A tartási szerződés és az ingatlanok

A tartási szerződés főbb jellemzői

A tartási szerződésben az egyik fél vállalja, hogy a másik személyt élete végéig vagy meghatározott ideig ellátja (pl. lakhatás, élelmezés, ápolás), általában ellenérték fejében. 

Főbb jellemzői:

• Kétoldalú: Mindkét félnek vannak kötelezettségei és jogosultságai.
• Visszterhes: A tartásért cserébe az eltartó ellenszolgáltatásban részesül – tipikusan ingatlan formájában.
• Személyhez kötött: A tartás jellegéből fakadóan az eltartást általában személyesen kell teljesíteni, és a jogosult is csak maga veheti igénybe.
• Bizalmi jellegű: A szerződés sikeres működésének alapja a felek közötti bizalom.
• Huzamos időtartamú: A szerződés rendszerint az eltartott haláláig érvényes.
• A szerződés megszűnik: a tartásra jogosult halálával.
• Írásba foglalás kötelező: A szerződés érvényességéhez az írásbeli forma jogszabályi előírás.
• Szerencseelem: A tartási kötelezettség időtartama előre nem látható, így a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti egyensúly utólag alakul ki. Ez a szerencsejelleg indokolja, hogy a szerződés az aránytalanságra hivatkozva önmagában nem támadható meg.

Szükséges-e ügyvéd közreműködése az eltartási szerződés megkötéséhez?

Az eltartási szerződéseket mindenképpen írásba kell foglalni és ha ingatlan átruházására is sor kerül, akkor ügyvéd közreműködése elengedhetetlen. Az ilyen szerződéseket ügyvéd szerkeszti, ellenjegyzi és a földhivatali ügyintézést is ő biztosítja. 

Az ügyvédi ellenjegyzés további előnyökkel is jár, hiszen az ellenjegyzés jogi értelemben többet jelent egy egyszerű aláírásnál: az ügyvéd ellenőrzi az okirat tartalmát, és felelősséget vállal annak jogszerűségéért.

Ki lehet eltartott és eltartó?

Eltartott csak természetes személy lehet, míg eltartó akár jogi személy is (pl. cég), ha a tartást ténylegesen biztosítani tudja.

Gondokolt köthet tartási szerződést?

Igen, de fontos tudni, hogy a tartási szerződés gyámhatósági jóváhagyáshoz kötött, ha a jogosult cselekvőképességében korlátozott vagy cselekvőképtelen, azaz gondnokolt és a szerződés ingatlan vagyonnal vagy jelentős pénzvagyonnal kapcsolatos. A gyámhivatalnak a szerződés jóváhagyásakor a gondnokolt hosszú távú érdekeit kell vizsgálnia. A vizsgálat kiterjed a szolgáltatás és ellenszolgáltatás arányosságára is, hiszen a vagyonvédelem a hatóság elsődleges feladata.

Mit jelent a megfelelő tartás?

A hatályos szabályozás egyértelműen az, hogy a tartás nem merülhet ki a létminimum biztosításában. A tartásra jogosultat olyan életkörülményekhez igazodó szolgáltatásokban kell részesíteni, amelyek szükségleteinek és megszokott életvitelének megfelelnek. A törvény példálózó felsorolása (Ptk. 6:492. § ) szerint ez a következőket foglalhatja magában:

• lakhatás biztosítása,
• élelemmel és ruházattal való ellátás,
• gondozás,
• betegség esetén ápolás, orvosi ellátás, gyógyszer,
• megfelelő higiéniai és életviteli körülmények biztosítása,
• halál esetén méltó eltemettetés.

Az eltartott által az eltartó részére átadott vagyon értéke is irányadó lehet a tartás mértékének megítélésében. A felek megállapodása természetesen eltérhet ettől – akár bővítheti, akár szűkítheti a tartás körében teljesítendő szolgáltatásokat –, de ha nincs egyértelmű szabályozás, a törvényi minimum az irányadó.

A felek tartós gyakorlata konkretizálhatja a teljesítés módját

Sokszor előfordul, hogy a szerződés nem, vagy nem kellően pontosan határozta meg a tartás módját, helyét esetleg gyakoriságát. Ha azonban a felek között kialakul egy olyan elfogadott gyakorlat, akkor azt a bíróság hagyományosan kialakított teljesítési rendként értékeli. Ha a jogosult hosszabb időn keresztül kifogás nélkül elfogad egy meghatározott teljesítési módot, később nehezebben állíthatja, hogy ugyanez a teljesítés kezdettől szerződésszegő volt.

A tartási szerződés kölcsönös együttműködést követel

Nemcsak a tartásra kötelezettnek vannak kötelezettségei. A jogosultnak is lehetővé kell tennie a teljesítést.

Az együttműködésnek arra kell irányulnia, hogy a szerződés eredeti célja megvalósuljon. Ha a jogosult akadályozza a természetbeni tartást, ennek jogkövetkezménye nem feltétlenül a szerződés megszüntetése, hanem inkább annak életjáradéki szerződéssé alakítása.

Az eltartás és az ingatlanok átadása

A tartási szerződések jelentős része ingatlan átruházásán alapul. Ilyen esetben a következő szabályokra kell figyelemmel lenni:

• Ha az eltartott ingatlan tulajdonjogát átruházza az eltartóra, de az eltartó nem biztosít megfelelő biztosítékot a szerződés teljesítésére, akkor az eltartott kérelmére az ingatlan-nyilvántartásba ún. tartási jog jegyezhető be a tulajdoni lapra.
• Ha az eltartó megszegi a szerződést, a jogosult kielégítést kereshet akár a bejegyzett tartási jog alapján is – hasonlóan a jelzáloghoz.

Az eltartott (volt) ingatlantulajdonos védelme érdekében pedig érdemes lehet az ingatlant elidegenítési és terhelési tilalommal, bentlakás esetén pedig fenntartott haszonélvezeti joggal biztosítani.

Mikor számít bele a tartási szerződés a kötelesrészbe?

Ha az örökhagyó a tartási vagy életjáradéki szerződés megkötésétől számított 2 éven belül meghal, a szerződéssel elidegenített vagyon értékének a tényleges tartással nem fedezett része beleszámít a kötelesrész alapjába. Két éven túl főszabály szerint nem.

Tartási szerződést utólag meg lehet támadni?

A megtámadási okokat (megtévesztés, tévedés, jóerkölcsbe ütközés) a szerződés megkötésétől számított egy éven belül írásban kell közölni a másik féllel, vagy közvetlenül bíróság előtt érvényesíteni. A határidő elmulasztása esetén a megtámadási jog elveszik.

A tartási szerződés megszűnése, módosítása

A szerződés alapesetben az eltartott halálával szűnik meg, ilyenkor nem ritka, hogy a törvényes örökösök a tartási szerződés megtámadását fontolgatják. Ha a szerződés több jogosult javára szól, és egyikük meghal, a túlélő jogosult változatlanul követelheti az oszthatatlan szolgáltatásokat, valamint arányosan az oszthatóakat. Az eltartó halála esetén az örökös felelőssége az örökhagyó tartozásai alapján annyiban áll fenn, amennyiben a nyújtott tartás nem fedezi az ellenszolgáltatás értékét.

A szerződés bíróság általi módosítására is sor kerülhet, ha:

• a felek közötti viszony megromlott,
• valamelyikük körülményei alapvetően megváltoztak,
• a természetbeni tartás lehetetlenné vált.

Végső esetben a bíróság életjáradéki szerződéssé alakíthatja át a tartási szerződést. Ha a szerződés célja a szerződés módosításával egyáltalán nem valósítható meg, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés megszüntetését. A bíróság azonban nem rendelhet el olyan megoldást, amelyet mindkét fél ellenez.

Az életjáradék összegénél mindkét fél érdekeit mérlegelni kell

Ha a tartási szerződés életjáradékivá alakuk, a járadék összegének meghatározásakor értékelendő:

• a jogosult valós szükséglete;
• a jogosult jövedelmi és vagyoni helyzete;
• a kötelezett jövedelme és teherbíró képessége;
• az átruházott vagyon értéke;
• a már teljesített tartás;
• a szerződés szerencsejellege;
• a szolgáltatások közötti kirívó aránytalanság elkerülése.

Az életjáradék nem büntetés és nem kártérítés. Olyan pénzbeli szolgáltatásnak kell lennie, amely fenntartja a szerződés célját, de nem teszi méltánytalanul érdektelenné a jogviszonyt a kötelezett számára.

Az eltartott belátási képességének különösen nagy a jelentősége

Alapvető szabály minden szerződés esetén, hogy a fél belátási képességgel kell, hogy rendelkezzen a szerződéskötéskor. A belátási képesség zavara azonban nem minden esetben jelenti annak hiányát. A Debreceni Járásbíróság P. 20.371/2020/63. számú ítéletében például kimondta, hogy a perbeli 88 éves eltartott enyhe kognitív zavara mellett is rendelkezett belátási képességgel.

Azt is tudni kell, hogy nem lesz önmagában jóerkölcsbe ütköző a tartási vagy öröklési szerződés azért, mert az eltartó tudja, hogy az eltartott gyógyíthatatlan beteg.

Az értékaránytalanság önmagában nem teszi semmissé a szerződést

Fontos tudni, hogy a bírói gyakorlat szerint a tartási szerződés ún. „szerencseszerződés”: az eltartott életének hossza nem előre látható, így ha a halál rövid időn belül következik be, az önmagában nem teszi semmissé a szerződést, még akkor sem, ha így a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás egymáshoz viszonyított értéke feltűnően aránytalan.

A Győri Ítélőtábla Pf. 20.175/2022/3. számú ítélete fontos iránymutatást adott a tartási szerződés érvényességének kérdésében. Az eltartó az ügyben nem csak pénzben mérhető szolgáltatásokkal tartozott: mindennapi jelenlét, ápolás, eltemettetés is a vállalásai közé tartozott. A vagyonátruházás mögött tudatos, koncepciózus döntés állt: gondoskodás biztosítása és az, hogy az eltartott a saját gyermek kizárja az öröklésből. A bíróság kimondta, hogy az ingatlan értéke és a vállalt tartás között lehet arányeltolódás, de ez nem teszi a szerződést automatikusan érvénytelenné. Különösen nem, ha az eltartott akaratnyilatkozata és a szerződés célja egyértelmű.

A tartásra jogosult megszüntetheti-e a szerződést arra hivatkozva, hogy a felek kapcsolata megromlott?

A Kúria Pfv.I.21.687/2015/7. sz. ítélete foglalkozik hasonló kérdéssel. A szerződés főszabály szerint nem szüntethető meg. Ha a természetbeni tartás a személyes kapcsolat megromlása miatt már nem működik, de a szerződés célja pénzbeli életjáradékkal még megvalósítható, akkor a tartási szerződést elsősorban életjáradéki szerződéssé kell átalakítani.

Az 1932-ben született felperes és házastársa hosszabb ideje baráti kapcsolatban álltak az alperes házaspárral. A felek 2007. augusztus 27-én tartási szerződést kötöttek. A felek nem állapodtak meg abban, hogy pontosan hol és milyen gyakorisággal kell teljesíteni a tartást, de az alperesek vállalták, hogy:

• tartják, ápolják és gondozzák a felperest és házastársát;
• gondoskodnak a gyógyíttatásukról;
• illő módon eltemettetik őket;
• kijavítják az ingatlant érő károkat;
• karbantartják az ingatlant.

Az eltartottak ugyanakkor maguk gondoskodtak az étkezésükről és ruházkodásukról, nyugdíjukkal pedig önállóan rendelkeztek. Ezt a teljesítési rendet a felek éveken keresztül elfogadták.

A felperes házastársa 2010 decemberében meghalt. Ezt követően a felek bizalmi viszonya fokozatosan megromlott. A felperes idővel más személy segítségét vette igénybe, majd 2013 májusában már nem engedte be az alpereseket az ingatlanba.

Az alperesek ugyanakkor azt is felajánlották, hogy a felperes lakóhelyére költöznek, és természetben gondoskodnak róla. A felperes ezt nem kívánta elfogadni, mert – jogi képviselője nyilatkozata szerint – ragaszkodott a nyugalmához. A tartási kötelezett így nem követett el szerződésszegést egy olyan szolgáltatás elmulasztásával, amelyre a jogosult nem tartott igényt.

A bíróság a tartási szerződés életjáradéki szerződéssé alakította, az átalakítás kezdő időpontját 2015. június 1-jében, vagyis a jövőre nézve határozta meg. A havi életjáradék összege 50 000 forint lett.

A tartás ellenértékeként az ingatlan tulajdonjoga az alpereseknél maradt.

Kérhető-e ilyen esetben visszamenőlegesen a járadék?

Nem. A korábbi időszakban a felek között még tartási szerződés állt fenn. Az alpereseket nem életjáradék-fizetési, hanem természetbeni tartási kötelezettség terhelte. Ebből nem lehet utólag, évekre visszamenőleg havi pénzfizetési kötelezettséget létrehozni.

Mikor ütközhet mégis jóerkölcsbe a tartási szerződés?

Fontos megállapításokat találunk a Debreceni Ítélőtábla Pf. II. 20.596/2008/4. számú ítéletében. Az ügyben az örökhagyó ugyanazokkal az eltartókkal három tartási szerződést kötött. Az első két szerződésben két, egyenként 10 millió forint értékű ingatlant adott át, majd gyermeke halála után nem sokkal egy harmadik szerződéssel a lakóingatlanát is az eltartókra ruházta, amelynek értékét 30 millió forintban határozták meg.

A bíróság az első két szerződést érvényesnek tekintette. Az örökhagyó ugyan idős volt, és belátási képessége kis mértékben csökkent, de nem hiányzott teljesen: rendelkezett azzal a minimális belátási képességgel, amely a szerződéskötéshez szükséges volt. Önmagában az sem tette érvénytelenné a szerződéseket, hogy a ténylegesen nyújtott tartás értéke és az átruházott ingatlanok értéke között utólag jelentős különbség mutatkozott, hiszen a tartási szerződés szerencsejellegű.

A harmadik szerződésnél azonban más következtetésre jutott a bíróság. Ekkorra az örökhagyó tartása a korábbi szerződésekkel már biztosított volt, a harmadik szerződés pedig érdemi új szolgáltatást nem adott ehhez képest. A bíróság szerint a szerződés közös célja valójában az volt, hogy a törvényes örökösök – az örökhagyó unokái – még a kötelesrészükhöz se juthassanak hozzá. Ez a cél a társadalmi megítélés szerint elfogadhatatlan, ezért a harmadik tartási szerződés jóerkölcsbe ütközött és semmis volt.

Az ítélet tanulsága tehát az, hogy a tartási szerződés nem lesz automatikusan érvénytelen azért, mert az örökhagyó az örököseit ki akarja zárni a vagyonából, vagy mert az ingatlan értéke utólag aránytalannak tűnik a nyújtott tartáshoz képest. Más a helyzet azonban akkor, ha a tartás már korábban biztosított volt, az újabb vagyonátruházás mögött nincs valós új ellenszolgáltatás, és a szerződés lényegi célja a kötelesrész kijátszása.

Összegzés

A tartási szerződés érzékeny, személyes bizalomra épülő jogviszony, amelyet érdemes megfelelő szakértelemmel és körültekintéssel kialakítani – különösen, ha ingatlan is szerepel az ügyletben. A jól megfogalmazott, biztosítékokkal alátámasztott szerződés segíthet elkerülni a későbbi jogvitákat és biztosíthatja mindkét fél érdekeinek érvényesülését.

Ne feledje, visszterhes vagyonátruházás esetén illetéket kell fizetnie!

Tartási szerződést kötne ingatlanra és ügyvédet keres? Hívjon minket!