Jelzálog és az elidegenítési és terhelési tilalom

A jelzálog

A jelzálogjog egy olyan jogintézmény, amely lehetővé teszi, hogy egy hitelező (bank) biztosítékot kapjon egy kölcsönt felvevő (ingatlantulajdonos) személytől egy vagyontárgy, esetünkben egy ingatlan formájában. A jelzálogjog azt jelenti, hogy ha a zálogkötelezett tulajdonos nem tudja visszafizetni a kölcsönt és a bank felmondja a kölcsönszerződést, akkor a zálogjog megnyílik és hitelező jogosult az ingatlant elárvereztetni, vagy eladni és a befolyt összegből kielégíteni a követelését. A jelzálogjog előnye, hogy a tulajdonost illető rendelkezési jog korlátozható vele.

Ahhoz, hogy a jelzálogjog érvényes legyen, zálogszerződést kell kötni, és jelzálogjogot 12.600,- Ft igazgatási szolgáltatási díj megfizetése ellenében az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni. Ez azt jelenti, hogy a jelzálog az ingatlan tulajdoni lapján mindig látható lesz. Így minden érintett fél számára világos, hogy az adott ingatlan terhelt-e vagy sem.

Ha a jelzálogszerződést az ingatlan tulajdonosa bankkal kötötte, akkor nem kell a zálogszerződést ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba foglalni, elég, ha a felek szabályszerűen aláírják azt. A gyakorlat ettől függetlenül az, hogy a bank közjegyzői okiratba foglaltatja a jelzálogot, bár élve az Inytv. adta lehetőséggel, nem az egész szerződés szokott közokiratba kerülni, csak az adós közokiratba foglalt egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozata.

Jelzálog törlése

A jelzálog törlése - a bejegyzéshez hasonlóan - a földhivatal hatásköre. A jelzálog akkor törölhető, ha a jelzálog jogosult törlési engedélyt adott, amit ügyvéd ellenjegyzett, vagy közjegyző közokiratba foglalt. Ez alól kivétel, ha a zálogjogosult bank, vagy más hitelintézet, ugyanis az ilyen jelzálogjog törlése olyan okirat alapján is teljesíthető, amelyet a hitelintézet szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá.

Amennyiben a jelzáloggal biztosított követelést az adós teljesítette, azaz tipikusan a kölcsönt visszafizette, a hitelező kiadja a törlési engedélyt. Ha erre mégsem kerülne sor, akkor a törlési engedély bírói ítélettel pótolható. A kölcsön visszafizetése nélkül a jelzálog elengedése nem jellemző, de természetesen nem kizárt, hogy a felek ilyesmiben egyezzenek meg.

Elidegenítési és Terhelési Tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom egy olyan jogi eszköz, amely korlátozza az ingatlan eladását, illetve apportját, vagy további terhelését (további jelzálog, esetleg haszonélvezeti jog alapítása) anélkül, hogy a tilalom jogosultja (gyakran a hitelező) ehhez hozzájárulna. Ez azt jelenti, hogy ha ilyen tilalmat jegyeztek fel az ingatlanra, bármilyen további jog bejegyzése csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehetséges, kivéve a végrehajtási jogot, amit fel lehet jegyezni anélkül is.

A tilalom az esetek túlnyomó többségében jelzálogot biztosít, de nem kizárt az elidegenítési és terhelési tilalmat más jog biztosítására jegyezzék be.

Elidegenítés

Az elidegenítés annyit tesz, hogy a tulajdonos a tulajdonát (pl. ingatlant, vagy autót) másra ruházza át. Az elidegenítés jellemzően adásvételt takar, de sokszor kerül sor ajándékozásra. Az elidegenítés szerződéssel történik, ami azonban hatálytalan, ha elidegenítési tilalom vonatkozik a vagyontárgyra.

Jelzálog kölcsön további jellemzői

A zálogszerződések általában tartalmazzák, hogy az adós az ingatlant csak arra használhatja, amire valóban szánták – például lakás esetében lakhatásra –, és azt az adósnak rendszeresen karban is kell tartania. A hitelbiztosítéki érték megőrzése miatt a banknak fontos, hogy az ingatlan jó állapotban maradjon, és az adós megóvja azt mindenféle károsodástól vagy értékcsökkenéstől. Amennyiben észreveszi, hogy az ingatlan értéke vagy piaci eladhatósága rossz irányba változik, a bank általában azt is elvárja, hogy erről haladéktalanul adjon tájékoztatást.

A fogyasztói jelzáloghitelek azt is gyakran előírják, hogy a jelzálogba adott ingatlant az adós birtokolja (ő lakja) és a jelzálogjog fennállása alatt az ingatlan használatát, birtoklását harmadik személynek sem bérbe, sem szívességi használatba nem adja - legalábbis a bank hozzájárulása nélkül.

A jelzáloghitelek jellegzetessége, hogy mindig kapcsolódik hozzájuk vagyonbiztosítás, aminek a kedvezményezettje tipikusan a bank. Az összességében legjobb biztosítási ajánlat elérése érdekében használja a Magyar Nemzeti Bank által működtetett kalkulátort.

A jelzálog alapú hitel feltételeiről itt olvashat többet.

Jelzálog osztatlan közös tulajdonon

Ha a tulajdoni lap alapján a jelzálog osztatlan közös tulajdonon áll fenn, az nem azt jelenti, hogy az egész ingatlan jelzálogjoggal terhelt. A tulajdoni lapon mindig jelzi, hogy a teher pontosan melyik tulajdonos adósságára vonatkozik. Ne felejtsük el, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokat mindig terheli elővásárlási jog.

Hogyan érvényesítheti a bank a jelzálogjogot?

A kielégítési jog gyakorlása a bank választása szerint bírósági végrehajtás útján vagy bírósági végrehajtáson kívül történhet.

Klasszikus végrehajtói árverési értékesítés

A végrehajtó csak akkor intézkedhet egy ingatlan értékesítéséről, ha a végrehajtható okiratot kiállították, a végrehajtó is felszólította az adóst a tartozása rendezésére és további 60 nap is eltelt. Az ingatlan értékét az értékesítés előtt feltétlenül meg kell határozni, amely történhet adó- és értékbizonyítvány vagy szakértői vélemény alapján. Erre az adósok észrevételeleket tehetnek, bár ezeket a végrehajtó nem köteles figyelembe venni.

Az ingatlant általában beköltözhető" állapotban értékesítik, de kivételesen "lakott" ingatlanok is árverezhetőek. Az ingatlant lakott állapotban akkor lehet árverezni, ha ott pl. érvényes szerződés alapján bérlő lakik, vagy ha az ingatlan haszonélvezettel terhelt és a haszonélvező benne is lakik.

Egyszerűsített végrehajtási értékesítés - tipikus eset fogyasztói hitelek esetén

Az egyszerűsített végrehajtási értékesítés egy olyan jogi folyamat, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy a lehető leggyorsabban és legkevesebb bürokratikus lépéssel értékesítse az ingatlant, ha az adós akkora tartozást halmozott fel, hogy a kölcsönszerződés felmondásra került. A folyamat célja, hogy a bank minél gyorsabban hozzájusson a tartozás fedezetéül szolgáló összeghez.

Ebben az eljárásban nincsenek bonyolult jogi lépések, mint például az ingatlan becsértékének hivatalos megállapítása vagy a zálogtárgy lefoglalása. Ha ilyen gyors értékesítésre kerül sor, akkor az ingatlan legalacsonyabb eladási árát a bank által - a törvények és a saját szabályzatai alapján - meghatározott hitelbiztosítéki értéknek a valahány százalékában (pl. 70%-ában) állapítják meg.

Az ingatlant egyszerűsített végrehajtási értékesítés keretében is csak akkor bocsátják árverésére, ha az adós a végrehajtható okirat kézhezvétele után 15 napon belül sem rendezi a tartozását. Ebben az esetben az ingatlan értékesítéséből befolyt összegből egyenlítik ki a bank felé fennálló tartozást. Fontos, hogy a zálogtárggyal, azaz az ingatlannal való helytállás terjedelme annak a kölcsön követelésnek a mindenkori terjedelméhez igazodik, amelynek biztosítására a lakásunk szolgál. Ez kiterjed a kamatokra és egyéb, a követelés érvényesítéséhez szükséges költségekre is. Magyarul ez annyit tesz, hogy ha a kölcsönszerződés felmondását követően a bank elárverezteti az ingatlanunkat, a tartozáson felüli részt köteles nekünk átadni.

A kielégítési jog bírósági végrehajtáson kívüli gyakorlása

A bank a fogyasztóval szembeni kielégítési jogát bírósági végrehajtáson kívül csak akkor gyakorolhatja, ha a kölcsönszerződés felmondása után az adóssal az ingatlan bank által történő értékesítésének módjában kifejezetten írásban megállapodott.

A végrehajtó kihagyásával történő jelzálogjog gyakorlás történhet az elzálogosított ingatlan bank általi értékesítése, vagy a tulajdonjogának a bank által történő megszerzése útján. 

Ha a bank úgy dönt, hogy saját maga értékesíti az ingatlant az adós - azaz az ingatlan tulajdonosa - helyett és nevében eljárva, akkor előbb felszólítja az adóst, hogy legalább 20 napos határidőn belül kiürítve adja át a lakás birtokát, azaz költözzön ki. Ha a birtokba bocsátás valami okból kifolyólag nem történik meg, az nem akadálya a zálogtárgy értékesítésének. Az adásvétel történhet nyilvános értékesítés keretein belül, vagy magánúton is.

Az adósok sok esetben előnyösebb helyzetbe kerülhetnek a bírósági végrehajtáson kívül értékesítéssel. Ha maga a tulajdonos talál egy jó vevőt az ingatlanra, aki magasabb vételárat fizet, mint ami a bírósági végrehajtásban elérhető lenne, akkor jobb eséllyel tarthatja meg az ingatlan vételárából a tartozásának rendezése után fennmaradó részt.

Összefoglalás

A jelzálog és az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanok tulajdoni lapján található két leggyakoribb teher. A jelzálogot törölni akkor lehet, ha az ingatlan tulajdonosa, vagy az adós a tartozását rendezte. Az elidegenítési és terhelési tilalom azt eredményezi, hogy az ingatlan tulajdonosan nem jogosult az ingatlanával rendelkezni, azt a jogosult engedélye nélkül nem adhatja el, nem zálogosíthatja el és nem alapíthat rajta pl. haszonélvezeti, vagy elővásárlási jogot sem. A jelzálog érvényesítése lényegében az ingatlan kényszerértékesítése, ami történhet árverésen, de azon kívül is.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha jelzáloggal terhelt ingatlant venne, vagy a jelzálog törlése kapcsán segítségre van szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket bátran!