Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Új építésű ház garancia - komplett útmutató

Ingatlanokkal foglalkozó ügyvédként azt látom, hogy az újépítésű lakások iránti keresletet főleg az energiahatékonyság, környezettudatosság és a kényelmi szempontok hajtják. A legtöbb ember nem szeretne a felújítással bajlódni, csak egy szép otthon szeretne - még akkor is, ha így egy kicsit drágább.

A tervezőasztal mellett és a prospektusok szintjén mindez vissza is köszön az érdeklődőkre, de az egyre növekvő építőipari árak mellett a kivitelezés során egyre fontosabbá szokott válni a spórolás, mint vezérelv. A kulcsátadáskor a legjobb szándék mellett is hibák sorát vehetik észre a lakásvásárlók - azonban az időprés miatt gyakran csak a legégetőbb problémák kijavítását tudják kihajtani a kivitelezőkből.

Egyre gyakrabban szegezik nekem a kérdést az ügyfelek: Mit tehetnek a vevők utóbb, meddig tart a garanciális javítás határideje? Mit jelent, ha az átadáskor azt nyilatkozták, hogy elismerik, hogy rejtett hibák márpedig nincsenek?

Jótállás új építésű lakások esetén

Jótállás új építésű lakások esetén

Az új építésű ingatlanokkal kapcsolatos jótállás

A jótállás (köznapi elnevezéssel: garancia) annyit tesz, hogy az elad/kivitelező (vagy akit erre jogszabály kötelez) felelős azért, hogy az új építésű ház, vagy lakás a birtokbaadáskor megfelel mindazoknak a követelményeknek, amelyeket 

  • a szerződés, és
  • a jogszabályok előírnak. 

Új építésű lakások esetén a jótállást nem csak a Ptk., de a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) kormányrendelet is szabályozza.

A Korm. rendeletben előírt jótállás lényege, hogy aki ilyenre kötelezett, azt (és nem a jótállást követelőt) terheli a felelősség, hogy bizonyítsa, a vevő által felfedezett hiba a birtokbaadás után keletkezett és az nem az ő tevékenységére vezethető vissza.

Kit terhel a jótállással kapcsolatos felelősség?

A fenti Korm. rendelet alapján a jótállással kapcsolatos felelősség elsősorban a kivitelezési szerződés alapján építési, szerelési munkát végző személyt, azaz a kivitelezőt terheli. 

A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, az értékesítést megelőzően pedig a megrendelő a kivitelezést végző vállalkozóval, vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti. Amennyiben a kivitelező megtagadja az eljárást, első körben a fogyasztóvédelmi hatósághoz is lehet fordulni.

Minden amit tudni kell - újépítésű lakások jótállás

Minden amit tudni kell - újépítésű lakások jótállás

Jótállás második tulajdonos esetén

A jótállás nem kizárólag azt a vevőt illeti meg, aki először vásárolta meg az új építésű lakást. A Ptk. 6:172. §-a alapján a lakás tulajdonjogának átruházása esetén a jótállásból eredő jogokat az új tulajdonos is érvényesítheti a kivitelezővel szemben.

Mit tehetünk, ha a kivitelezőt felszámolták?

Egyrészt a Csődtörvény rendelkezései alapján a csőd- vagy felszámolási eljárás alá került kivitelezővel szemben hitelezői igényt lehet bejelenteni, másrészt nem csak a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet alapján lehet igényt érvényesíteni!

Ha jótállásra kötelezhető kivitelező nincs is, az eladó legrosszabb esetben is kellékszavatosságra köteles!

Hogy működik újépítésű ingatlanok esetén a szavatosság?

Jótállás esetén a vállalkozó akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Szavatosság esetén viszont mindig a vevőnek kell bizonyítania, hogy a vállalkozó szavatosságra köteles, tehát hogy a hiba oka a szerződéskötéskor, vagy birtokbaadáskor fennállt. 

Szavatosságra ráadásul nem csak a kivitelező, de az eladó is köteles! Ha az adásvételi szerződés (vagy a műszaki melléklete) rögzíti, hogy milyen tulajdonságokkal kell rendelkeznie az újépítésű ingatlannak, akkor az eladóval szemben is érvényesíthetik a vevők a szavatossági igényeiket.

Ha a garancia, vagyis a jótállás határideje eltelt, vagy ha a kivitelező nem elérhető, a vevők még mindig érvényesíthetik a szavatossági jogaikat. A Ptk. 6:163. § (3) bek. értelmében, ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el

Fontos tudni, hogy a szavatossági igényt az ingatlan minden olyan hibája miatt határidőben érvényesítettnek kell tekinteni, amely a megjelölt hibát előidézte - pl. ha csőtörés miatt jelentünk be igényt, de egy szakértői vizsgálat megállapítja, hogy azt a betonalap problémái okozták, akkor az első bejelentés egyben a betonalappal kapcsolatos igénybejelentésnek is minősül.

Ha a szavatosságról szeretne bővebben olvasni, akkor a vonatkozó cikkünket itt találja.

Jótállási konzultáció

Új építésű lakást vett és még mindig nem javították a hibalista tételeit? Segítünk Önnek!

Hibásak a födémszerkezeti elemek? Problémás az előregyártott beton? Az eladó is felelős lehet hibás teljesítés esetén

Hibásak a födémszerkezeti elemek? Problémás az előregyártott beton? Az eladó is felelős lehet hibás teljesítés esetén

Hogyan érvényesíthető a jótállási igény a kivitelezővel szemben?

A Korm. rendelet nem tér ki arra, hogy a hiba felfedezésétől számítva mennyi ideje van a tulajdonosoknak az igénybejelentésre. A Ptk. 6:173. § (2) bek. alapján azonban a kellékszavatossággal kapcsolatos szabályok irányadóak. Eszerint fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén a hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt hibát késedelem nélkül közöltnek kell tekinteni. Ez azért nagyon fontos, mert a közlés késedelméből eredő kárért a tulajdonos felelős.

A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét - ilyenkor célszerű felszólítólevelet írni.

A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a lakástulajdonos igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy a lakás használatát ne akadályozza.

Garancia új építésű ház

Jótállás a kivitelezésért - törvényi kötelezettség

A jótállási jegy

A jótállási jegy rendkívül fontos, hiszen ezzel az irattal bizonyíthatja a vevő, hogy ki köteles a jótállásra, milyen ingatlannal kapcsolatban és meddig. Lakásonként külön-külön kell a jótállási jegyet kiállítani.

A jótállási jegynek a következőket kell tartalmaznia:

  • Az érintett lakás és annak különböző részei meghatározását.
  • A jogosult jogait, határidőket és feltételeket.
  • A vállalkozó és a javítást végző szervezet adatait.
  • A műszaki átadás-átvétel időpontját.

Jó tudni, hogy ha a vállalkozó nem állítja ki a fentieknek megfelelően a jótállási jegyet, vagy azt nem adja át, ez nem érinti a jogszabályból eredő jótállási jogainkat.

A garanciális javítás határideje: jogvesztő!

A jótállási igény a garanciális javítás határidejében érvényesíthető. A jótállás határidejét vagy az adásvételi, vállalkozási szerződésben találjuk meg. Ha a szerződés csak a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló jogszabályra, vagy egyáltalán semmire nem utal, akkor a jótállás jogszabály alapján kötelező jótállás határideje attól függ, hogy milyen épületrész hibásodott meg.

Használja új lakás garancia kalkulátorunkat és tudja meg, hogy mi a konkrét hiba jogszabály szerinti garanciális javítás határideje!

Új lakás jótállási idő kalkulátor

Válassza ki az épületrészt és megmondjuk, mennyi ideig tart a jogszabályi jótállás! (Pl. villámvédelem, klíma, csapadékvíz, redőny, födém, stb.)

Mit követelhet a vevő a jótállás alapján?

Ha a szerződés a jótállás alapján érvényesíthető igényekről külön nem rendelkezik, jótállás címén a Polgári Törvénykönyv szerinti szavatossági jogoknak megfelelő igények érvényesíthetők (BH2015. 62.). 

Jótállási igénye alapján a vevő (választása szerint) bizonyos korlátozásokkal 

  • elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést igényelhet, vagy 
  • az ellenszolgáltatás, tehát a vételár arányos leszállítását követelheti, de
  • bizonyos esetekben a javítási munkát mással is elvégeztetheti, illetve
  • szélsőséges esetben akár el is állhat a szerződéstől

Ha kijavítás, vagy a kicserélés teljesítése lehetetlen, vagy ha az a vállalkozónak – másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva – aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet, akkor mindenképpen szóba jön a vételár megfelelő csökkentése.

Abban az esetben, ha a vállalkozó a kijavítást, vagy a kicserélést nem vállalta, vagy nem tud annak eleget tenni, esetleg ha a tulajdonosnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt, akkor a hibát a vállalkozó költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, sőt, akár a szerződéstől is elállhat. Jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye.

A fenti jogok a Polgári Törvénykönyvből következnek, tehát akkor is megilletnek minden vevőt, aki új építésű lakást vásárolt, ha azt az adásvételi szerződés nem tartalmazza.

Lehetséges az új építésű lakás adásvételi előszerződés teljesítésének megtagadása?

Olvassa el megtörtént esetet feldolgozó cikkünket!

További hasznos tudnivaló: a kijavított munkarészekre újraindul a jótállás

Hasznos tudni, hogy bár maga a jótállás jogvesztő jellegű határidő, de ha egyszer azt érvényesítettük és a vállalkozó kijavította, amit kértünk, akkor a kijavításra a jótállás újra kezdődik. Nagyon fontos ezért a kijavítás után is átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, mert utóbb ezzel bizonyíthatjuk, hogy a jótállás újraindult.

Mi a teendő, ha a kivitelező egyáltalán nem vállalt jótállást?

Semmis az a megállapodás, amely a jótállás jogszabályban foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Az érvénytelen megállapodás helyébe a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet rendelet rendelkezései lépnek, tehát a kivitelező akkor is köteles a jótállásra, ha erről nem tájékoztatta a vevőket.

Összegzés

Az újépítésű lakások vásárlói számára fontos, hogy tájékozottak legyenek a garancia jótállás feltételeiről és ha szükséges, éljenek jogaikkal a jótállási időszakok keretein belül. Ehhez elsődlegesen fontos ismernünk, hogy az adott meghibásodott elemre milyen jótállási időszak irányadó.

A fentiek ismerete segít megelőzni és kezelni az esetleges problémákat, és biztosítja, hogy az új otthonjuk megfeleljen az elvárásaiknak és igényeiknek hosszú távon.

Kifejezetten fontos megőrizni a jótállási jegyeket is, hiszen ezeknek a birtokában a jogérvényesítés sokkal könnyebben lehetséges. Amint bármiféle problémát tapasztalunk azonnal érdemes ezt jelezni a kivitelezőnél, hiszen a fentebb említett határidők jogvesztőek, azaz leteltük után nem lehet érvényesíteni a jótállási igényt.


További kérdései lennének, amire nem adott választ a cikkünk? Töltse ki az alábbi űrlapot és felvesszük Önnel a kapcsolatot!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a polgári peres képviselet és az ügyvédi marketing.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A jótállás azt jelenti, hogy a kivitelező felelős azért, hogy az újépítésű lakás a kulcsátadáskor megfeleljen a szerződésben és a jogszabályokban meghatározott követelményeknek. A jótállás egy olyan kötelezettség, mely bizonyos időn belül javítást vagy cserét, árleszállítást, vagy elállási jogot garantál a vevőnek, ha az ingatlan/termék hibás.