Ingatlanközvetítő, ingatlanirodák - mi a feladatuk?

Mit is csinál egy ingatlanközvetítő?

Sok eladó felteszi a kérdést - néha magában, néha közvetlenül nekünk, ügyvédeknek szegezve - hogy mit is csinálnak tulajdonképpen az ingatlanközvetítők? 

A közvetítő munkája sokrétű: 

• piacelemzést végez,
• elmondja, ha a piac korrekciós fázisban van,
• elmondja, mikor érdemes engedni az árból.
• tárgyal a vevőkkel és eladókkal,
• felkészít az alkura,
• tudja, mikor kell elfogadni egy ajánlatot
• segít a ház, vagy lakás beárazásában
• hirdeti az ingatlant, majd
• bemutatja azt az érdeklődőknek.

Az ingatlanközvetítő munkája tehát sokkal több, mint egyszerű adásvétel lebonyolítása; a valós szakmai hozzáértést és elkötelezettséget igényel.

Azért tudok hivatalos választ is adni: Az ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés szakmai tartalmát a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény alapján egy olyan tevékenység, ami bejelentés alapján folytatható. Hogy a bejelentés megtörtént, azt onnan is tudható, hogy az illetőt az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszer is nyilvántartja.

Az ingatlanközvetítő feladata

Íme néhány alapvető feladat, amit az ún. ingatlanforgalmazási ügyintéző hivatalosan ellát - ezt tehát mindenképpen elvárhatjuk a legjobb ingatlanközvetítőktől - legyen szó kizárólagos szerződésről, vagy többes megbízásról:

1. Ingatlanok felkutatása: A szakember feladata az eladásra vagy bérbeadásra kínált ingatlanok felkutatása, ami magában foglalja a piaci lehetőségek feltárását és az ingatlanok potenciális értékének felmérését.
2. Ingatlanok értékelése: Az ingatlanok helyszíni szemléje során állapotukat felmérik, értéküket megállapítják, és fotókat készítenek, hogy a hirdetések vonzóak és tájékoztatóak legyenek. A tevékenység során a jogszabály alapján európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával kell eljárni.
3. Piaci információk gyűjtése: Információkat gyűjtenek a vásárlók és a bérlők igényeiről, valamint az ingatlanpiac aktuális állapotáról és annak várható alakulásáról.
4. Ügyfelekkel való kapcsolattartás: Folyamatos kommunikáció az eladókkal, vevőkkel és bérlőkkel, hogy az ügylet mindkét fél számára előnyös legyen.
5. Szerződések előkészítése: Az adásvételi vagy bérleti szerződések előkészítése, biztosítva, hogy azok megfeleljenek a jogi előírásoknak és az ügyfelek érdekeinek.
6. Tranzakciók lebonyolítása: A szerződéskötések megszervezése, a tulajdonjogok átírásának előkészítése, illetve a bérleti időszak lejárta utáni teendők intézése.
7. Adatbázis-kezelés: Adatbázis létrehozása és karbantartása az ingatlanokról, ügyfelekről és azok igényeiről, hiszen a megbízás szerinti feladatok akkor elvégzettek a jogszabály alapján, ha azokat és az eredményeket is teljes körűen dokumentálja a szakember.

Ki nem lehet ingatlanközvetítő ingatlanügynök?

Valódi, komoly szakmáról van tehát szó, aminek a hivatalos neve: "ingatlanforgalmazási ügyintéző", amelyet a Központi Statisztikai Hivatal által üzemeltetett Foglalkozások Egységes Osztályozási Rendszere (FEOR–08) 3633 szám alatt tart nyilván.

Tapasztalatom szerint a favorit ingatlanközvetítő cégeknél dolgozó legjobb közvetítők nemcsak az eladókat képviselik, hanem a vevők érdekeit is szem előtt tartják, hiszen később belőlük is potenciális ügyfelek lehetnek. Fontos tudni, hogy az ingatlanközvetítők a vételi szándéknyilatkozattal nem kimondottan vehetnek át foglalót!

Érdemes azt is tudni, hogy nem végezhet ingatlanközvetítői vagy ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítői tevékenységet az, aki

• büntetett előéletű,
• az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll, vagy
• gazdasági társaság vezető tisztségviselője nem lehet.

Egy OKNYIR ellenőrzés mindig jól jön

Az OKNYIR aloldalaként üzemelő Üzletszerű ingatlankezelői tevékenységet végzők nyilvántartása egy közhiteles nyilvántartás, ami a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet alapján tartalmazza a bejelentést követően nyilvántartásba vett üzletszerű ingatlankezelői tevékenységet végző szolgáltatókat. 

Aki itt nem szerepel, az ingatlanközvetítésre sem jogosult.

Ingatlanközvetítők előnyei és hátrányai

Lássuk, hogy milyen előnyökkel jár, ha az ember ingatlanközvetítő cégeknél jelentkezik azért, hogy megbízná őket:

1. Szakértői tanácsadás - Az ingatlanközvetítők nap mint nap foglalkoznak ingatlanokkal, ismerik a helyi piacot és az aktuális árakat. Értékelésük alapján könnyebb a megfelelő vételárat meghatározni, és ezzel elkerülni a túlárazott ingatlanokat. Jobban értik, hogy mit kell tartalmaznia az ingatlan hirdetéseknek és sokszor jó teljesítményű fényképezőgéppel, minőségibb képeket készítenek az ingatlan hirdetésekbe. Az ingatlanközvetítők általában pár perc alatt, szoftverrel is elkészítenek egy alaprajzot. Nem ritka az sem, hogy home staging tippeket adnak és az sem, hogy videós, vagy 3D tartalmakkal támogatják meg a hirdetést.
2. Időmegtakarítás - Egy jó szakember átveszi az adminisztratív teendők nagy részét, beleértve a dokumentáció előkészítését, a megtekintések szervezését és a tárgyalásokat. Ő veszi fel a telefont a komolytalan érdeklődőknek is és ő mutatja meg a lakást a leglehetetlenebb időpontokban az érdeklődőknek.
3. Tárgyalási képesség - A közvetítők tapasztalatai alapján hatékonyabban tudják tárgyalni a vételárat és egyéb feltételeket, lehetővé téve, hogy a vevők jobb ajánlatot kapjanak. Nekik is érdekük a magasabb vételár elérése, főleg ha árgaranciával dolgoznak.
4. Jól bejáratott hálózat - Az ingatlanközvetítők gyakran rendelkeznek már létező ügyfélkörrel vagy kapcsolati hálóval, amelyen keresztül könnyebben találhatnak vevőt vagy eladót. 

Tekintsük át, hogy milyen hátrányokkal jár, ha az ingatlan értékesítéséért ingatlan közvetítők dolgoznak:

1. Költségek - az ingatlanközvetítők szolgáltatása általában nem ingyenes: jutalék formájában vagy fix díjjal kompenzálják őket, ami többletköltséget jelent.
2. Érdekellentét  - A jutalék a vételár százalékában kerül meghatározásra, ami azt jelenti, hogy az eladó és a közvetítő is érdekelt lehet a magasabb vételár elérésében. A sikerdíj ráadásul általában a vevő által korábban átadott foglalóból kerül kifizetésre, így nem ritka, hogy az ingatlanos veszi át a vevőtől a foglalót. Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni: az ingatlanközvetítők nem jogosultak foglaló vagy egyéb pénzletét kezelésére, így ez a gyakorlat jogellenes.
3. Információhiány - Mivel az ingatlanos leginkább az eladóval áll szerződésben, előfordulhat, hogy nem osztanak meg minden, a vevő számára is fontos információt. 

Az ingatlanos díjának kifizetése előtt tehát érdemes alaposan megfontolni, hogy valóban szükség van-e erre a szolgáltatásra. Míg a szakértői tanácsadás és a piac ismerete hasznos lehet, a díjak jelentős terhet róhatnak mind az eladóra, mind a vevőre. Ezért fontos megmérlegelni az összes lehetőséget és eldönteni, hogy az ingatlanos által nyújtott előnyök mennyire ellensúlyozzák a díjakból adódó hátrányokat.

Hogyan tudom megítélni, hogy az ingatlanközvetítő iroda megbízása megtérül-e számomra?

A sikerdíj megtérülésének megítélése több szempont figyelembe vételével történhet. Íme néhány lépés, amit érdemes végiggondolni:

1. Az ingatlanos által nyújtott szolgáltatások értékelése - piaci ismeretek, a hirdetések minősége, a tárgyalási készség, és az időmegtakarítás. Ezek a tényezők önmagukban is jelentős értéket képviselhetnek.
2. Piaci helyzet - Ha a piac lassú, akkor egy jó szakértő segíthet gyorsabban eladni az ingatlant, ami végül pénzügyileg igen kedvező lehet.
3. Időfaktor - Ha az idő nem számít és van kapacitása maga is foglalkozni az adásvétellel, akkor a közvetítői díjat megtakaríthatja. Viszont ha gyorsan szeretne értékesíteni vagy nincs ideje és energiája az adásvételi folyamattal foglalkozni, akkor a közvetítői díj megfizetése megtérülhet.
4. Alternatív költségek - Gondolja végig, hogy mennyi lenne az az összeg, amit más módon kellene kifizetnie, ha például önállóan készítené elő és hirdetné az ingatlant, vagy ha időt és energiát kellene szánnia a jogi és adminisztratív feladatokra.
5. Referenciák és eredmények - Kérjen korábbi tranzakciókról referenciákat, és vizsgálja meg az illető korábbi teljesítményét. Ha bizonyítottan képes volt jobb feltételeket vagy gyorsabb eladást elérni, az növelheti a díj megtérülésének esélyét.
6. Személyes kényelem - Ne feledkezzen meg a személyes kényelemről sem. Ha az ingatlanos által nyújtott szolgáltatások csökkentik a stresszt és növelik az elégedettséget, az is egyfajta megtérülésnek tekinthető.

Ingatlanközvetítő tanfolyam nélkül is értékesíthető egy lakás?

Sokaknak a fenti leírás nem tűnik megugorhatatlannak "házilag" sem, sőt az egyik kedves ügyfelem olyan sikeresen értékesítette a férjével közös lakását, hogy az anyósa szomszédjától már jutalékot kért a közvetítésért! Természetesen ő is elgondolkozott rajta, hogy egy online ingatlanközvetítő tanfolyam talán még hatékonyabbá tehetné. Azért végül maradt az informatikusi állásánál, hiszen az ingatlanközvetítő szakma nem fenékig tejföl.

Bár ingatlanközvetítő képzés nélkül is lehetőség van rá, az ingatlanközvetítők szakértelme és piaci ismeretei gyakran nélkülözhetetlenek a sikeres adásvételhez. Személyes tapasztalataim alapján, bár én magam nem foglalkoztam ingatlan értékesítésével, de mindig értékeltem azt a pluszt, amit egy profi ingatlanos hozzá tudott adni a tranzakcióhoz.

Összegzés

Magyarországon a közvetítői jutalék jellemzően:

• 2–6% + áfa az eladási árból

Példa:
Egy 45 millió Ft-os ingatlannál ez 900.000 – 2.700.000 Ft is lehet. 👉 Ez az összeg általában csak sikeres értékesítés esetén jár, de mindig a szerződés az irányadó.

Az ingatlanközvetítő az eladó és a vevő közötti kapcsolatot teremti meg, megszervezi a hirdetést, kezeli az érdeklődőket, lebonyolítja a bemutatásokat, és segít az adásvétel előkészítésében. Nem készít szerződést és nem kezelhet pénzletétet, akkor sem, ha ajánlati biztosítéknak nevezi.

Ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével adná el a lakását? Vegye fel velünk a kapcsolatot!