Megjelent a CSOK Plusz 2024 rendelet!

CSOK Plusz hitel feltételei - 2024

A CSOK Plusz hitelprogram a gyermekvállalás mellett komolyan elkötelezett fiatal házasokat célozza és a következő elemekből áll össze:

1. Kamattámogatás
2. Kölcsöntörlesztési szünetelés - kölcsönkérelem benyújtását követően a várandósság legalább 12. hetét elsőként betöltő magzatuk vagy elsőként megszületett gyermekük után
3. Gyermekvállalási támogatás - a kölcsönkérelem benyújtását követően másodikként, és azt követően született minden gyermek után 10 millió forint

Tapasztalatom szerint az ügyfelek körében különösen népszerű a 10 millió forintos gyermekvállalási támogatás - ez esetenként még a fix 3%-os kamatnál is nagyobb vonzerővel bír.

Ami az adásvételi szerződés finanszírozását illeti, a kölcsönt a szerződés megkötését követő 180 napon belül lehet igénybe venni. Ezért elképzelhető, hogy egy már korábban aláírt adásvételi szerződés finanszírozása is megoldható a CSOK Plusz hitel segítségével. Mindazonáltal, ügyvédként mindenkit óvatosságra intenék, hiszen a támogatás odaítélésének igen komoly feltételei vannak.

A CSOK Plusz támogatást a babaváró hitelhez hasonlóan úgy találták ki, hogy a piaci alapú lakáshitelek mellé is igényelhető legyen, bár ha a házaspár más típusú CSOK támogatást is igénybe venne, akkor a kamattámogatás csak a visszafizetése és megszüntetése esetén válik elérhetővé.

Kik igényelhetik a CSOK Pluszt?

A CSOK Plusz igénylésére a nagykorú, gyermekvállalást tervező házaspárok jogosultak, amennyiben a hitelkérelem benyújtásának idejében a feleség még nem múlt el 41 éves. 

A rendelkezések értelmében 2025. december 31-ig a 41 éves korhatárt már nem elérő, de már a 12. hétnél járó várandós nők részére is megnyílik a lehetőség a CSOK Plusz felvételére. 

Fontos kiemelni, hogy bár a CSOK Plusz támogatás elsődlegesen a fiatal házasokat célozza, a gazdasági kritériumok révén a magas jövedelemmel rendelkező családok is profitálhatnak ebből a lehetőségből. Ne feledjük, a CSOK Plusz egy hiteltermék, így csakis azok számára érhető el, akik a banki hitelminősítésen megfelelnek az előírt feltételeknek.

A meglévő gyermek előny a hitelösszegnél

Ahogy a kormányinfón a miniszter úr ígéretet tett rá, az új CSOK rendszerében a már meglevő gyermek is szerepet játszik a maximálisan felvehető hitelösszeg meghatározásánál, méghozzá az alábbiak szerint:

Gyermekkel még nem rendelkező házaspár esetén:

Összesen egy gyermeket nevelő gyermekes családok esetén:

Két, vagy több gyermeket nevelők esetén:

A CSOK Plusznál meddig kell megszületnie a gyerekeknek?

A 2024-től érvényesülő CSOK Plusz szabályok értelmében

• egy gyermek vállalása esetén 4 év, 
• két gyermek vállalása esetén 8 év, 
• 3 gyermek vállalása esetén 10 év 

áll a házaspárok rendelkezésére. 

A gyermekvállalást teljesítettnek kell tekinteni akkor is, ha a magzat a 12. várandóssági hét betöltését követően elhal vagy halva születik, vagy ha a házastársak egyike elhunyt.

Mikor indul az óra?

A vállalt gyermek megszületésére vonatkozó határidőt 

• lakás vásárlása esetén: a kölcsönszerződés megkötésének időpontjától, 
• lakás bővítése esetén: a használatbavételi engedély, vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány véglegessé válásának napjától, esetleg a hatósági bizonyítvány véglegessé válásának napjától
• építkezés esetén: a használatbavételi engedély, a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány véglegessé válása vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány véglegessé válása napjától

kell számítani.

A gyermekvállalás határideje a várandósság végéig meghosszabbodik. A korábbi családtámogatási szabályok alkalmazása során szerzett tapasztalataimból kiindulva ez azt jelenti, hogy a nőgyógyász által kiállított igazolást le kell adni a bankban és ezt követően már érvényesülnek is a kedvezmények.

CSOK Plusz esetében milyen ingatlanok jöhetnek szóba?

A rendelet értelmében a CSOK Plusz célhoz kötött, csak Magyarország területén lévő lakás vagy egylakásos lakóépület 

• vásárlása esetén a vételár megfizetésére 
• építése, bővítése esetén a bank által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre 

igényelhető és használható fel. Az új CSOK tehát nem csak vásárlási, de lakásfelújítási hitel is.

Emellett a CSOK keretén belül kölcsönt felvenni szándékozóknak tudniuk kell, hogy az ingatlanban csak a támogatásban részesülő személyek lehetnek tulajdonosok. A lakásban mindkét igénylőnek kizárólagos tulajdonosnak kell lenni, kivéve osztatlan közös tulajdon esetén, ahol a használati megosztásról szóló szerződésnek kell visszaigazolni a kizárólagos használati viszonyokat. 

Ha olyan ikerházat néztek ki, ahol még nincs használati megosztás, akkor CSOK-tól függetlenül ajánlom a megosztás okirati rendezését, hiszen ez a piaci alapú lakáshitelek esetén is banki elvárás.

Vételár és bekerülési költség szabályok

A CSOK Plusz 2024 rendelet pontosítja a lakás vételár és bekerülési költség kérdését, melynek figyelembevétele létfontosságú a támogatás igénybevételéhez: 

• első lakásszerzők esetén a 80 millió forintot
• egyéb esetben a 150 millió forintot.

Ez eddig jó hír, azonban 2024 évtől speciális szabályok vonatkoznak majd a banki értékbecslő által megállapított forgalmi értékre is:

1. A lakás vásárlása esetén annak vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a banki értékbecslés alapján megállapított forgalmi értéktől.
2. A nem első lakásszerzők esetén a lakás forgalmi értéke magasabb kell, hogy legyen, mint a meglévő, vagy 2 éven belül értékesített közös tulajdonú lakás forgalmi értéke!

Erre az aspektusra érdemes lesz odafigyelni, hiszen a két érték eltér egymástól könnyen eleshetünk a támogatási formától. A félelmem nem elméleti: egy régi kedves ügyfelünk azért esett el a CSOK támogatásól, mert kisebb házat vett, mint gondolta, így az értékbecslés jelentősen a vételár alatt maradt.

Egy újabb kormány által támogatott jelzáloghitel!

Mivel a támogatás és a kedvezményes hitel is lakáscélhoz kötött, a CSOK-hoz hasonlóan a kölcsön futamidejének végéig terjedő időszakra az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre – a kölcsönszerződés megkötése időpontjában fennálló kölcsönösszeg 20 százalékának erejéig – a kölcsön és a kamattámogatás jogszerűtlen igénybevételéből eredő követelések biztosítására.

A fenti jelzálogot, csak ugyanarra a lakásra felvett banki jelzáloghitel ranghelye előzheti meg.

CSOK Plusz részletek: a kamattámogatás és az ügyleti kamat

A CSOK Plusz rendeletének tervezete izgalmas változásokat hoz az alacsony kamatra vadászók számára! A támogatást igénybe vevők a futamidő első évében és a kamattámogatás időszakában maximum 3% kamatot kötelesek fizetni, ami jelentősen a piaci kamatok alatt marad. Ez nem azért van, mert a bank is csak ennyi ügyleti kamatot kér, hanem mert a Magyar Államkincstár kamattámogatást nyújt az igénylők számára. Az igénylők által fizetett kamat lényegében az állami támogatás segítségével egészül ki piaci kamatra. Ez az állami kamattámogatás azonban bizonyos feltételek mellett elveszhet, tehát hasznos lehet megismerkedni az új CSOK valódi ügyleti kamatával:

Az ügyleti kamat a babaváró hitelnél jól bevált mechanizmus köszön vissza: az ügyleti kamat nem haladhatja meg az ÁKK Zrt. által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékét.

A kamattámogatás időszaka a kölcsön futamidejére, de legfeljebb 25 évre szól, amely meghosszabbodik az első gyermek születését vagy örökbefogadását követően igénybe vett törlesztés-szüneteltetés időtartamával. Az állam a futamidő első évére eső kamattámogatás összegét a futamidő második évétől kezdve, a futamidő ténylegesen hátralévő részében évenként egyenlő összegben téríti meg, ami biztosítja a törlesztőrészletek egyenletességét​​.

A támogatott személyek a törlesztés szüneteltetésére jogosultak kölcsönkérelem benyújtását követően a várandósság legalább 12. hetét elsőként betöltő magzatuk vagy elsőként megszületett gyermekük után.

Ügyleti kamat a jelenlegi számok tükrében

Mivel az ÁKK számai csak a jelenben ismertek, ezért a későbbiekben érvényesülő, tényleges ügyleti kamatok kapcsán is csak ebből tudunk kiindulni! Ez jelenleg a 2023. november 1-jén közzétett adatokkal számolva így alakul:

Bár az MNB 2024-re a gazdaság élénkülését várja, én azért megvárnám, hogy a monetáris tanács 2024. január 30-i kamatmeghatározó ülésén milyen döntés születik és ez milyen hatással lesz az új CSOK büntetőszabályaira.

Ügyleti kamat a kamattámogatás időszaka alatt először a kölcsönfolyósítása napját követő 1 év elteltével változtatható meg, az utána következő évben újra módosulhat, aztán 5 éves kamatperiódusra áll be a hitel.

A CSOK Plusz rendelet veszélye: a visszafizetés szabályai

A CSOK Plusz hitel 2024 évtől érvényesülő visszafizetési szabályai a babaváró hiteléhez hasonlóan alakulnak. Bizonyos esetekben a kamattámogatás megszűnik, azaz a hitel fent ismertetett ügyleti kamattal törlesztendő a továbbiakban és az addig a Kincstár által kifizetett kamattámogatás az igénybevételének napjától számított, a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal, vagyis a büntetőkamattal növelten visszafizetendő. Tekintettel arra, hogy a jegybanki alapkamat jelenleg éppen 11,5 %, ez nem tűnik elhanyagolható tételnek.

Milyen esetekben érvényesül a CSOK Plusznál a fenti szabályozás?

1. Hamis nyilatkozat tétel esetén: Ha az igénylők valótlan adatot tartalmazó nyilatkozat alapján jutottak a kölcsönhöz.
2. A lakás eladása, elajándékozása, lebontása, vagy nem megfelelő használata esetén: Ha a hitel felvétele után a lakást lebontják (kivéve természeti katasztrófa esetén), elidegenítik, vagy nem a támogatott személyek és gyermekük életvitelszerű bentlakását szolgáló helyként használják, esetleg harmadik személynek átengedik, haszonélvezeti jogot alapítanak, vagy a lakáscéltól eltérően hasznosítják.
3. Gyermekvállalási kötelezettség nem teljesítése esetén: Ha a házaspár a gyermekvállalásra vonatkozó kötelezettségét a szerződésben meghatározott határidőig nem, vagy csak részben teljesíti.
4. Házasság felbontása vagy érvénytelenítése esetén: Ha a házaspár a gyermekvállalást a házasság felbontásának vagy érvénytelenítésének időpontjáig nem vagy csak részben teljesíti.

Ha a gyerekvállalási kötelezettség részben azért teljesült, akkor a visszafizetendő kamattámogatást csökkenteni kell a gyermekvállalási határidő lejártának időpontjában meglévő gyermekek után a szerződés megkötésekor hatályos jogszabályi rendelkezések szerint járó hitel összegéhez kapcsolódó kamattámogatás összegével!

Önkéntes végtörlesztés

Ez sokszor meglepte az ügyfeleinket a Babaváró hitel, illetve a hagyományos CSOK kapcsán is, de az előzőekhez hasonlóan a CSOK Plusznak sem az a célja, hogy az emberek olcsó pénzhez jussanak, hanem, hogy gyermeket vállaljanak, lehetőség szerint minél nagyobb számban - amiért az állam akár olcsó pénzt is hajlandó juttatni nekik. Éppen azért minden olyan módszer, amivel a házaspár igyekszik csökkenteni a gyermekvállalás elmaradásából eredő károkat, szankcionált lehet: Ha a házaspár az igénybe vett kamattámogatás összegét a gyermekvállalási határidő lejártát megelőzően önként visszafizeti, a visszafizetendő összeget növelni kell a kamattámogatás igénybevételének napjától a visszafizetés napjáig számított jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal.

Ez a kamatfelár biztosítja, hogy az idő előtti visszafizetéssel az állam ne veszítsen, és a CSOK Plusz rendelkezéseinek megfelelően a házaspár valóban hosszú távra köteleződjön el a gyerekvállalás mellett.

Válás esetén is visszafizetendő a kölcsön?

Önmagában a válást nem tervezi "büntetni" a kormány CSOK rendelet, de a gyermekáldás elmaradását és a közös lakás elidegenítését igen. Ha akár a férj, akár a feleség megszerzi a teljes ingatlan tulajdonjogát, és a gyerekek (nagykorú gyermek kivételével) nála maradnak, akkor az elidegenítő fél nem köteles a kamattámogatást visszafizetni, de a másik igen. 

Ha az egész lakást eladják harmadik személynek, akkor a visszafizetés aránya a bírósági határozat vagy a házassági vagyonmegosztási szerződés alapján határozott megoszlás szerint történik.

A 10 milliós gyermekvállalási támogatás is visszafizetendő lehet?

A gyermekvállalási támogatás nem feltétlenül osztja a büntetőkamat jogi sorsát, pl. válás esetén is megtartható. 

Ha azonban a bank a CSOK Plusz hitelprogram elemeinek jogosulatlan igénybevételére utaló bizonyíték birtokába jut, a támogatott személyeket írásban felszólítja a kamattámogatás, illetve a gyermekvállalási támogatás összegének – ahol e rendelet kamatfizetési kötelezettséget ír elő, kamattal együtt történő – visszafizetése iránt.

Milyen további díjakkal kell számolni?

A bank legfeljebb az igényelt kölcsönösszeg 0,75 %-nak megfelelő, de a 300 000 forintot meg nem haladó díjat kérhet – amely összeg nem tartalmazza az értékbecslés és a helyszíni szemle díját –, melyen kívül az igénylőknek egyéb díjat vagy költséget nem számíthat fel.

A hitel előtörlesztése esetén az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át. A kamattámogatás havi összege a kölcsön még esedékessé nem vált tőketartozásának 1/12 része. Ez azt jelenti, hogy a kamattámogatás mértéke havi szinten változhat, attól függően, hogy mennyi a még fennálló tőketartozás. Ha részfolyósítás, vagy előtörlesztés történik, a csok támogatás mértéke ennek megfelelően módosul​​.

Illetékkedvezményekkel nem számolhatunk

A 2021. január 1-jétől megszokott illetékmentesség, mely az új építésű lakásokhoz, vagy a használt lakások CSOK-kal történő vásárlásához, bővítéséhez kapcsolódott, nem alkalmazható a frissen bevezetett CSOK Plusz esetén, tehát a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illeték teljes összegben befizetendő az államkasszába!

A CSOK Plusz 2024 rendelete nem tartalmazza ezt a jelentős illetékkedvezményt, holott sok korábbi ügyfelünk számára kifejezetten az illetékmentesség volt ami a leginkább segítette a lakásvásárlást, azaz a családok otthonteremtési törekvéseit.

Összegzés

A kormányrendelet a gyermeket vállaló és nevelő családokat célozza. A kormány az intézkedésre a 2024 évi költségvetésből csaknem 40 milliárd forintot szán és azt várja, hogy az intézkedéssel a gyermeket tervező családok lakáshoz jutási feltételei jelentősen javulnak. A 2023-as év ingatlanpiaci kilátásai nem túl biztatóak, várhatóan a jövő év elején debütáló CSOK Plusz javíthatja a használt lakás eladások számait az országban. 

Azoknak az ügyfeleinknek, akik jó lehetőséget látnak az új CSOK-ban, de már megtalálták álmaik lakását, azt tudom javasolni, hogy fontolják meg, az ingatlan előszerződéssel való biztosítását és akár az azonnali házasságkötést! 

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Hamarosan megjelenik az e-ingatlanügyvédek CSOK Kisokos cikke, amivel célunk, hogy az ügyfeleink lehető legtöbb kérdésére könnyeb érthető válasszal szolgáljunk! Ha azonban úgy érzi, hogy a CSOK Plusz hitel feltételei kapcsán - még a foglaló átadása előtt - hasznára válna Önnek egy személyes konzultáció szakértő ügyvédeinkkel, ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!