Az adásvételi szerződés felbontása és az eredeti állapot helyreállítása az új Inytv. alapján

Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására mi adhat alapot?

Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására kizárólag akkor van lehetőség, ha a bejegyzett tulajdonjog törlésére törvényben meghatározott eljárás és jogerős döntés alapján kerül sor. A következő lehetőségek állnak rendelkezésre:

Ptk. szerinti törlési per (jogügylet érvénytelensége vagy utólagos helytelensége)

Ez az eset akkor áll fenn, ha:

• A felek között létrejött jogügylet (pl. adásvételi szerződés) érvénytelen, vagy
• A korábban jogszerű bejegyzés később válik helytelenné (pl. valamilyen új tény vagy körülmény miatt)

Mi kell hozzá?

• Jogerős bírósági határozat, amely megállapítja az érvénytelenséget vagy helytelenséget
• Kifejezett elrendelés a törlésre vonatkozóan

Bírósági határozat hatályon kívül helyezése vagy megváltoztatása

Ez az eset akkor áll fenn, ha:

• A tulajdonjog-bejegyzés bírósági határozaton alapult (pl. öröklési per, tulajdonjogi per), és
• Ezt a határozatot egy másik bíróság később hatályon kívül helyezi vagy megváltoztatja

Mi kell hozzá?

• Az új bírósági határozat
• És abban a törlés kifejezett elrendelése

Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása ebben az esetben csak akkor lehetséges, ha az ingatlanügyi hatóság részére – az eredeti ingatlannyilvántartási állapot visszaállítása érdekében – a bíróság/hatóság egyidejűleg igazolja,
hogy azokat a személyeket, akik az eredeti állapot visszaállításával érintettek, ügyfélként az eredeti állapot visszaállítása alapjául szolgáló eljárásba bevonták.

Hatósági határozat visszavonása, megsemmisítése vagy hatályon kívül helyezése

Ez az eset akkor áll fenn, ha:

• A tulajdonjog-bejegyzés valamilyen hatósági határozaton alapult (pl. öröklési ügyben kiadott végzés), és
• Ez a határozat később:
  • Saját hatáskörben visszavonásra kerül, vagy
  • Ügyészi felhívás nyomán kerül visszavonásra, vagy
  • Bíróság vagy felügyeleti szerv megsemmisíti vagy hatályon kívül helyezi

Mi kell hozzá?

• A törlésről szóló bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás

Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása ebben az esetben is kizárólag akkor lehetséges, ha az ingatlanügyi hatóság felé a bíróság/hatóság egyidejűleg igazolja, hogy azokat a személyeket, akik az eredeti állapot visszaállításával érintettek, ügyfélként az eredeti állapot visszaállítása alapjául szolgáló eljárásba bevonták.

Tulajdonjog bejegyzésének törlése - első lépések

A tulajdonjog bejegyzése a felek igényei szerint lényegében akkor törölhető, ha a jogügylet érvénytelenségét vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válását jogerős bírósági határozat állapítja meg, ami a törlésre irányuló elrendelést is tartalmaz. Vagyis polgári bírósághoz kell fordulnunk. 

A bejegyzés törlését keresettel kérheti a bíróságtól az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy megszűnt, illetve a nyilvántartott tény megváltozott. Érvénytelenség címén az kérheti ugyanezt, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti.

A mindennapokban ez úgy működik, hogy a lakcím szerint illetékes bíróságnál kérelmezni kell egy nemperes eljárás keretében az egyezségüket. Formailag ez egy Pp. 168. §-a szerinti "közvetítői eljárás nélküli egyezségi kísérlet". Azaz lényegében egy félig-meddig peres eljárást kell indítani azért, hogy a polgári bíróság megállapítsa, hogy a (tegyük fel) ajándékozási szerződés felbontásra került, vagyis a tulajdonjog megszűnt. 

A kérelemben elő kell adni a jogvita tárgyát és a tervezett egyezség tartalmát is. Ha az egyezség megfelel a jogszabályoknak, a bíróság azt végzéssel jóváhagyja, ellenkező esetben a jóváhagyást megtagadja, és az eljárást folytatja. A bíróság által jóváhagyott egyezségnek ugyanaz a hatálya, mint az ítéletnek.

A Földhivatali Joggyakorlat szerint mit nem lehet?

A Budapesti Ügyvédi Kamara honlapján 2025. március 13-i állásfoglalása megerősíti a fentieket: ha az adásvételi szerződés alapján a tulajdonjog már bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, a felek a szerződést utólag ugyan felbonthatják egymás között, de ez nem eredményezheti automatikusan a bejegyzett tulajdonjog törlését. Az új Inytv. konstitutív bejegyzési rendszerében a közös megállapodás nem alkalmas az eredeti állapot visszaállítására.

A 2021. évi C. törvény 34. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan-nyilvántartási állapot törlésére csak jogerős bírósági vagy hatósági döntés alapján kerülhet sor.

Ez azt jelenti, hogy az eladó tulajdonjogának „visszajegyzése” nem történhet meg pusztán arra hivatkozva, hogy a felek felbontották az adásvételi szerződést – ehhez egy új tulajdon-átruházási szerződésre van szükség, amely alapján a volt eladó újra megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát.

Egyezségi kísérletre idézés bírósági költsége

Ez egy meglehetősen olcsó "pertípus", az Itv. 42. § c) pontja alapján illeték mértéke az egyezségi kísérletre idézés iránti kérelem esetén 1%, de legalább 3000 forint, legfeljebb 15 000 forint. A bíróság által jóváhagyott egyezség megkötése esetén a felek megállapodása szerinti fél téríti meg az ellenfele perköltségét.

Mi lesz a korábban megfizetett illetékkel?

Ezek az ügyletek általában eredendően illetékmentesek voltak, hiszen egyenesági rokonok, házastársak és testvérek között az ingatlan ajándékozás illetékmentes.

Az Itv. 80. §-a alapján a kiszabott, de még meg nem fizetett illeték törlésének, illetőleg a megfizetett illeték visszatérítésének lehet helye:

• ha a jogügyletet a bíróság módosítja, megszünteti, felbontja, vagy a jogügylet érvénytelenségét megállapítja, és emiatt a jogügylet után kevesebb illeték jár, vagy illeték nem jár.
• ha a jogügyletet a felek közös megegyezéssel megszüntetik vagy felbontják, továbbá ha a szerződés valamelyik fél elállása vagy felmondása folytán szűnik meg, és ingatlan esetén a szerződés megszűnésével az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreáll.

Ingatlan adásvételi szerződés felbontása és az ÁFA

Ritkább, hogy adásvételi szerződés febontására kerül sor, de azért nem is hallatlan. Ilyenkor az áfás ügyletek lehetnek problémásak és nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy ilyenkor maga az adásvételi szerződés nem lesz érvénytelen, ahogy a bejegyzés sem utólag válik helytelenné!

Mivel az eredeti ingatlan-adásvételi szerződés az áfatörvény szerint teljesült, a felek utólagos megállapodása nem szerződésfelbontásnak, hanem új értékesítésnek minősül, ezért sztornó számla helyett az eredeti eladónak az eredeti vevőtől kell számlát kapnia - lásd a KGD2009.128. számú eseti döntést.

Mi lesz a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnal kapcsolatos illetékkedvezménnyel?

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.

Igen ám, de ha nem sikerül időben lakóházat építeni, akkor felmerül, hogy jó ötlet lehet felbontani az eredeti adásvételi szerződést. A Kúria Kfv.V.35.160/2013/6. sz. döntése is egy ilyen üggyel foglalkozik. A fő tanulság, hogy az eredeti állapot helyreállítása nem csak a felek szándékán múlik – az ingatlan-nyilvántartásban is ténylegesen vissza kell állnia az eredeti helyzetnek. Ha ehhez telekalakítás visszaalakítása lenne szükséges, akkor az illetékfizetés elől nem menekülhetünk. Ha ez nem történik meg, az illetéktörvény szerinti kedvezményeket (törlés, visszatérítés) nem lehet érvényesíteni.

Mit tehet a vevő? Perbejegyzés?

Mivel általában a tavalyi ajándékozásból fakadó problémák akkor szoktak jelentkezni, amikor a vevő ügyvédje felvilágosítást ad a következő ügylet adójogi következményeiről, kérdésként merül fel, hogy mit tehet a vevő?

A bíróság hivatalból, a keresetlevél alperesnek történő kézbesítésével egyidejűleg, előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli  a törlési és kiigazítási, valamint az ingatlan tulajdonjoga iránti per megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Polgári perben a felperes kérelmére, a jogainak megóvása érdekében, ha a polgári perrendtartásról szóló törvény szerinti ideiglenes intézkedés elrendelésének valamely feltétele fennáll, a bíróság – a perbejegyzés elrendelésével egyidejűleg – előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli, hogy a perbejegyzés teljesítését követően érkezett beadványok intézésére irányuló eljárását az ingatlanügyi hatóság a perbejegyzés alapjául szolgáló per jogerős befejezéséig függessze fel.

Kérdéses, hogy mindez a nem szigorúan vett peres eljárásként funkcionáló egyezségi kísérlet esetén is működik-e.

Ha azonban szerencsések vagyunk és rendelkezünk a perbejegyzéssel, a vevő mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonostól vásárolhat a régi-új tulajdonostól. Már csak abban kell reménykedni, hogy minden érintett meg is jelenik az egyezségi kísérleten és egyetért az indítvánnyal.

Nem kockázatos mindez?

De igen. Feltehető, hogy a jogalkotó a színlelt felbontó megállapodások elszaporodottsága miatt vezette ki a jogrendszerből a közös megegyezéses törlést. A Ptk. 6:92. § (2) bek. értelmében a színlelt szerződés semmis; ha az más szerződést leplez, a felek jogait és kötelezettségeit a leplezett szerződés alapján kell megítélni. Az Art. ugyancsak kimondja, hogy az adójogviszonyokban a jogokat rendeltetésszerűen kell gyakorolni. Az adóhatóság eljárásában a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíti. Ezen a bírósági szentesítés nem sokat változtat.

Összegzés

2025. január 15-től a tulajdonjog törlése és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása már nem intézhető pusztán a felek közös kérelmére: bírósági eljárás vagy hatósági döntés szükséges. Az új szabályozás szerint a törléshez vagy bírósági egyezséget kell jóváhagyatni, vagy keresetet kell indítani a bejegyzés érvénytelenségének megállapítására. 

Az ilyesmi nem volt kimondottan gyakori, de azért ügyvédként hallhattunk róla, hogy egy-egy megajándékozott szeretett volna ekként szabadulni az 5 éven belül értékesített ingatlan után fizetendő személyi jövedelemadótól. Az új folyamat költsége alacsony, de jogi és adójogi kockázatai továbbra is jelentősek, különösen, ha az eljárás célja a színlelt visszavonás.