Eredeti állapot helyreállítása és tulajdonjog törlése ingatlan esetén

Tulajdonjog bejegyzésének törlése - első lépések

A tulajdonjog bejegyzése akkor törölhető, ha a jogügylet érvénytelenségét vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válását jogerős bírósági határozat állapítja meg, ami a törlésre irányuló elrendelést is tartalmaz. Vagyis polgári bírósághoz kell fordulnunk. A bejegyzés törlését keresettel kérheti a bíróságtól az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetve a nyilvántartott tény megváltozott. Érvénytelenség címén az kérheti ugyanezt, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti.

A mindennapokban ez úgy működik, hogy a lakcím szerint illetékes bíróságnál kérelmezni kell egy nemperes eljárás keretében az egyezségüket. Formailag ez egy Pp.168. §-a szerinti "közvetítői eljárás nélküli egyezségi kísérlet". Azaz lényegében egy félig-meddig peres eljárást kell indítani azért, hogy a polgári bíróság megállapítsa, hogy a (tegyük fel) ajándékozási szerződés felbontásra került, vagyis a tulajdonjog megszűnt. 

A kérelemben elő kell adni a jogvita tárgyát és a tervezett egyezség tartalmát is. Ha az egyezség megfelel a jogszabályoknak, a bíróság azt végzéssel jóváhagyja, ellenkező esetben a jóváhagyást megtagadja, és az eljárást folytatja. A bíróság által jóváhagyott egyezségnek ugyanaz a hatálya, mint az ítéletnek.

Egyezségi kísérletre idézés bírósági költsége

Ez egy meglehetősen olcsó "pertípus", az Itv. 42. § c) pontja alapján illeték mértéke az egyezségi kísérletre idézés iránti kérelem esetén 1%, de legalább 3000 forint, legfeljebb 15 000 forint. A bíróság által jóváhagyott egyezség megkötése esetén a felek megállapodása szerinti fél téríti meg az ellenfele perköltségét. 

Mi lesz a korábban megfizetett illetékkel?

Ezek az ügyletek általában eredendően illetékmentesek voltak, hiszen egyenesági rokonok, házastársak és testvérek között az ingatlan ajándékozás illetékmentes.

Az Itv. 80. §-a alapján a kiszabott, de még meg nem fizetett illeték törlésének, illetőleg a megfizetett illeték visszatérítésének lehet helye:

• ha a jogügyletet a bíróság módosítja, megszünteti, felbontja, vagy a jogügylet érvénytelenségét megállapítja, és emiatt a jogügylet után kevesebb illeték jár, vagy illeték nem jár.
• ha a jogügyletet a felek közös megegyezéssel megszüntetik vagy felbontják, továbbá ha a szerződés valamelyik fél elállása vagy felmondása folytán szűnik meg, és ingatlan esetén a szerződés megszűnésével az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreáll.

Ingatlan adásvételi szerződés felbontása és az ÁFA

Ritkább, hogy adásvételi szerződés febontására kerül sor, de azért nem is hallatlan. Ilyenkor az áfás ügyletek lehetnek problémásak.

Mivel az eredeti ingatlan-adásvételi szerződés az áfatörvény szerint teljesült, a felek utólagos megállapodása nem szerződésfelbontásnak, hanem új értékesítésnek minősül, ezért sztornó számla helyett az eredeti eladónak az eredeti vevőtől kell számlát kapnia - lásd a KGD2009.128. számú eseti döntést.

Mi lesz a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnal kapcsolatos illetékkedvezménnyel?

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

Igen ám, de ha nem sikerül időben lakóházat építeni, akkor felmerül, hogy jó ötlet lehet felbontani az eredeti adásvételi szerződést. A Kúria Kfv.V.35.160/2013/6. sz. döntése is egy ilyen üggyel foglalkozik. A fő tanulság, hogy az eredeti állapot helyreállítása nem csak a felek szándékán múlik – az ingatlan-nyilvántartásban is ténylegesen vissza kell állnia az eredeti helyzetnek. Ha ehhez telekalakítás visszaalakítása lenne szükséges, akkor az illetékfizetés elől nem menekülhetünk. Ha ez nem történik meg, az illetéktörvény szerinti kedvezményeket (törlés, visszatérítés) nem lehet érvényesíteni.

Mit tehet a vevő? Perbejegyzés?

Mivel általában a tavalyi ajándékozásból fakadó problémák akkor szoktak jelentkezni, amikor a vevő ügyvédje felvilágosítást ad a következő ügylet adójogi következményeiről, kérdésként merül fel, hogy mit tehet a vevő?

A bíróság hivatalból, a keresetlevél alperesnek történő kézbesítésével egyidejűleg, előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli  a törlési és kiigazítási, valamint az ingatlan tulajdonjoga iránti per megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Polgári perben a felperes kérelmére, a jogainak megóvása érdekében, ha a polgári perrendtartásról szóló törvény szerinti ideiglenes intézkedés elrendelésének valamely feltétele fennáll, a bíróság – a perbejegyzés elrendelésével egyidejűleg – előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli, hogy a perbejegyzés teljesítését követően érkezett beadványok intézésére irányuló eljárását az ingatlanügyi hatóság a perbejegyzés alapjául szolgáló per jogerős befejezéséig függessze fel.

Kérdéses, hogy mindez a nem szigorúan vett peres eljárásként funkcionáló egyezségi kísérlet esetén is működik-e.

Ha azonban szerencsések vagyunk és rendelkezünk a perbejegyzéssel, a vevő mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonostól vásárolhat a régi-új tulajdonostól. Már csak abban kell reménykedni, hogy minden érintett meg is jelenik az egyezségi kísérleten és egyetért az indítvánnyal.

Nem kockázatos mindez?

De igen. Feltehető, hogy a jogalkotó a színlelt felbontó megállapodások elszaporodottsága miatt vezette ki a jogrendszerből a közös megegyezéses törlést. A Ptk. 6:92. § (2) bek. értelmében a színlelt szerződés semmis; ha az más szerződést leplez, a felek jogait és kötelezettségeit a leplezett szerződés alapján kell megítélni. Az Art. ugyancsak kimondja, hogy az adójogviszonyokban a jogokat rendeltetésszerűen kell gyakorolni. Az adóhatóság eljárásában a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíti. Ezen a bírósági szentesítés nem sokat változtat.