Logóe-ingatlanügyvédek.hu
IngatlanBlog
dr. Illés Géza Márton, az e-ingatlanügyvédek.hu alapítója

Dr. Illés Géza Márton

• 4 perc olvasás

Előfizetői tartalom

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval - mi a hazai gyakorlat?

Az előszerződés foglalóval akkor indokolt, ha a lakásvásárlás esetén a felek már megállapodtak a lényeges feltételekben (ingatlan, ár, felek), de a végleges szerződés még nem köthető meg. Ilyen tipikus eset a hitelbírálat, tehermentesítés vagy későbbi birtokbaadás. A foglaló ilyenkor nem a tulajdonszerzést, hanem azt biztosítja, hogy a felek teljesítsék az ingatlan adásvétel vállalt feltételekkel.

Fontos kockázat, hogy az előszerződés nem kerül be a Földhivatalba, tehát a tulajdoni lapon sem jelenik meg. Ez a probléma kiküszöbölhető azzal, ha a foglaló visszafizetésének biztosítékaként az előszerződés mellett jelzálogszerződést is kötnek (elidegenítési és terhelési tilalommal), ami már bejegyeztethető az ingatlan-nyilvántartásba.

Érdeklik a részletek? Olvasson tovább!

Tartalomjegyzék

Mit biztosít a foglaló az előszerződésben?

A foglaló azt biztosítja, hogy a felek a későbbiekben (az előszerződés megkötése után) megkötik a végleges adásvételi szerződést - méghozzá az előszerződésben a vállalt feltételekkel. Ha bárki el szeretne térni az aláírt előszerződésben foglaltaktól, akkor a másik fél megtagadhatja az együttműködést és bíróságtól perben kérheti, hogy ítéletével pótolja a "másik fél aláírását" a végszerződésen.

A foglaló alapvető szabályai

A foglaló csak akkor minősül valóban foglalónak az ingatlan adásvétel kapcsán, ha:

  • létezik aláírt és érvényes (elő)szerződés,
  • és abban egyértelműen szerepel a „foglaló” kifejezés.

Ha ez hiányzik, az átadott pénzösszeg könnyen előlegnek minősülhet, ez pedig meghiúsulás esetén visszajár.

A foglaló jogkövetkezményei

A foglaló nem „előleg”, hanem egy komoly következményekkel járó biztosíték – és ezt a gyakorlatban sokan csak akkor értik meg, amikor már késő, sokszor amikor per indul. Ha az adásvételi szerződés végül létrejön, a foglaló egyszerűen beleszámít a vételárba, tehát nem külön költség. Ha viszont az ügylet olyan okból hiúsul meg, amiért egyik fél sem felelős (például hatósági akadály vagy elháríthatatlan külső ok), a foglaló visszajár.

A valódi kockázat ott kezdődik, amikor a meghiúsulás valamelyik félhez köthető. Ilyenkor a szabály egyértelmű: ha a vevő áll el jogszerű indok nélkül, elveszíti a foglalót. Ha az eladó lép vissza indokolatlanul, a foglalót kétszeresen kell visszafizetnie.

A gyakorlatban ez tipikusan akkor okoz problémát, amikor a vevő hitelből vásárol, de a szerződés nem rendezi egyértelműen, mi történik hitel elutasítása esetén. A bank döntése alapvetően a vevő érdekkörébe esik – nem ritka, hogy több millió forintos foglaló egyszerűen elveszik.

Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül?

Jó tudni, hogy a foglaló mértéke hagyományosan 10%, bár az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás által fejlesztett Szerződés Asszisztens szoftver adatai szerint ez 8%-ra csökkent az utóbbi időben. Az azonban biztos, hogy jelentős összegről van szó.

Ha felmerül, hogy foglalót adnak a vevők, akkor mindenképpen javasolt megfontolni az ügyvédi közreműködést az ügyletben. Már csak azért is, mert ha a megállapodásban megjelölt határidőig egyik fél sem tesz lépéseket az előszerződés megkötése érdekében, akkor a bírói gyakorlat alapján mindkét félnek felróható lesz az előszerződés meghiúsulása és a foglaló a vevőnek kétszeresen nem jár vissza. (Lásd: Kúria Pfv.VI.21.893/2011/3.)

Előszerződés ingatlan adásvételkor vagy vételi szándéknyilatkozat?

Ha a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés végleges megszövegezése és az ügyvédi ellenjegyzése előtt, akkor az egyetlen biztos megoldás az ingatlan adásvételi előszerződés. A foglaló ugyanis kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, és vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adható át.

Miért?

Vételi szándéknyilatkozat

A vételi szándéknyilatkozat alapvetően egy kommunikációs eszköz a felek között, amely kifejezi a vásárlási szándékot, de önmagában nem teremt jogi kötőerőt. Nem írja elő semmilyen jogszabály, hogy kötelező lenne az adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni.

  • A vételi szándéknyilatkozat nem kényszeríthető ki bírói úton.
  • Foglaló érvényesen nem adható át vételi szándéknyilatkozattal. Ha mégis átadnak pénzt ilyenkor, azt gyakran "regisztrációs díjnak" vagy "vételi biztosítéknak" nevezik, holott a Ptk. alapján foglalót csak szerződés alapján lehet átadni.
  • Ha a vételi szándéknyilatkozat mégis jogi kötőerővel is bír, akkor az már egy vételi ajánlat. A vételi ajánlat eladó általi elfogadása esetén adásvételi szerződés jön létre. Persze csak ha a felek által aláírt papírok megfeleltek a formai követelményeknek.

Ingatlanközvetítő bevonása nélkül gyakran nem is készül ilyen nyilatkozat, a felek szóban egyeznek meg, majd e-mailen egyeztetik a részleteket az adásvételi szerződés megkötéséig. Az ingatlanközvetítők gyakran tulajdonítanak nagy jelentőséget a vételi szándéknyilatkozatnak, mivel ez egy fontos mérföldkő a megbízási szerződésük teljesítésében.

Előszerződéssel kerülhet a foglaló letétbe?

Igen. Sok vevő biztonságosabbnak érzi, ha a foglaló nem közvetlenül az eladóhoz kerül, hanem ügyvédi letétbe.

A konstrukció lényege:

  • Ha létrejön a végleges szerződés → az ügyvéd kiadja az eladónak.
  • Ha meghiúsul → a letéti szerződés alapján jogosult fél kapja vissza.

A letét legnagyobb előnye, hogy ha a foglaló a vevőnek jár, az biztosan visszakapja – nem kell külön pereskednie a pénzéért.

Mire figyeljen 2026-ban?

A jelenlegi piacon gyakori:

  • hosszabb hitelbírálati idő,
  • bizonytalan költözési határidők,
  • banki szigorítások.

Az előszerződés nem puszta formalitás, hanem stratégiai döntés.
A foglaló pedig nem egyszerű előleg, hanem komoly jogkövetkezményekkel járó biztosíték.

Lakásvásárlás előtt érdemes végiggondolni: a gyorsaság fontosabb, vagy a jogbiztonság?

Ha a foglaló több millió forint, a kérdés már nem elméleti.

Összegzés

A foglaló kikötése az előszerződésben azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda), vagyis hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezzel szemben a végszerződésben a foglaló már az adásvétel teljesítését biztosítja. Adásvételi szándéknyilatkozat mellé foglaló nem adható.

Ingatlan ügyvédet keres? Hívjon minket!

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt

Kapcsolódó cikkek

Illés Géza MártonIGM
Szerző:

Csapatunk

Dr. Illés Géza Márton

Dr. Illés Géza Márton, budapesti ügyvéd. A 2009-ben alapított Dr. Illés Géza Márton Ügyvédi Iroda és az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Igen. Az előszerződés is szerződés, ezért foglaló kiköthető , és ugyanúgy működnek a foglaló jogkövetkezményei (elveszik / kétszeresen jár vissza), ha a meghiúsulásért valamelyik fél felel.