Ha tetőtér beépítés engedély nincs, csak a lehetőség adott - mit tegyünk?

Mivel igazolható egy tetőtéri beépítés tulajdonjoga?

Mielőtt rátérnénk arra, hogy mit is kapott kézhez az ügyfelem, először is tisztázzuk, hogy minden külön tulajdonú ingatlannak van helyrajzi száma és így tulajdoni lapja is. Ha a Földhivatal Online-ról lekért tulajodni lap értelmében

• a tetőtérnek valóban van saját helyrajzi száma és 
• a tulajdonosa az eladó-jelölt, 

akkor nagy baj nem lehet: amit a hirdetésben láttunk az valóban egy külön tulajdonú társasházi albetét. Csakhogy ilyenkor nem okiratokkal, hanem tulajdoni lappal szokás a tulajdoni viszonyokat igazolni.

Sajnos miután átnéztük az ügyfelünknek átadott iratanyagot és lekértük a tulajdoni lapokat, kiderült, hogy a bemutatott iratok egy laikus számára megfelelőnek tűnhetnek ugyan, de a jogszabályi előírásokat már nem teljesítik, így egy egyszerű adásvételi szerződéssel a tetőtér sem kerülhetett az ügyfelem tulajdonába. 

Jelen esetben ugyanis a tulajdonostársak egymás között egyszerűen írásban megállapodtak, hogy egyikük külön tulajdonába kerül az addig közös tulajdont képező ingatlanrész és ebben a szerződésben engedélyezték a tetőtér beépítését is. Ez - bár több, mint a semmi - egy lakásvásárlónak nem elegendő. Ugyanígy nem lett volna elegendő, ha a társasházi közgyűlés csak úgy eladja a közös tulajdonában álló épületrészt, hiszen a közös tulajdon - ekként - forgalomképtelen (lásd: Kúria Pfv. 21.160/2016/5.).

Mit mond a Társasházi törvény és az Inytv.? Tetőtérbeépítés esetén alapító okirat módosítás!

Természetesen mind az eladót, mind a tulajdonostársait tájékoztattam arról, hogy a megfelelő okiratokat az ő esetükben a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény határozza meg.

Azt, hogy egy társasházban mi képezi közös-, és mi külön tulajdon tárgyát, a társasház alapító okirata rendezi. Éppen ezért főszabály szerint a közös tulajdonú ingatlanrész külön tulajdonba adásához az alapító okirat módosítása, ahhoz pedig valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.

A közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatos eljárás és szabályok

Ha az alapító okirat módosításáról van szó, alapvetően valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, kivéve, ha a törvény másként rendelkezik (pl. Tht. 10. § (2) bekezdés). A közgyűlési határozatot ügyvéd vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni.

Ha közös tulajdon elidegenítéséről van szó (pl. pince, padlás, tároló értékesítése), akkor elég a tulajdonostársak kétharmados többségi egyetértése, két feltétel együttes fennállása esetén:

• az elidegenítendő ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy
• a meglévő külön tulajdont bővíteni lehet vele.

A közgyűlési határozatnak tartalmaznia kell:

• a kisebbség tájékoztatását, hogy 60 napon belül nyilatkozhatnak: élnek-e a keresetindítás jogával.
• meg kell határozni a módosítás utáni új tulajdoni hányadokat is.

A közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, ha a kisebbség:

• hallgat, azaz nem nyilatkozik határidőn belül,
• leírja, hogy nem él a keresetindítással,
• nem nyújtja be időben a keresetet,
• keresetet nyújt be, de nem kér felfüggesztést,
• kéri a felfüggesztést, de azt elutasítják, vagy a per véget ér, és a bíróság nem helyezi hatályon kívül a határozatot.

Biztos, hogy kell minden egyes tulajdonostárs aláírása?

Jó tudni, hogy az Inytv. alapján a közös tulajdonnal kapcsolatos adásvételi szerződést az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát (Inytv. 33. § (1) bek.) szerződéses nyilatkozata alapján is bejegyezhető; ebben az esetben a változás bejegyzéséhez a többi tulajdonostárs szerződéses nyilatkozata alapján is bejegyezhető, és ilyenkor bejegyzési engedélye nem szükséges. 

Ha nincs meg a többség a közgyűlésben, bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságot, hogy szüntesse meg a közös tulajdont egy önállóan kialakítható épületrészre vonatkozóan, ha az a kisebbség jogos érdekeit nem sérti.

Milyen további feltételeknek kell megfelelnie a tulajdonostársak döntésének?

A közgyűlésnek az elidegenítés tárgyában hozott határozatában minden esetben rendelkeznie kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadról. A határozatot pedig közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, hiszen csak egy ilyen okirat alkalmas a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére. Természetesen segítettem az eladónak, illetve a társasháznak, így hamarosan elhárult minden akadály az ügyfelem vágyott ingatlanvásárlása elől.

Fontos tudni, hogy ha a közgyűlés négyötödös többségének határozata a változás alapja, úgy szükséges a kisebbségben maradó tulajdonostársak nyilatkozata, hogy nem kívánnak élni keresetindítási jogukkal - ennek hiányában a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésének feltétele az, hogy a keresetindításra nyitva álló határidő eredménytelenül teljen el.

Építési engedély, vázrajz kellhet?

Ha nem kerül sor társasház kibővítésére, új épület sem kerül a közös földterületre, sőt a tetőtér rendeltetése sem módosul, hanem egyszerűen csak külön tulajdonba kerül, ami eddig közös tulajdon volt, akkor sem használatbavételi engedély, sem az építésügyi hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány, sem pedig vázrajz nem szükséges.

Társasháznál a közös tulajdonban lévő épületrészeket érintő jog bejegyzése, vagy jogilag jelentős tény feljegyzése céljából benyújtott okirathoz a tárasházi alaprajz másolatán elkészített helyszínrajzot is mellékelni kell, amelyen a bejegyzendő joggal, feljegyzendő ténnyel érintett területet meg kell jelölni. Esetünkben nem a közös tulajdonra kerül bejegyzésre jog, hanem éppen a közös tulajdon közös tulajdon jellege változik, de azért egy ilyen helyszínrajz nem árthat.

Rendeltetésmódosítás, további lakások kialakítása csak önkormányzati közreműködéssel?

Az ügyfelem csak egy bővítésre alkalmas lakás tulajdonjogát szerette volna megszerezni, nem pedig egy kibővített-átalakított ingatlant, így a rendeltetésmódosítás problémájával nem kellett foglalkoznia, hiszen ilyenkor a rendeltetésmódot az alapító okirat igazolja.

Ha azonban egy társasházi lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, netán épületrész rendeltetése is megváltozik (pl. tetőtérből lesz önálló lakás), akkor a változás véglegesítéséhez, azaz földhivatali bejegyzéséhez egy hatósági bizonyítványra is szükségünk lesz. Ugyanez igaz akkor is, ha a lakások vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma növekszik (ugye a tetőtérrel). Ezzel a problémával azonban már csak a bővítéskor kell az ügyfelemnek számolnia.

Ez a hatósági bizonyítvány egyébként az önkormányzat által kiadott, "rendeltetést" és "rendeltetésiegység-számot" igazoló hatósági bizonyítvány, amelynek a kiadását az önkormányzat településképi bejelentési eljárása előzi meg. Az önkormányzat az eljárás során elsősorban a helyi építési szabályzatban foglaltakat, vagy a településrendezési illeszkedés követelményét ellenőrzi.

Összegzés

A társasházi tetőtér beépítése izgalmas lehetőséget kínálhat a nagyobb élettér megteremtésére anélkül, hogy el kellene hagynia a belvárosi élet kényelmét. Azonban a jogi és műszaki részletek bonyolultsága miatt elengedhetetlen, hogy minden lépést körültekintően és alaposan megvizsgáljunk. Ha hasonló projektbe fogna, mindig ellenőrizze a tulajdoni viszonyokat, a társasházi alapító okiratot és győződjön meg arról, hogy minden szükséges engedély rendelkezésre áll!

Társasházi közös tulajdon elidegenítéséhez és az alapító okirat módosításához főszabály szerint minden tulajdonos hozzájárulása kell, de bizonyos esetekben elegendő kétharmados többség is. A döntés bejegyzéséhez a kisebbség jogainak tiszteletben tartása és ügyvédi ellenjegyzés szükséges.

Amennyiben további kérdése lenne a témában, vagy ügyvédre lenne szüksége tetőtérbeépítés kapcsán, tekintse át a szolgáltatásainkat és vegye fel velünk a kapcsolatot az alábbi elérhetőségek bármelyikén!