Új építésű lakás vásárlása: mire figyeljünk, mielőtt aláírjuk a szerződést?

Új építésű lakás vásárlásának menete

Az új építésű lakás vásárlása csak félig-meddig ugyanúgy zajlik, mint egy már meglévő használt lakás megvétele. Gyakori, hogy a vevő akkor köt szerződést, amikor az épület még nincs teljesen kész, vagy a lakásoknak még nincs önálló tulajdoni lapjuk.

A folyamat jellemzően ezekből a lépésekből áll:

1. A vevő kiválasztja a lakást, garázst, tárolót vagy beállót.
2. A felek rögzítik a fizetési ütemezést és a várható átadási határidőt.
3. A vevő vagy előszerződést, vagy végleges adásvételi szerződést ír alá.
4. A beruházó folytatja vagy befejezi az építkezést.
5. A projekt eljut a használatbavételig.
6. Megtörténik az albetétesítés.
7. A vevő vagy a bank kifizeti az utolsó vételárrészletet.
8. A vevő birtokba veszi a lakást.
9. A vevő tulajdonjogát és bankhitel esetén a bank jelzálogjogát bejegyzik.

A gyakorlatban a legnagyobb kockázat éppen az, hogy ezek a lépések nem mindig pont az ütemben haladnak, mint ahogy arra a kivitelező ígéretei alapján számítani lehetett. Lehet, hogy a lakás műszakilag már majdnem kész, de még nincs használatbavételi engedély. Lehet, hogy az épület áll, de a lakásoknak sokáig nem lesz önálló tulajdoni lapjuk. És előfordulhat az is, hogy a beruházó szerződés szerinti fizetési ütemezése nincs összhangban a vevő bankjának folyósítási feltételeivel.

Építés alatt álló ingatlan vásárlása: mi a fő kockázat?

Építés alatt álló ingatlan vásárlásakor a vevő olyan lakásra szerződik, amely a szerződéskötéskor még létezik teljesen kész, jogilag önálló ingatlanként. Ez önmagában nem tilos, de az adásvételi (elő)szerződésnek kezelnie kell az ebből fakadó kockázatokat.

Tervezőasztalról vásárolva a vevő valójában nem kész lakást vesz, hanem annak a kockázatát is vállalja, hogy a beruházó meg tudja-e építeni, engedélyeztetni, albetétesíteni és társasházi külön tulajdonként átadni a lakást. Kisebb beruházónál ez nem feltétlenül rossz ötlet, de csak akkor vállalható, ha a vevő pénze jogilag és pénzügyileg is védve van.

Mikor vállalható tervezőasztalról vásárolni?

Tervezőasztalról vásárolni akkor lehet ésszerű, ha a projekt és a szerződés legalább a legfontosabb feltételeket tartalmazza:

• a társasház előzetes alapítása be van jegyezve, és a lakás az alapító okirat, alaprajz vagy szerződés alapján pontosan azonosítható;
• a vevő javára társasházi építményi jog kérhető és bejegyezhető, ha már vételárrészt fizetett;
• a vételár nagyobb része nem előre, hanem készültségi fokhoz, használatbavételhez, társasházi bejegyzéshez, birtokbaadáshoz vagy tulajdonjog-bejegyzési feltételekhez kötötten esedékes;
• a vevőnek saját ügyvédje van, nem csak a beruházó ügyvédje ellenőrzi az okiratot;
• a műszaki tartalom, a határidő, a kötbér, az elállás pontosan szerepel;
• a jótállás és a jótállási dokumentumok átadása rendezett.

A társasházi törvény alapján felépítendő épületre is lehet társasházat alapítani, az előzetes alapítás tényét pedig az ingatlan-nyilvántartásba kell bejegyezni. Ez azért fontos, mert a vevő számára így válhat azonosíthatóvá az a lakás, amely később önálló albetétként kerül megnyitásra. Forrás: 2003. évi CXXXIII. törvény.

Mikor mondanám azt, hogy inkább ne?

Kisebb beruházónál különösen kockázatos a vásárlás, ha az eladó nem tulajdonosa a teleknek, rendezetlenek a terhek, nincs előzetes társasház-alapítás, nem vállalja a társasházi építményi jog bejegyzését, sok pénzt kér előre, nincs látható projektfinanszírozás vagy projektköltségvetés, nincs érdemi késedelmi kötbér, vagy a szerződés szerint a vevő sokat bukhat, miközben a beruházó érdemi következmény nélkül csúszhat.

Piros zászló lehet az is, ha a szerződés túl tág megfogalmazásokat használ. Ilyen például a „várható átadás”, a „beruházó jogosult egyoldalúan módosítani”, vagy a „hasonló minőségű anyag” pontos korlátok nélkül. Ezek a mondatok később nagyon drágák tudnak lenni, mert éppen akkor gyengítik a vevő pozícióját, amikor eltérés, késedelem vagy minőségi vita merül fel.

A beruházó és a projekt ellenőrzése

A szerződés aláírása előtt érdemes ellenőrizni, hogy ki az eladó, milyen jogcímen rendelkezik az ingatlannal, és milyen terhek vagy jogok vannak bejegyezve az ingatlanra. Ha a projektet beruházói bank finanszírozza, különösen fontos annak tisztázása, hogy az egyes lakások tehermentesítéséhez milyen banki hozzájárulás vagy törlési engedély szükséges. Érdemes az eladó és a kivitelező elmúlt években közzétett számviteli beszámolóit is ellenőrizni.

Előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés?

Új építésű lakásoknál tipikus az előszerződés, amiben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban (bizonyos feltételek bekövetkezése esetén) végszerződést kötnek. Ez különösen akkor gyakori, ha a végleges adásvételi szerződés megkötésének még jogi vagy műszaki előfeltételei vannak. Ilyen lehet például a telekalakítás, a társasház alapításának előkészítése, az albetétesítés vagy a használatbavételi döntések hiánya.

Ha a végleges szerződés megkötésének határideje lejár, de a beruházó oldalán még nem teljesültek az előfeltételek, akkor a vevőnek tudnia kell, milyen jogai vannak: ragaszkodhat-e a teljesítéshez, kérhet-e határidő-hosszabbítást, követelhet-e kötbért, vagy elállhat-e a szerződéstől.

A beruházó ügyvédje elég, vagy legyen saját ügyvédem is?

Új építésű, különösen tervezőasztalos lakásnál veszélyes vakon elfogadni, ha kizárólag a beruházó ügyvédje készíti és magyarázza a szerződést. Nem azért, mert a beruházó ügyvédje szükségszerűen rosszul jár el, hanem azért, mert a szerződéses sablon, az üzleti ritmus és a visszatérő munkakapcsolat jellemzően a beruházó oldalához kötődik.

Új építésű adásvételnél azonban a vevő és a beruházó érdekei könnyen ellentétesek lehetnek: fizetési ütemezés, kötbér, áremelési klauzula, műszaki tartalom, birtokbaadás, használatbavétel, hibák, társasházi építményi jog és tehermentesítés mind olyan kérdés, ahol a vevőnek önálló érdeke van.

A beruházó ügyvédjét a gyakorlatban úgy lehet kezelni, hogy ő készíti vagy ellenjegyzi a projekt szerződését, és intézi a földhivatali részt, de a szerződést aláírás előtt egy külön, csak a vevő oldalán álló ügyvéd is átnézi.

Minimum kérje el a szerződéstervezetet és a mellékleteket több nappal az aláírás előtt. Ide tartozik különösen a tulajdoni lap, a teherlap, a projektcég adatai, az építési és finanszírozási háttér, a társasház előzetes alapítására vonatkozó iratok, a társasházi építményi jog kezelése, a pontos fizetési mérföldkövek, a kötbér, az elállás, a vis maior, az árváltozás, a jótállási dokumentáció és a birtokbaadás szabályai.

Adásvételi szerződés új építésű ingatlannál: mely pontok a legfontosabbak?

Új építésű ingatlan adásvételi szerződésénél különösen fontos, hogy a szerződés ne csak a vételárat és a lakás címét rögzítse. A vevő szempontjából ezek a legfontosabb pontok:

Jótállás, szavatosság és hibák átadás után

Új építésű lakásnál a vevő gyakran azt várja, hogy az ingatlan hibamentes lesz. A gyakorlatban azonban új lakásoknál is előfordulhatnak hibák: burkolati problémák, beázás, gépészeti hiba, nyílászáró-probléma, közös területi hiányosság vagy eltérés a műszaki tartalomtól.

Új lakásnál a 181/2003. Korm. rendelet kötelező jótállást ír elő újonnan épített lakásokra és lakóépületekre. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számítva 3, 5 vagy 10 év, attól függően, hogy melyik szerkezetről vagy berendezésről van szó. A jótállási igényt a lakás tulajdonosa is érvényesítheti, és a jótállási jegy hiánya vagy hibás kiállítása önmagában nem szünteti meg a jótállási kötelezettséget.

A vizesedés tipikusan komoly ügy lehet, mert lehet szigetelési, tető-, homlokzat-, csővezeték-, födém- vagy kivitelezési hiba is. A hangszigetelés sokszor nehezebb bizonyítási kérdés: ha a lakás nem teljesíti a szerződésben, műszaki leírásban, jogszabályban vagy szabványos műszaki követelményekben vállalt vagy megkövetelt teljesítményt, akkor hibás teljesítés merülhet fel, de ezt gyakran szakértővel kell bizonyítani.

Késedelmi kötbér: mikor ér valamit a szerződésben?

Új építésű lakásoknál gyakori, hogy a beruházó késik. Előfordul, hogy a beruházó ténylegesen fizet kötbért, de a gyakorlatban sokszor nem külön átutalás történik, hanem a kötbért beszámítják a végső vételárrészbe vagy az átadáskori elszámolásba.

A vevő szempontjából ezért az a legjobb, ha a kötbér nem külön pereskedős követelés, hanem a szerződés szerint a még visszatartott vételárrészből levonható. Ha a teljes vételárat a vevő már kifizette, a kötbér érvényesítése sokkal inkább alku vagy per kérdése lesz.

A vis maiorra hivatkozást sem szabad automatikusan elfogadni. A vis maior önmagában nem mentesít a késedelem következményei alól.

Négyzetméter-eltérés és műszaki tartalom

Új építésű lakásoknál előfordulhat, hogy a végleges lakásméret eltér a szerződéskötéskor tervezett alapterülettől. Ezért a szerződésben rendezni kell, hogy milyen eltérés fogadható el, mikor jár vételár-korrekció, és mikor olyan jelentős az eltérés, hogy az már a vevő döntését is befolyásolhatja.

A műszaki tartalomnál szintén nem elég általános leírásokra hagyatkozni. A vevőnek tudnia kell, milyen burkolatok, nyílászárók, gépészeti megoldások, elektromos kiállások és egyéb műszaki elemek járnak a lakáshoz.

Ha a beruházó fenntartja a változtatás jogát, akkor fontos kérdés, hogy ez milyen határok között történhet, és mikor kell a vevő hozzájárulása.

Emelheti-e egyoldalúan az árat a beruházó az építőanyag-drágulás miatt?

Önmagában azért nem kell aláírni szerződésmódosítást, mert a beruházó szerint drágult az építőanyag. Egy már megkötött szerződés vételárát főszabály szerint nem módosíthatja egyoldalúan, hacsak a szerződésben nincs erre világos, érvényes és alkalmazható árkorrekciós kikötés.

A gyakorlatban három helyzetet érdemes elválasztani.

Ha fix vételár van, és nincs árindexálás, a vevő erősebb pozícióban van. Az építőanyag-drágulás tipikusan a beruházó vállalkozási vagy üzleti kockázata, ezért a vevőnek nem kell automatikusan elfogadnia az áremelést.

Ha van árkorrekciós kikötés, azt kell ellenőrizni, mennyire pontos. Nem mindegy, hogy milyen anyagokra, milyen index alapján, milyen időszakra, milyen plafonnal és milyen igazolással számolható emelés. Az olyan általános mondat, hogy „jelentős költségnövekedés esetén az eladó jogosult a vételárat módosítani”, fogyasztói vevőnél különösen kockázatosan homályos lehet.

Ha a beruházó szerződésmódosítást kér, az sokszor azt jelenti, hogy a jelenlegi szerződés alapján nincs biztos joga az emeléshez, ezért a vevő hozzájárulását szeretné megszerezni. Ilyenkor aláírni csak akkor érdemes, ha a vevő is kap valamit: határidőgaranciát, magasabb kötbért, műszaki többletet, biztosítékot, elállási jogot vagy legalább szigorú plafont az emelésre.

A Kúria egy új építésű lakás adásvételével kapcsolatos ügyben arra is rámutatott, hogy az ilyen szerződés a hosszabb teljesítési határidő és a részletfizetés ellenére sem feltétlenül minősül tartós jogviszonynak, ezért a bírósági szerződésmódosítás feltételei szűken értelmezendők. Ez a beruházónak sem könnyíti meg, hogy utólag bírósággal írassa át az árat pusztán költségnövekedésre hivatkozva. Forrás: Kúria Pfv.III.20.562/2025/5.

Fizetési ütemezés és bankhitel: nem elég a beruházó ütemezését nézni

Új építésű lakás vásárlásánál a fizetési ütemezés az egyik legfontosabb szerződéses kérdés. A beruházó gyakran részletekben kéri a vételárat, például foglaló, előleg, készültségi fokhoz kötött részletek és végső vételárrész formájában.

Ha a vevő bankhitelt vesz igénybe, akkor a szerződésnek nemcsak a beruházó számlázási ütemezéséhez kell igazodnia, hanem a bank folyósítási feltételeihez is. Ez azért lényeges, mert a bank nem feltétlenül akkor fizet, amikor a beruházó kéri a következő vételárrészletet.

Például a 20-40-30-10%-os ütemezés önmagában nem feltétlenül irreális, de a kockázata teljesen attól függ, hogy melyik részlet milyen feltételhez kötött. Más a helyzet, ha a 40%-os részletet pusztán egy naptári dátum alapján kell megfizetni, és más, ha igazolt szerkezetkész vagy külső zárt állapothoz, műszaki ellenőri igazoláshoz, vagy bank által is elfogadott készültségi fokhoz kapcsolódik.

Hogyan ad hitelt a bank épülő lakásra használatbavételi engedély előtt?

Ha a használatbavételi engedély még nincs meg, a bank nem úgy kezeli a helyzetet, mintha már kész, önálló lakás lenne a fedezet. Ilyenkor több védelmi réteget vizsgál: a vevő hitelképességét, a készültségi fokot, a saját erőt, a beruházói projekthitelt, az esetleges pótfedezetet, a társasházi építményi jogot és a részfolyósítás feltételeit.

Elsőként a bank a vevőt vizsgálja. Ide tartozik a jövedelem, az önerő, a meglévő hitelek, a KHR-státusz, az életkor, az adóstárs és minden olyan körülmény, amely a hitelképességet befolyásolja. Ez attól független kérdés, hogy a lakás már elkészült-e.

Második szinten a projektet nézi. Nem mindegy, ki a beruházó, van-e projekthitel, milyen a telek tulajdoni lapja, bejegyezhető-e az előzetes társasház-alapítás, van-e társasházi építményi jog, rendezettek-e az engedélyek és a terhek.

A bank általában nem akar mindent előre kifizetni. Állami hiteleknél a szabályozás is ismeri azt a megoldást, hogy új építésű otthon vásárlásánál a használatbavételi engedély bemutatása előtt is sor kerülhet folyósításra, de csak meghatározott feltételekkel. 

Pótfedezet bevonásával bizonyos esetekben előrébb lehet hozni a folyósítást. 

A társasházi építményi jog azért vált kulcskérdéssé, mert a még fel nem épült társasházi lakásra nem olyan egyszerű jelzálogjogot alapítani, mint egy kész lakásra. A társasházi építményi jog viszont bejegyezhető, zálogjoggal terhelhető, és később a lakás tulajdonjogához kapcsolódik. A társasházi törvény szerint a vevő javára alapítható, ha már fizetett vételárrészt; zálogjog is terhelheti; a lakás elkészülte után pedig a vevő tulajdonjogát a társasházi építményi jog ranghelyén kell bejegyezni. Forrás: 2003. évi CXXXIII. törvény.

Miért tart sokáig az albetétesítés?

Az albetétesítés nem egyszerűen új helyrajzi számok kiosztása. A földhivatalnak azt kell ellenőriznie és átvezetnie, hogy a ténylegesen megépült épület megfelel-e a társasházi alapító okiratnak és a záradékolt alaprajznak, továbbá mely lakások, tárolók és beállók kerülnek külön tulajdonba, és mekkora tulajdoni hányad tartozik hozzájuk.

Gyakorlati értelemben az albetétesítés a kész társasház jogi „szétdarabolása” önálló lakásokra. Nem elég, hogy áll az épület. Az egyes lakásoknak, tárolóknak, garázsoknak, közös részeknek, tulajdoni hányadoknak és a vázrajznak összhangban kell lenniük az alapító okirattal.

A társasházi szabályozás alapján a felépítés után be kell nyújtani az építmény és a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelmét. Az ingatlanügyi hatóság vizsgálja, hogy az alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és erről hatósági bizonyítványt adhat. Ez a bizonyítvány a használatbavételi engedély vagy a használatbavétel tudomásulvételének feltétele is lehet. A társasház bejegyzési eljárását pedig a használatbavételi eljárás döntéséig felfüggeszthetik; használatbavétel után történhet meg a társasház bejegyzése.

A folyamat gyakran azért húzódik el, mert több egymásra épülő lépésből áll:

• az épület műszaki befejezése és felmérése;
• a változási vázrajz, illetve társasházi alaprajz elkészítése és záradékolása;
• az alapító okirat véglegesítése vagy módosítása;
• az alaprajz, az alapító okirat, a lakásméretek és a tulajdoni hányadok egyeztetése;
• a használatbavételi eljárás;
• a telek esetleges telekalakítása vagy összevonása;
• a beruházói bank jelzálogjogának rendezése és a szükséges banki hozzájárulások beszerzése;
• valamennyi albetét egyidejű megnyitása és az összes kapcsolódó jog átvezetése.

Egyetlen eltérés is hiánypótlást vagy módosítást okozhat. Ilyen lehet például, ha a megépült lakás mérete eltér a tervektől, módosult az alaprajz, új tároló vagy beálló került kialakításra, hibás a tulajdoni hányad, vagy hiányzik egy banki engedély.

Ezért az albetétesítés késedelme sokszor nem kizárólag földhivatali ügyintézési késedelem. Előfordulhat, hogy a kérelem még nem teljes, vagy valamelyik előfeltételre vár.

Lehet-e lakcímkártyám, ha még nincs albetét vagy tulajdonjog-bejegyzés?

Nem kizárt, de nem azért, mert a vevő már tulajdonos, hanem azért, mert jogszerűen használhatja a lakást. A lakcímbejelentéshez tulajdonosi hozzájárulás vagy olyan teljes bizonyító erejű magánokirat, illetve közokirat szükséges, amely a lakás használatára jogosít.

Mi történik a befizetett pénzzel, ha a beruházó csődbe megy?

Ez az egyik legfontosabb kérdés tervezőasztalos vásárlásnál. A válasz attól függ, hogy a vevő befizetéséhez kapcsolódik-e ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett biztosíték.

Ha nincs bejegyzett védelem, akkor a befizetett pénzből jellemzően hitelezői követelés lesz a beruházóval szemben. Felszámolás esetén a követelést be kell jelenteni a felszámolónak, főszabály szerint a Cégközlönyben történt közzétételtől számított 40 napon belül. A felszámolási vagyonból a követeléseket törvényi sorrendben fizetik ki. Ez a gyakorlatban részleges megtérülést vagy akár nulla megtérülést is jelenthet, ha nincs elég vagyon. Forrás: 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.).

Ha viszont a vevő javára társasházi építményi jogot jegyeztek be, a helyzete lényegesen jobb. A társasházi törvény szerint, ha a társasház előzetes alapítása be van jegyezve, és a vevő már fizetett vételárrészt, a vevő javára társasházi építményi jog alapítható és bejegyezhető. Ennek lényege, hogy felszámolás vagy végrehajtás esetén a vevő az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja. Forrás: 2003. évi CXXXIII. törvény.

Van egy további, szűkebb védelem is: A Cstv. 49/C. § (2) kimondja, hogy ha az adós vagyonában olyan új építésű lakóingatlan van, amelynek ellenértékét a magánszemély vevő részben vagy egészben kifizette, de a tulajdonjog átruházása a felszámolás elrendelése előtt nem történt meg, akkor a vevőt az értékesítés során elővásárlási jog illeti meg. Főszabály szerint a nyilvános felszámolási értékesítésen szerző fél nem élhet beszámítással az adóssal szemben, de a Cstv. kivételt tesz arra az esetre, amikor olyan lakóingatlanról van szó, amelynek ellenértékét magánszemély vevő már részben vagy egészben kiegyenlítette, de a tulajdonjog nem ment át.

Összegzés

Egy ingatlan megvásárlása mindig izgalmas döntés, különösen, ha ez az első a vevő életében. Sokan félnek a használt lakások rejtett hibáitól, illetve idegenkednek a felújítástól, ezért megérheti nekik magasabb négyzetméterárat fizetni egy új építésű lakásért. 

Sokan nem érzik magukat elég rámenősnek az alkudozásokhoz, illetve tartanak tőle, hogy ilyen irányú tapasztalat hiányában nem tudják felmérni a szerződéskötésben rejlő kockázatokat. Nekik feltétlenül ajánljuk, hogy tekintsék át az új építésű lakások vevőinek szóló ajánlatunkat!

Töltse ki a lenti űrlapot és ügyvéd kollégánk hamarosan felveszi Önnel a kapcsolatot, hogy mielőbb választ kapjon a kérdéseire!