Mi az ingatlanközvetítő feladata és mi nem?

Honnan tudom, hogy a közvetítő szabályosan dolgozik-e?

Az ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés szakmai tartalmát a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény alapján az ingatlanközvetítés egy olyan tevékenység, ami bejelentés alapján folytatható. Hogy a bejelentés megtörtént, azt onnan is tudható, hogy az illetőt az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszer is nyilvántartja.

Mit várhat el az eladó az ingatlanközvetítőtől?

Ezt a kérdést legtöbbször már jogvitás helyzetben teszik fel az ügyfelek. A legegyszerűbb válasz az, hogy vevőt keres és kapcsolatot teremt a felek között. A gyakorlatban azonban a feladata ennél jóval összetettebb. A közvetítőnek először meg kell ismernie az ingatlant, annak állapotát és az eladó helyzetét, meg kell szerveznie a hirdetést és a bemutatásokat, kezelnie kell az érdeklődőket, majd aktívan közre kell működnie a vételár és az ügylet fontosabb feltételeinek kialakításában.

Nem mindegy például, hogy az ingatlan üresen vagy lakottan kerül piacra, mikor adható birtokba, terheli-e hitel vagy haszonélvezeti jog, illetve az eladónak gyors értékesítésre vagy a lehető legmagasabb ár elérésére van-e szüksége. Ugyancsak fontos előre tisztázni, hogy mely berendezések és ingóságok maradnak az ingatlanban, valamint hogy az eladó mikor tud kiköltözni.

A professzionális közvetítő nem végzi el a feladatát pusztán azzal, hogy a megbízó által közölt árat mechanikusan továbbadja az érdeklődőknek. Jeleznie kell, ha az ár a piaci helyzet alapján várhatóan nem reális, és szakmai tapasztalata alapján segítenie kell annak meghatározásában, hogy milyen értéktartományban lehet tényleges vevőre számítani.

A hirdetési árról, az árcsökkentésről és a vételi ajánlat elfogadásáról továbbra is az eladó határoz. A közvetítő feladata az, hogy ehhez piaci információt és értékesítési tapasztalatot adjon.

A reális hirdetési ár kialakítása is közvetítői feladat

A közvetítő a helyi piac, a hasonló hirdetések, a korábbi értékesítések és a vevői visszajelzések alapján javaslatot tehet a hirdetési árra. Egy tapasztalt szakember azt is meg tudja becsülni, hogy az adott ár mellett várhatóan mennyi idő alatt lehet komoly érdeklődőt találni.

Az eladó gyakran érzelmileg is kötődik az ingatlanhoz, ezért könnyen túlértékelheti annak előnyeit, vagy alábecsülheti azokat a hibákat, amelyek a vevők számára meghatározóak. A közvetítő értéke ilyenkor abban rejlik, hogy külső, piaci szemmel tudja megítélni az ingatlant.

Ha a hirdetésre alig érkezik érdeklődés, a közvetítőtől elvárható, hogy ne csupán további türelmet kérjen. Érdemben elemeznie kell, hogy az ár, a hirdetés minősége, a fényképek, az ingatlan állapota vagy valamely más körülmény akadályozza-e az értékesítést.

A közvetítő piaci árra vonatkozó javaslata természetesen nem azonos a külön szolgáltatásként végzett ingatlanvagyon-értékeléssel. Ha az eladónak banki, hatósági, peres vagy vagyonmegosztási célra hivatalos értékelésre van szüksége, azt az erre jogosult és megfelelően nyilvántartott szakembertől kell megrendelnie.

A megtekintések után érdemi visszajelzést kell adni

A közvetítő egyik legidőigényesebb feladata az érdeklődők hívásainak és üzeneteinek kezelése. Meg kell próbálnia felmérni, hogy az érdeklődő valóban vásárlási szándékkal jelentkezik-e, mikor tudna szerződni, rendelkezik-e saját forrással, szüksége van-e hitelre, illetve el kell-e adnia előbb egy másik ingatlant. Ezek a kérdések nyilván nem jelentenek banki hitelbírálatot, de segíthetnek elkülöníteni a komoly vevőjelölteket azoktól, akik egyelőre csak tájékozódnak.

Az ingatlan bemutatásakor a közvetítő fogadja az érdeklődőket, ismerteti az ingatlan fontosabb tulajdonságait, és válaszol az alapvető kérdésekre. A megtekintések után összegyűjti a visszajelzéseket, majd tájékoztatja az eladót arról, hogy a vevők hogyan ítélték meg az árat, az állapotot és az ingatlan egyéb adottságait.

Az eladó számára az jelent valódi segítséget, ha megtudja, hogy a vevőket a felújítás várható költsége, a lakás elrendezése, a környék, a birtokbaadás időpontja vagy a túl magasnak érzett ár tartotta-e vissza.

Ezekből a visszajelzésekből lehet eldönteni, hogy a hirdetésen, az ingatlan bemutatásán vagy az áron kell-e változtatni.

A közvetítőnek aktívan támogatnia kell a tárgyalást

Az ingatlanközvetítő feladata a vételi ajánlat továbbítása. Az alkuban a vételárnak van a legnagyobb jelentősége, de az is fontos, hogy a vevő mikor és milyen forrásból fizet, szüksége van-e lakáshitelre, mekkora összeget tud saját erőből teljesíteni, mikor szeretne birtokba lépni, és milyen feltételekhez köti a vásárlást.

Előfordulhat, hogy egy valamivel alacsonyabb, de gyorsan és biztonságosan teljesíthető ajánlat kedvezőbb az eladó számára, mint egy magasabb, de bizonytalan finanszírozású vételár.

A közvetítő tanácsot adhat, de az ajánlat elfogadásáról az eladó dönt. Megfelelő meghatalmazás hiányában a közvetítő nem kötheti meg helyette az ügyletet, és nem fogadhatja el önállóan a vevő ajánlatát.

A vételi ajánlat előkészítésében közreműködhet, de jogi tanácsot nem adhat!

A közvetítő gyakran közreműködik a vételi ajánlat vagy a vételi szándéknyilatkozat megtételében. Ez fontos előkészítő munka, hiszen az ügyvéd csak akkor tud megfelelő szerződést készíteni, ha pontosan ismeri a felek üzleti megállapodását.

Különösen kockázatos azonban, ha a vevő az ajánlat megtételével egyidejűleg pénzt is átad a közvetítőnek. Mielőtt foglalónak, előlegnek vagy ajánlati biztosítéknak nevezett összeg kerül kifizetésre, ügyvéddel kell tisztázni az átadás jogcímét, a pénz sorsát és a visszafizetés feltételeit.

Az ingatlanközvetítő intézi az energetikai tanúsítványt és a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet?

Az ingatlanközvetítő a közvetítői szerződés alapján megszervezheti az energetikai tanúsítvány és a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv beszerzését. Felveheti a kapcsolatot a megfelelő szakemberrel, időpontot egyeztethet, továbbíthatja a szükséges adatokat, és figyelmeztetheti az eladót arra, hogy a dokumentumokra az ingatlan adásvétel során szükség lehet.

Fontos, hogy energetikai tanúsítványt csak energetikai tanúsítói jogosultsággal rendelkező szakember állíthatja ki. A tanúsító megvizsgálja az épület energetikai jellemzőit, elkészíti a számítást, majd a tanúsítványt az erre szolgáló elektronikus rendszerben kiállítja és nyilvántartásba veszi. Az ingatlanközvetítő tehát legfeljebb a tanúsítás megrendelését és gyakorlati megszervezését vállalhatja.

Hasonló a helyzet a villamos biztonsági felülvizsgálattal. A vizsgálatot és az annak eredményét rögzítő jegyzőkönyvet csak az erre jogosult, nyilvántartásba vett szolgáltató készítheti el. A közvetítő ebben az esetben is szakembert kereshet, időpontot egyeztethet és átadhatja a dokumentumot az ügylet résztvevőinek, de a villamos hálózatot nem vizsgálhatja felül, és a jegyzőkönyvet sem állíthatja ki közvetítői minőségében.

A közvetítő nyilvántartja az elvégzett munkát

A professzionális közvetítő adatbázisban tartja nyilván a megbízott ingatlanokat, az érdeklődőket, a megtekintéseket és a beérkezett ajánlatokat. Az eladóval folytatott fontosabb egyeztetéseket és a hirdetési tevékenységet is célszerű dokumentálnia.

Ennek később jutalékvita esetén lehet különös jelentősége. A közvetítő díjigénye ugyanis sokszor attól függ, hogy az adásvétel az ő tevékenységének eredményeként jött-e létre. Ha bizonyíthatóan ő kutatta fel a vevőt és hozta létre a kapcsolatot a felek között, a közvetítői szerződés feltételeitől függően akkor is járhat számára díj, ha az eladó és a vevő később közvetlenül egymással folytatja az egyeztetést.

Mikor jár pontosan a jutalék?

Adásvételi szerződés megkötésekor, előszerződésnél, vételi ajánlatnál vagy már a vevő bemutatásakor? Mindent a közvetítői szerződés dönt el, sajnos nincs általános válasz.

A gyakorlatban veszélyesek azok a kikötések, amelyek már a vételi ajánlat bemutatásához teljes jutalékfizetést kapcsolnak, mivel egy ajánlat csak akkor ér valamit, ha abból ténylegesen megköthető, teljesíthető adásvételi szerződés lehet.

Mennyi az annyi?

Az ingatlanközvetítői jutalék Magyarországon jellemzően a vételár 3 és 5 százaléka között mozog, amire a legtöbb esetben még rá jön a 27%-os ÁFA is. A díj mértéke függ a megbízás típusától és az ingatlan elhelyezkedésétől.

Miért kér személyes okmányokat az ingatlanközvetítő?

Az ingatlanközvetítő nemcsak értékesítési, hanem pénzmosás-megelőzési kötelezettségeket is teljesít. A pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről szóló törvény, vagyis a Pmt. az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző szolgáltatókat is a szabályozott szolgáltatói körbe sorolja.

Ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységnek minősül az ingatlan tulajdonjoga átruházásának üzletszerű közvetítése, továbbá az ingatlan bérleti jogának üzletszerű közvetítése, ha a havi bérleti díj eléri vagy meghaladja az ötszázezer forintot. Ide tartozik a saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvétele is.

A Pmt. szempontjából ügyfél lehet természetes személy, gazdasági társaság vagy más szervezet is. Ingatlanközvetítés esetén ügyfélnek minősül az a tulajdonos, aki az ingatlan eladására, cseréjére vagy bérbeadására megbízást ad, de ügyféllé válhat az a vevő vagy bérlő is, aki az ingatlan megvásárlására vagy bérbevételére ajánlatot tesz, illetve ajánlatot kér. A szabályozás szerint az ügyfél az, aki a szolgáltatóval az ingatlan eladása, vétele, cseréje vagy meghatározott értékhatár feletti bérlete érdekében üzleti kapcsolatot létesít.

A puszta érdeklődés ugyanakkor még nem feltétlenül hoz létre ilyen ügyféli minőséget. Az ingatlan címének kiadása vagy egy megtekintés megszervezése önmagában nem minősül vételi vagy bérbevételi ajánlatkérésnek. Az ajánlatkérési vagy ajánlattevési szakasz akkor kezdődik, amikor az érdeklődő a megtekintést követően kifejezi konkrét vételi, csere- vagy bérbevételi szándékát.

Az ügyfél átvilágítás nem opcionális!

Amikor a közvetítő és az ügyfél közötti kapcsolat eljut ebbe a szakaszba, a szolgáltatónak ügyfél-átvilágítást kell végeznie. Ez nem egy választható adminisztratív lépés, hanem az üzleti kapcsolat létrehozásának és fenntartásának kötelező feltétele. Ha a közvetítő nem tudja teljes körűen elvégezni az átvilágítást, az üzleti kapcsolat létrehozását meg kell tagadnia, illetve a már fennálló kapcsolatot meg kell szüntetnie.

Az átvilágítás során a közvetítő azonosítja az ügyfelet, ellenőrzi a személyazonosságát, jogi személy esetén megvizsgálja a képviseleti jogosultságot és a tényleges tulajdonost, továbbá rögzíti az üzleti kapcsolat célját és jellegét. A szabályzat szerint az átvilágítás része az ügyfél kockázati besorolása és az üzleti kapcsolat folyamatos figyelemmel kísérése is.

Természetes személy esetén a közvetítőnek többek között a nevet, a születési adatokat, az állampolgárságot, a lakcímet, az anyja születési nevét és az azonosító okmány adatait kell rögzítenie. Az ellenőrzéshez magyar ügyféltől személyazonosító okmány és – magyarországi lakóhely esetén – lakcímkártya bemutatását kérheti.

A közvetítő a Pmt. szerinti kötelezettsége teljesítése érdekében az okmányokról másolatot is készíthet. A lakcímkártya személyi azonosítót tartalmazó hátoldalát azonban nem másolhatja le.

Ezért önmagában nem szabálytalan, ha a közvetítő az eladótól vagy a konkrét vételi szándékot kifejező vevőtől személyazonosító okmányokat és nyilatkozatokat kér. Ezeket nem pusztán saját döntése alapján gyűjti, hanem törvényi kötelezettség teljesítése érdekében.

Mit nem végezhet el az ingatlanközvetítő az ügyvéd helyett?

A közvetítő egyeztetheti a felek üzleti megállapodását, továbbíthatja az adatokat, beszerezheti a tulajdoni lapot és megszervezheti a szerződéskötés időpontját. Ezek a feladatok azonban nem jelentik az ingatlan jogi átvilágítását.

Az ügyvéd feladata, hogy megvizsgálja a tulajdoni lapot és az ügy szempontjából szükséges további iratokat, értékelje az ingatlant terhelő jogokat és tényeket, ellenőrizze az elővásárlási jogot, kialakítsa a tehermentesítés jogi menetét, és olyan szerződést készítsen, amely megfelel a felek akaratának és az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek.

A közvetítő nem szerkesztheti meg és nem jegyezheti ellen az adásvételi szerződést vagy más, ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. Nem vállalhatja át az ügyvéd teljes körű tájékoztatási és felelősségi kötelezettségét sem.

Ha a közvetítő egyben ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, más a helyzet. Ebben az esetben az okirat elkészítését már nem egyszerű közvetítőként, hanem jogi szakemberként végzi, és az ügyvédi tevékenységre vonatkozó szabályok, összeférhetetlenségi követelmények és felelősségi előírások szerint köteles eljárni.

Mit nem végezhet el az ingatlanvagyon-értékelő helyett?

A közvetítő piaci tapasztalatai alapján segíthet a kínálati ár és a várható eladási ár meghatározásában. Ez az értékesítési folyamat természetes része.

Más kérdés az önálló szakmai szolgáltatásként végzett ingatlanvagyon-értékelés. Ha az eladónak banki, hatósági, számviteli, peres vagy vagyonmegosztási célból dokumentált értékbecslésre van szüksége, azt az erre jogosult, megfelelően bejelentett szakembernek kell elkészítenie.

A két érték eltérhet egymástól. A közvetítő által javasolt hirdetési ár azt mutatja meg, hogy milyen áron érdemes az ingatlant piacra vinni. A banki vagy más hivatalos célú értékbecslés viszont egy meghatározott módszertan és rendeltetés alapján készül.

Mit nem végezhet el a hitelközvetítő, vagy a bank helyett?

A közvetítő segíthet abban, hogy a vevő hitelközvetítőhöz vagy bankhoz jusson, illetve kérheti, hogy a vevő igazolja az előminősítés megtörténtét.

Nem állapíthatja meg azonban a vevő hitelképességét, az eladó számára ezért kockázatos lehet, ha pusztán a közvetítő szóbeli tájékoztatására alapozva biztosnak tekinti a vevő finanszírozását. A banki hitel folyósításának feltételeit az adásvételi szerződésben is megfelelően rendezni kell, ami már az ügyvéd feladata.

Nem kezelhet ügyvédi vagy közjegyzői letétet

Az ingatlanközvetítő nem ügyvédi vagy közjegyzői letétkezelő. Nem válik jogosulttá ilyen letét kezelésére attól, hogy az összeget ajánlati biztosítéknak, regisztrációs díjnak vagy foglalónak nevezik.

Pénz átadása előtt pontosan tisztázni kell, hogy a vevő kinek, milyen jogcímen és milyen feltételekkel fizet. Az iratnak rendeznie kell azt is, hogy az összeg mikor adható át az eladónak, milyen esetben jár vissza, és mi történik akkor, ha az ajánlatot az eladó nem fogadja el, vagy az adásvétel más okból meghiúsul.

A foglaló ráadásul csak megkötött szerződéshez kapcsolódhat. Ezért különösen veszélyes lehet, ha a felek ügyvédi ellenőrzés nélkül adnak át jelentős összeget egy rövid, közvetítő által használt formanyomtatvány alapján.

Nem helyettesítheti a műszaki szakértőt

A közvetítő ismerheti az ingatlan látható állapotát, és továbbíthatja az eladó által közölt információkat. Ettől azonban még (sajnos) nem válik statikussá, építésszé vagy épületdiagnosztikai szakértővé.

Nem garantálhatja szakvéleményként, hogy az épület statikailag megfelelő, a tető hibátlan, a nedvesedés oka jelentéktelen, a villamos hálózat biztonságos, vagy valamely korábbi bővítés szabályosan történt.

A közvetítő feladata ilyenkor az, hogy ne tegyen megalapozatlan kijelentéseket, és szükség esetén javasolja megfelelő szakember bevonását.

Összegzés

A szerződésben azt kell megkeresni, hogy a jutalékot a vevő bemutatása, az ajánlat elfogadása, az előszerződés, az adásvételi szerződés vagy a vételár megfizetése teszi-e esedékessé. Ezek nem azonos időpontok, és az eladó kockázata is eltérő.

Ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével adná el a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!