Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval - mi a hazai gyakorlat?

Mit biztosít a foglaló az előszerződésben?

Fontos különbség: a foglaló nem a tulajdonszerzést biztosítja, hanem azt, hogy a felek a későbbiekben megkötik a végleges adásvételi szerződést a vállalt feltételekkel.

A foglaló alapvető szabályai

A foglaló csak akkor minősül valóban foglalónak, ha:

• létezik érvényes (elő)szerződés,
• és abban egyértelműen szerepel a „foglaló” kifejezés.

Ha ez hiányzik, az átadott pénzösszeg könnyen előlegnek minősülhet – ami meghiúsulás esetén visszajár.

A foglaló jogkövetkezményei:

• Ha létrejön az adásvételi szerződés → a foglaló beleszámít a vételárba.
• Ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért → a foglaló visszajár.
• Ha az egyik fél felelős →
  • a vevő elveszíti a foglalót, vagy
  • az eladó kétszeresen köteles visszafizetni.

Foglaló vagy előleg? Nem mindegy.

Ha nincs kifejezetten rögzítve az ingatlan adásvételi szerződésben, hogy az összeg foglaló, akkor az jogilag előleg lesz.

A különbség lényege:

Egy rosszul megfogalmazott megállapodás több millió forintos kockázatot jelenthet.

A hitel a legnagyobb kockázati tényező

Magyarországon a vevők jelentős része bankhitelből vásárol. Ez három sajátos következményt hoz:

• A foglaló sorsa gyakran a hitelbírálat eredményétől függ.
• A bank elvárja az önerő igazolt teljesítését.
• Az előszerződés gyakran a hitelkérelem előfeltétele.

Ha a vevő hitelből vásárol, különösen fontos pontosan rögzíteni:

• milyen összegű hitelre pályázik,
• milyen határidőig,
• és mi történik a foglalóval hitel-elutasítás esetén.

Ha ez nincs megfelelően szabályozva, a meghiúsulás könnyen a vevő érdekkörébe eshet, és a foglaló elveszhet.

A foglaló mint önerő

A foglaló a vételár része, így az önerő részének is számíthat.

A bankok akkor fogadják el:

• ha banki átutalással történt,
• ha a szerződésben egyértelműen szerepel, hogy a vételár része,
• és ha az ügyvéd igazolja a befizetést.

A végső folyósítás előtt a bank ellenőrzi az önerő teljesítését – sok esetben ügyvédi nyilatkozatot kér.

Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül?

Jó tudni, hogy a foglaló mértéke hagyományosan 10%, bár az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás által fejlesztett Szerződés Asszisztens szoftver adatai szerint ez 8%-ra csökkent az utóbbi időben. Az azonban biztos, hogy jelentős összegről van szó.

Ha felmerül, hogy foglalót adnak a vevők, akkor mindenképpen javasolt megfontolni az ügyvédi közreműködést az ügyletben. Már csak azért is, mert ha a megállapodásban megjelölt határidőig egyik fél sem tesz lépéseket az előszerződés megkötése érdekében, akkor a bírói gyakorlat alapján mindkét félnek felróható lesz az előszerződés meghiúsulása és a foglaló a vevőnek kétszeresen nem jár vissza. (Lásd: Kúria Pfv.VI.21.893/2011/3.)

Előszerződés vagy vételi szándéknyilatkozat?

Ha a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés végleges megszövegezése és az ügyvédi ellenjegyzése előtt, akkor az egyetlen biztos megoldás az ingatlan adásvételi előszerződés. A foglaló ugyanis kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, és vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adható át. Részletesen:

Vételi szándéknyilatkozat

A vételi szándéknyilatkozat alapvetően egy kommunikációs eszköz a felek között, amely kifejezi a vásárlási szándékot, de önmagában nem teremt jogi kötőerőt. Nem írja elő semmilyen jogszabály, hogy kötelező lenne az adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni.

• A vételi szándéknyilatkozat nem kényszeríthető ki bírói úton.
• Foglaló érvényesen nem adható át vételi szándéknyilatkozattal. Ha mégis átadnak pénzt ilyenkor, azt gyakran "regisztrációs díjnak" vagy "vételi biztosítéknak" nevezik, holott a Ptk. alapján foglalót csak szerződés alapján lehet átadni.
• Ha a vételi szándéknyilatkozat mégis jogi kötőerővel is bír, akkor az már egy vételi ajánlat. A vételi ajánlat eladó általi elfogadása esetén adásvételi szerződés jön létre. Persze csak ha a felek által aláírt papírok megfeleltek a formai követelményeknek.

Ingatlanközvetítő bevonása nélkül gyakran nem is készül ilyen nyilatkozat, a felek szóban egyeznek meg, majd e-mailen egyeztetik a részleteket az adásvételi szerződés megkötéséig. Az ingatlanközvetítők gyakran tulajdonítanak nagy jelentőséget a vételi szándéknyilatkozatnak, mivel ez egy fontos mérföldkő a megbízási szerződésük teljesítésében.

Ezzel szemben az előszerződés jellemzői a következők:

Előszerződés

Az előszerződés egy jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Ez egy kötelező jognyilatkozat, amely már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára.

• Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak. A foglaló átadása az előszerződés egyik legfőbb funkciója.
• Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető. Ha a szerződéskötés meghiúsulna, a bíróság bármelyik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést, vagy alkalmazhatja a megfelelő jogkövetkezményeket.

Fontos megjegyezni, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem lehet szerezni.

Az előszerződés veszélye lehet, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, és ha az eladó másnak adja el az ingatlant, a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre, de az eladó kártérítésre kötelezhető. Az előszerződés hátránya, hogy a megkötése után is folytathatók a tárgyalások.

Előszerződéssel kerülhet a foglaló letétbe?

Igen.

Sok vevő biztonságosabbnak érzi, ha a foglaló nem közvetlenül az eladóhoz kerül, hanem ügyvédi letétbe.

A konstrukció lényege:

• Ha létrejön a végleges szerződés → az ügyvéd kiadja az eladónak.
• Ha meghiúsul → a letéti szerződés alapján jogosult fél kapja vissza.

A letét legnagyobb előnye, hogy ha a foglaló a vevőnek jár, az biztosan visszakapja – nem kell külön pereskednie a pénzéért.

Mire figyeljen 2026-ban?

A jelenlegi piacon gyakori:

• hosszabb hitelbírálati idő,
• bizonytalan költözési határidők,
• banki szigorítások.

Az előszerződés nem puszta formalitás, hanem stratégiai döntés.
A foglaló pedig nem egyszerű előleg, hanem komoly jogkövetkezményekkel járó biztosíték.

Lakásvásárlás előtt érdemes végiggondolni:
a gyorsaság fontosabb, vagy a jogbiztonság?

Ha a foglaló több millió forint, a kérdés már nem elméleti.

Összegzés

A foglaló kikötése az előszerződésben azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda), vagyis hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezzel szemben a végszerződésben a foglaló már az adásvétel teljesítését biztosítja. Adásvételi szándéknyilatkozat mellé foglaló nem adható.

Ingatlan ügyvédet keres? Hívjon minket!