Elővásárlási jog - mikor, kinek és mi a feladata?

Az elővásárlási jog fogalma

A Ptk. alapján az elővásárlási jog a következőt jelenti: ha a tulajdonos tulajdonában (résztulajdonában) álló ingatlant harmadik személy elővásárlási joga terheli, akkor az ingatlant jogszerűen csak úgy adhatja el, ha az elővásárlási jog jogosultjával írásban közli a vevőtől kapott ajánlatban rögzített feltételeket. Mivel tipikus esetben a vevő nem vételi ajánlattal indít, ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan adásvételi szerződés egy másolati példányát mutatja be a jogosultnak. Ezek a feltételek az eladó eladási ajánlatának minősülnek, amit az elővásárlásra jogosult elfogadhat - ebben az esetben az eladó nem az (eredeti) vevővel köt szerződést, hanem az elővásárlásra jogosultnak kénytelen az adott ingatlant eladni.

Az elővásárlásra jogosult felhívása az eladó kötelezettsége, így neki kell megismertetnie a vevői ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal és ezt neki kell hitelt érdemlően bizonyítania. Gyakori persze, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédet bízzák meg az ügyintézéssel. Az eladónak a vevő ajánlatát a lehető legrészletesebben meg kell ismertetni az elővásárlásra jogosulttal. Célszerű közölni, hogy ki a vevő, mennyi a vételár, mi a fizetés módja, és a fizetési határidőre is érdemes kitérni. Jó tudni, hogy született olyan bírósági határozat is, amely a szerződés megküldését a vételi ajánlat-közlés technikailag legegyszerűbb kivitelezési módjának tekinti.

A bírói gyakorlat alapján elővásárlási jog esetén elvárhatónak tekinthető, ha a vételi ajánlat a belföldi lakhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levél, vagy más igazolható módon kerül közlésre.

Kinek van elővásárlási joga?

Elővásárlási jog törvény, vagy szerződés alapján illetheti meg az elővásárlásra jogosultakat. A lenti táblázat az elővásárlási jog leggyakoribb eseteit taglalja:

Hova kell küldeni az elővásárlásra jogosultnak a felhívást?

Az eladó és a vevő alapvető érdeke, hogy az elővásárlásra jogosult bizonyíthatóan értesüljön a vételi ajánlatról. A kézbesítés helyes címének megválasztása kulcsfontosságú.

• Az irányadó cím: A felhívást az elővásárlásra jogosult hatályos lakcímére (természetes személy esetén) vagy székhelyére (jogi személy esetén) kell megküldeni. A mérvadó adatforrás a hivatalos személy- és lakcímnyilvántartás, nem pedig az ingatlan tulajdoni lapja, amely gyakran elavult címet tartalmazhat. A kézbesítésnek igazolhatónak kell lennie, ezért a gyakorlatban ez leggyakrabban tértivevényes postai küldeményt jelent.
• Honnan szerezhető meg a hivatalos cím? A személy- és lakcímnyilvántartásból a jogi érdek (azaz az adásvételi szerződés megkötésének szándéka) igazolásával lehet adatot igényelni a jogosult lakcíméről. Ezt jellemzően az eljáró ügyvéd teszi meg.
• Mi történik, ha a küldemény "címzett ismeretlen" vagy "elköltözött" jelzéssel érkezik vissza? Ha a hivatalos nyilvántartás szerinti címről is sikertelen a kézbesítés, az ajánlat akkor nem tekinthető közöltnek. A korábbi joggyakorlattal ellentétben önmagában a sikertelen kézbesítés ténye nem elegendő a tulajdonjog bejegyzéséhez.
• A helyes eljárás sikertelen kézbesítés esetén: Ebben az esetben a feleknek a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 43. § (3) bekezdésére kell hivatkozniuk. Ez a szakasz kimondja, hogy ha a jogosult nyilatkozatának beszerzése a tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, elegendő a szerződő felek (eladó és vevő) együttes nyilatkozata. Ebben a nyilatkozatban pontosan elő kell adni azokat a tényeket, amelyek a rendkívüli nehézséget vagy késedelmet valószínűsítik (pl. a hivatalos címre küldött tértivevényes levél "elköltözött" jelzéssel érkezett vissza, és a jogosult más elérhetősége nem ismert).

A fent leírt általános eljárás alól a jogszabály több fontos kivételt is megállapít:

1. Társasházi vagy szövetkezeti házi garázs: Ilyen ingatlanok esetében elegendő, ha a közös képviselő (vagy a szövetkezet elnöke) igazolja, hogy a vételi ajánlatot a ház közös használatú helyiségében (pl. hirdetőtáblán) figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. Nincs szükség egyenkénti, tértivevényes értesítésre.
2. Mező- és erdőgazdasági földek (termőföld): A termőföldek adásvétele esetén teljesen más eljárásrend érvényesül. Itt az elővásárlásra jogosultakat a jegyző által, hirdetményi úton kell értesíteni a 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) szabályai szerint. A fenti általános szabályok ezekre az ügyletekre nem alkalmazandók.

Az e-ingatlan-nyilvántartás indulása után bárki friss lakcímadatokat kap?

Amint a személyiadat és lakcím-nyilvántartás összekapcsolódik az E-ING rendszerrel, akkor a 2021. évi C. törvény 14. § (3) bekezdése alapján a tulajdoni lapról is megismerhető lesz a bejegyzett jogosult aktuális lakcíme. Ennek feltételei a következők:

• a lekérdező személy azonosítása,
• a lekérdezés céljának megjelölése.

Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos felhívás közlése egyértelműen jogszerű célnak minősül.

Osztatlan közös tulajdon és az elővásárlásra jogosultak

Hogyan alakul az elővásárlási jog, ha osztatlan közös tulajdonnal állunk szemben? Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos elővásárlási jog valójában a fent ismertetett, tulajdonostársat megillető, törvényes elővásárlási jog, ami általában a szomszédot, vagy a velünk együtt öröklő testvért illeti meg.

Ilyenkor azonban nem csak az elővásárlási joggal kapcsolatos kérdéseket érdemes tisztázni (tk. szeretne-e élni vele a szomszéd), de azt is, hogy az adott ingatlan rendelkezik-e használati megosztási szerződéssel.

Teremgarázsok, illetve ikerházak esetén gyakran előfordul, hogy fizikailag elkülönült ingatlanrészek jogilag közös tulajdonnak számítanak. Fontos, és ezt az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény is rögzíti, hogy az adásvételi szerződés megkötése napján már a tulajdoni lapon széljegyzett „tulajdonjog bejegyzési kérelmek” jogosultjai is tulajdonostársnak számítanak, ezért is fontos a tulajdoni lap aktuális tartalmának ismerete a szerződés megkötésekor. 

Osztatlan közös tulajdon esetén tehát nem elég csak a tulajdonostársakat felhívni, az ismert, széljegyzett tulajdoni várományosokat is értesíteni kell. Ha ilyesmivel nem szeretne az eladó bajlódni, akkor érdemes lehet mielőbb kezdeményezni az osztatlan közös tulajdon megszüntetését.

Mit tehet az elővásárlásra jogosult?

A Ptk. rendelkezései szerint az elővásárlásra jogosult háromféle nyilatkozatot tehet: 

• Elfogadja az ajánlatot, azaz gyakorolja az elővásárlási jogot - ez esetben a szerződés közte és a tulajdonos között jön létre;
• Kifejezett lemondó nyilatkozatot tesz, mellyel nem kívánja gyakorolni az elővásárlási jogát; vagy
• Hallgat.

Az első esetben az eredeti vevő gondban van, hiszen így nem tud hozzájutni a kiszemelt ingatlanhoz. 

Az utóbbi két esetben az eladó és a vevő még nem dőlhet hátra, hiszen a földhivatalnak az Inytv. vhr-nek megfelelően tudni kell igazolni is, hogy az arra jogosult nem élt a jogával:

1. Csatolni kell a megfelelő, teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot, VAGY
2. Az eladótól származó, nyilatkozat-tételre való írásbeli felszólítást és az átvételt igazoló iratot (tértivevény, átvételi elismervény)

Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

Mit tartalmazzon az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat?

Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat az ilyen joggal terhelt ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézés alapdokumentuma - annyira fontos ez a téma, hogy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatnak külön cikket is szenteltünk. Azzal nem lövünk mellé, ha az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot az alábbi tartalommal szerkesztjük:

• az ingatlan helyrajzi száma (címe),
• a vételár,
• a vevő neve
• a lényeges feltételek. 

Ha a jogosult kifejezetten ezekre kiterjedően jelenti ki, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni, akkor a lemondó nyilatkozatunk jó eséllyel megfelel a céljának. A vevő nevén kívül más személyes adatot nem kell megismertetni.

Ingatlan elővásárlási jog határidő

Ha nem áll rendelkezésre lemondó nyilatkozat, akkor különös jelentősége van annak, hogy az eladó milyen határidőt állapít meg az elővásárlási jog gyakorolhatósága kapcsán. A határidő akkor tekinthető megfelelőnek, ha elegendő időt biztosít a jogosult számára ahhoz, hogy az ajánlatot reálisan megfontolja és döntést hozzon. Általánosságban 15 nap elfogadható az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidőként, azaz az ajánlati kötöttség tartamaként. A Ptk. 8. § (3) bek. alapján az elfogadó nyilatkozat megtételére megállapított határidőbe a kezdőnapot nem kell beleszámítani. Fontos, hogy az elővásárlásra jogosulttal egyszer már közölt ajánlat nem vonható vissza.

A Ptk. alapján ha az ajánlattevő kötöttségének idejét nem határozza meg, távollevők közötti ajánlati kötöttség megszűnik annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő – az ajánlatban megjelölt szolgáltatás jellegére és az ajánlat megtételének módjára tekintettel – a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. A távollevők közötti ajánlatok kötöttségére vonatkozóan nem áll rendelkezésre az új Ptk. alatt hozott ítéletek alapján bírói gyakorlat, ezért javasolt az ajánlati kötöttség időtartamát az ajánlatban kifejezetten meghatározni.

Amikor az eladó közli az ajánlatát az elővásárlásra jogosulttal, annak elfogadására reális határidőt érdemes szabni, egyébként az elővásárlásra jogosult az elővásárlással érintett felek közötti együttműködési kötelezettség megsértésére hivatkozással megtámadhatja az adásvételi szerződést. Hogy mi tekinthető reálisnak az függ 

• a vételár nagyságától,
• a fizetési ütemezéstől,
• a távollevő jogosult elérhetőségétől
• stb.

Mit lehet tenni, ha az elővásárlásra nyitva álló határidő eltelt?

A fenti kérdés megítéléséhez érdemes megismerni 1/2021. számú KPJE határozat következő részét:  „Ha az ingatlanügyi hatóság arra a következtetésre jut, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata - akár elkésettség, akár más tartalmi vagy formai okból - nyilvánvalóan nem felel meg az anyagi jogi feltételeknek, akkor azt kell megállapítania, hogy a nyilatkozat nem alkalmas a szerződés szerinti vevő tulajdonjoga bejegyzésének megakadályozására." Azaz elkésettség esetén az eredeti vevő tulajdonjogát kell bejegyezni a földhivatalba. Ez esetben az elővásárlási jog jogosultja esetleg polgári pert indíthat annak megállapítása iránt, hogy az eladó és a vevő közötti szerződés vele szemben hatálytalan.

Elővételi jog társasház esetén

Az elővásárlási jog társasház külön tulajdonú lakása és teremgarázsa adásvétele esetén is gyakran okoz fejfájást - vevőknek és eladóknak egyaránt. Hasznos tudni azonban, hogy eltérő szabályok vonatkoznak a lakás, a kocsibeálló és a teremgarázs adásvételére.

Gyakran felmerül, hogy társasházi lakások adásvételekor a szomszéd elővásárlási jog igényével élhet-e? A legtöbbször erre a kérdésre nem a válasz, de ha mégis, akkor arra a legtöbb tulajdoni lap utal. Extrém ritka esetben a társasházi alapító okiratban rendelkeznek az elővásárlási jogról, de azt a tulajdoni lap nem igazolja vissza. Annak érdekében, hogy ezt a kockázatot minimalizáljuk, társasházi lakás vásárlása esetén mindenképpen szerezzük be az alapító okiratot és annak minden módosítását és adjuk át az okiratot szerkesztő ügyvédnek!

Tárolók és teremgarázsok

Garázsoknál gyakran tapasztalható, hogy több beálló egy helyrajzi számon kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A teremgarázsok jellegükből adódóan osztatlan közös tulajdont képeznek és elővásárlási jog vonatkozik rájuk.

A garázsok azért képeznek speciális esetet, mert gyakran nagy számú tulajdonostárs osztozik egy ingatlanon, emiatt az Inyt. vhr. legutóbbi módosítása esetén a tulajdonostársak felhívására vonatkozó szabályok is némiképp specifikusak. A garázsok elővásárlási jogával kapcsolatos szabályokat ebben a cikkben dolgoztuk fel. 

Amikor érthető, hogy nem nyílik meg az elővásárlás joga

Az elővásárlás elválaszthatatlanul kapcsolódik az adásvételi szerződéshez, éppen ezért nem nyílik meg, ha a tulajdonos más szerződéssel, például csereszerződéssel, vagy ajándékozási szerződéssel kívánja az ingatlant elidegeníteni. Szintén nem jöhet szóba ilyen jog apport esetén sem.

Adásvétel esetén is lehetséges azonban, hogy az elővásárlási jog gyakorlására nem kerül sor: ez az eset akkor áll fenn, ha a tulajdonostárs illetőségét valamelyik tulajdonostársának adja el.  Így, ha a tulajdonos másik tulajdonosnak adja el az ő házrészét, garázsrészét, akkor a többi tulajdonostársat nem kell felhívni, hogy élni szándékozik-e elővásárlási jogával vagy sem.

Adjunk-e foglalót, ha az ingatlan elővásárlási joggal terhelt?

Mi történik akkor, ha a vevő vételi szándéknyilatkozatot tesz, sőt, már foglaló átadására is sor került az érintett ingatlan vonatkozásában, azonban később kiderül, hogy az ingatlan elővásárlási joggal terhelt? Az első tanácsunk természetesen az, hogy a tulajdoni lap ismerete nélkül semmi esetre se adjunk át foglalót - ami egy ajánlati biztosíték - az eladónak, különösen ne az ingatlan-közvetítőnek. 

Elsőre úgy tűnhet, hogy abban az esetben, ha a vevő kifizette a foglaló összegét, azt követően azonban az elővásárlásra jogosulttól elfogadó nyilatkozat érkezik, akkor az eladó érdekkörén belül felmerülő ok miatt a foglaló kétszerese jár vissza a vevőnek. Valóban az eladó felelős azért, hogy az elővásárlási jog jogosultjával megismertesse a szerződés feltételeit, de az azt követő jogosulti magatartásért már nem. A vevő szempontjából sajnálatos dolog, hogy elesett álmai ingatlanjától, de ebben az esetben nem az eladó hibájából hiúsult meg az eredeti vevő és eladó között az adásvétel, így azért az eladó nem is felelős. 

Ilyen esetben csupán a foglaló egyszerese jár vissza a vevőnek.

Összegzés

Az elővásárlási jog lényegében egy elsőbbségi jog, ami az arra jogosultat, tipikus esetben a tulajdonostársat jogosítja arra, hogy a tulajdonos ingatlanját megvehesse, ha azt harmadik személynek (vevő) el akarja adni. Annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosult élhessen e jogával, a törvény biztosítja, hogy az eladó köteles a vevőtől kapott vételi ajánlatát még a szerződés megkötése előtt megismertetni a tulajdonostársával. 

Fontos tudni továbbá, hogy csere, ajándékozás, vagy apport esetén nem érvényesül elővásárlási jog, de van olyan eset, amikor ezek az ügyletek az elővásárlási jog kijátszásának minősülnek! Érdekli, hogy kinek van elővásárlási joga zártkerti (termőföld) ingatlanok kapcsán? Olvassa el cikkünket!

A cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.

Kérdése lenne? Foglaljon hozzánk időpontot online!