Ingatlan vásárlás hitelből 2026-ban

Lakásvásárlás hitelre: Hogyan lehet a leghatékonyabban minimalizálni a kockázatokat?

Bankhitellel. A banknál egy sor biztonsági ellenőrzés garantálja, hogy a vevő kockázatmentesen vásárol. Nem csak a hitelből megvenni kívánt lakás műszaki paramétereit vizsgálja át a bank, de jogi átvilágítást is végez.

 Ha a tulajdoni lapon olyan bejegyzés van, ami akár csak a legkisebb problémát okozhatja, a bank lassíthat, plusz feltételeket kérhet, vagy el is utasíthatja a finanszírozást. A legtöbb eladó ráadásul jóval könnyebben elfogadja, ha valamit nem is a vevő, hanem a "bank" kér.

Hitellel terhelt ingatlant venne?

Hitellel terhelt ingatlan vásárlása esetén a folyamat biztonságos lebonyolításához kulcsfontosságú a végtörlesztés módja. A vételárnak az a része, amely az eladói jelzáloghitel törlesztéséhez szükséges, nem az eladóhoz, hanem közvetlenül a bankjához kerül.

Előzetes hitelbírálat - ezzel kezdjük!

Az előzetes hitelbírálat (vagy hitelígérvény) az ingatlanvásárlás origója, mert pontosan kijelöli a pénzügyi mozgásteredet, még mielőtt a vevő elkötelződne. Az eladó egyértelműen komolyabb vevőként tekint arra, akinek papírja van arról, hogy hitelképes.

Hitel nélkül nincs biztonságos alku

Az egyik leggyakoribb hiba 2026-ban, hogy a vevő már alkudozik, sőt foglalózna, miközben nem tudja biztosan, hogy kap-e 10% önerőre Otthon Start hitelt. A bank viszont nem empatikus a már letett, nagy összegű foglalók kapcsán. A tapasztalat azt mutatja, hogy ha hitelből finanszírozzuk a vételárat, akkor előminősítéssel tudjuk a leghatékonyabban minimalizálni a kockázatokat.

A gyakorlatban ezekkel a kockázatokkal kell számolni:

• az online hitelkalkuláció nem számolt a nem nyilvános banki feltételekkel,
• az előzetes kalkuláció és a tényleges hitelbírálat között valami megváltozik,
• a bank leterheltsége miatt a folyósítás csúszik, de a szerződés ezt nem kezeli.

Fontos tudni:
A „ szerintem biztos megkapjuk a hitelt” nem jogi biztosíték. Ha az adásvételi szerződés nem számol a banki elutasítással vagy késedelemmel, abból könnyen vita lehet.

Mit kérdezzünk az alkudozás előtt?

Az alkudozás nem csak az árról szól. Aki többet tud az ingatlan és az eladó helyzetéről, jobb pozícióban van.

Ezeket a kérdéseket érdemes végigvenni még az ajánlattétel előtt:

• Mennyi ideje van hirdetve az ingatlan?
  Volt-e már komoly érdeklődő vagy ajánlat, és miért nem lett belőle ügylet?
• Mi az eladás oka, mennyire sürgős a költözés?
  Új ingatlan, határidő, hitel, családi ok – ezek mind áralkut befolyásoló tényezők.
• Van-e alsó határ?
  Sok eladó meg tudja mondani, mi az az ár, amin még eladná.
• A hirdetési ár mennyire irányár?
  Reális-e a környék négyzetméteráraihoz képest, vagy inkább „teszteli a piacot”?
• Milyen állapotú az ingatlan?
  Mikor volt felújítás, vannak-e ismert hibák, várható-e nagyobb költség a közeljövőben?
• Van-e teher az ingatlanon?
  Jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet – és mikor lesz tehermentes?
• Mi tartozik a vételárba?
  Konyhabútor, gépek, klíma, garázs, tároló – ezekről később rengeteg vita szokott lenni.
• Mikor és milyen feltételekkel adható birtokba?
  Azonnal, később, visszabérléssel? Ez sokszor fontosabb, mint az ár.
• Milyen fizetési ütemezést fogad el az eladó?
  Foglaló, előleg, banki folyósítás – a rugalmasság alkualapot jelenthet.
• Ha az ár nem csökkenthető, miben lehet megállapodni „csomagban”?
  Javítás, festés, közös költség rendezése, rugalmas határidők – sokszor itt van a valódi mozgástér.

Tulajdoni lap: ingatlan hitellel csak tehermentesen

Ezt már a vételi ajánlat megtétele előtt ki kell kérni. A tulajdoni lap azért az adásvételi ügyletek alapja, mert ez a közhiteles nyilvántartásból származó kivonat mutatja meg, ki jogosult eladni, és milyen terhek/jogok korlátozzák a tulajdon átruházását. 

Ha itt gond van (pl. nem az az eladó a tulajdonos, van haszonélvezet, végrehajtás, jelzálog, elidegenítési tilalom, per‑/igényfeljegyzés vagy „széljegy”), akkor az ügylet vagy nem köthető meg biztonságosan, vagy csak plusz lépésekkel (tehermentesítés, hozzájárulások, törlések) és gyakran más feltételekkel.

Foglaló: legtöbbször az a kérdés, „visszajár-e”

A foglalóval kapcsolatban a legnagyobb félreértés az, hogy a felek csak az összegére figyelnek.

A valódi kérdés az, hogy:

• mi történik, ha a bank elutasítja a hitelt,
• mi számít késedelemnek,
• ki viseli a kockázatot.

Fontos tudni továbbá, hogy egy összeget „foglalónak” neveznek egy iratban, még nem biztos, hogy jogilag az annak minősül. Ezt mindig a szerződés tartalma dönti el.

Műszaki állapot – a bank nem vizsgál mindent

A banki értékbecslés része a helyszíni szemle, ahol az értékbecslő műszaki/állapoti szempontból is felméri az ingatlant, mert ez közvetlenül hat a forgalmi értékre és a bank által figyelt fedezeti értékre.

A gyakorlatban jellemzően ezeket nézik:

• szerkezet és állapot (repedések, beázás nyomai, tető, födém, falazat),
• nyílászárók, burkolatok, felújítások szintje,
• gépészet (fűtés típusa, villany/víz/csatorna állapota, melegvíz),
• komfort és használhatóság (elrendezés, vizesblokkok),
• energetikai jellemzők (szigetelés, tanúsítvány, ha van),
• és azt is, hogy a valós állapot egyezik-e a dokumentumokkal (alapterület, bővítések, melléképületek).

Fontos: a banki értékbecslő nem teljes körű műszaki szakértői vizsgálatot végez (nem bont, nem statikai szakvélemény), hanem a hitelezéshez szükséges, szemrevételezésen alapuló állapotfelmérést és dokumentálást.

Figyeljünk oda az adásvételi szerződés szövegére

Egy jó adásvételi szerződés nem hosszú, vagy rövid, hanem választ ad a folyamat során potenciálisan felmerülő összes kérdésre.

Gyakori vitaforrások:

• hitelcsúszás,
• láncügyletek határidői,
• birtokbaadás feltételei,
• az ingatlanban maradó ingóságok.

Ezeket előre kell tisztázni, nem utólag.

Jelzáloggal terhelt ingatlan - lehet ilyet venni?

Jelzáloggal terhelt ingatlant lehet vásárolni, ez önmagában nem kizáró ok. Fontos azonban tudni, hogy az ilyen ingatlan eladásához a bank előzetes, írásbeli hozzájárulása szükséges.

Ha az ingatlan hitellel terhelt:

• a végtörlesztés módja kulcskérdés,
• a pénznek a bankhoz kell mennie,
• ügyvédi letét nélkül ez komoly kockázat.

A „majd az eladó intézi” típusú megoldások itt különösen veszélyesek.

Hogyan zajlik biztonságosan a gyakorlatban?

A jól működő, bankok által is elfogadott megoldás lényege, hogy a vételárnak az a része, ami az eladói jelzáloghitel törlesztéséhez szükséges nem az eladóhoz, hanem közvetlenül a bankjához kerül.

A folyamat jellemzően így néz ki:

• a vevő a fennálló hitel összegét közvetlenül az eladó bankjának utalja, banki igazolás alapján;
• a vételár fennmaradó része ügyvédi letétbe kerül, vagy a vevő csak később utal,
• a bank a végtörlesztés után kiadja a törlési engedélyt;
• az eladó ezt benyújtja a földhivatalhoz;
• a földhivatal törli a jelzálogjogot és az elidegenítési és terhelési tilalmat;
• ezt követően válik az ingatlan tehermentessé, és bejegyezhető a vevő tulajdonjoga.

Ez a konstrukció védi:

• a vevőt (nem fizet „ígéretre”),
• az eladót (megkapja a vételárat),
• és a bankot is (a hitel biztosan visszafizetésre kerül).

Helyi önazonosság védelme – 2026-ban banki feltétel

Egyre több bank kéri, hogy a szerződés tartalmazza:

• van-e helyi rendelet,
• a vevő betelepülőnek minősül-e.

Ha ez hiányzik, a bank nem indítja a finanszírozást.

Összegzés

2026-ban egyszerre változik a banki gyakorlat, a JTM-szabályozás, az E-ING rendszer működése és a helyi önazonosság védelme. Ezek együtt azt jelentik, hogy egy apró jogi vagy pénzügyi hiba is elég lehet a hitel elutasításához vagy a foglaló elvesztéséhez.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!