Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval

A foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok az előszerződés vonatkozásában

A foglaló csak szerződéssel “foglaló” : ha nincs rendes (elő)szerződés, vagy nincs benne egyértelműen leírva, hogy “foglaló”, akkor a pénz könnyen előlegnek minősülhet. Az előleg márpedig mindenképpen visszajár, ha a szerződés meghiúsul.

A foglaló jellemzői a következők:

• Ha az adásvételi szerződést megkötik, a vételárba a foglaló beszámít.
• Ha a végleges szerződés megkötése meghiúsul olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár.
• Ha a meghiúsulásért egyik fél felelős, akkor az adott foglalót elveszíti, vagy a kapott foglalót kétszeresen vissza kell fizetni.

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

Ha nincs kifejezetten leírva, hogy az átadott pénzösszeg foglaló, akkor az könnyen előlegnek minősülhet, ami meghiúsuláskor jellemzően visszajár. Foglalónál viszont a felelősségtől függően elveszhet, vagy kétszeresen kell visszafizetni.

A hitel a legnagyobb kockázat 

Ha a vevő hitelből venne, érdemes az előszerződésbe pontosan beleírni, mi a foglaló sorsa a hitel elutasítás esetén, különben könnyen a vevő “hibájának” minősülhet a meghiúsulás és a foglaló elveszik.

Azt is fontos tudni, hogy a foglaló a vételár részét képezi, és emiatt az önerő részének is tekinthető. A bankok az önerőt mindig igazolt, saját forrásból származó összegként várják el. A foglalót akkor fogadják el önerőként, ha a befizetést banki átutalással tudja igazolni, és a szerződésben egyértelműen szerepel, hogy a foglaló a vételár része. A bank a végső folyósítás előtt ellenőrzi, hogy az önerő ténylegesen befizetésre került, ehhez sokszor ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot kérnek.

Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül?

Jó tudni, hogy a foglaló mértéke hagyományosan 10%, bár az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás által fejlesztett Szerződés Asszisztens szoftver adatai szerint ez 8%-ra csökkent az utóbbi időben. Az azonban biztos, hogy jelentős összegről van szó.

Ha felmerül, hogy foglalót adnak a vevők, akkor mindenképpen javasolt megfontolni az ügyvédi közreműködést az ügyletben. Már csak azért is, mert ha a megállapodásban megjelölt határidőig egyik fél sem tesz lépéseket az előszerződés megkötése érdekében, akkor a bírói gyakorlat alapján mindkét félnek felróható lesz az előszerződés meghiúsulása és a foglaló a vevőnek kétszeresen nem jár vissza. (Lásd: Kúria Pfv.VI.21.893/2011/3.)

Előszerződés vagy vételi szándéknyilatkozat?

Ha a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés végleges megszövegezése és az ügyvédi ellenjegyzése előtt, akkor az egyetlen biztos megoldás az ingatlan adásvételi előszerződés. A foglaló ugyanis kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, és vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adható át. Részletesen:

Vételi szándéknyilatkozat:

• A vételi szándéknyilatkozat alapvetően egy kommunikációs eszköz a felek között, amely kifejezi a vásárlási szándékot, de önmagában nem teremt jogi kötőerőt. Nem írja elő semmilyen jogszabály, hogy kötelező lenne az adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni.
• Ingatlanközvetítő bevonása nélkül gyakran nem is készül ilyen nyilatkozat, a felek szóban egyeznek meg, majd e-mailen egyeztetik a részleteket az adásvételi szerződés megkötéséig. Az ingatlanközvetítők gyakran tulajdonítanak nagy jelentőséget a vételi szándéknyilatkozatnak, mivel ez egy fontos mérföldkő a megbízási szerződésük teljesítésében.
• A vételi szándéknyilatkozat nem kényszeríthető ki bírói úton.
• Foglaló érvényesen nem adható át vételi szándéknyilatkozattal. Ha mégis átadnak pénzt ilyenkor, azt gyakran "regisztrációs díjnak" vagy "vételi biztosítéknak" nevezik, holott a Ptk. alapján foglalót csak szerződés alapján lehet átadni. 

Ha a vételi szándéknyilatkozat mégis jogi kötőerővel is bír, akkor az már egy vételi ajánlat. A vételi ajánlat eladó általi elfogadása esetén adásvételi szerződés jön létre. Persze csak ha a felek által aláírt papírok megfeleltek a formai követelményeknek.

Ezzel szemben az előszerződés jellemzői a következők:

Előszerződés:

• Az előszerződés egy jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Ez egy kötelező jognyilatkozat, amely már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára.
• Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak. A foglaló átadása az előszerződés egyik legfőbb funkciója.
• Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető. Ha a szerződéskötés meghiúsulna, a bíróság bármelyik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést, vagy alkalmazhatja a megfelelő jogkövetkezményeket.
• Fontos megjegyezni, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem lehet szerezni.
• Az előszerződés veszélye lehet, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, és ha az eladó másnak adja el az ingatlant, a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre, de az eladó kártérítésre kötelezhető.
• Az előszerződés hátránya, hogy a megkötése után is folytathatók a tárgyalások.

Előszerződéssel kerülhet a foglaló letétbe?

Ahogy fent is írtam, az előszerződés egyik legfőbb funkciója, hogy erre tekintettel átadható foglaló az eladónak. Vannak azonban olyan esetek, amikor a vevő biztosabbnak érezné, ha a foglaló az eladó helyett egy független félhez kerülne - ideiglenesen, a végleges szerződés megkötéséig. Ilyenkor a felek hagyományosan ügyvédi letétbe helyezik a foglalót.

Az előszerződéssel átadott foglaló sorsa ilyenkor a letéti szerződés alapján dől el:

• Ha létrejön a végleges adásvételi szerződés, az ügyvéd átadja a foglalót az eladónak.
• Ha meghiúsul a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötése, akkor a foglalót az ügyvéd annak a félnek adja ki, akinek az a letéti szerződés alapján jár.

A letét arra mindenképpen jó, hogy ha a foglaló a vevőnek jár, akkor azt mindenképpen visszakapja (egyszeres összegben) - azaz a vevő nem kockáztat semmit az idején és az ügyvéd letétkezelésért felszámított munkadíjon kívül.

Összegzés

A foglaló kikötése az előszerződésben azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda), vagyis hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezzel szemben a végszerződésben a foglaló már az adásvétel teljesítését biztosítja