Társasház közös képviselő nélkül?

Mi minősül egyáltalán társasháznak?

Társasház akkor jön létre, ha a tulajdonostársak annak az alapítását alapító okiratban elhatározzák.

• Egy társasház legalább két önálló lakásból vagy helyiségből (vagy ezek kombinációjából) áll, amelyek külön tulajdonba kerülnek, miközben a fennmaradó részek közös tulajdonban maradnak.
• Azon épületrészek, amelyek nem tartoznak a külön tulajdonba, közös tulajdonban vannak (pl. lépcsőház, tető, homlokzat, alapok, közös vezetékek stb.).

Ha az épület alatti föld nem közös tulajdon, a tulajdonosokat földhasználati jog illeti meg. A közös tulajdonrészek a külön tulajdonú lakásokkal vagy helyiségekkel együtt alkotnak önálló ingatlant, és ezeket külön-külön nem lehet eladni vagy megterhelni.

Hogy működik egy társasház a Tht. alatt?

A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) részletesen szabályozza a társasházak szervezetét és működését. Egy társasháznak a következő kötelező szervei lehetnek:

• Közgyűlés – a tulajdonostársakból álló legfőbb döntéshozó szerv;
• Közös képviselő vagy intézőbizottság – ők intézik a közösség ügyeit és jogosultak a társasház képviseletére;
• Számvizsgáló bizottság – csak 25 lakás feletti társasház esetén kötelező.

Ezek a szervek felelnek a döntéshozatalért, az ingatlan közösségi ügyeinek képviseletéért és a gazdálkodás felügyeletéért. Működtetésük azonban jelentős adminisztrációs teherrel jár.

A társasházi működés során jegyzőkönyveket kell vezetni, határozatokat kell hozni, éves költségvetést és elszámolást kell készíteni, a közös képviselőt pedig be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A közgyűlések összehívása, a szavazati arányok kiszámítása és a döntések érvényesítése szigorú formai követelményekhez kötött.

A rendszer célja a jogbiztonság és az átláthatóság, de a kis létszámú társasházak számára ez aránytalanul sok adminisztrációt és szervezést jelenthet. Éppen ezért lehet előnyös számukra az a lehetőség, hogy a Tht. helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működjenek – erről szól cikkünk következő része.

Mit jelent a Ptk. szerinti működés – és mikor érdemes áttérni rá?

A legfeljebb hatlakásos társasházak számára a jog lehetőséget ad arra, hogy ne a Tht. szigorú, szervezeti és adminisztrációs szabályait kövessék. Ha a közösség nem hoz kifejezett határozatot arról, hogy a társasházi törvény szabályait alkalmazni kívánja, akkor automatikusan a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései lesznek az irányadók.

Ez a működési forma lényegesen egyszerűbb és rugalmasabb:

• Nincs szükség közös képviselő hivatalos megválasztására vagy bejegyzésére a földhivatali nyilvántartásba.
• Nem kell szervezeti-működési szabályzatot készíteni, és a közgyűlés formális szabályai sem kötelezőek.
• A tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában döntenek a közös ügyekről, szótöbbséggel – kivéve, ha nagyobb horderejű döntésről van szó, amikor egyhangú határozat szükséges.

A Ptk. szerinti működés tehát adminisztrációs teher nélkül, mégis jogszerű keretek között biztosítja a társasház fenntartását. Kisebb, összetartó közösségek számára ez ideális megoldás lehet – különösen akkor, ha a formális szervezeti struktúra és a Tht. szerinti dokumentációkészítés inkább akadályt, mint segítséget jelentenének.

Hogyan dönt a legfeljebb 6 lakásos társasház a közös ügyekről?

A mindennapi működéshez szükséges döntéseket a Ptk. szerint többségi szavazással hozzák meg. Az alapító okirat kötelező tartalmi elemeiről való döntéshez viszont teljes egyhangúság kell. A bírósági gyakorlat szerint a döntés formai követelmény nélkül, akár ráutaló magatartással is megszülethet (például közös képviselő választása, közgyűlés tartása), azonban ez jogbizonytalanságot okozhat, mivel nem egyértelmű, pontosan milyen magatartás minősül ráutaló magatartásnak.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a kistársasházi döntések is megtámadhatók bíróság előtt, ha a kisebbség érdekeit súlyosan sértik.

Miért éri meg kijelentkezni a Tht. hatálya alól?

A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. alapján működnek. Ennek több előnye van:

• Egyszerűbb adminisztráció – nincs kötelező közgyűlés, sem közös képviselő.
• Költséghatékonyság – nem kell közös képviselő díjat fizetni, számvizsgáló bizottságot választani, jogi dokumentumokat rendszeresen módosítani.
• Rugalmasabb döntéshozatal – a tulajdonostársak maguk döntenek, bonyolult törvényi eljárások nélkül.
• Kevesebb külső kontroll – a jegyző törvényességi felügyelete nem terjed ki rájuk.

Ez a megoldás különösen hasznos lehet családtagok, baráti társaságok vagy kis lakóközösségek által lakott házak esetén.

Hogyan lehet Ptk. alapján működő társasházzá átalakulni?

A legfeljebb hat lakásos társasházak közössége dönthet úgy, hogy a továbbiakban nem kíván a társasházi törvény (Tht.) szerint működni, hanem egyszerűbb, rugalmasabb formában – a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint – szeretnék fenntartani az ingatlant. Ez a váltás „kijelentkezésként” értelmezhető a Tht. hatálya alól, és jogszerűen csak az alapító okirat módosításával valósítható meg.

A kijelentkezés lépései:

1. Teljes egyhangúság szükséges – Az alapító okirat módosításához minden tulajdonostárs írásos hozzájárulása kell.
2. Határozat meghozatala – A közgyűlésnek döntenie kell a Tht. alóli kilépésről, és ezzel együtt az alapító okirat módosításáról.
3. Okiratba foglalás – A módosítást közokiratba vagy ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
4. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba – A módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak, vagyis a földhivatalnak.

FONTOS: A lakások ilyenkor nem kapnak új helyrajzi számot, ezért költséges telekalakításra, földmérő megbízására nem kell számítani!

Ha a társasházban valamelyik tulajdonostárs nem ért egyet a módosítással, és keresetindítással él, a módosítás csak akkor jegyezhető be, ha a bíróság nem függeszti fel a közgyűlési határozat végrehajtását, vagy a per jogerősen lezárul.

A gyakorlatban tehát a „kijelentkezés” nemcsak egy közgyűlési döntés, hanem jogi és nyilvántartási aktus is, amelyhez minden tulajdonostárs közreműködésére szükség van. Éppen ezért érdemes jogi segítséget kérni a folyamat gördülékeny lebonyolításához. 

A legfeljebb hatlakásos, Ptk. szerint működő társasházak jellemzően társasházkezelésre sem tartanak igényt.

Be kell jelenteni az ilyen "kistársasházak" közös képviselőjét a földhivatalba?

Nem. Csak a társasházi törvény (Tht.) alapján működő társasházak esetében kötelező a közös képviselő (vagy intézőbizottság elnöke) bejelentése az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a közösség a Ptk. szerinti működés mellett dönt, úgy nincs közös képviselő, és bejelentési kötelezettség sem terheli őket a földhivatal felé.

Összegzés

A legfeljebb 6 lakásos társasházak számára valódi mozgásteret biztosít a törvény: ha az adminisztratív terheket és a működési költségeket szeretnék csökkenteni, a Tht. alóli kijelentkezés ésszerű és előnyös lépés lehet. Az átalakulás jogilag lehetséges, joghatásait viszont mindenképp célszerű ügyvéddel egyeztetni, különösen, mielőtt változásokat kívánnak bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.

A társasházuk átalakulna és ügyvédre lenne szükségük? Kérjen árajánlatot!