A tartási szerződés és az ingatlanok

A tartási szerződés főbb jellemzői

• Kétoldalú: Mindkét félnek vannak kötelezettségei és jogosultságai.
• Visszterhes: A tartásért cserébe az eltartó ellenszolgáltatásban részesül – tipikusan ingatlan formájában.
• Személyhez kötött: A tartás jellegéből fakadóan az eltartást általában személyesen kell teljesíteni, és a jogosult is csak maga veheti igénybe.
• Bizalmi jellegű: A szerződés sikeres működésének alapja a felek közötti bizalom.
• Huzamos időtartamú: A szerződés rendszerint az eltartott haláláig érvényes.
• A szerződés megszűnik: a tartásra jogosult halálával.
• Írásba foglalás kötelező: A szerződés érvényességéhez az írásbeli forma jogszabályi előírás.
• Szerencseelem: A tartási kötelezettség időtartama előre nem látható, így a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti egyensúly utólag alakul ki. Ez a szerencsejelleg indokolja, hogy a szerződés az aránytalanságra hivatkozva önmagában nem támadható meg.

Szükséges-e ügyvéd közreműködése az eltartási szerződés megkötéséhez?

Az eltartási szerződéseket mindenképpen írásba kell foglalni és ha ingatlan átruházására is sor kerül, akkor ügyvéd közreműködése elengedhetetlen. Az ilyen szerződéseket ügyvéd szerkeszti, ellenjegyzi és a földhivatali ügyintézést is ő biztosítja. 

Az ügyvédi ellenjegyzés további előnyökkel is jár, hiszen az ellenjegyzés jogi értelemben többet jelent egy egyszerű aláírásnál: az ügyvéd ellenőrzi az okirat tartalmát, és felelősséget vállal annak jogszerűségéért.

Gondokolt köthet tartási szerződést?

Igen, de fontos tudni, hogy a tartási szerződés gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött, ha a jogosult cselekvőképességében korlátozott vagy cselekvőképtelen, azaz gondnokolt és a szerződés ingatlan vagyonnal vagy jelentős pénzvagyonnal kapcsolatos. A gyámhivatalnak a szerződés jóváhagyásakor a gondnokolt hosszú távú érdekeit kell vizsgálnia. A vizsgálat kiterjed a szolgáltatás és ellenszolgáltatás arányosságára is, hiszen a vagyonvédelem a hatóság elsődleges feladata.

Mit jelent a megfelelő tartás?

A hatályos szabályozás egyértelműen az, hogy a tartás nem merülhet ki a létminimum biztosításában. A tartásra jogosultat olyan életkörülményekhez igazodó szolgáltatásokban kell részesíteni, amelyek szükségleteinek és megszokott életvitelének megfelelnek. A törvény példálózó felsorolása (Ptk. 6:492. § ) szerint ez a következőket foglalhatja magában:

• lakhatás biztosítása,
• élelemmel és ruházattal való ellátás,
• gondozás,
• betegség esetén ápolás, orvosi ellátás, gyógyszer,
• megfelelő higiéniai és életviteli körülmények biztosítása,
• halál esetén méltó eltemettetés.

Az eltartott által az eltartó részére átadott vagyon értéke is irányadó lehet a tartás mértékének megítélésében. A felek megállapodása természetesen eltérhet ettől – akár bővítheti, akár szűkítheti a tartás körében teljesítendő szolgáltatásokat –, de ha nincs egyértelmű szabályozás, a törvényi minimum az irányadó.

Az eltartás és az ingatlanok

A tartási szerződések jelentős része ingatlan átruházásán alapul. Ilyen esetben a következő szabályokra kell figyelemmel lenni:

• Ha az eltartott ingatlan tulajdonjogát átruházza az eltartóra, de az eltartó nem biztosít megfelelő biztosítékot a szerződés teljesítésére, akkor az eltartott kérelmére az ingatlan-nyilvántartásba ún. tartási jog jegyezhető be a tulajdoni lapra.
• Ha az eltartó megszegi a szerződést, a jogosult kielégítést kereshet akár a bejegyzett tartási jog alapján is – hasonlóan a jelzáloghoz.

Az eltartott (volt) ingatlantulajdonos védelme érdekében pedig érdemes lehet az ingatlant elidegenítési és terhelési tilalommal, bentlakás esetén pedig fenntartott haszonélvezeti joggal biztosítani.

A tartási szerződés megszűnése, módosítása

A szerződés alapesetben az eltartott halálával szűnik meg, ilyenkor nem ritka, hogy a törvényes örökösök a tartási szerződés megtámadását fontolgatják. Ha a szerződés több jogosult javára szól, és egyikük meghal, a túlélő jogosult változatlanul követelheti az oszthatatlan szolgáltatásokat, valamint arányosan az oszthatóakat. Az eltartó halála esetén az örökös felelőssége az örökhagyó tartozásai alapján annyiban áll fenn, amennyiben a nyújtott tartás nem fedezi az ellenszolgáltatás értékét.

A szerződés bíróság általi módosítására is sor kerülhet, ha:

• a felek közötti viszony megromlott,
• valamelyikük körülményei alapvetően megváltoztak,
• a természetbeni tartás lehetetlenné vált.

Végső esetben a bíróság életjáradéki szerződéssé alakíthatja át a tartási szerződést. Ha a szerződés célja a szerződés módosításával egyáltalán nem valósítható meg, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés megszüntetését. A bíróság azonban nem rendelhet el olyan megoldást, amelyet mindkét fél ellenez.

Az eltartott belátási képességének különösen nagy a jelentősége

Alapvető szabály minden szerződés esetén, hogy a fél belátási képességgel kell, hogy rendelkezzen a szerződéskötéskor. A belátási képesség zavara azonban nem minden esetben jelenti annak hiányát. A Debreceni Járásbíróság P. 20.371/2020/63. számú ítéletében például kimondta, hogy a perbeli 88 éves eltartott enyhe kognitív zavara mellett is rendelkezett belátási képességgel.

Az értékaránytalanság önmagában nem teszi semmissé a szerződést

Fontos tudni, hogy a bírói gyakorlat szerint a tartási szerződés „szerencseszerződés”: az eltartott életének hossza nem előre látható, így ha a halál rövid időn belül következik be, az önmagában nem teszi semmissé a szerződést, még akkor sem, ha ez az eltartóra nézve előnyös.

A Győri Ítélőtábla Pf. 20.175/2022/3. számú ítélete fontos iránymutatást adott a tartási szerződés és az ingatlanjuttatás érvényességének kérdéseiben. Az eltartó az ügyben nem csak pénzben mérhető szolgáltatásokkal tartozott: mindennapi jelenlét, ápolás, eltemettetés is a vállalásai közé tartozott. A vagyonátruházás mögött tudatos, koncepciózus döntés állt: gondoskodás biztosítása és az, hogy az eltartott a saját gyermek kizárja az öröklésből. A bíróság kimondta, hogy az ingatlan értéke és a vállalt tartás között lehet arányeltolódás, de ez nem teszi a szerződést automatikusan érvénytelenné. Különösen nem, ha az eltartott akaratnyilatkozata és a szerződés célja egyértelmű.

A tartási szerződés előnyei és hátrányai

A tartási szerződés megkötése komoly döntés mind az eltartott, mind az eltartó számára, hiszen hosszú távú kötelezettségeket és vagyoni következményeket von maga után – érdemes tehát mérlegelni a szerződés előnyeit és hátrányait mindkét fél szemszögéből.

Az eltartott szempontjából az alábbiakkal kell számolni:

Előnyök az eltartott számára:

• Biztonságérzet: Gondoskodás és ellátás biztosítása az időskor vagy betegség idejére.
• Személyes törődés: A szerződés gyakran személyes gondoskodást és társaságot is magában foglal.
• Anyagi biztonság: A szerződés biztosíthatja a megélhetést és a szükséges kiadásokat.
• Maradhat a saját otthonában: Gyakran az eltartó az eltartott otthonában biztosítja a gondozást.

Hátrányok az eltartott számára:

• Tulajdonjog elvesztése: Az ingatlan vagy más vagyontárgy tulajdonjoga a szerződés megkötésekor átszállhat az eltartóra.
• Kiszolgáltatottság: Ha az eltartó nem teljesíti megfelelően a kötelezettségeit, az eltartott nehéz helyzetbe kerülhet.
• Családi konfliktusok: A tartási szerződés családi vitákat okozhat, különösen a potenciális örökösök részéről.

Az eltartó szempontjából

Előnyök az eltartó számára:

• Vagyonszerzés: Az eltartó a tartás fejében általában az eltartott ingatlanának vagy más vagyontárgyának tulajdonjogát szerzi meg.
• Hosszú távú kapcsolat: Ha a felek között jó a viszony, a szerződés egy hosszú távú, kölcsönösen előnyös kapcsolatot eredményezhet.

Hátrányok az eltartó számára:

• Hosszú távú kötelezettség: Az eltartás hosszú éveken át tarthat, ami jelentős anyagi és személyes terhet jelenthet.
• Változó igények: Az eltartott egészségi állapota és szükségletei idővel változhatnak, ami a kötelezettségek bővülését vonhatja maga után.
• Bizalmi problémák: Ha a felek között megromlik a viszony, a tartás teljesítése nehézkessé válhat.
• Szerencseelem kockázata: Előfordulhat, hogy az eltartott hamar meghal, és az eltartó által nyújtott szolgáltatások értéke nem fedezi a megszerzett vagyontárgy értékét, vagy éppen fordítva.

Összegzés

A tartási szerződés érzékeny, személyes bizalomra épülő jogviszony, amelyet érdemes megfelelő szakértelemmel és körültekintéssel kialakítani – különösen, ha ingatlan is szerepel az ügyletben. A jól megfogalmazott, biztosítékokkal alátámasztott szerződés segíthet elkerülni a későbbi jogvitákat és biztosíthatja mindkét fél érdekeinek érvényesülését.

Ne feledje, visszterhes vagyonátruházás esetén illetéket kell fizetnie!

Tartási szerződést kötne ingatlanra és ügyvédet keres? Hívjon minket!