Új építésű lakások és a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog

Új építésű társasházi lakás értékesítés jogi lépései

Az egyszerűség és a könnyebb érthetőség kedvéért tekintsük át először, hogy hogyan is lehet eladni egy új építésű társasházi lakást:

1. Az építési telek tulajdonjogának megszerzése

• Tervezés: A projekt megvalósításához részletes terv elkészítése szükséges.
• Építési Engedély: Az építési engedély megszerzése, amely az önkormányzati szabályozásoknak megfelel.

2. Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogok bejegyzése a telekingatlanra  (nem kötelező lépés!)

• A vevői jog bejegyezhető az egész ingatlanra, annak tulajdoni illetőségére vagy eszmei hányadára.
• A bejegyzés hatálya azonos a szerződés alapún bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalommal.
• A bejegyzés maximum 5 évig érvényes, utána hivatalból törlésre kerül.

3. A felépítendő épületre vonatkozó előzetes társasház-alapítás tényének feljegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

• A tulajdonos alapítási szándékának bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.
• A bejegyzett alapítás hatással van a későbbi tulajdonszerzőkre is.

4. Értékesítés

• A vevő előszerződést vagy végleges adásvételi szerződést köthet.
• A banki finanszírozás vevői oldalon általában csak végleges adásvételi szerződés birtokában elérhető.

5. Épület feltüntetése

• Az építési engedélyhez kötött építés csak végleges használatbavételi engedéllyel jegyezhető be.
• Ha az épület nem felel meg az előzetes alapító okiratnak, annak módosítása szükséges.

6. Társasház végleges bejegyzése

• Alapító okirat és alaprajz benyújtása az ingatlan-nyilvántartásba.

7. Adásvételi szerződések megkötése a vevőkkel

• Vevői jogos megoldásnál ez a lépés kimarad.
• Előszerződést követő adásvételi szerződés esetén szóba jöhet a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog.

8. Vételár kifizetése

• Birtokbaadás
• A vevő tulajdonjogot szerez.
• Megkezdődik a jótállási időszak

Érdemes-e a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogok bejegyzésével bajlódni?

A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése lehetőséget biztosít arra, hogy a vevők hatékonyabban biztosítsák érdekeiket egy még meg nem épült ingatlan esetén. Azonban, a jelenlegi jogszabályi környezet és a gyakorlat több kihívást is rejt magában.

Előnyök vevői szemmel:

• Dologi jogi biztosíték: A dologi biztosítékok előnye, hogy harmadik személyekkel szemben is érvényesíthetők.
• Átláthatóság: Lényegében a szerződéskötéstől kezdve a tulajdoni lapon is megjelenik a vevő.
• Biztonság a vevő számára: Az eladó nem adhatja el az ingatlant másnak, és nem terhelheti meg azt a vevő beleegyezése nélkül.

Hátrányok vevői szemmel:

• Jogszabályi bizonytalanság: A jogintézmény nincs egy hónapos, a földhivatalok "nem gyakorolták be" az alkalmazását.
• Ranghelyvesztés: A vevői jog bejegyzése nem biztosítja, hogy a vevő a későbbiekben a tulajdonjogát ugyanezen ranghelyen kapja meg.
• Hitelezési nehézségek: Jelenleg nem tudjuk, hogy a bankok számára vevői jog egyenértékű-e a régi tulajdonjog-fenntartással.

Hogyan érinti a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése a beruházás finanszírozását?

A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése jelentős hatással lehet a beruházás finanszírozására. Ez a jog elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez az ingatlanon, ami azt jelenti, hogy az ingatlan további megterheléséhez vagy elidegenítéséhez a vevő hozzájárulása szükséges. A vevői jogok értelemszerűen befolyásolhatják a beruházó hitelképességét és a finanszírozási feltételeket, mivel a hitelezők számára csökkenhet az ingatlan fedezeti értéke. 

A jogszabályi környezet jelenlegi bizonytalanságai miatt a bankok eltérően ítélhetik meg a vevői jog bejegyzésének kockázatait, ami szintén hatással lehet a finanszírozásra. A beruházóknak érdemes alaposan mérlegelniük a vevői jog bejegyzésének előnyeit és hátrányait, valamint konzultálniuk kell a finanszírozó intézményekkel a lehetséges következményekről.

További kockázat: papír alapú bejegyzési és törlési engedélyek

Új építésű projektek esetén a vevőket illető jogokra vonatkozó törlési engedélyek és az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélye hagyományosan ügyvédi letétbe kerül.

Bár az új ingatlan-nyilvántartási törvény általánosságban előírja az elektronikus beadványok használatát, az átmeneti szabályok szerint a papíralapú benyújtás továbbra is lehetséges addig, amíg az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben az ötszázezredik döntést meghozzák. Az átmeneti időszak lejárta után minden bejegyzési engedélyt elektronikus űrlapon kell majd létrehozni (adott esetben aláírni) és elektronikus úton is lehet majd benyújtani.

Jelenleg nem üzemel az E-ING rendszer, tehát a mai napon az ügyvéd kizárólag a maga által szerkesztett elektronikus, vagy papír alapú bejegyzési engedélyeket veheti letétbe, mivel nem fér hozzá az E-ING űrlap generátorához. Az átmeneti időszak végét az ingatlanügyi hatóság miniszteri közleményben fogja közzétenni.

Mi történik azokkal a bejegyzési/törlési engedélyekkel, amelyeket hónapokkal korábban vett letétbe az ügyvéd? A kérdésre jelenleg nem ismert a válasz.

Összegzés

A jelenlegi jogszabályi környezetben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot érdemes lehet alkalmazni családi házak, ikerházak, vagy kisebb projektek esetén, de társasházi lakások esetén még sok kérdés tisztázatlan. Ha a jogalkotó kiegészíti a szabályokat, például azzal, hogy a vevői jog automatikusan átkerül a társasházi albetétekre, akkor a jogintézmény várhatóan népszerűbb lesz. Jelen formájában azonban jelentős adminisztrációs és jogértelmezési nehézségekkel jár, amelyek megnehezíthetik az értékesítési folyamatot.

A döntés meghozatala előtt érdemes előzetesen egyeztetni az illetékes földhivatallal és adott esetben minisztériumi állásfoglalást kérni, hogy a gyakorlatban is működőképes megoldást válasszunk.