Öröklésről lemondás: hogyan rendezhető a családi ingatlan sorsa?

Tipikus családi helyzet: az egyik testvér pénzt kap, a másik évek múlva házat

Nemrég megkeresett minket egy ügyfél, akinek az édesanyja eladta korábbi lakását, hogy olyan akadálymentes családi házba költözhessen, ahol a testvére (a sógornőjével együtt) gondozhatja az édesanyjukat. A testvérek abban állapodtak meg, hogy a gondozást is vállaló gyermek meghatározott összeget fizet a testvérének, aki cserébe nem tart igényt később az új ház öröklésére.

A család ezt gyakran úgy fogalmazza meg: „A testvérem kifizet, én pedig lemondok a tulajdonrészemről.”

Kivel kell megkötni az öröklésről lemondó szerződést?

A Ptk. 7:7. §-a szerint a törvényes öröklésre jogosult személy az örökhagyóval kötött írásbeli szerződésben mondhat le az öröklésről, egészben vagy részben. Ezt az örökhagyó életében lehet rendezni, a hagyatéki eljárásban már más megoldásokra kell gondolni.

A példában tehát a szülő és a lemondó gyermek megállapodására van szükség. A testvérek közötti egyezség természetesen nem helyettesíti ezt.

Ha a másik testvér vállalja az ellenérték megfizetését, az ő kötelezettségvállalását is rögzíteni kell. A családi rendezés háromoldalú okiratban is kialakítható: a szülő és a lemondó gyermek öröklési megállapodásához kapcsolódik a fizető testvér vállalása. Az is megoldás lehet, ha a szerződést követő záradékban, vagyis egyoldalú nyilatkozatban tesz a testvér fizetésre irányuló kötelezettségvállalást.

Hogyan fog a szerződés a hagyatéki eljárásban előkerülni?

Érdemes már a szerződéskötéskor gondoskodni arról, hogy a megállapodás (ami a nyilvántartások szempontjából végintézkedésnek minősül) később megtalálható legyen.

A Magyar Ügyvédi Kamara Központi Végrendeleti Nyilvántartása (KVNY) és a Végrendeletek Országos Nyilvántartása (VONY) jöhetnek szóba. Ma már van kommunikáció a két nyilvántartás között.

Megoldható az aláírás külföldről?

Megfelelő előkészítéssel igen. Külön lépés az ügyfél azonosítása, az okirat aláírása vagy az aláírás sajátkénti elismerése, valamint az eredeti okirat kezelése.

Az ügyvédi tevékenységről szóló törvény lehetővé teszi, hogy az ellenjegyző ügyvéd által korábban már azonosított fél az aláíráskor vagy aláírásának elismerésekor egyidejű kép- és hangtovábbítást, valamint rögzítést biztosító eszközzel járjon el. Papíralapú megoldásnál az aláírt eredeti példányokat postán vagy futárral is továbbítani kellhet. Elektronikus okirat esetén az alkalmazható aláírási megoldást előzetesen egyeztetjük.

A hazautazás nélküli ügyintézés tehát nem minden esetben jelent teljesen papírmentes folyamatot. 

Milyen formai követelményeknek kell megfelelni a lemondó okiratnak?

Az öröklésről való lemondás alapvető formai követelménye az írásbeli szerződés. A Ptk. 7:7. §-a önmagában nem követeli meg a közjegyzői okiratot vagy az ügyvédi ellenjegyzést. A lemondó szerződésre nem kell automatikusan a végrendelet különleges alaki előírásait sem alkalmazni.

Az okiratból azonban ki kell derülnie, hogy kik állapodnak meg, és mire irányul a közös akaratuk. A felek aláírása, a lemondás egyértelmű megfogalmazása és az érintett ingatlan pontos azonosítása alapvető jelentőségű.

Az ügyvédi közreműködés különösen akkor hasznos, ha a lemondáshoz pénzfizetés kapcsolódik, több családtag vesz részt a rendezésben, vagy a megállapodást külföldről szeretnék aláírni. Ilyenkor az okiratnak a későbbi hagyatéki eljárásban is világos választ kell adnia arra, miben egyeztek meg a felek.

Kiskorú vagy cselekvőképességében érintett résztvevő esetén külön vizsgálni kell a szerződéskötés feltételeit; az itt bemutatott, nagykorú és cselekvőképes családtagokra épülő megoldás nem alkalmazható automatikusan.

A lemondás a végrendeleti öröklésre is kiterjed?

Ehhez kifejezett megállapodás szükséges. A Kúria honlapján közzétett Ptk. Tanácsadó Testületi álláspont szerint nincs akadálya annak, hogy a felek a lemondást a végintézkedésen alapuló öröklésre is kiterjesszék.

Ha valaki a végrendeleti öröklésről is lemondott, majd az örökhagyó mégis őt nevezi meg végrendeleti örökösként, az álláspont szerint ezt a személyt kiesett örökösnek kell tekinteni. Egy későbbi végrendelet ezért önmagában nem teszi félre a korábbi, erre is kiterjedő lemondást.

Az álláspont a később kötött, a lemondással össze nem egyeztethető öröklési szerződésre is kitér: annak akkor van hatása a lemondásra, ha a szerződések értelmezése alapján a korábbi lemondó szerződés módosításának minősül. 

A szerződés előkészítésekor ezért a korábbi végrendeletekről és öröklési megállapodásokról is tájékoztatni kell az ügyvédet.

Lehet csak egy ingatlan örökléséről lemondani?

A részleges lemondás lehetősége miatt a szerződés a későbbi hagyatékban található meghatározott ingatlanra is összpontosíthat. Ilyenkor különösen fontos, hogy az okiratból egyértelműen kiderüljön, melyik ingatlan és milyen öröklési igény érintett.

Az előkészítés során például ezeket kell tisztázni:

• A lemondás kizárólag a megjelölt házra vonatkozik, vagy más vagyont is érint?
• Mi legyen akkor, ha a szülő később eladja a házat, és másik ingatlant vásárol?
• Érinti-e a megállapodás a kötelesrészi igényt?
• Milyen hatása legyen a lemondó gyermek leszármazóira?
• A törvényes öröklés mellett a végintézkedésen alapuló öröklést is ki akarják zárni?

A „lemondok minden igényemről” fordulat helyett a család tényleges szándékát kell pontosan megfogalmazni. Egyetlen ház rendezésekor különösen lényeges, hogy a szerződés ne terjedjen ki akaratlanul a szülő teljes vagyonára.

Illetéket kell fizetni a hagyatéki eljárás után?

Az öröklésről való ingyenes lemondásnál nincs illeték. Ha a lemondás ellenérték fejében történik, a lemondó fél az ellenérték alapulvételével ajándékozási illetéket fizet. Főszabály szerint az ajándékozási illetékmérték 18%, hacsak valamely mentesség nem alkalmazható. A szülő-gyermek és a testvérek közötti ajándékozás értéktől függetlenül teljesen illetékmentes. Ez nem öröklési illeték, mert a "megajándékozott" nem örököl, az illeték a most megszerzett ellenértékhez kapcsolódik.

Azt azonban fontos megjegyezni, hogy a testvérek közötti adásvétel visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya.

Összegzés

A családi megállapodás egyik legfontosabb része, hogy a pénzfizetés és a lemondás összhangban legyen. A fizetési vállalás szerepelhet az okirat elkülönített rendelkezésében vagy záradékában is, de tartalmának és a fizető fél kötelezettségvállalásának egyértelműnek kell lennie.

Ezeket a kérdéseket még az aláírás előtt kell átbeszélni. A fizetési ígéret és a lemondás puszta egymás mellé írása nem mutatja meg, hogyan szeretnék kezelni a felek a nemteljesítést.

Szeretnék előre rendezni, hogy az egyik testvér pénzbeli juttatást kapjon, a másik pedig később a családi ingatlant örökölje? Írják meg röviden, ki az ingatlan tulajdonosa, kik vennének részt a megállapodásban, és milyen elszámolást terveznek.