Letölthető adásvételi előszerződés minta

Mitől lesz előszerződés amit aláírunk?

A Ptk. szerint előszerződésről akkor beszélünk, ha a felek két dologban megállapodnak:

1. későbbi időpontban szerződést kötnek egymással;
2. előre rögzítik a későbbi szerződés lényeges feltételeit.

Persze a felek adatai, sőt az aláírásuk is szükséges. Ingatlan adásvétel esetén a lényeges feltételek közé tartozik még az ingatlan pontos megjelölése (helyrajzi szám), a felek személye, a vételár, a fizetés módja és határideje, valamint az, hogy milyen feltételek mellett kell majd a végleges adásvételi szerződést megkötni.

A Ptk. kimondja, hogy az előszerződést a későbbi szerződésre előírt alakban kell megkötni. Ingatlan adásvétel esetén ez különösen fontos, mert az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződést írásba kell foglalni, és a földhivatali bejegyzéshez ügyvédi ellenjegyzésre vagy közokiratra van szükség.

Nem minden jövőbeni szerződéses "elvárás" előszerződés!

A Kúria Gfv.VI.30.146/2024/14. számú döntésében foglalt egyik legfontosabb üzenet, hogy a bíróság nem fogja automatikusan előszerződésként kezelni azokat a helyzeteket, ahol a felek között valamilyen üzleti, jogszabályi vagy együttműködési elvárás merül fel - hiába vonatkoznak ezek a jövőre.

Az előszerződéshez ugyanis két dolog kell:

1. a felek kifejezett megállapodása arról, hogy később szerződést kötnek;
2. a későbbi szerződés lényeges feltételeinek meghatározása.

Ha ezek hiányoznak, akkor a Ptk. 6:73. §-ára hivatkozás nem fog működni. A bíróság nem fog „kitalálni” egy későbbi szerződést csak azért, mert az egyik fél szerint a másiknak együtt kellett volna működnie.

Ingatlan előszerződés minta: tartalmi elemek

A szerződésben pontosan szerepelnie kell, hogy ki az eladó és ki a vevő. Célszerű, ha nem csak a név szerepel. Az ingatlant elég lehet csak címmel megjelölni, de a legbiztonságosabb az, ha az előszerződés tartalmazza a helyrajzi számot is. Az ingatlan előszerződés egyik legfontosabb pontja, hogy a vevő által átadott pénz foglaló vagy előleg. Az előszerződésnek tartalmaznia kell a vételárat. Nem elég annyit írni, hogy „a felek később megállapodnak a vételárban”. Az előszerződés tartalmazza, hogy a felek legkésőbb mikor kötelesek megkötni a végleges adásvételi szerződést. Nem szerencsés nyitva hagyni a határidőt, mert később vita lehet abból, ki van késedelemben.

Ezen felül érdemes még szabályozni a következőket:

• kinek a felhívására kell megkötni a végleges szerződést;
• ki küldi meg a végleges szerződés tervezetét;
• mennyi idő van a tervezet véleményezésére;
• milyen esetben minősül valamelyik fél késedelemben lévőnek;
• mi lesz a foglalóval, ha a vevő nem kap hitelt;
• hogyan kell póthatáridőt tűzni;
• mi történik, ha a végleges szerződés tervezete eltér az előszerződéstől;
• milyen következménye van annak, ha az eladó időközben másnak adja el az ingatlant;
• hogyan kell elszámolni a kötbért, az előleget és az esetleges károkat.

Mikor lehet megtagadni az előszerződés után a szerződés megkötését?

A Ptk. 6:73. § (3) bek. alapján a végszerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

• az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
• a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
• a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
• a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Vagyis nem lehet egyszerűen arra hivatkozni, hogy „már nem éri meg”, „közben találtam jobb vevőt”, vagy „meggondoltam magam”. A Ptk. tehát igen szigorú feltételekhez köti a szerződéskötés megtagadását.

A végleges szerződés tervezete nem térhet el az előszerződéstől

Ha az eladó, vagy a vevő ügyvédje az előszerződést követő végszerződés kapcsán olyan tervezetet küld, amely az előszerződéstől eltérő, a másik félre hátrányos feltételeket tartalmaz, akkor a fél észrevételei nem feltétlenül minősülnek szerződésszegésnek. Egyik fél sem köteles elfogadni egy olyan végleges szerződéstervezetet, amely eltér az előszerződéstől.

Miért erősebb az előszerződés, mint egy egyszerű szándéknyilatkozat?

A szándéknyilatkozattal szemben az előszerződés nem puszta udvariassági nyilatkozat. Ha az egyik fél később mégsem akarja megkötni a végleges szerződést, a másik fél bírósághoz fordulhat. A Ptk. 6:73. § (1) bekezdése alapján a bíróság a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja az előszerződésben rögzített feltételek szerint.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az előszerződés komoly jogi kötöttséget jelent. Aki aláírja, nem számolhat azzal, hogy később egyszerűen, következmények nélkül meggondolja magát.

A foglaló jogkövetkezményei az előszerződésben

A foglaló azt biztosítja, hogy a felek a későbbiekben (az előszerződés megkötése után) megkötik a végleges adásvételi szerződést - méghozzá az előszerződésben a vállalt feltételekkel. Ha bárki el szeretne térni az aláírt előszerződésben foglaltaktól, akkor a másik fél megtagadhatja az együttműködést és bíróságtól perben kérheti, hogy ítéletével pótolja a "másik fél aláírását" a végszerződésen.

A gyakorlatban ez tipikusan akkor okoz problémát, amikor a vevő hitelből vásárol, de a szerződés nem rendezi egyértelműen, mi történik hitel elutasítása esetén. A bank döntése alapvetően a vevő érdekkörébe esik – nem ritka, hogy több millió forintos foglaló egyszerűen elveszik.

Előszerződéssel kerülhet a foglaló ügyvédi letétbe?

Igen, de ez ügyvédi pénzletét drága, így elég ritka megoldás. Ennek ellenére van olyan vevő, aki biztonságosabbnak érzi, ha a foglaló nem közvetlenül az eladóhoz kerül, hanem ügyvédi letétbe.

A konstrukció lényege:

• Ha létrejön a végleges szerződés → az ügyvéd kiadja az eladónak.
• Ha meghiúsul → a letéti szerződés alapján jogosult fél kapja vissza.

A letét legnagyobb előnye, hogy ha a foglaló a vevőnek jár, az biztosan visszakapja – nem kell külön pereskednie a pénzéért.

Új építésű ingatlanok és az előszerződés ereje

A Kúria Pfv.V.20.170/2025/5. számú döntése kifejezetten hasznos az újépítésű ingatlan adásvételi előszerződések megértéséhez. Az ügyben a vevő és az eladó egy még építés alatt álló társasházi lakásra kötött előszerződést. A vételár 30.650.000 Ft volt, ebből a vevő 20.000.000 Ft-ot fizetett meg, amelyből 3.065.000 Ft foglalónak minősült. Az eladó vállalta, hogy a lakást meghatározott határidőig kulcsrakész állapotban átadja, késedelem esetére pedig napi 3.000 Ft kötbért kötöttek ki.

A vita abból alakult ki, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötése elhúzódott. Az eladó olyan szerződéstervezetet küldött, amely több ponton eltért az előszerződéstől: például a kötbért 600.000 Ft-ban maximalizálta, a járványhelyzetet vis majorként kezelte, és új birtokbaadási időpontot jelölt meg. A vevő ezt nem fogadta el, hanem észrevételeket tett. Később az eladó arra hivatkozott, hogy a vevő akadályozza a végleges szerződés megkötését, majd megtagadta a szerződéskötést, elállt az előszerződéstől, és az ingatlant másnak adta el.

A döntés egyik legfontosabb tanulsága, hogy az előszerződés valódi jogi kötöttséget jelent. Ha a felek az előszerződésben meghatározták a későbbi adásvételi szerződés lényeges feltételeit, akkor egyik fél sem térhet el egyoldalúan ezektől a feltételektől.

Ez különösen fontos új építésű ingatlanoknál, ahol az előszerződés és a végleges szerződés között hónapok vagy akár évek is eltelhetnek. Az eladó ilyenkor nem írhatja át utólag a vevő hátrányára a kötbérre, birtokbaadásra, vételárra vagy határidőkre vonatkozó szabályokat csak azért, mert a projekt közben megdrágult, elhúzódott vagy kényelmetlenné vált.

Összegzés

Az előszerződéshez kifejezett megállapodás kell arról, hogy a felek a jövőben egymással meghatározott tartalmú szerződést kötnek. Ha valamelyik fél később indokolatlanul nem szerződik, a bíróság a szerződést létrehozhatja helyette.

A foglaló kikötése az előszerződésben azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda), vagyis hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezzel szemben a végszerződésben a foglaló már az adásvétel teljesítését biztosítja. Adásvételi szándéknyilatkozat mellé foglaló nem adható.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Hívjon minket!