Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Új építésű lakás adásvételi szerződés buktatói

Az új építésű lakások kiváló lehetőséget kínálnak mindazoknak, akik modern, energiatakarékos és környezetbarát otthont keresnek. Az újépítésű lakások gyakran alacsonyabb fenntartási költségekkel és jobb hőszigeteléssel rendelkeznek, amelyek hosszú távon jelentős megtakarításokat eredményezhetnek. 

Sokan félnek belevágni egy építkezésbe, tartanak az ezzel járó projektmenedzsmenttől, így családi házak, ikerházak esetén sem ritka, hogy a vevők készen szeretnének hozzájutni az új otthonukhoz.

Az ilyen típusú ingatlanok megvásárlása azonban nem mindig olyan egyszerű, mint amilyennek elsőre látszik, hiszen az eladó/kivitelező sokszor kész tények, fixen szövegezett előszerződések és lehetetlennek tűnő alkupozíciók elé állítja a vevőjelölteket. 

Ha Önt is érintik a fentiek és tart a buktatóktól, olvasson tovább!

Új lakás vásárlás - minden amit tudni kell

Új lakás vásárlás - minden amit tudni kell

Mit érdemes elkerülni új építésű ingatlan vásárlásakor?

Az első és legfontosabb jótanácsom: nem érdemes gyorsan dönteni! 

Tudom, hogy az ingatlanközvetítő szerint sorban állnak a lakásért és azt is, hogy az ember hajlamos beleszeretni egy szép kilátásba, vagy jó elosztásba, de egy új építésű ingatlan megvásárlásra elsősorban pénzügyi megfontolást igényel - a kockázatelemzést, illetve egy esetleges előzetes hitelbírálatot pedig nem érdemes megspórolni.

Lássuk az új építésű lakásokkal kapcsolatos szerződések tipikus buktatóit:

Új építésű lakás vásárlás - buktatók és tudnivalók

Új építésű lakás vásárlás - buktatók és tudnivalók

Megváltoztathatatlan szerződési feltételek?

Probléma: Az ingatlanközvetítők, értékesítők gyakran arról tájékoztatják a vevőket, hogy az adásvételi szerződés szövege fix, és ez a vásárlás alapfeltétele. Ennek ellenére még sosem találkoztam olyan esettel a praxisomban, ahol ezeket a feltételeket valóban kőbe vésték volna. Az ilyen tájékoztatások, sok esetben csupán egy stratégia részei, amelynek célja az alkufolyamat leegyszerűsítése és meggyorsítása. 

Megoldás: A valóságban általában sokkal több lehetőség és mozgástér áll rendelkezésünkre, mint amit elsőre hinnénk. Ha a kivitelező értékesítési nehézségekkel küzd, akkor akár jelentős módosítások is érdekében állhatnak. A lényeg, hogy ne legyünk bátortalanok és próbálkozzunk: kérni sosem tilos!

A kivitelező előtörténetének ellenőrzése

Probléma: Ha a kivitelező a szerződéskötés után, de az átadás előtt csődbe megy, felszámolás alá kerül, vagy egyszerűen eltűnik, akkor a letett foglaló, kifizetett előleg nehezen visszaszerezhető.

Megoldás: Mindig ellenőrizzük a kivitelező előtörténetét, nézzünk utána a cégjegyzékben, hogy a vezető tisztségviselők részt vettek-e korábban felszámolt cég vezetésében. Ellenőrizzük le a kivitelező cég korábbi éves beszámolóit, hogy lássuk, milyen forrásokkal rendelkeznek, mennyire szorulnak rá a vevőktől származó bevételekre. Ha nem értjük a beszámolót, érdemes könyvelőhöz fordulni segítségért! Összességében győződjünk meg róla, hogy a kivitelező pénzügyi helyzete stabil. 

Mire figyeljünk új építésű ház vásárlásakor?

Ha mások hibáiból szeretne tanulni, olvassa el egy kúriai jogesetet feldolgozó cikkünket!

Az építés befejezésének határideje: mikor lesz kész?

Probléma: Ritka, hogy a kivitelezők fix határidőt vállalnak az építkezések befejezésére, illetve az ún. albetétesítésre. Ennek oka, hogy túl sok változóval kell számolniuk, gondoljunk csak az építőipari árak folyamatosan változására! A kivitelezők amennyire csak lehet a vevőkre igyekeznek telepíteni ezeket a kockázatokat.

Megoldás: Készüljünk fel arra, hogy meg kell küzdenünk a megfelelő biztosítékokért. A legfontosabb, hogy elérjük, hogy legyen egy akármilyen hosszú, de fix határidő, amikor a szerződéstől (külön körülmények bizonyítása nélkül) egy egyszerű nyilatkozattal biztosan el tudunk állni. Arra is gondolnunk kell, hogy elállás esetén évekig nem tudtuk használni a pénzünket, pl. egy másik lakás megvásárlására, tehát ha kamatmentesen, kötbért sem vállalva adja csak vissza a pénzt a kivitelező, az nálunk komoly veszteségként jelentkezik - az érzelmi megterhelésről nem is beszélve. 

Az új építésű lakás adásvételi szerződés szövege VS Banki elvárások

Probléma: Az új építésű lakás adásvételi szerződéseknek is meg kell felelniük a finanszírozó bank elvárásainak, sokszor azonban nem könnyű az általunk választott bank elvárásait beletárgyalni a szövegbe - éppen a fenti, "megváltoztathatatlan" szövegezés miatt. Nehézség továbbá, hogy a banki feltételeket a vevők nem mindig értik meg elsőre, ezért sokszor az is nehézséget jelent, hogy ellenőrizzék, hogy a kivitelező által kijelölt, kötelezően megbízandó ellenjegyző ügyvéd valóban beleírta-e a kért feltételeket a szerződésbe.

Megoldás: Amennyire csak lehet, beszélje át az adásvételi szerződésre vonatkozó banki feltételeket a hitelügyintézővel. Nézzünk utána, hogy mit jelent a használatbavételi engedély, albetétesítés, tulajdonjog bejegyzési engedély letétbe helyezése, vagy a tulajdonjog fenntartás! Az így elkészített szerződés csökkentheti a komplikációk, a drága szerződésmódosítás és a késedelem kockázatát.

Új építésű ingatlanok és a jótállás

Sokan azért vágnak bele az újépésű ikerház, lakás vásárlásba, mert úgy gondolják, hogy akkor sokáig nem lesz próblémájuk a karbantartással, javításokkal. Amennyiben hosszú, akár 10 éves időtávon működő kivitelezőtől vásároltak, akkor akár meg is találhatják a számításukat. Újépítésű lakásokkal kapcsolatos jótállási tájékoztatónkat itt találja.

Új építésű ingatlanok - és ami ezzel jár

Új építésű ingatlanok - és ami ezzel jár

Teremgarázst is vennénk?

Probléma: Előfordulhat, hogy egy másik vásárló már előttünk tulajdont szerez a teremgarázsban, így elővásárlási jogot szerez a mi beállóhelyünkre. Ez különösen akkor probléma, ha mi jó áron vásároltunk, ő pedig csak drágábban juthatna már hozzá egy újabb beállóhelyhez, így a mi feltételeinkkel elviheti előlünk a garázst.

Megoldás: Győződjünk meg róla, hogy az adásvételi szerződés alapján a kivitelező képes biztosítani a kiszemelt garázs megvásárlását.

Négyzetméter eltérések - Kevesebb lett, maradhat?

Probléma: Ha a tervek alapján vásárolunk, akkor könnyen lehet, hogy a lakás tényleges területe a kivitelezés végén nagyobb, vagy akár kisebb lesz, mint amire mi leszerződtünk.

Megoldás: Állapodjunk meg abban, hogy a vételárat a valóban megépített területhez igazítják. A legtöbb új építésű ingatlannal kapcsolatos szerződés tartalmaz egy újrakalkulációs mechanizmust, de sokszor csak bizonyos %-ot meghaladó eltérés esetén. További problémát okozhat, ha a kivitelező egyoldalúan jogosult megállapítani az eltérés kapcsán, hogy “mennyi is az annyi”. Mindenképpen olyan feltételeket kell kialkudnunk, ami számunkra elfogadhatóvá teszi a későbbi változásokat - adott esetben úgy, hogy elállhatunk a szerződéstől. 

Társasházi Alapító Okirat és Szervezeti Működési Szabályzat

Probléma: A társasház működésének ismerete nélkül a beköltözés után kellemetlen meglepetések érhetnek minket. Gyakori, hogy a kivitelező kapcsolt vállalkozása vállalja a társasház üzemeltetését - piaci áron felül, ahogy az is, hogy a vevők csak a beköltözés után szembesülnek azzal, hogy bizonyos kertrészek használatára nem is jogosultak.

Megoldás: Ismerje meg alaposan a társasházi alapító okirat tervezetét és a szervezeti működési szabályzatot. Ez a lépés segít abban, hogy tisztában legyen a kert használatával, az üzemeltetési költségekkel, és a döntéshozatallal.

Vegye igénybe új építésű ingatlanok vevőinek szóló tanácsadás szolgáltatásunkat

Vegye igénybe új építésű ingatlanok vevőinek szóló tanácsadás szolgáltatásunkat!

Kit képvisel a vevő által fizetett ügyvéd, akit az eladó bíz meg?

Magyarországon az új építésű ingatlanokat hagyományosan az építtető, kivitelező, azaz az eladó által kijelölt és megbízott ügyvéd szerkeszti és ellenjegyzi - nem ritkán a vételár 1%-áért a vevő költségviselése mellett. Fontos tudni, hogy az eladó ügyvédje elsősorban az eladó érdekeit képviseli, a vevő az ügyvéd szempontjából csupán költségviselő.

Egy olyan ügyvéd, aki csak a vevő érdekében jár el, könnyebben észreveszi, ha az új építésű ingatlan adásvételi szerződés olyan kitételt tartalmaz, amely a vevő szempontjából hátrányos lehet a jövőben. A saját ügyvéd segíthet abban is, hogy a szerződés olyan formában kerüljön megkötésre, ami nem akadályozza a hitelfelvételt. A saját ügyvéd a vevőt az összes lehetséges jogi kockázatról és az esetlegesen felmerülő költségekről is tájékoztatja - akkor is, ha ez a kivitelezőnek nem áll érdekében.

Összegzés

Egy ingatlan megvásárlása mindig izgalmas döntés, különösen, ha ez az első a vevő életében. Sokan félnek a használt lakások rejtett hibáitól, illetve idegenkednek a felújítástól, ezért megérheti nekik magasabb négyzetméterárat fizetni egy új építésű lakásért. 

Sokan nem érzik magukat elég rámenősnek az alkudozásokhoz, illetve tartanak tőle, hogy ilyen irányú tapasztalat hiányában nem tudják felméri a szerződéskötésben rejlő kockázatokat. Nekik feltétlenül ajánljuk, hogy tekintsék át az új építésű lakások vevőinek szóló ajánlatunkat!

Töltse ki a lenti űrlapot és ügyvéd kollégánk hamarosan felveszi Önnel a kapcsolatot, hogy mielőbb választ kapjon a kérdéseire!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a polgári peres képviselet és az ügyvédi marketing.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A látszattal ellentétben a gyakorlatban szinte mindig van lehetőség a szerződési feltételek személyre szabására, különösen, ha a kivitelező értékesítési nehézségekkel küzd. Mindig érdemes tárgyalni és egyedi igényeket is felvetni.