Osztatlan közös tulajdon megszüntetése - milyen lehetőségeink vannak?

A közös tulajdon szabályai a Ptk. alapján

A Ptk. értelmében az ingatlannal kapcsolatos tulajdonjog több személyt is megillethet, ilyenkor a tulajdon ún. tulajdoni hányadokra oszlik. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, a saját tulajdonrészét pedig eladhatja. Ez a jog annyiban korlátozott, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.

A közös tulajdonnak több fontos jogkövetkezménye is van:

• Az ingatlan hasznain osztozni kell.
• Az ingatlannal kapcsolatos kiadásokon szintén osztozni kell.
• Az ingatlant ért kár mindenkit terhel.
• A tulajdonostársak szavaznak a közös tulajdont érintő kérdésekben - méghozzá a tulajdoni hányadok arányának megfelelően. A szavazás eredménye bíróság előtt megtámadható.

Ha házastársak, testvérek között áll fenn közös tulajdon, akkor az ember a fentiekre egész életében talán egyszer sem gondol (kivéve, ha a házastársak éppen válnak).

Ikerházak, közös udvarok, végrehajtás útján szerzett házrészek, illetve termőföldek esetén azonban komoly problémát és sok frusztrációt tud okozni, ha a felek nem tudnak dűlőre jutni a fenti kérdésekben.

A közös tulajdon megszüntetése a Ptk. szabályai alapján

Ahogy fent is írtam, a saját részével minden tulajdonostárs azt tesz, amit szeretne - a Ptk. azonban biztosít egy menekülőutat a többiek részére: ez a közös tulajdon megszüntetése iránti per!

A jogszabály értelmében a megosztásról végső soron a bíróság dönt és az alábbi "menüből" lehet választani - ebben a sorrendben (lásd: 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény):

1. A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, azaz pl. ítélettel létre lehet hozni egy kvázi használati megosztási szerződést;
2. Egy/több tulajdonostárs megveheti a másik részét;
3. Az egész ingatlant el lehet adni (pl. hirdetés/árverés útján);
4. Társasházat lehet alapítani (ez megelőzi az árverési értékesítést).

Ha bentlakó tulajdonostárs veszíti el a fenti módon az ingatlan tulajdonjogát, akkor a bíróság

• elsősorban az ingatlan elhagyására kötelezi őt, vagy 
• nagyon kivételes esetben a részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít (a többiek tulajdoni hányadán).

Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a közös tulajdon megszüntetésének, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja.

Mennyibe kerül az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos megszüntetési per?

Röviden a következő költségekkel kell számolnunk:

A per tárgyának értéke a 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény alapján a pert indító fél (felperes) tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért külön tulajdoni egységnek az értéke. 

Ha a bíróság a felperes kérésének megfelelő módon szünteti meg a közös tulajdont, a felperes pernyertesnek, az alperes pervesztesnek minősül, tehát ha jól perelt a felperes, akkor nem kell kifizetni a tulajdonostárs ügyvédjének a díját. Ha azonban felperes által kért megszüntetés módját az alperes sikerrel vitatja, és a bíróság is ennek megfelelően szünteti meg a közös tulajdont, akkor a felperes nem minősül pernyertesnek. Ebben az esetben a pernyertesség-pervesztesség arányát a megszüntetés módjára figyelemmel kell meghatározni.

Társasház alapítása (ikerházak, házrészek)

A társasház egy olyan jogi forma, amelynek segítségével az elkülönült lakóegységekből külön helyrajzi számmal rendelkező, jogilag önálló ingatlanokat jegyeztethetünk be a földhivatalba.

Társasház esetén a lakások a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, de mindig maradnak közös tulajdonú épületrészek is. A külön tulajdonban álló lakások társasház esetén egymástól függetlenül átruházhatók és meg is lehet terhelni őket, legtöbbször pedig elővásárlási joggal sem kell számolni.

Ha a társasházzá alakítást a közös tulajdon megszüntetése iránti perben kérik, akkor a társasházzá alakítást igénylő félnek csatolnia kell az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alaprajzot. Nincs helye a társasházzá alakításnak, ha az a felek együttműködésének hiánya miatt nem lehetséges.

Hogyan lehet a törvény alapján társasházat alapítani?

A társasház alapításának a menetét a Polgári Törvénykönyv, a társasház törvény, és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamit annak a végrehajtási rendelete szabályozza. Társasházat akkor lehet alapítani, ha az ingatlanban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy ilyenek kialakíthatók.

A társasház alapításának menete a következő lépéseket foglalja magában:

1. Alapító okirat elkészítése
2. Ügyvédi ellenjegyzés 
3. Változási vázrajz

Mivel több szakértő együttműködése is szükséges, a társasház alapítása költséges eljárás, de az osztatlan közös tulajdon és az elővásárlási jog megszűnése miatt növeli az ingatlan értékét. Az értékbecslői gyakorlat alapján akár 10%-os értéknövekedés is elérhető.

Használati megosztás telekalakítás segítségével!

Harmadik lehetőségként érdemes megemlíteni a telekalakítási eljárás segítségével történő megosztást, amely során egy adott telken telekmegosztás keretében több önálló ingatlan alakítható ki. A megosztási eljárás során kialakítandó ingatlanokra vonatkozó paramétereket elsősorban az Étv. az Inytv, az ingatlan fekvése szerinti település Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ), illetve országos szinten az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) tartalmazza.

A kialakítandó teleméretre a fentiek minimum elvárásokat határoznak meg, ezért a megoldás korlátozottan alkalmazható a közös tulajdon megszüntetésére.

A telekalakításhoz elengedhetetlen egy záradékolt változási vázrajz, vagyis földmérőre is szükségünk lesz.

Összegzés

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem egy ritka pertípus, de vitán felül költséges megoldás. Sokszor azonban nincs mit tenni és be kell látni, hogy veszekedés és bosszankodás helyett meg kell lépni ezt.

Amennyiben további kérdése lenne, vagy a közös tulajdon megszüntetése kapcsán szüksége lenne ügyvédi segítségre, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!