Vagyonszerzési illeték - mire kell figyelni adásvételnél?

Ki fizeti az illetéket a lakásvásárlásnál: a vevő vagy az eladó?

Lakásvásárlás esetén a visszterhes vagyonátruházási illetéket mindig a vevő fizeti meg, vagyis az, aki az ingatlan tulajdonjogát megszerzi. Ez az általános szabály az Itv. (az illetékekről szóló törvény) alapján. 

A legtöbb lakás-adásvételi ügyletnél azonban a vevő számolhat a 4%-os illetékkel, amelyet a NAV szab ki az adásvételi szerződés alapján. A hatóság automatikusan értesül a vásárlásról, így a vevőnek nincs külön bejelentési kötelezettsége, de az esetleges kedvezményekre (pl. első lakásvásárlás, cserepótló vétel) érdemes külön nyilatkozatot benyújtani.

👉 Összefoglalva:

• A vevő fizeti az illetéket.
• Az eladó csak kivételes esetekben, például belterületbe vont ingatlan eladásakor.
• A NAV automatikusan kiszabja az illetéket, de a kedvezményeket kérni kell.

Kell illetéket fizetni ingatlan eladása után?

Nem, ingatlan eladása után nem kell vagyonszerzési illeték fizetni, mert a visszterhes vagyonátruházási illeték a vagyonszerző felet, azaz a vevőt terheli, nem pedig az eladót. Az eladó szempontjából inkább személyi jövedelemadó (SZJA) merülhet fel, ha az ingatlant a megszerzéséhez képest rövid időn belül értékesíti, és az eladási ár magasabb, mint a vételár.

👉 Kivétel azonban a belterületbe vont ingatlan eladásának esete, amikor az eladó (átruházó fél) köteles az illetéket megfizetni.

Hogyan kell kiszámolni az illetéket?

Az illeték alapja mindig az ingatlan forgalmi értéke, azaz az az ár, amennyiért egy átlagos vevő a piacon megvásárolná az ingatlant. Fontos, hogy a forgalmi érték nem azonos a vételárral, de sokszor persze egybeesik. A NAV ugyanis a szerződésben szereplő az értéket ellenőrizheti, és ha a szerződésben szereplő ár jelentősen eltér a piaci szinttől, a hatóság kimegy és maga méri fel a tényleges forgalmi értéket.

Lakóingatlan vásárlásakor a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke általában 4% az ingatlan forgalmi értékének 1 milliárd forintig terjedő része után, és 2% az ezt meghaladó rész után, de maximum 200 millió forint lehet ingatlanonként. Ha valaki csak résztulajdont szerez, akkor az illeték alapja a megszerzett tulajdoni hányad arányában kerül kiszámításra.

Példa:
Ha egy 40 millió forint értékű lakást vásárolsz 50%-os tulajdoni hányaddal, az illetékalap 20 millió forint lesz, amely után a fizetendő illeték 800 000 Ft (20 000 000 × 0,04).

Az illetéket a NAV automatikusan kiszabja a bejegyzett adásvétel után, és határozatban értesít a pontos összegről. Ha jogosult vagy illetékkedvezményre (például első lakásvásárlóként), azt külön kérelemben kell jelezni.

Hogyan állapítja meg a NAV az illeték alapját, ha a vételár alacsonyabb/magasabb, mint a forgalmi érték?

Ha az adásvételi szerződésben szereplő vételár lényegesen alacsonyabb a piaci árnál, a NAV nem automatikusan a szerződésben feltüntetett összeget tekinti az illeték alapjának. Ilyenkor a hatóság a forgalmi értéket (piaci értéket) állapítja meg, ami a tényleges piaci viszonyokat tükrözi. A NAV ezt elsősorban összehasonlító értékadatok alapján végzi: megnézi, mennyiért adtak el hasonló adottságú ingatlanokat ugyanazon a településrészen az elmúlt két évben. Ha ilyen adat nem áll rendelkezésre, más módszereket – például nettó pótlási költség- vagy hozamszámításon alapuló értékbecslést – is alkalmazhat.

A vevő (vagyonszerző) nyilatkozhat az ingatlan értékéről, amit a NAV mérlegelhet, de ha kétség merül fel, helyszíni szemlét tarthat, külső szakértőt rendelhet ki, sőt az energiatanúsítvány adatait is felhasználhatja. Ezért fontos tudni: ha a vételár látványosan elmarad a környék piaci szintjétől, a NAV magasabb értéket állapíthat meg, és az illetéket ez alapján számítja ki, nem pedig a szerződés szerinti vételár után

Hogyan kell fizetni a vagyonszerzési illetéket?

Amikor valaki ingatlant vásárol, a vagyonszerzési illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szabja ki. Az adásvétel után a földhivatal továbbítja az adatokat a NAV-nak, amely ez alapján fizetési meghagyást (hivatalos határozatot) küld a vevőnek. Ebben pontosan szerepel, hogy mekkora összeget, milyen határidőre és milyen módon kell megfizetni.

A befizetésre általában 30 nap áll rendelkezésre a határozat kézhezvételétől számítva, és a fizetés átutalással vagy csekken történik a NAV illetékes számlájára. Ha a vevő időközben kedvezményre vagy mentességre jogosult (például első lakásvásárlóként), ezt a NAV-nál a határozat véglegessé válása előtt lehet kérelmezni.

Amennyiben az illetéket valaki késve fizeti be, a NAV késedelmi pótlékot számít fel a jegybanki alapkamat +5% mértékében. Ezért érdemes figyelni a határidőkre, és ha fizetési nehézség merül fel, mielőbb részletfizetést kérni.

👉 Gyakorlati tanács: az adásvétel lezárulta után ne próbáld magad befizetni az illetéket, várd meg a NAV fizetési meghagyását – csak ez alapján tudod pontosan, mennyi a ténylegesen fizetendő összeg.

Milyen esetekben nem kell illetéket fizetni lakásvásárlás után?

Lakásvásárláskor több olyan élethelyzet is van, amikor nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetned. Az alábbiak a legfontosabb illetékmentességi esetek 2025-ben:

1. CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele esetén
Ha a lakást családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) vagy CSOK Plusz hitel felhasználásával vásárolod, teljes illetékmentességet kapsz. Ez 2020. december 31. után kötött adásvételekre érvényes. A mentesség akkor is megmarad, ha a támogatást később a gyermekvállalás meghiúsulása miatt egészségi okból kell visszafizetni.

2. Cserét pótló vétel – ha egy éven belül eladod a korábbi lakásod
Amennyiben új lakást vásárolsz, és a régit a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy utána 1 éven belül eladod, csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Ha a vásárolt ingatlan olcsóbb, mint az eladott, nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.

3. Egyenes ági rokon vagy házastárs közötti adásvétel esetén
Nem kell illetéket fizetni, ha a lakásvásárlás egyenes ági rokon (pl. szülő–gyermek) vagy házastárs között történik. Ide tartozik az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is.

4. Lakóház építésére alkalmas telek vásárlása, ha 4 éven belül építkezel
Ha lakóház-építés céljára vásárolsz telket, és a szerződés NAV-hoz történő benyújtásától számított 4 éven belül ténylegesen felépíted az ingatlant, mentesülsz az illeték alól. A NAV a fizetést addig felfüggeszti, és a használatbavételi engedély benyújtásakor törli az illetéket.

5. Vállalkozótól vásárolt új építésű lakás
Új lakás vásárlása esetén szintén nem kell illetéket fizetni, ha azt a használatbavételi engedély kiadását követően, vállalkozótól vásárolod meg. A mentesség feltétele, hogy az ingatlan valóban új építésű legyen.

Lakás eladás után vásárlás - tényleg nem kell fizetnem?

Ha a lakásvásárlást három éven belül eladott vagy a vásárlást követő egy éven belül értékesített másik lakásod követi, akkor az úgynevezett cserepótló vétel szabályai szerint kevesebb illetéket kell fizetned. Ilyenkor az illeték alapja nem a teljes vételár, hanem a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete. Például ha a régi lakásodat 40 millió forintért adtad el, és az újat 50 millióért vásároltad, akkor csak a 10 millió forintos különbözet után kell 4%-os illetéket fizetned (ami 400 000 forint).

Fontos, hogy az eladást igazolnod kell a NAV felé – például az adásvételi szerződés másolatával –, és határidőre be kell nyújtanod a nyilatkozatot, hogy cserepótló vételről van szó. Ha az új lakás olcsóbb, mint amit eladtál, vagyis negatív értékkülönbözet keletkezik, akkor nem kell illetéket fizetned. Viszont ha nem igazolod az eladást egy éven belül, a NAV utólag a teljes vételár után kiszabja az illetéket, és még pótilletéket is felszámíthat a jegybanki alapkamat kétszeresével.

👉 Röviden: ha eladod a régi lakásod és abból veszel újat, az illeték csak az értékkülönbözet után jár — de ügyelj a határidőkre és a NAV felé történő bejelentésre!

Miért fontos a lakás fogalma a cserepótló vétel esetén?

A cserepótló vétel illetékkedvezménye csak lakástulajdonok eladásához és vásárlásához kapcsolódhat, ezért kulcsfontosságú, hogy az adott ingatlan ténylegesen lakásnak minősüljön az illetéktörvény (Itv.) szerint. Lakásnak az a lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, illetve ilyen célra épülő ingatlan számít, amely eléri a szerkezetkész állapotot (tetőszerkezettel rendelkező építmény). Nem tekinthető lakásnak például a garázs, műhely, üzlethelyiség vagy olyan épület, amit öt éve már nem lakáscélra használnak. 

Ez a különbség azért lényeges, mert ha az eladott vagy vásárolt ingatlan nem felel meg a lakás fogalmának, a NAV nem alkalmazza a cserepótló vételre vonatkozó kedvezményes szabályokat, és az illetéket az általános – 4%-os – mérték szerint kell megfizetni.

Személyi jövedelemadó (SZJA) lakáscserénél

Főszabály szerint akkor kell adót fizetni ingatlan eladása után, ha az ingatlant a szerzéstől számított 5 éven belül értékesítik. Az eladásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Az adó alapja nem a teljes eladási ár, hanem az eladási ár és az igazolt költségek különbözete, szorozva egy kulccsal, ami a szerzés évétől függően 0-100% között változhat. Ha az ingatlant a szerzést követő 5. év után adják el, akkor az eladás teljesen adómentes.

Ha örökölt ingatlant adok el és veszek másikat, mennyi lesz az illeték?

Ha az eladott ingatlan öröklés útján került a tulajdonodba, az új lakás vásárlásakor a „cserepótló vétel” szabályai alapján kedvezményt kaphatsz. Ilyenkor nem a teljes vételár után, hanem csak a két ingatlan forgalmi értéke közötti különbözet után kell illetéket fizetni – feltéve, hogy az örökölt lakást a vásárlást megelőző három éven belül vagy az azt követő egy éven belül eladod.

Az illeték mértéke továbbra is 4%, de ha például az eladott örökölt lakás 40 millió forintot ért, az új pedig 50 millió forintba kerül, akkor csak a 10 millió forintos különbözet után kell 4%-ot fizetned, vagyis 400.000 forintot.

Kell illetéket fizetni, ha rokonomtól vásárolok lakást?

Nem minden esetben kell illetéket fizetni, ha rokoni kapcsolaton belül történik az ingatlan adásvétele. Az Itv. 26. § (1) bekezdés za) és zb) pontjai alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:

• az egyenes ági rokonok (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, örökbefogadott és örökbefogadó) közötti vagyonszerzés,
• valamint a házastársak egymás közötti adásvétele is.

Ez azt jelenti, hogy ha például szüleidtől, nagyszüleidtől vagy a házastársadtól vásárolsz lakást, nem kell 4%-os illetéket fizetned. Fontos azonban, hogy a mentesség nem terjed ki az oldalági rokonokra (pl. testvér, nagybácsi, unokatestvér), az ő esetükben a szokásos szabályok szerint kell illetéket fizetni.

👉 Tipp első lakásvásárlóknak: ha szülőtől vagy nagyszülőtől vásárolsz lakást, az ügyvéd feladata, hogy a NAV felé bejelentse a mentességi jogcímet, így nem kerül sor felesleges illetékkiszabásra.

Milyen illeték vonatkozik a haszonélvezeti jogra?

Ha az adásvétellel egyidejűleg haszonélvezeti jogot is alapítanak az ingatlanra, akkor mind a tulajdonos, mind a haszonélvező illetéket fizet — elméletileg. A haszonélvezeti jog alapítása ugyanis illetékköteles vagyonszerzésnek számít, kivéve, ha egyenesági rokon (pl. szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) vagy házastárs javára történik. 2020 óta testvérek közötti ajándékozás is illetékmentes. Az adásvétellel egyidejű, megfelelő státuszú családtag javára alapított haszonélvezeti jog csökkentheti a vevő illetékét, miközben a haszonélvező mentesül a fizetés alól — de csak akkor, ha a jogot valóban gyakorolják és nem pusztán illetékoptimalizálásról van szó.

Megspórolható-e a haszonélvezeti jog számított értéke utáni illeték?

Igen, bizonyos esetekben jelentősen csökkenthető a fizetendő illeték – de nem minden esetben.
A kulcskérdés az, hogy ki és mikor alapítja a haszonélvezeti jogot.

Két lehetséges konstrukció:

1️⃣ Az eladó adja el külön a tulajdonjogot és a haszonélvezeti jogot

Ebben az esetben az eladó:

• az állagtulajdont a vevőnek,
• a haszonélvezeti jogot a haszonélvezőnek értékesíti.

➡️ Ilyenkor a vevő és a haszonélvező külön-külön fizetik meg az illetéket,
és összességében nincs illetékmegtakarítás.

2️⃣ A vevő vásárol, és az adásvétellel egyidejűleg haszonélvezeti jogot alapít

Ebben az esetben a vevő az ingatlant vagyoni értékű joggal terhelten szerzi meg, vagyis:

• az illetékalap a forgalmi érték – haszonélvezeti jog értéke alapján számítható,
• a haszonélvező (pl. gyermek vagy házastárs) pedig illetékmentesen szerzi meg a jogot.

A NAV 2025. márciusi tájékoztatása megerősítette, hogy ha az adásvétellel egyidejűleg alapítják a haszonélvezetet, és a felek egyenesági rokonok vagy házastársak, akkor:

• a tulajdonos csökkentett illetéket fizet,
• a haszonélvező mentességet élvez.

Fontos: A NAV tájékoztatása nem kötelező erejű jogértelmezés, de adóügyekben hivatkozható szakmai álláspont.

Hogyan számítható a haszonélvezeti jog értéke?

Az Illetéktörvény alapján:

Egyévi érték = ingatlan forgalmi értékének 1/20-ad része

Holtig tartó haszonélvezet esetén a szorzók:

Mikor kockázatos az illetékcsökkentő konstrukció?

A NAV a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét alkalmazza. Ha a haszonélvezeti jog valós funkció nélkül jön létre, vagy kizárólag az illeték elkerülésére szolgál, akkor az adóhatóság visszaélést állapíthat meg.

Példák:

🚫 Problémás:

• A haszonélvező azonnal lemond a jogról
• Nem lakik az ingatlanban, nem használja, nem hasznosítja

✅ Elfogadható:

• A haszonélvező ténylegesen használja vagy bérbe adja az ingatlant
• Nincs előre rögzített megállapodás a jog visszaadásáról
• Valós gazdasági indok (pl. fiatal gyermek védelme)

Mi az a CSOK kedvezmény?

A CSOK, vagyis Családi Otthonteremtési Kedvezmény, az állam által nyújtott vissza nem térítendő támogatás, amelyet családok vehetnek igénybe lakásvásárláshoz vagy építéshez. A program célja, hogy segítse a gyermekes – vagy gyermeket vállaló – családokat saját otthonhoz jutni.

Ha a lakásvásárláshoz CSOK-ot is igénybe veszel, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned a megvett ingatlan után. Ez a mentesség minden olyan adásvételre érvényes, amelyet 2021. július 10. után kötöttek, és ahol a támogatás jogszerűen került felhasználásra.

Fontos azonban, hogy ha később a CSOK-ot bármilyen okból vissza kell fizetned, akkor a NAV utólag kiszabja az illetéket a lakás akkori forgalmi értéke alapján. Kivételt csak az jelent, ha a gyermekvállalás meghiúsulása egészségügyi okból történt.

A CSOK mellett 2024-től elérhető a CSOK Plusz is, ami kedvezményes hitellel egészíti ki a támogatást – és ugyancsak illetékmentességet biztosít a lakás megszerzésére.

👉 Összefoglalva:
A CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételével vásárolt lakás után nem kell 4% illetéket fizetni, ami több százezer forintos megtakarítást jelenthet már egy kisebb értékű ingatlannál is

Mekkora az illeték garázs vagy tároló vásárlásakor?

Ha önálló garázst vagy tárolót vásárolsz, az nem minősül lakásnak, ezért az általános illetékmérték vonatkozik rá:
👉 4% a vételár (a forgalmi érték) után.

Ez azt jelenti, hogy egy 5 millió forintos garázs után 200 000 forint illetéket kell fizetni.
Fontos különbség, hogy a CSOK vagy CSOK Plusz kedvezmények csak lakás vásárlásához járnak, garázsra vagy tárolóra nem terjednek ki

Viszont, ha a garázs lakással együtt, annak tartozékaként kerül megvásárlásra (például ugyanazon társasházi adásvételi szerződés részeként), akkor a NAV azt a lakással együtt értékeli, és a CSOK miatti illetékmentesség ilyenkor kiterjedhet rá is. Önállóan vett garázsra vagy tárolóra azonban mindig a 4%-os illetéket kell megfizetni.

Otthon startra van illetékkedvezmény?

Nincs. A NAV 2025. szeptember 1-jén közzétett tájékoztatója alapján mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól minden olyan lakásvásárlás, amelyhez családi otthonteremtési kedvezményt vagy CSOK Plusz kölcsönt használnak fel. A 3 %-os hitel kapcsán illetékkedveményt az Itv. nem állapít meg.

Telekvásárlás, ha 4 éven belül építkezel

Ha lakóház építésére alkalmas telket vásárolsz, jó hír, hogy vagyonszerzési illetéket nem kell fizetned, amennyiben a telken négy éven belül lakóházat építesz, és a ház hasznos alapterülete eléri a maximális beépíthetőség legalább 10%-át. Ehhez a NAV-nál nyilatkoznod kell az építési szándékodról – legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig. A hatóság ezután felfüggeszti az illeték megfizetését, és csak akkor törli véglegesen, ha igazolod, hogy a ház 4 éven belül elkészült és végleges használatbavételi engedélyt kaptál. 

Ha a négy év letelte után sem épült fel a ház, az illetéket késedelmi pótlékkal együtt meg kell fizetni. Jó tudni: ha a telket több részre osztod, vagy több telket összevonsz, a NAV csak arra a részre törli az illetéket, ahol a ház valóban megépült.

👉 Tipp első lakásvásárlóknak: ha most még nem tudsz építkezni, de a jövőben tervezed, ez a szabály lehetőséget ad arra, hogy az illetéket csak akkor fizesd meg, ha tényleg nem valósul meg az építkezés.

Mikor kell megfizetni az illetéket, és hogyan történik a fizetés?

Az ingatlanvásárlás után fizetendő vagyonszerzési illeték (más néven visszterhes vagyonátruházási illeték) megfizetésének kötelezettsége a szerződés megkötésének napján keletkezik. Ez azonban nem azt jelenti, hogy ekkor kell ténylegesen befizetni az illetéket — a fizetésre csak a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) által küldött fizetési meghagyás (határozat) kézhezvételét követően kerül sor. A NAV az ingatlanügylet bejelentése után kiszabja az illeték összegét, majd erről határozatot küld a vásárlónak, amely tartalmazza a pontos összeget és a fizetési határidőt. Az illeték a határozat véglegessé válását követő 15. napon esedékes, azaz a közlést követő 30. napig lehet pótlékmentesen megfizetni.

A befizetés banki átutalással történik a NAV által megadott számlaszámra, az ügyiratszám feltüntetésével. Ha a vásárló késik a befizetéssel, a NAV késedelmi pótlékot számíthat fel, amelyet a mindenkori jegybanki alapkamat alapján állapítanak meg.

Ha az ingatlanszerzés engedélyhez vagy hatósági jóváhagyáshoz kötött, az illetéket csak akkor kell megfizetni, amikor az utolsó jóváhagyás megszületik. Felfüggesztő vagy bontó feltétel esetén az illetékkötelezettség akkor keletkezik, amikor a szerződés hatályba lép, tehát például amikor a feltétel teljesül.

👉 Tipp fiatal első lakásvásárlóknak: az illetéket nem kell azonnal kifizetni a szerződés aláírásakor, de fontos előre tervezni vele, mert a NAV határozata néhány hónapon belül megérkezik, és a fizetési határidő szigorú.

Kaphatok részletfizetést vagy halasztást az illetékre?

Igen, bizonyos esetekben kérhetsz részletfizetést az illetékre. A NAV külön kedvezményt biztosít azoknak a 35 év alatti fiataloknak, akik első lakásukat vásárolják meg. Ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint alatt van, és te vagy az új tulajdonos, akkor az illeték 50%-áig kedvezményt kaphatsz, és emellett a részletfizetés lehetősége is megnyílik számodra.

A részletfizetés azt jelenti, hogy a NAV az illetéket nem egyszerre, hanem több részletben engedi megfizetni. A kérelmet a fizetési meghagyás kézhezvételét követően kell benyújtanod, és az adóhatóság mérlegeli a fizetési könnyítés indokoltságát.

Fontos: A részletfizetés nem automatikus, és általában csak első lakásvásárlás esetén jár, illetve kérelemre adható. Ha anyagi nehézséged támad (például hitelfelvétel vagy albérleti költség miatt), mindenképpen érdemes a NAV-nál fizetési halasztást vagy részletfizetést kérni, mert ez késedelmi pótlék nélkül megakadályozhatja, hogy tartozásod keletkezzen.

👉 Tipp: ha első lakásodat vásárolod, mindig jelezd a NAV felé, hogy élsz az első lakásszerző kedvezménnyel, így nemcsak a kedvezményes illetéket kapod meg, hanem a részletfizetési lehetőséget is.

Mi a teendő, ha nem kaptam még illetékhatározatot?

Ha az adásvételi szerződés aláírása után hosszabb idő eltelt, de a NAV-tól még nem érkezett illetékhatározat, általában nincs ok aggodalomra. Az illetékkiszabási eljárás akár több hónapot is igénybe vehet, mivel a hatóság előbb ellenőrzi az ingatlan forgalmi értékét és a bejelentett adatokat.

A vagyonszerzési illeték kiszabásához való jog öt év alatt évül el – vagyis a NAV-nak ennyi ideje van arra, hogy a határozatot kiadja. Ha tehát még nem kaptál értesítést, az nem jelenti azt, hogy elmaradt a bejelentés vagy hogy baj van az ügylettel.

Amit tehetsz:

• Ellenőrizd az Ügyfélkapun (pl. a NAV e-Papír vagy ONYA felületén), hogy történt-e bejelentés a szerződésről.
• Ha az ügyvéded intézte az adásvételt, ő a földhivatali bejegyzéssel együtt benyújtotta az illetékkiszabás alapjául szolgáló okiratot, így a NAV automatikusan megkapta az adatokat.
• Ha egy éven belül sem érkezik határozat, érdemes a NAV-nál ügyfélkapun keresztül érdeklődni, hivatkozva a szerződés adataira és a földhivatali iktatószámra.

Fontos, hogy az illetéket csak a határozat kézhezvétele után kell megfizetni – addig semmilyen előzetes befizetési kötelezettséged nincs.

Mi a teendő, ha tévesen állapították meg az illetéket?

Ha a NAV által kiszabott vagyonszerzési illeték összege hibás – például számítási hiba vagy jogszabály téves értelmezése miatt –, az adózó kérheti az illeték kijavítását vagy visszatérítését. A kérelmet írásban kell benyújtani a NAV-hoz, és csatolni kell azokat az okiratokat (pl. adásvételi szerződés, határozat, módosítás), amelyek alátámasztják a tévedést.

A NAV hivatalból is kijavíthatja vagy törölheti az illetéket, ha megállapítja, hogy a kiszabás hibásan történt, vagy nem a kötelezett terhére kellett volna megállapítani. Visszatérítésre akkor is sor kerülhet, ha a szerződést bíróság érvényteleníti, a felek közös megegyezéssel felbontják, vagy valamelyik fél eláll az ügylettől, és az ingatlan visszakerül az eredeti tulajdonoshoz.

A kérelmet az adóhatósági elévülési időn belül, vagyis főszabály szerint öt éven belül lehet benyújtani. Ha a tévedés egy bírósági döntés nyomán derül ki, a visszatérítésre a jogerős ítélet kézhezvételétől számított hat hónapon belül van lehetőség.

Igénybe vehetek illetékkedvezményt első lakás vásárlásakor?

Igen, ha még nem múltál el 35 éves, és ez az első lakásod, akkor az illeték 50%-áig terjedő kedvezményt vehetsz igénybe. A kedvezmény feltétele, hogy az ingatlan forgalmi értéke ne haladja meg a 15 millió forintot. Ha például egy 12 millió forint értékű lakás 50%-os tulajdonrészét szerzed meg, akkor az illetékkedvezmény a tulajdoni hányad arányában jár.

További könnyítés, hogy a NAV pótlékmentes részletfizetést is engedélyezhet, legfeljebb 12 hónapon keresztül, ha kérelmet nyújtasz be.

Fontos: csak az tekinthető első lakástulajdon-szerzőnek, akinek sem most, sem korábban nem volt lakástulajdona, legalább 50%-os tulajdoni hányada, vagy ilyenhez kapcsolódó bejegyzett vagyoni joga. Kivételt képez, ha a korábbi tulajdont kiskorúságod alatt idegenítették el, vagy özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanról van szó.

Mit tehetek, ha nem értek egyet a NAV illeték-kiszabásával?

Ha a NAV által megállapított illeték összege vagy a döntés jogszerűsége szerinted hibás, lehetőséged van jogorvoslatot kérni. A NAV elsőfokú fizetési meghagyása (határozata) ellen 15 napon belül fellebbezést nyújthatsz be. A fellebbezést mindig írásban, indoklással együtt kell benyújtani – akár elektronikus úton, az Ügyfélkapun keresztül az ONYA rendszerben

A fellebbezésben érdemes megjelölni, miért tartod tévesnek a határozatot – például, ha szerinted:

• a NAV hibásan állapította meg az ingatlan forgalmi értékét,
• nem vette figyelembe az illetékkedvezmény vagy mentesség feltételeit,
• vagy számítási hibát vétett.

Fontos tudni, hogy ha a fellebbezésed megalapozott, a NAV kiegészített határozatot ad ki, és módosítja az illeték összegét. Ha viszont a határozat jogerőre emelkedik, az illetéket 30 napon belül kell megfizetni késedelmi pótlék nélkül.

Összegzés

Az első lakásvásárlás izgalmas mérföldkő, de anyagilag komoly döntés is. A vagyonszerzési illeték – amely általában a vételár 4%-a – az egyik legjelentősebb pluszköltség, amit a vevők gyakran alábecsülnek. Már a vásárlás tervezésekor érdemes tisztában lenni azzal, milyen esetekben jár kedvezmény vagy mentesség: például ha első lakást szerzel, CSOK Pluszt veszel igénybe, vagy a korábbi lakásodat három éven belül eladod (ún. cserepótló vétel). Ha ezeket a szabályokat előre ismered, akár több százezer forintot spórolhatsz, és elkerülheted a NAV utólagos pótilletékét vagy késedelmi kamatát is. Ezért a tudatos lakásvásárlás nemcsak a megfelelő ingatlan kiválasztásáról, hanem a jogi és pénzügyi kötelezettségek megértéséről is szól.

Tippek:

• Mindig érdeklődj az illetékkedvezményekről már a szerződéskötés előtt.
• Kérd a részletfizetést, ha nem tudod egyben rendezni az illetéket.
• Őrizd meg az adásvételi szerződést – a NAV ezt kéri a kedvezmény igazolásához.
• Ha eladod a korábbi lakásodat egy éven belül, jelezd a NAV-nak, hogy cserepótló vétel miatt kevesebb illetéket fizetsz.