Közös tulajdon megszüntetése peren kívül

Mit jelent az osztatlan közös tulajdon a gyakorlatban?

Osztatlan közös tulajdonról egyszerűen akkor beszélünk, ha ugyanannak az ingatlannak több tulajdonosa van. Ez akkor is igaz, ha az osztatlan közös tulajdon egy lakóegység és akkor is, ha egyébként 3 család fizikailag elkülönülten lakja. A leggyakoribb persze a házastársak, vagy örökösök vagyonközössége egy lakóingatlanban.

A tulajdoni lapon ilyenkor minden tulajdonostárs tulajdoni hányada szerepel. Például az egyik tulajdonos 1/2, a másik 1/2 arányban tulajdonos. Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy az egyik fél jogilag az egyik szobát, a másik fél a másik szobát birtokolja. A tulajdoni hányad eszmei hányad.

A gyakorlatban ettől még kialakulhat külön használat. Ikerháznál például az egyik család az egyik lakrészt, a másik család a másik lakrészt használja. Közös udvarnál kialakulhat, hogy az egyik tulajdonostárs az udvar egyik részén parkol, a másik a másik oldalt használja. Ez a használati rend azonban önmagában nem mindig elég egy későbbi eladáshoz, hitelfelvételhez vagy vita rendezéséhez.

A közös tulajdon egyik legfontosabb következménye, hogy a tulajdonostársakat egymás tulajdoni hányadára elővásárlási jog illeti meg. Ha tehát az egyik tulajdonostárs kívülállónak adná el a hányadát, a többi tulajdonostársat rendszerint elővásárlási jog illeti meg.

Ez sok esetben lassítja vagy nehezíti az értékesítést. Ikerháznál, házrésznél, közös udvaros ingatlannál ezért különösen fontos kérdés, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntethető-e.

Közös tulajdon megszüntetése válás esetén

A cikk a továbbiakban nem erről a speciális esetről szól, de néhány szót azért érdemes ejteni róla.

A közös tulajdon megszüntetését válás esetén bármelyik (volt) házastárs kérheti, és a bíróság a Ptk. szabályai szerint dönt a megszüntetés módjáról (elsősorban természetbeni megosztás, másodlagosan magához váltás, harmadlagosan árverés). 

Nagyon fontos ugyanakkor, hogy ha házassági vagyonközösség megszüntetésében gondolkozunk az jogilag nagyon nem ugyanaz, mint jelen cikkem fő témája: a hagyományos közös tulajdon megosztása. Házastársak közös közös ingatlantulajdonának megszüntetésekor a megszüntetés konkrét módjára, sőt a megváltási árra is kihatással van pl. ha kiskorú gyermekek is szerepet játszanak a döntésben (erre irányuló kérelem esetén a gyermek lakhatása értékcsökkentő hatásának elszámolása). Nem csak ez fontos ugyanakkor.

Hadd idézzem a Kúria Pfv.II.21.800/2016/10. sz. döntését:

A két anyagi jogi jogszabályhely két különböző jogviszonyt foglal magában: míg a polgári jogi közös tulajdon esetén azt a bíróság a Ptk. 147.-148. §-ai alapján az egyéb vagyonelemek bevonása nélkül szünteti meg, addig a házastársi közös vagyon megosztásánál a közös tulajdon (bármilyen módon való) megszüntetése mellett a családjogi jogviszonyból eredő egyéb igények elszámolása (az ingóvagyon, a házastársak közös adóssága, közös követelések stb.) is rendezést nyer

Mikor érdemes peren kívüli megoldásban gondolkodni?

Peren kívüli rendezés akkor reális, ha a tulajdonostársak legalább abban egyetértenek, hogy a jelenlegi helyzetet rendezni kell. Peren kívüli rendezés akkor reális, ha minden tulajdonostárs elérhető és aláírásra hajlandó. Ha egy örökös külföldön él, cselekvőképességi kérdés merül fel, vagy valamelyik fél egyszerűen nem válaszol, már az okirat előkészítése is elakadhat.

Ha ezek közül több hiányzik, a peren kívüli megoldás könnyen elakad. Jellemzően közös örökléskor merülnek fel akadályok. Ilyenkor nem feltétlenül a szerződés megírása a nehéz, hanem az, hogy nincs közös döntés.

A közös tulajdon megszüntetése a Ptk. szabályai alapján

Ahogy fent is írtam, a saját részével minden tulajdonostárs azt tesz, amit szeretne - a Ptk. azonban biztosít egy menekülőutat a többiek részére: ez a közös tulajdon megszüntetése iránti per!

A jogszabály értelmében a megosztásról végső soron a bíróság dönt és az alábbi "menüből" lehet választani - ebben a sorrendben (lásd: 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény):

1. A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, azaz pl. ítélettel létre lehet hozni egy kvázi használati megosztási szerződést;
2. Egy/több tulajdonostárs megveheti a másik részét;
3. Az egész ingatlant el lehet adni (pl. hirdetés/árverés útján);
4. Társasházat lehet alapítani (ez megelőzi az árverési értékesítést).

Ha bentlakó tulajdonostárs veszíti el a fenti módon az ingatlan tulajdonjogát, akkor a bíróság

• elsősorban az ingatlan elhagyására kötelezi őt, vagy
• nagyon kivételes esetben a részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít (a többiek tulajdoni hányadán).

Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a közös tulajdon megszüntetésének, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja.

Használati megosztási szerződés

A használati megosztási megállapodásban azt érdemes rögzíteni, hogy melyik tulajdonostárs melyik lakrészt, házrészt vagy udvarrészt használhatja. Persze egy jó megállapodás a mindennapi együttélés konfliktuspontjaira is választ ad: hol lehet parkolni, ki használhatja a garázst vagy a bejárót, és milyen szabályok vonatkoznak a közös részekre.

Legalább ilyen fontos tapasztalataim szerint a fenntartási költségek rendezése. A megállapodásban célszerű kitérni arra, hogyan oszlanak meg a közüzemi díjak, ki fizeti a kerítés, kapu, bejáró vagy közös vezetékek javítását, és mi történik akkor, ha az egyik tulajdonostárs nagyobb felújítást végez az általa használt ingatlanrészen.

Különösen ikerházaknál, közös udvaros családi házaknál és több lakrészes ingatlanoknál lehet hasznos. Tilos így rendezni a használatot, ha a tulajdonostársak a helyi építési szabályok megsértésével alakítanának ki több lakóegységet.

Újdonságként fontos megemlíteni, hogy az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a használati megosztási rend bizonyos esetekben az ingatlan-nyilvántartásban is bejegyezhető.

Osztatlan közös udvar, kerítés, parkolás: mit lehet rendezni?

Ki állhat be az udvarra? Ki használhatja a garázst? Ki építhet kerítést? Ki fizeti a kapu javítását? Kinek kell rendben tartani a közös bejárót?

Ezeket a kérdéseket érdemes írásban rendezni. A „mindig így szoktuk” típusú megállapodás addig működik, amíg nincs vita, tulajdonosváltás vagy eladás.

Ha az egyik tulajdonostárs kizárja a másikat a közös ingatlan használatából, vagy a használatával aránytalanul zavarja a másikat, birtokvédelmi kérdés is felmerülhet. A birtokvédelem azonban nem azonos a közös tulajdon megszüntetésével. A birtokvédelmi eljárás a zavarás megszüntetésére szolgál, nem arra, hogy a tulajdonjogi helyzetet véglegesen rendezze.

Az egyik tulajdonostárs kivásárolja a másikat

A legegyszerűbb peren kívüli megoldás sokszor az, hogy az egyik tulajdonostárs megvásárolja a másik tulajdoni hányadát. Ez a megoldás természetesen csak akkor kézenfekvő, ha összesen egy lakóegységről van szó - tehát ha természetben nem osztható a használat.

Ez gyakori örökölt ingatlanoknál, válás utáni vagyonrendezésnél, élettársak különválásánál, ikerháznál vagy olyan családi háznál, ahol ténylegesen csak az egyik tulajdonostárs használja az ingatlant.

A kivásárlásnál a legfontosabb kérdések:

• mekkora tulajdoni hányad kerül átruházásra;
• mennyi a reális vételár;
• van-e jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanon;
• egy összegben vagy részletekben történik-e a fizetés;
• mikor kerül sor a birtokbaadásra;
• kell-e banki hozzájárulás;
• milyen illetékkövetkezménnyel jár az ügylet.

Fontos, hogy a „kivásárlás” jogilag adásvételt jelent. Ingatlan tulajdonjogának átruházásához ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat és földhivatali bejegyzés szükséges, majd 4% illeték is fizetendő.

Hogyan határozzuk meg a vételárat?

A közös tulajdon peren kívüli megszüntetésénél a legtöbb vita nem azon van, hogy ki akar kiszállni, hanem azon, mennyit ér a tulajdoni hányad. Első ránézésre egyszerűnek tűnik a számítás: ha az ingatlan 80 millió forintot ér, akkor az 1/2 tulajdoni hányad értéke 40 millió forint.

A praxisomban számtalanszor láttam, hogy a kivásárlás ott bukik el, hogy a felek érzelmi alapon áraznak. Volt egy ügyem, ahol a testvérek évekig nem beszéltek, mert az egyikük bent lakott az örökölt szülői házban, és kevesebbet akart fizetni a külföldön élő húgának, mondván: 'ő tartotta karban a házat'. 

Mivel a felek elfogultak lehetnek (az eladó többet, a vevő kevesebbet szeretne fizetni), a legtisztább út független ingatlanszakértő/értékbecslő felkérése.

A vételár meghatározásánál érdemes külön vizsgálni:

• mennyiért lehetne eladni az egész ingatlant a piacon;
• mekkora tulajdoni hányad kerül átruházásra;
• ki használja ténylegesen az ingatlant vagy annak egy részét;
• van-e írásos használati megosztási megállapodás;
• terheli-e az ingatlant jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog vagy más teher;
• mennyire lenne eladható a tulajdoni hányad kívülálló vevőnek;
• történt-e olyan értéknövelő beruházás, amelyet csak az egyik tulajdonostárs fizetett.

Közös eladás: amikor senki nem akar kivásárolni

Ha egyik tulajdonostárs sem akar vagy tud kivásárolni, gyakori megoldás az egész ingatlan közös értékesítése. Ez a vevő számára általában tisztább helyzet, mint egyetlen tulajdoni hányad megvásárlása. A tulajdonostársak pedig a vételárból a tulajdoni hányaduk arányában részesülnek, ha ettől eltérően nem állapodnak meg.

Ha valamelyik tulajdonostárs külföldön él, érdemes már az elején ügyvéd-ingatlanközvetítő meghatalmazásában gondolkodni. Így elkerülhető, hogy egy vevő már meglenne, de az ügylet azért csúszik, mert valamelyik tulajdonos nem tud személyesen aláírni.

Eladható-e csak az egyik tulajdoni hányad?

Igen, a tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadát főszabály szerint eladhatja. Ezt azonban a gyakorlatban nehéz piaci áron kivitelezni. Egy kívülálló vevő általában nem szívesen vásárol osztatlan közös tulajdoni hányadot, ha nem világos, hogy pontosan mit használhat, milyen viták vannak a tulajdonostársak között, és hogyan tudja később értékesíteni a részesedését.

Piacképesebb megoldás lehet a közös eladás, a kivásárlás, a társasházzá alakítás vagy a használati rend előzetes rendezése.

Társasház alapítása ikerháznál, házrésznél, több lakrészes családi háznál

Az osztatlan közös tulajdon akkor alakítható társasházzá, ha annak műszaki és jogi feltételei fennállnak: 

• az épületben legalább két önálló lakás vagy helyiség alakítható ki,
• rendelkezésre áll az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alapító okirat és
• vázrajz.

Társasház alapításánál ügyvédre és a vázrajz miatt geodétára is szükség van, így a társasházzá alakítás költségesebb, mint egy egyszerű használati megállapodás, de ez az eljárás osztatlan közös tulajdon és az elővásárlási jog megszűnése miatt növeli az ingatlan értékét. Az értékbecslői gyakorlat alapján akár 10%-os értéknövekedés is elérhető.

A társasház alapítása az egyik legfontosabb peren kívüli megoldás olyan ingatlanoknál, ahol egy épületen belül több, egymástól elkülönült lakás vagy lakásként használható egység van - bár azt a magyar bíróságok következetesen hangsúlyozzák, hogy a társasházzá alakítás a közös tulajdon megszüntetésének nem elsődleges módja.

Fontos tudni, hogy az osztatlan közös tulajdon ilyenkor csak részlegesen szűnik meg, mert a lakások külön tulajdonba kerülnek, de a közös részek osztatlan közös tulajdonban maradnak. 

Telekalakítás: amikor külön helyrajzi szám lehet a cél

Telekalakításnál a cél az, hogy a közös tulajdonú telekből több önálló helyrajzi számmal bíró ingatlan jöjjön létre. Ez akkor merülhet fel, ha a telek mérete, beépítettsége, közművesítése és a helyi építési szabályok alapján a megosztás lehetséges.

Ez nem pusztán tulajdonostársi megállapodás kérdése. A telekalakítás műszaki, építésügyi és földhivatali feltételekhez kötött.

A tulajdonostársaknak ilyenkor vizsgálniuk kell:

• a telek méretét;
• a kialakítható legkisebb telekméretet;
• a TÉKA-t és a helyi építési szabályokat;
• a közműkapcsolatokat;
• a megközelítést;
• a helyi építési szabályzatot;
• a földhivatali bejegyzés feltételeit.

A telekalakításhoz általában földmérőre és záradékolt változási vázrajzra is szükség van. Ha a szabályozási környezet nem teszi lehetővé az önálló telkek kialakítását, akkor viszont a fenti megoldásokból kell válogatni.

Összegzés

A közös tulajdon rendezése előtt mindig ellenőrizni kell a tulajdoni lapot. Nem elég tudni, hogy ki mekkora tulajdoni hányaddal rendelkezik. A terhek legalább ilyen fontosak.

Ha az ingatlanon jelzálogjog van, a bank hozzájárulása vagy a hitel rendezése nélkül a tulajdonosváltás elakadhat.

Ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, a tulajdonosok megállapodása nem feltétlenül rendezi a használat kérdését. A haszonélvező jogát külön kell vizsgálni.

Ha végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy más teher szerepel a tulajdoni lapon, először azt kell tisztázni, hogy a tervezett ügylet földhivatali szempontból bejegyezhető-e.

Amennyiben további kérdése lenne, vagy a közös tulajdon megszüntetése kapcsán szüksége lenne ügyvédi segítségre, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!