Ingatlanvásárlás 2026-ban: hitel, foglaló, tulajdoni lap

A nulladik lépés: hitel nélkül nincs biztonságos alku

Az egyik leggyakoribb hiba 2026-ban, hogy a vevő már alkudozik, sőt foglalózna, miközben nem tudja biztosan, hogy kap-e 10% önerőre Otthon Start hitelt. A bank viszont nem empatikus a már letett, nagy összegű foglalók kapcsán. A tapasztalat azt mutatja, hogy ha hitelből finanszírozzuk a vételárat, akkor előminősítéssel tudjuk a leghatékonyabban minimalizálni a kockázatokat.

A gyakorlatban ezekkel a kockázatokkal kell számolni:

• az online hitelkalkuláció nem számolt a nem nyilvános banki feltételekkel,
• az előzetes kalkuláció és a tényleges hitelbírálat között valami megváltozik,
• a bank leterheltsége miatt a folyósítás csúszik, de a szerződés ezt nem kezeli.

Fontos tudni:
A „ szerintem biztos megkapjuk a hitelt” nem jogi biztosíték. Ha az adásvételi szerződés nem számol a banki elutasítással vagy késedelemmel, abból könnyen vita lehet.

Mit kérdezzünk az alkudozás előtt? – A hatékony alku alapja az információ

Az alkudozás nem csak az árról szól. Aki többet tud az ingatlan és az eladó helyzetéről, jobb pozícióban van.

Ezeket a kérdéseket érdemes végigvenni még az ajánlattétel előtt:

• Mennyi ideje van hirdetve az ingatlan?
  Volt-e már komoly érdeklődő vagy ajánlat, és miért nem lett belőle ügylet?
• Mi az eladás oka, mennyire sürgős a költözés?
  Új ingatlan, határidő, hitel, családi ok – ezek mind áralkut befolyásoló tényezők.
• Van-e alsó határ?
  Sok eladó meg tudja mondani, mi az az ár, amin még eladná.
• A hirdetési ár mennyire irányár?
  Reális-e a környék négyzetméteráraihoz képest, vagy inkább „teszteli a piacot”?
• Milyen állapotú az ingatlan?
  Mikor volt felújítás, vannak-e ismert hibák, várható-e nagyobb költség a közeljövőben?
• Van-e teher az ingatlanon?
  Jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet – és mikor lesz tehermentes?
• Mi tartozik a vételárba?
  Konyhabútor, gépek, klíma, garázs, tároló – ezekről később rengeteg vita szokott lenni.
• Mikor és milyen feltételekkel adható birtokba?
  Azonnal, később, visszabérléssel? Ez sokszor fontosabb, mint az ár.
• Milyen fizetési ütemezést fogad el az eladó?
  Foglaló, előleg, banki folyósítás – a rugalmasság alkualapot jelenthet.
• Ha az ár nem csökkenthető, miben lehet megállapodni „csomagban”?
  Javítás, festés, közös költség rendezése, rugalmas határidők – sokszor itt van a valódi mozgástér.

Tulajdoni lap: itt dől el, hogy érdemes-e megvenni az ingatlant

A tulajdoni lap azért az adásvételi ügyletek alapja, mert ez a közhiteles nyilvántartásból származó kivonat mutatja meg, ki jogosult eladni, és milyen terhek/jogok korlátozzák a tulajdon átruházását. Ha itt gond van (pl. nem az az eladó a tulajdonos, van haszonélvezet, végrehajtás, jelzálog, elidegenítési tilalom, per‑/igényfeljegyzés vagy „széljegy”), akkor az ügylet vagy nem köthető meg biztonságosan, vagy csak plusz lépésekkel (tehermentesítés, hozzájárulások, törlések) és gyakran más feltételekkel.

Hogyan lehet a leghatékonyabban minimalizálni a kockázatokat?

Bankhitellel. A banknál egy sor biztonsági ellenőrzés garantálja, hogy a vevő kockázatmentesen vásárol. 

 Ha a tulajdoni lapon olyan bejegyzés van, ami akár csak a legkisebb problémát okozhatja, a bank lassíthat, plusz feltételeket kérhet, vagy el is utasíthatja a finanszírozást.

Foglaló: legtöbbször az a kérdés, „visszajár-e”

A foglalóval kapcsolatban a legnagyobb félreértés az, hogy a felek csak az összegére figyelnek.

A valódi kérdés az, hogy:

• mi történik, ha a bank elutasítja a hitelt,
• mi számít késedelemnek,
• ki viseli a kockázatot.

Fontos tudni továbbá, hogy egy összeget „foglalónak” neveznek egy iratban, még nem biztos, hogy jogilag az annak minősül. Ezt mindig a szerződés tartalma dönti el.

Műszaki állapot – a bank nem vizsgál mindent

A banki értékbecslés része a helyszíni szemle, ahol az értékbecslő műszaki/állapoti szempontból is felméri az ingatlant, mert ez közvetlenül hat a forgalmi értékre és a bank által figyelt fedezeti értékre.

A gyakorlatban jellemzően ezeket nézik:

• szerkezet és állapot (repedések, beázás nyomai, tető, födém, falazat),
• nyílászárók, burkolatok, felújítások szintje,
• gépészet (fűtés típusa, villany/víz/csatorna állapota, melegvíz),
• komfort és használhatóság (elrendezés, vizesblokkok),
• energetikai jellemzők (szigetelés, tanúsítvány, ha van),
• és azt is, hogy a valós állapot egyezik-e a dokumentumokkal (alapterület, bővítések, melléképületek).

Fontos: a banki értékbecslő nem teljes körű műszaki szakértői vizsgálatot végez (nem bont, nem statikai szakvélemény), hanem a hitelezéshez szükséges, szemrevételezésen alapuló állapotfelmérést és dokumentálást.

Figyeljünk oda az adásvételi szerződés szövegére

Egy jó adásvételi szerződés nem hosszú, vagy rövid, hanem választ ad a folyamat során potenciálisan felmerülő összes kérdésre.

Gyakori vitaforrások:

• hitelcsúszás,
• láncügyletek határidői,
• birtokbaadás feltételei,
• az ingatlanban maradó ingóságok.

Ezeket előre kell tisztázni, nem utólag.

Jelzáloggal terhelt ingatlan - lehet ilyet venni?

Jelzáloggal terhelt ingatlant lehet vásárolni, ez önmagában nem kizáró ok. Fontos azonban tudni, hogy az ilyen ingatlan eladásához a bank előzetes, írásbeli hozzájárulása szükséges.

Ha az ingatlan hitellel terhelt:

• a végtörlesztés módja kulcskérdés,
• a pénznek a bankhoz kell mennie,
• ügyvédi letét nélkül ez komoly kockázat.

A „majd az eladó intézi” típusú megoldások itt különösen veszélyesek.

Hogyan zajlik biztonságosan a gyakorlatban?

A jól működő, bankok által is elfogadott megoldás lényege, hogy a vételárnak az a része, ami az eladói jelzáloghitel törlesztéséhez szükséges nem az eladóhoz, hanem közvetlenül a bankjához kerül.

A folyamat jellemzően így néz ki:

• a vevő a fennálló hitel összegét közvetlenül az eladó bankjának utalja, banki igazolás alapján;
• a vételár fennmaradó része ügyvédi letétbe kerül, vagy a vevő csak később utal,
• a bank a végtörlesztés után kiadja a törlési engedélyt;
• az eladó ezt benyújtja a földhivatalhoz;
• a földhivatal törli a jelzálogjogot és az elidegenítési és terhelési tilalmat;
• ezt követően válik az ingatlan tehermentessé, és bejegyezhető a vevő tulajdonjoga.

Ez a konstrukció védi:

• a vevőt (nem fizet „ígéretre”),
• az eladót (megkapja a vételárat),
• és a bankot is (a hitel biztosan visszafizetésre kerül).

Helyi önazonosság védelme – 2026-ban banki feltétel

Egyre több bank kéri, hogy a szerződés tartalmazza:

• van-e helyi rendelet,
• a vevő betelepülőnek minősül-e.

Ha ez hiányzik, a bank nem indítja a finanszírozást.

Összegzés

2026-ban egyszerre változik a banki gyakorlat, a JTM-szabályozás, az E-ING rendszer működése és a helyi önazonosság védelme. Ezek együtt azt jelentik, hogy egy apró jogi vagy pénzügyi hiba is elég lehet a hitel elutasításához vagy a foglaló elvesztéséhez.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!