifejezés arra utal, hogy az ingatlan nem áll semmilyen jogi vagy pénzügyi korlátozás, harmadik személyek követelése vagy peres eljárás alatt, amelyek akadályoznák az új tulajdonos jogszerzését. 

A vevők és az ügyvédek számára kiemelt fontosságú a tulajdoni lap alapos ellenőrzése, valamint a szerződés megfelelő megfogalmazása.

Ingatlanügyben keres ügyvédet? Tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!