Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés és a bírói gyakorlat

A kizárólagosság valódi jelentése

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés lényege, hogy a megbízó nem bízhat meg másik közvetítőt ugyanazon ingatlan eladásával a szerződés fennállása alatt. Ha a tulajdonos ezt a megállapodást megszegi, és másik ügynököt bíz meg, akkor szerződésszegést követ el, és köteles lehet díjat fizetni az eredeti közvetítőnek.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a megbízó saját maga sem jogosult az eladásra. A tulajdonos továbbra is értékesítheti az ingatlant, ha maga talál vevőt – a kizárólagosság ugyanis a közvetítők közötti versenyt korlátozza, nem pedig a megbízó saját jogait.

A következetes bírói gyakorlat alapján az eladó sosem zárható ki az értékesítésből és a közvetítői díj is csak akkor jár, ha:

• a közvetítő mutatta be a vevőt,
• közvetített a felek között,
• az ő tevékenysége vezetett szerződéskötéshez.

Ha ezek közül egyik sem áll fenn, a díj sem jár – hiába volt a szerződés „kizárólagos”.

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés nem zárja ki, hogy a tulajdonos adja el az ingatlant!

A bírósági gyakorlat következetesen védi a tulajdonosokat azokkal a tisztességtelen szerződési feltételekkel szemben, amelyek a közvetítő eredményes közreműködése nélkül is jutalékos díjfizetési kötelezettséget írnának elő. A megbízó a megbízási szerződés felmondása esetén ugyanis a Ptk. alapján csak az arányos költségek megtérítésére kötelezhető.

A legtöbb ítélet az alábbi két kúriai döntést idézi:

BH2014. 46. számú eseti döntés

Egy irányadó bírósági határozat (BH2014. 46.) világosan fogalmaz: érvénytelen az olyan általános szerződési feltétel (ÁSZF), amely a megbízott (ingatlanközvetítő) részére díjfizetési kötelezettséget ír elő abban az esetben, ha a megbízó (tulajdonos) a megbízás ideje alatt maga adja el az ingatlant. Tehát az a szerződéses kikötés, amely ilyen esetben is a teljes, sikeres közvetítésért járó jutalékkal azonos díj megfizetésére kötelezné a tulajdonost, a bíróság előtt nem állja meg a helyét.

A konkrét ügyben a közvetítő olyan kötbért próbált érvényesíteni, amely a vételár 3%-át tette volna ki abban az esetben is, ha a megbízó nem az ő közreműködésével adta el az ingatlant, és erről nem értesítette a közvetítőt 5 napon belül. A bíróság ezt tisztességtelen általános szerződési feltételnek minősítette, és kimondta, hogy az ilyen rendelkezések érvénytelenek.

EBH2005.1333. számú eseti döntés

20 éves az EBH megállapítása, miszerint tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, mely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg. Az EBH2005.1333. egyértelművé teszi, hogy a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés nem lehet ürügy arra, hogy a közvetítő eredmény nélkül is jutalékot követeljen, sem a szerződés időtartama alatt, sem annak megszűnése után.

Rejtett értékesítési korlátok is tilosak

A Kúria Pfv.V.21.291/2020/11. sz. ítélete egy olyan blankettaszerződés tisztességtelenségéről szól, ahol a „Megállapodás kizárólagosságról” című dokumentum tartalmazta a tisztességtelen feltételeket. Ennek 2. pontja kimondta, hogy a megbízó (vagyis a tulajdonos) kijelenti, nem kíván az ingatlan eladásával összefüggésben „aktív értékesítési tevékenységet” folytatni. A szerződés csak egy előre meghatározott, szűk személyi kör (pl. közeli hozzátartozók, tulajdonostársak) felé engedélyezte a tulajdonosnak az eladást.

A vizsgált szerződés különösen hátrányos helyzetbe hozta a tulajdonost azzal, hogy az „aktív értékesítési tevékenységet” rendkívül tágan értelmezte. Eszerint minden olyan közlés annak minősül, „amely alkalmas arra, hogy általa az ingatlan eladására irányuló lehetőségről és/vagy a megbízó ingatlanának eladására irányuló szándékról más(ok) tudomást szerezzenek”.

A Kúria által megerősített ítélőtáblai döntés kiemelte, hogy egy ilyen megfogalmazás alapján a tulajdonos akár egy nem szándékolt, nem célzott megnyilvánulásával is megsértheti a szerződést, függetlenül a felróhatóságától. Ez a feltétel a jóhiszeműség és tisztesség követelményét sérti, és egyoldalúan, valamint indokolatlanul hátrányos a fogyasztóra nézve. A tulajdonos számára ráadásul gyakorlatilag lehetetlen előre meghatározni azt a teljes személyi kört, amely felé a jövőben értékesítési tevékenységet fejthet ki.

Sikerdíj – csak akkor jár, ha valóban van eredmény

Az ingatlanközvetítői szerződések jellemzően sikerdíjas megbízások. Az ilyen ingatlanközvetítői szerződés a bírói gyakorlat szerint eredménykötelem. Ez azt jelenti, hogy a közvetítő csak akkor jogosult díjazásra, ha az ő közvetítői tevékenysége eredményeként jön létre az adásvétel. Ha a vevőt nem a közvetítő találta, a díj sem jár. A díjazás a feladat eredményes ellátásáért jár, nem pedig a puszta munkavégzésért.

A sikerdíjas konstrukció éppen attól motiváló a közvetítő számára, hogy a jutalékban reménykedve nagyobb erőfeszítéseket tegyen az eladás érdekében. Ugyanakkor ennek a modellnek a kockázatát is neki kell viselnie: ha a tevékenysége nem vezet eredményre – például mert a tulajdonos gyorsabb, és maga talál vevőt –, akkor a munkája díjazás nélkül maradhat.

Mit mond a bíróság?

A BH2014.46. számú határozat alapján:

„Érvénytelen az olyan általános szerződési feltétel, amely […] akkor is a sikeres közvetítés esetén fizetendővel megegyező mértékű díjfizetési kötelezettséget ír elő a megbízott részére, ha nem a megbízott tevékenységének révén, illetőleg a megbízás tartama alatt maga adja el az ingatlant.”

Az EBH2005.1333. számú eseti döntés ehhez hasonlóan kimondja:

„Tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, mely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.”

Vagyis: ha Ön, mint tulajdonos, saját maga adja el az ingatlant, akkor nem köteles sikerdíjat fizetni – akkor sem, ha egyébként kizárólagos közvetítői szerződést kötött.

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása után magam adom el az ingatlant, kell fizetnem?

Az EBH2005.1333. számú döntés értelmében tisztességtelen és érvénytelen az a szerződési kikötés, amely szerint az ingatlanközvetítő akkor is jogosult jutalékra, ha

• a megbízási szerződés már megszűnt (például azt felmondták vagy lejárt), és
• a megbízó a saját ingatlanát maga értékesíti, tehát nem a közvetítő tevékenységének eredményeként történik az eladás.

Ha bizonyítható, hogy az eladás a közvetítő korábbi tevékenységének eredménye (például a vevő az ő hirdetéséből szerezte az információt), akkor indokolt lehet jutalék fizetése, de nem automatikusan, hanem csak ilyen okozati összefüggés esetén.

A Kúria BH2020.181. számú eseti döntése alapján szintén tisztességtelennek minősül az olyan általános szerződési feltétel, amely

a megbízót a határozott időre kötött kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés jogszerű felmondása esetén is arra kötelezi, hogy a vételár százalékában meghatározott sikerdíj (jutalék) egy részét költségtérítésként fizesse meg a közvetítőnek – akkor is, ha az adásvétel nem jött létre.

A kötbér-csapda: Amikor a jutalékot máshogy próbálják behajtani

Lehet-e kötbért kikötni? Igen, de csak arányosan. 

Gyakori szerződéses gyakorlat, hogy a közvetítők kötbér fizetéséhez kötik a tulajdonos egyes kötelezettségeinek megszegését. A hivatkozott bírósági ügyben a közvetítői szerződés 9. pontja kimondta, hogy ha a tulajdonos nem a közvetítőn keresztül adja el az ingatlant, és erről 5 napon belül nem értesíti a megbízottat (az adásvételi szerződés átadásával), akkor a vételár 3%-ának megfelelő kötbért köteles fizetni. Ez az összeg megegyezett a sikerdíjként kikötött jutalékkal.

A bírósági gyakorlat nem zárja ki, hogy a megbízó tájékoztatási kötelezettségének megszegése esetén kötbért kelljen fizetni. De ez a kötbér nem lehet aránytalanul magas, és nem igazodhat a vételárhoz akkor sem, ha a közvetítő ténylegesen nem vett részt az ügyletben.

A Kúria szerint egy ilyen kötbér kikötése csak akkor lehet jogszerű, ha:

• a szerződésszegés konkrét, objektíven bizonyítható,
• a kötbér nem tekinthető burkolt sikerdíjnak, ha a közvetítő érdemi közreműködése hiányzik,
• a díj a közvetítő tényleges munkájához és költségeihez aránylik.

Mire figyeljen a tulajdonos szerződéskötés előtt?

• A tulajdonost fogyasztóként védi a jog: A kizárólagos szerződés sem zárhatja ki Önt abból, hogy saját ingatlanát maga értékesítse. Az ezt tiltó vagy a teljes jutalékkal megegyező díjjal szankcionáló szerződési feltétel érvénytelen.
• A jutalék csak a sikerért jár: Az ingatlanközvetítő csak akkor jogosult a sikerdíjra, ha az ő tevékenysége vezetett a szerződéskötéshez. Ha Ön talál vevőt, a jutalék nem illeti meg. A megbízó a megbízási szerződés felmondása esetén csak az arányos költségek megtérítésére kötelezhető (Ptk. 6:276. §).
• Óvatosan a kötbérrel: Olvassa el figyelmesen a kötbérre vonatkozó részeket! Egy tájékoztatási kötelezettség elmulasztásáért kiszabott kötbér jogos lehet, de ha annak mértéke megegyezik a jutalékkal és a vételárhoz kötődik, a kikötés nagy valószínűséggel tisztességtelen és érvénytelen.
• Kérdezzen és tárgyaljon: A közvetítők által használt szerződések jellemzően általános szerződési feltételeket tartalmaznak. Annak bizonyítása, hogy egy pontot egyedileg megtárgyaltak, a közvetítőt terheli. Ne féljen kérdezni és ragaszkodni a számára kedvezőtlen pontok módosításához!

Összegzés

A kizárólagosság célja nem az, hogy elzárja a tulajdonost a saját ingatlanának eladásától, hanem az, hogy egyetlen közvetítő kapja a megbízást. Ez azonban nem ruház át egyfajta eladási jogot a közvetítőre, és nem szünteti meg a tulajdonos szabad rendelkezési jogát.

A bíróságok gyakorlata egyértelműen kimondja: a tulajdonos elidegenítési joga nem korlátozható még kizárólagos megbízás esetén sem.

Kérdése lenne? Foglaljon időpontot online!