Birtokvédelem közös tulajdon vagy társasház esetén

Melyek a leggyakoribb birtokvédelmi ügyek közös tulajdon esetén?

Közös tulajdon esetén – legyen szó társasházról, közös udvarról vagy osztatlan közös területről – a leggyakoribb birtokvédelmi ügyek az alábbiak:

• Kizárás a közös használatból: Gyakori, hogy az egyik tulajdonostárs önkényesen elzár vagy lezár egy közös helyiséget (például pince, tároló, garázs), ezzel megakadályozva, hogy a többi tulajdonostárs is hozzáférjen vagy használhassa azt.
• Közös terület sajátként kezelése: Előfordul, hogy valaki “privátként” kezeli a közös kert, udvar vagy bejáró egy részét: például lekeríti, gazdálkodik rajta, vagy kizárólagosan parkol ott, ezzel korlátozva a többiek használatát.
• Jogosulatlan átalakítások, építkezések: Sokan tapasztalják, hogy valamelyik tulajdonostárs engedély nélkül átalakít, elbont, vagy áthelyez közös részeket (falakat, kapukat), ami zavarja a többiek birtoklását.
• Hangos, zavaró tevékenység: Zaj, dohányzás, háziállatok tartása, vagy egyéb zavaró magatartás is okozhat birtokháborítási ügyet, főleg, ha az a közös területen valósul meg, és ellehetetleníti mások nyugodt használatát.
• Közműhasználat akadályozása: Például, ha valaki megakadályozza a közös vízvételt, elzárja a közös vízórát vagy saját célra eltéríti a közös áramhálózatot.
• Külső személy beengedése vagy “beszállásolása”: Sokszor okoz vitát, ha valamely tulajdonostárs ismerősöket, albérlőket, vagy akár vállalkozást hoz a közös tulajdonú részre anélkül, hogy a többiek beleegyezését kérné.
• Átjárás akadályozása: Folyosó, lépcsőház, lift vagy más közös használatú rész szándékos akadályozása (bútorok, kerékpárok, lomok elhelyezése), mely által a szabad átjárás sérül.

Mit lehet tenni birtokháborítás esetén?

Közös tulajdon esetén mindenkinek egyenlő joga van az ingatlan közös részének használatára; a résztulajdon nem jogosít fel senkit kizárólagos birtoklásra. Annak a félnek, aki a közös tulajdon egy részét kizárólagosan használja és másokat ettől elzár, bizonyítania kell, hogy erre érvényes jogcíme van.

1. Próbáljon meg egyeztetni: Először bármilyen jogi lépés előtt célszerű megbeszélni a helyzetet az érintett tulajdonostárssal, hátha egy félreértésről van szó, vagy elkerülhető a jogvita.
2. Írásos felszólítás: Ha a szóban történő egyeztetés nem vezet eredményre, érdemes egy rövid, udvarias, de határozott írásos felszólítást küldeni, amelyben felhívja a figyelmét a jogtalan elzárásra és arra, hogy tarthatatlan a kizárólagos használat.
3. Birtokvédelmi eljárás a jegyzőnél: Amennyiben a probléma fennmarad, 1 éven belül birtokvédelmi kérelmet lehet benyújtani az illetékes jegyzőhöz. Ebben részletesen ismertetni kell a történteket (mióta tart a kizárás, hogyan akadályoz meg a használatban, mi a közös helyiség funkciója stb.), valamint csatolható bizonyíték is (pl. levelezés, tanúvallomás).
4. Bírósági út: Ha a jegyző döntése esetleg nem váltja be a reményeket, vagy az ügy összetettebb, bírósághoz is lehet fordulni. Itt a keresetlevélben részletezni kell a birtokháborítás tényét.

FIGYELEM: Az 1 év az jogvesztő határidő tehát erre fokozottan figyelni kell - ennek elmulasztása esetén már csak bírósági úton lehet érvényesíteni a jogokat!

Birtokvédelem közös tulajdon esetén

A közös tulajdon lényegéből fakadóan minden tulajdonostárs egyidejűleg birtokosnak is minősül. Ez a jogosultság az egész ingatlanra kiterjed, de korlátját a többi tulajdonostárs ugyanezen joga képezi. Ahogy a Kúria a Polgári Kollégiumi véleményében (PK 8. szám - csak a régi Ptk. alapján elbírálható ügyekben alkalmazható) is rámutatott, a birtoklás és használat jogát egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére:

• Minden tulajdonostárs birtokos: Ha bárki közülük birtokát jogellenesen zavarják – akár egy másik tulajdonostárs, akár külső személy által –, joga van birtokvédelmet kérni.
• Belülről jövő probléma: Ha például az egyik tulajdonostárs a többiek beleegyezése nélkül kizárólagosan birtokol egy részt, vagy a többiek használatát aránytalanul korlátozza, akkor a többi tulajdonostárs is élhet birtokvédelmi kérelemmel. Ilyenkor a jegyző vagy bíróság vizsgálja, hogy a birtokháborítás ténye fennáll-e.
• Kívülről jövő probléma: Ha egy külső személy beavatkozik a közös ingatlan használatába, bármely tulajdonostárs kérhet birtokvédelmet – akár egyedül is, nem szükséges minden tulajdonostársnak közösen fellépnie.

Kiemelendő: A birtokvédelem lényege itt is, hogy a fennálló birtokhelyzetet védi, és nem vizsgálja a jogcímeket vagy a tulajdoni részesedés pontos mértékét. Akkor van kivétel, ha a “birtokháborító” is tulajdonostárs; ekkor a jog egy kicsit árnyaltabban kezeli a helyzetet, hiszen mindenkinek joga van használni a közös ingatlant, de nem a többiek rovására.

Többlethasználati díj intézménye

Fontos tudni, hogy amennyiben egy tulajdonostárs a tulajdoni hányadát meghaladó mértékben használja a közös ingatlant, és ezzel a többieket a használattól elzárja, a sérelmet szenvedő felek többlethasználati díjra tarthatnak igényt. A bírói gyakorlat alapján például az a tulajdonostárs, aki a közös ingatlanból kizárólagosan a jobb minőségű, lakhatási célra egyedül alkalmas részt használja, többlethasználatot valósít meg, még akkor is, ha területarányosan a használata nem haladná meg a tulajdoni hányadát. (lásd: Kúria Pfv.20141/2021/19)

Társasházak esetén hogy alakul a birtokvédelem?

A társasháztulajdon egy speciális tulajdonközösség, amelyben az épület egyes részei (pl. lakások) a tulajdonostársak külön tulajdonában, míg az ingatlan egyéb részei (pl. telek, lépcsőház, felszíni parkoló) a társasházközösség közös tulajdonában vannak. A Társasházi törvény (Tht.) alapján minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára. Ezt a jogot korlátozni csak a jogszabályoknak és a társasház alapdokumentumainak, azaz az alapító okiratak és az SZMSZ-nek megfelelően lehet. Ha valamiről az alapdokumentumok nem rendelkeznek, arról a társasház közgyűlése határoz a közös tulajdonban álló épületek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról.

• A társasházi közös tulajdon birtokvédelmére külön szabály, hogy az egyes tulajdonosok mellett a közös képviselő is kezdeményezheti az eljárást.
• Gyakori probléma például, hogy valaki évek óta elfoglal egy közös helyiséget (pl. pincét), ilyenkor akár a társasház, akár más lakók is élhetnek birtokvédelmi kérelemmel.

Lényeg: Társasházban is megillet mindenkit a birtokvédelem, akár saját lakásról, akár közös helyiségről van szó. A vita feloldását elsőként a jegyzőnél, majd szükség esetén bíróság előtt lehet kérni.

Ha konkrét helyzetről van szó, segít a pontos tényállás leírása, mert a jogérvényesítés módja ezen múlik.

Saját lakás vagy helyiség birtokvédelme

Ha a saját tulajdonú lakásodat (vagy üzlethelyiségedet) zavarja valaki – például másik lakó jogosulatlanul használja, vagy oda bemegy –, ugyanúgy élhetsz birtokvédelemmel, mint egy “családi házas” helyzetben. Ilyen esetekben jegyzőhöz fordulhatsz birtokháborítás miatt. Ha például egy szomszéd rendszeresen jogosulatlanul átlép a lakásodba, megrongálja az ajtódat, vagy más módon zavarja a birtoklásodat, jogod van birtokvédelmet kérni.

Közös tulajdonú részek birtokvédelme

A közös helyiségek (például folyosó, lépcsőház, padlás) birtoklása a társasház minden lakástulajdonosát együttesen illeti. Ha itt történik birtokháborítás, például valaki lezár egy közös folyosót, tiltja a többiek áthaladását, vagy jogtalanul elfoglal egy közös tárolót, ebben az esetben is indítható birtokvédelmi eljárás. A közös képviselőnek vagy bármelyik lakónak van jogosultsága eljárni.

Érvénytelen közgyűlési döntések

Időnként előfordul, hogy az egyik lakó nem teljesen alaptalanul használ bizonyos közös tulajdonú részeket, hanem egy "alapítói határozatnak" tűnő iratra hivatkozva próbálja igazolni a kizárólagos használati jogát. Ha azonban a határozat nem felel meg a Ptk. és a Tht. által támasztott alaki és tartalmi követelményeinek, azaz nem szerepelt a meghirdetett napirenden, nem tartalmazza a közgyűlési jegyzőkönyv, és nem vezetik be a határozatok könyvébe sem, akkor egy érvénytelen határozatról beszélünk, amire jogot alapítani nem lehet. (Lásd: Kúria Pfv.I.21.481/2011/7. számú ítélete)

A "ráutaló magatartással" kialakult használati rend

Gyakran előfordul, hogy a tulajdonostársak között nem születik írásos megállapodás az ingatlan használatáról, hanem az évek során "csendben" kialakul egy szokásjog. Például, az egyik fél a kert egyik felét, a másik a másikat használja, vagy az egyik a garázst, a másik a fészert. Ha ezt a kialakult állapotot az egyik tulajdonostárs egyoldalúan, a másik sérelmére megváltoztatja (például lezárja a másik által használt kertrészt), a sérelmet szenvedett fél birtokvédelemért folyamodhat. A jegyző és a bíróság ilyenkor a tényleges, korábbi birtoklási helyzetet vizsgálja, és nem feltétlenül a tulajdoni hányadok arányát.

Összegzés

A közös tulajdonban – beleértve a társasházakat is – minden tulajdonostárs jogosult a közös ingatlanrészek használatára és birtoklására, melynek kereteit a jogszabályok és a tulajdonostársak közötti megállapodások (pl. használati megállapodás, alapító okirat) szabják meg. A birtokvédelem célja, hogy senki ne élhessen vissza jogaival a többiek kárára, és mindenki számára biztosított legyen a békés, jogszerű használat.

Azokat nem illeti birtokvédelem, akik erőszakos, jogellenes úton jutottak a birtokhoz, vagy eleve nem is tekinthetők tényleges birtokosnak. A jogrend célja, hogy a békés, jogszerű birtoklást védje, az önhatalmú vagy jogellenes magatartást viszont ne támogassa.