Életjáradéki szerződés és az ingatlanok

Mit jelent az életjáradéki szerződés?

Az életjáradéki szerződés a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései között önálló jogintézményként jelenik meg, jól elkülönülve a tartási szerződéstől. Az életjáradéki szerződés lényege, hogy a jogosult vagyoni ellenszolgáltatás fejében – jellemzően ingatlan tulajdonjogának átruházásával – rendszeres pénzbeli járadékra válik jogosulttá a szerződésben meghatározott időtartamra, leggyakrabban élete végéig. Az életjáradékot havonta előre kell teljesíteni, de a járadékszolgáltatásra jogosult a hat hónapnál régebben lejárt és alapos ok nélkül nem érvényesített járadékot bírósági úton nem követelheti.

A Ptk. alapján az életjáradéki szerződés írásba foglalása kötelező, és a felek közötti kötelezettségek pontos meghatározása kiemelt jelentőségű. A járadék mértékét, teljesítésének gyakoriságát (pl. havonta, negyedévente), módját (készpénzben, átutalással), valamint a szolgáltatás kezdő időpontját világosan rögzíteni kell. A szerződés célja a kiszámítható pénzügyi biztonság megteremtése a jogosult számára, és a jogalkotó e cél elérését azzal is támogatja, hogy lehetővé teszi az életjáradéki kötelezettség ingatlan-nyilvántartási biztosítását, különösen akkor, ha a járadékot szolgáltató fél szerződésszegést követ el.

Kell ügyvédi közreműködés az életjáradéki szerződés megkötéséhez?

Igen, különösen akkor, ha a szerződés ingatlan átruházására is kiterjed. Az életjáradéki szerződést kötelező írásba foglalni, és ha ingatlan tulajdonjogát is érinti, akkor ügyvéd közreműködése nemcsak ajánlott, hanem jogszabály szerint is elengedhetetlen. Az ügyvéd ilyenkor nemcsak megszerkeszti és ellenjegyzi a szerződést, hanem a földhivatali benyújtásról és ügyintézésről is gondoskodik.

Az ügyvédi ellenjegyzés ráadásul jogi szempontból jelentős védelmet is nyújt: az ügyvéd nemcsak az okirat formai és tartalmi megfelelőségét ellenőrzi, hanem felelősséget is vállal annak jogszerűségéért.

A tartási és életjáradéki szerződés közötti különbség

A magyar Polgári Törvénykönyv (Ptk.) pontosan szabályozza a tartási szerződések és az életjáradéki szerződések kereteit. Tartási szerződés esetén az eltartó a jogosultat természetben köteles ellátni, vagyis biztosítania kell a lakhatást, élelmezést, ruházatot, szükség esetén az ápolást és orvosi ellátást, sőt halála után a temetést is. Az életjáradéki szerződés ezzel szemben általában pénzben történő rendszeres juttatásról szól – a jogosult például havonta egy fix összeget kap, amely a megélhetéséhez szükséges anyagi biztonságot nyújtja. A Ptk. lehetőséget ad arra is, hogy tartási szerződés helyett vagy annak módosításaként a felek életjáradéki konstrukcióban állapodjanak meg.

Életjáradéki szerződés biztosítékai

Az életjáradéki szerződések tipikus szerencseszerződések, mert nem lehet előre tudni, hogy:

• meddig fog tartani a jogviszony (azaz mikor hal meg a jogosult),
• a felek valóban kiegyensúlyozott értékcserét hajtanak-e végre.

Éppen ezért a gyakorlatban nem ritkák az adásvétellel vegyes életjáradéki szerződések sem. Ilyenkor 

• az eltartott az ingatlan pl. 1/2 tulajdoni hányadát adásvétel jogcímén ruházza át, amelyért az eltartó a vételárat rögtön meg is fizeti
• az eltartó az ingatlan fennmaradó 1/2 tulajdoni hányadát életjáradéki szerződés címén szerzi meg, ennek fejében pedig havonta életjáradékot fizet.

Akár a hagyományos, akár a fenti vegyes megoldást választják a felek, az eltartót értelemszerűen az ingatlannal kapcsolatos tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése biztosítja. De mi történik az életjáradékra jogosult eltartottal?

Életjáradéki jog

Az Inytv. vhr. ismeri az ún. életjáradéki jogot: A kötelezett szerződésszegése esetén a jogosult az életjáradéki jog bejegyzése esetén az ingatlanból kielégítést kereshet.

Ezt a jogot a tulajdoni lapra a felek közös kérelmére, de - ha a jogosult felhívására a kötelezett az őt terhelő fizetési kötelezettség biztosítására megfelelő biztosítékot nem ad - akár egyedül a jogosult felhívása alapján is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Mivel az életjáradékot az eltartó az eltartott élete végéig fizeti, a jog is eddig terheli az ingatlant. Ha az életjáradéki jog a jogosult elhalálozása következtében történő megszűnése a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatokból kétségtelenül megállapítható, ezt a földhivatal minden további nélkül törli.

A kötelezett szerződésszegése esetén az eltartott az ingatlanból kielégítést kereshet.

Fontos, hogy ha a jogosult az ingatlanban kívánja leélni az életét, többlet biztosítékot is kérhet (pl. haszonélvezeti jog, elidegenítési/terhelési tilalom), ami tovább növeli védelmét.

Mi történik, ha több jogosult van, de csak az egyik hal meg?

Több jogosult javára szóló szerződés esetén az egyik jogosult halála után – ha a körülményekből más nem következik – a túlélő jogosult változatlanul követelheti a neki járó életjáradékot. 

Mi történik ha az eltartó hal meg előbb?

A Ptk. 6:493. § (3) bekezdése értelmében ha a kötelezett meghal, jogutódja köteles a tartást továbbra is teljesíteni, kivéve, ha a szolgáltatás ellenértéke a már nyújtott tartással arányban áll. Mivel a tartás szabályai irányadóak életjáradék esetén is, az örökös akkor köteles folytatni a járadékfizetést, ha az addig nyújtott ellenszolgáltatás nem fedezte a már kapott ingatlan értékét.

Az életjáradéki szerződés egyik legfőbb biztosítéka emiatt az ingatlan pontos értékbecslése.

Mekkora havi összeget érdemes kérni egy életjáradéki szerződésben?

Az életjáradék lényege az, hogy az eltartó rendszeres havi járandóságot nyújt az eltartott részére, annak haláláig. Mivel a felek nem tudják előre, hogy az eltartott meddig fog élni, a szerződésben jelentős a kockázati tényező. Ez teszi a szerződést „szerencseszerződéssé”, amelynél a túlzott egyenlőtlenség, a teljesítések aránytalansága nemcsak jogi, hanem erkölcsi kérdés is lehet.

Irányadó szempontok a havi járadék kiszámításához:

• Az ingatlan forgalmi értéke: érdemes hivatalos értékbecslés alapján kiindulni.
• A várható élettartam: a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján érdemes számolni - hacsak nem ismert az ingatlantulajdonos súlyos betegsége.
• A járadék összességében: az ingatlan értékének legalább 70–80%-át indokolt legyen lefedni reálisan becsült időtartam alatt.

Mit mond a joggyakorlat?

A Fővárosi Ítélőtábla 1.Pf.20.237/2018/5/II. sz. ítéletében kimondta, hogy amennyiben a kötelezett a szerződés időpontjában tudja, hogy a szokásos kockázati tényezők nem állnak fenn és célja kizárólag az életjáradékos vagyonának csekély anyagi áldozattal járó megszerzése, a Ptk. 6:96. § alapján (Jóerkölcsbe ütköző szerződés) a szerződés semmisségét eredményezheti. 

A vizsgált esetben az éves szolgáltatás értéke mellett (316 800 Ft) 132 év életjáradék felelt meg a felperes által nyújtott vagyoni értéknek, amelynek nagyságrendi kiegyenlítésére nem volt valós esély. Önmagában ebből a tényből arra lehetett következtetni, hogy az eltartó a szerződés tárgyát képező ingatlant lényegében valós ellenérték szolgáltatása nélkül kívánta megszerezni. Életjáradéki szerződés útján a jogosult vagyonának kockázatmentes, a piaci ár töredékéért történő megszerzése pedig a szerződés rendeltetésével, a társadalom általános értékítéletével ellentétben áll.

Hogyan lehet megszüntetni az életjáradéki szerződést?

A Ptk-ban nem találunk speciális szabályokat az életjáradéki szerződés megszüntetése kapcsán, így a Ptk. szerződés megszüntetésére vonatkozó általános szabályai irányadóak. A Ptk. nyelvtani értelmezése alapján elméletileg lehetséges lenne a Ptk. tartásra vonatkozó szabályainak figyelembe vétele, azonban a tartási szerződést elsősorban a felek megromlott viszonyára tekintettel lehet módosítani, ez azonban életjáradéki szempontból értelmezhetetlen.

Az életjáradéki szerződés megszüntetését igénylők legtöbbször a szerződés jóerkölcsbe ütközésére szoktak hivatkozni: ilyen esetben az életjáradéki szerződés akkor lehet semmis ha pl. a kötelezett tudta, hogy a jogosult halálos beteg, és rövid életkilátásokkal rendelkezik.

Gyakori hivatkozási alap még a megtévesztésre és jogellenes fenyegetésre (pl. lelki terror, fenyegetés) hivatkozás, amelyek szintén a szerződés semmisségét eredményezhetik. 

Feltűnő értékaránytalanságra hivatkozhatunk-e?

A Kúria Pfv.I.20.252/2013/4. sz. döntésében kimondta, hogy életjáradéki szerződés esetében - annak szerencse jellege folytán - önmagában a feltűnő értékaránytalanság nem eredményez érvénytelenséget. Az értékaránytalanságnak ugyanis a szerződés megkötésének pillanatában kell fennállnia, ekkor azonban nem lehet megállapítani, hogy az átruházott vagyoni érték és a teljesítendő járadék érték szempontjából hogyan viszonyul egymáshoz, így feltűnő értékaránytalanság megállapítására - kivételes esetektől eltekintve -  tartási, illetve életjáradéki szerződések esetén nincs lehetőség.

Összegzés

Az életjáradéki szerződések szerencse jellegéből fakadó bizonytalanság mindkét fél számára kockázatot hordoz:

• A jogosult részéről: előre adja az ingatlant, de lehet, hogy nem sokáig kapja a járadékot.
• A kötelezett részéről: ha a jogosult sokáig él, akár sokszorosát is kifizetheti az ingatlan értékének.

Fontos tudni, hogy a hat hónapnál régebbi, alapos ok nélkül nem követelt járadék nem hajtható be bírósági úton, kivéve, ha a jogosult késedelmét menteni tudja.

Ne feledje, visszterhes vagyonátruházás esetén illetéket kell fizetnie!

Életjáradéki szerződést kötne és ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!