Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Kárpáti Zsófia

5 perc olvasás

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése - milyen lehetőségeink vannak?

Ikerház osztatlan közös tulajdon megszüntetése - soha többé elővásárlási jog

Közös tulajdon nélkül soha többé elővásárlási jog?

Az elmúlt években nem egy olyan esettel találkoztam, amikor az ügyfeleim a családi béke, illetve a jószomszédi viszony fenntartása érdekében éveken át egyedül költöttek osztatlan közös tulajdonú ingatlanra, mert pl.

  • az unokatestvér nem tartotta indokoltnak a tetőfelújítást,
  • a szomszéd szerint ha az elmúlt 10 évben nem dőlt ki az ikerházakat elválasztó kerítés, akkor a következő 10 évben sem fog.

Olyan üggyel is találkoztam persze, amikor a házrészét később eladni akaró tulajdonostárs az ő ingatlanrészével kapcsolatos értéknövelő beruházást költségeit szerette volna szétteríteni a többieken.

Ha a tulajdonostársak közötti együttműködése hosszú távon nehézségeket okoz (akár anyagi, akár lelki értelemben), akkor érdemes végiggondolni, hogy megéri-e az osztatlan közös tulajdon felszámolására pénzt költeni!

Az osztatlan közös tulajdon szabályai a Ptk. alapján

A Ptk. értelmében az ingatlannal kapcsolatos tulajdonjog több személyt is megillethet, ilyenkor a tulajdon ún. tulajdoni hányadokra oszlik. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, a saját tulajdonrészét pedig eladhatja. Ez a jog annyiban korlátozott, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.

A közös tulajdonnak több fontos jogkövetkezménye is van:

  • Az ingatlan hasznain osztozni kell.
  • Az ingatlannal kapcsolatos kiadásokon szintén osztozni kell.
  • Az ingatlant ért kár mindenkit terhel.
  • A tulajdonostársak szavaznak a közös tulajdont érintő kérdésekben - méghozzá a tulajdoni hányadok arányának megfelelően. A szavazás eredménye bíróság előtt megtámadható.

Ha házastársak, testvérek között áll fenn közös tulajdon, akkor az ember a fentiekre egész életében talán egyszer sem gondol (kivéve, ha a házastársak éppen válnak).

Ikerházak, közös udvarok, végrehajtás útján szerzett házrészek, illetve termőföldek esetén azonban komoly problémát és sok frusztrációt tud okozni, ha a felek nem tudnak dűlőre jutni a fenti kérdésekben.

Per helyett egyezség az osztatlan közös tulajdonban

Tárgyalunk a tulajdonostársakkal és asztalhoz ültetjük őket, hogy mindenki fellélegezhessen!

A közös tulajdon megszüntetése a Ptk. szabályai alapján

Ahogy fent is írtam, a saját részével minden tulajdonostárs azt tesz, amit szeretne - a Ptk. azonban biztosít egy menekülőutat a többiek részére: ez a közös tulajdon megszüntetése iránti per!

A jogszabály értelmében a megosztásról végső soron a bíróság dönt és az alábbi "menüből" lehet választani - ebben a sorrendben (lásd: 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény):

  1. A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, azaz pl. ítélettel létre lehet hozni egy kvázi használati megosztási szerződést;
  2. Egy/több tulajdonostárs megveheti a másik részét;
  3. Az egész ingatlant el lehet adni (pl. hirdetés/árverés útján);
  4. Társasházat lehet alapítani (ez megelőzi az árverési értékesítést).

Ha bentlakó tulajdonostárs veszíti el a fenti módon az ingatlan tulajdonjogát, akkor a bíróság

  • elsősorban az ingatlan elhagyására kötelezi őt, vagy 
  • nagyon kivételes esetben a részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít (a többiek tulajdoni hányadán).

Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a közös tulajdon megszüntetésének, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja.

Sokszor az is segít ha a felek jól képzett mediátorhoz fordulnak

Sokszor az is segít ha a felek jól képzett mediátorhoz fordulnak

Mennyibe kerül az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos megszüntetési per?

Röviden a következő költségekkel kell számolnunk:

Peres eljárás illetékeA pertárgyérték 6%-a, de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint
Ügyvédi munkadíjÁltalában 3-400 000 Ft
Szakértői díjak (Értékbecslés, vázrajz)Általában 2-300 000 Ft
Másik fél ügyvédi díjaA „pervesztes fizet”

A per tárgyának értéke a 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény alapján a pert indító fél (felperes) tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért külön tulajdoni egységnek az értéke. 

Ha a bíróság a felperes kérésének megfelelő módon szünteti meg a közös tulajdont, a felperes pernyertesnek, az alperes pervesztesnek minősül, tehát ha jól perelt a felperes, akkor nem kell kifizetni a tulajdonostárs ügyvédjének a díját. Ha azonban felperes által kért megszüntetés módját az alperes sikerrel vitatja, és a bíróság is ennek megfelelően szünteti meg a közös tulajdont, akkor a felperes nem minősül pernyertesnek. Ebben az esetben a pernyertesség-pervesztesség arányát a megszüntetés módjára figyelemmel kell meghatározni.

A pereskedés sokszor költséges és frusztráló lehet

A pereskedés sokszor költséges és frusztráló lehet

Társasház alapítása (ikerházak, házrészek)

A társasház egy olyan jogi forma, amelynek segítségével az elkülönült lakóegységekből külön helyrajzi számmal rendelkező, jogilag önálló ingatlanokat jegyeztethetünk be a földhivatalba.

Társasház esetén a lakások a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, de mindig maradnak közös tulajdonú épületrészek is. A külön tulajdonban álló lakások társasház esetén egymástól függetlenül átruházhatók és meg is lehet terhelni őket, legtöbbször pedig elővásárlási joggal sem kell számolni.

Ha a társasházzá alakítást a közös tulajdon megszüntetése iránti perben kérik, akkor a társasházzá alakítást igénylő félnek csatolnia kell az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alaprajzot. Nincs helye a társasházzá alakításnak, ha az a felek együttműködésének hiánya miatt nem lehetséges.

Használati megosztási szerződés

Érdekli, hogy hogyan tudná a lehető legolcsóbban és legkevesebb bosszúsággal rendezni a határvitáit?

Hogyan lehet a törvény alapján társasházat alapítani?

A társasház alapításának a menetét a Polgári Törvénykönyv, a társasház törvény, és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamit annak a végrehajtási rendelete szabályozza. Társasházat akkor lehet alapítani, ha az ingatlanban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy ilyenek kialakíthatók.

A társasház alapításának menete a következő lépéseket foglalja magában:

  1. Alapító okirat elkészítése
  2. Ügyvédi ellenjegyzés 
  3. Változási vázrajz

Mivel több szakértő együttműködése is szükséges, a társasház alapítása költséges eljárás, de az osztatlan közös tulajdon és az elővásárlási jog megszűnése miatt növeli az ingatlan értékét. Az értékbecslői gyakorlat alapján akár 10%-os értéknövekedés is elérhető.

Ikerház, sorház esetén a társasházzá alakulás is megoldás lehet

Ikerház, sorház esetén a társasházzá alakulás is megoldás lehet

Használati megosztás telekalakítás segítségével!

Harmadik lehetőségként érdemes megemlíteni a telekalakítási eljárás segítségével történő megosztást, amely során egy adott telken telekmegosztás keretében több önálló ingatlan alakítható ki. A megosztási eljárás során kialakítandó ingatlanokra vonatkozó paramétereket elsősorban az Étv. az Inytv, az ingatlan fekvése szerinti település Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ), illetve országos szinten az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) tartalmazza.

A kialakítandó teleméretre a fentiek minimum elvárásokat határoznak meg, ezért a megoldás korlátozottan alkalmazható a közös tulajdon megszüntetésére.

A telekalakításhoz elengedhetetlen egy záradékolt változási vázrajz, vagyis földmérőre is szükségünk lesz.

Összegzés

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem egy ritka pertípus, de vitán felül költséges megoldás. Sokszor azonban nincs mit tenni és be kell látni, hogy veszekedés és bosszankodás helyett meg kell lépni ezt.


Amennyiben további kérdése lenne, vagy a közös tulajdon megszüntetése kapcsán szüksége lenne ügyvédi segítségre, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Tudnivalók tulajdonosoknak
Kárpáti ZsófiaKZ
Szerző:

Csapatunk

Dr. Kárpáti Zsófia

[email protected]

Dr. Kárpáti Zsófia, ügyvéd a Kárpáti Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje és az e-ingatlanügyvédek pécsi tagja. Szakterülete az ingatlanjog, ezen belül is a használt lakások, ipari ingatlanok, termőföldek adásvétele, ajándékozása, illetve az elbirtoklással történő tulajdonszerzés, haszonélvezet alapítás, telekrendezési eljárások. Nagy tapasztalata van a gyámhatósági engedélyezési eljárás és az önkormányzati vagyonértékesítés terén is. Emellett évek óta foglalkozik társasági joggal és gazdasági mediációval is.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Ez a PK 11. számú állásfoglalás szerint még működött, de az új Ptk. 2014-es hatályba lépése óta ez már nem automatizmus. Egy ilyen lakást megfelelő ellenérték fejében a bíróság valóban a bent lakó tulajdonába adhatja, ehhez azonban a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése is szükséges, kivéve, ha ez nem sérti a méltányos érdekeit.