Lakásvásárlás új építésű ingatlanok esetén - menetrend, buktatók

Újépítésű ingatlan vásárlás buktatói 2026-ban

2026 elején a piac már nem ugyanaz, mint két-három évvel ezelőtt. a vevők aktívabbak lettek, ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy az új lakás ≠ azonnal költözhető lakás!

Új építésű lakás vásárlásakor ezért idén különösen fontos a tudatos előkészítés:

„Most kell dönteni” – mesterséges sürgetés

Az élénkülő kereslet miatt a beruházók és értékesítők gyakran hivatkoznak arra, hogy „hamar elfogynak a lakások”. A valóságban azonban sok projekt több ütemben értékesít, és az árképzés rugalmasabb, mint elsőre tűnik.

Buktató: elhamarkodott foglalózás valódi pénzügyi és műszaki átvilágítás nélkül, sokszor a szerződéstervezet átolvasása előtt
Mit tegyen? Kérjen dokumentumokat (műszaki tartalom, finanszírozási háttér, ütemterv), és csak ezek ismeretében döntsön.

Projektkockázat: csúszó határidők, finanszírozási bizonytalanság

A 2026-os piacon sok fejlesztés indul, de nem mindegyik azonos tőkeerővel. Az elmúlt évek tapasztalata szerint a kivitelezési költségek ingadozása és a finanszírozási feltételek változása komoly csúszásokat okozhat.

Buktató: nincs valódi, kikényszeríthető átadási határidő, vagy az elállási jog túl szűk.
Mit tegyen? Szabályozzák a foglaló és előleg visszafizetésének feltételeit kamattal együtt.

Banki finanszírozás és értékbecslési kockázat

A támogatott és piaci hitelek továbbra is fontos szerepet játszanak. A szakmai tapasztalatok szerint ugyanakkor az értékbecslések bankonként eltérő eredményre vezethetnek.

Buktató: a szerződés nem igazodik a bank elvárásaihoz, vagy az értékbecslés alacsonyabb összeget állapít meg.
Mit tegyen? Előzetes hitelminősítés és fontolja meg több bank versenyeztetését!

Megváltoztathatatlan szerződési feltételek?

Probléma: Az ingatlanközvetítők, értékesítők gyakran arról tájékoztatják a vevőket, hogy az adásvételi szerződés szövege fix, és ez a vásárlás alapfeltétele. Ennek ellenére még sosem találkoztam olyan esettel a praxisomban, ahol ezeket a feltételeket valóban kőbe vésték volna. Az ilyen tájékoztatások, sok esetben csupán egy stratégia részei, amelynek célja az alkufolyamat leegyszerűsítése és meggyorsítása. 

Megoldás: A valóságban általában sokkal több lehetőség és mozgástér áll rendelkezésünkre, mint amit elsőre hinnénk. Ha a kivitelező értékesítési nehézségekkel küzd, akkor akár jelentős módosítások is érdekében állhatnak. A lényeg, hogy ne legyünk bátortalanok és próbálkozzunk: kérni sosem tilos!

A kivitelező előtörténetének ellenőrzése

Probléma: Ha a kivitelező a szerződéskötés után, de az átadás előtt csődbe megy, felszámolás alá kerül, vagy egyszerűen eltűnik, akkor a letett foglaló, kifizetett előleg nehezen visszaszerezhető.

Megoldás: Mindig ellenőrizzük a kivitelező előtörténetét, nézzünk utána a cégjegyzékben, hogy a vezető tisztségviselők részt vettek-e korábban felszámolt cég vezetésében. Ellenőrizzük le a kivitelező cég korábbi éves beszámolóit, hogy lássuk, milyen forrásokkal rendelkeznek, mennyire szorulnak rá a vevőktől származó bevételekre. Ha nem értjük a beszámolót, érdemes könyvelőhöz fordulni segítségért! Összességében győződjünk meg róla, hogy a kivitelező pénzügyi helyzete stabil. 

Az építés befejezésének határideje: mikor lesz kész?

Probléma: Ritka, hogy a kivitelezők fix határidőt vállalnak az építkezések befejezésére, illetve az ún. albetétesítésre. Ennek oka, hogy túl sok változóval kell számolniuk, gondoljunk csak az építőipari árak folyamatosan változására! A kivitelezők amennyire csak lehet a vevőkre igyekeznek telepíteni ezeket a kockázatokat.

Megoldás: Készüljünk fel arra, hogy meg kell küzdenünk a megfelelő biztosítékokért. A legfontosabb, hogy elérjük, hogy legyen egy akármilyen hosszú, de fix határidő, amikor a szerződéstől (külön körülmények bizonyítása nélkül) egy egyszerű nyilatkozattal biztosan el tudunk állni. Arra is gondolnunk kell, hogy elállás esetén évekig nem tudtuk használni a pénzünket, pl. egy másik lakás megvásárlására, tehát ha kamatmentesen, kötbért sem vállalva adja csak vissza a pénzt a kivitelező, az nálunk komoly veszteségként jelentkezik - az érzelmi megterhelésről nem is beszélve. 

Az új építésű lakás adásvételi szerződés szövege VS Banki elvárások

Probléma: Az új építésű lakás adásvételi szerződéseknek is meg kell felelniük a finanszírozó bank elvárásainak, sokszor azonban nem könnyű az általunk választott bank elvárásait beletárgyalni a szövegbe - éppen a fenti, "megváltoztathatatlan" szövegezés miatt. Nehézség továbbá, hogy a banki feltételeket a vevők nem mindig értik meg elsőre, ezért sokszor az is nehézséget jelent, hogy ellenőrizzék, hogy a kivitelező által kijelölt, kötelezően megbízandó ellenjegyző ügyvéd valóban beleírta-e a kért feltételeket a szerződésbe.

Megoldás: Amennyire csak lehet, beszélje át az adásvételi szerződésre vonatkozó banki feltételeket a hitelügyintézővel. Nézzünk utána, hogy mit jelent a használatbavételi engedély, albetétesítés, tulajdonjog bejegyzési engedély letétbe helyezése, vagy a tulajdonjog fenntartás! Az így elkészített szerződés csökkentheti a komplikációk, a drága szerződésmódosítás és a késedelem kockázatát.

Új építésű ingatlanok és a jótállás

Sokan azért vágnak bele az újépésű ikerház, lakás vásárlásba, mert úgy gondolják, hogy akkor sokáig nem lesz próblémájuk a karbantartással, javításokkal. Amennyiben hosszú, akár 10 éves időtávon működő kivitelezőtől vásároltak, akkor akár meg is találhatják a számításukat. Újépítésű lakásokkal kapcsolatos jótállási tájékoztatónkat itt találja.

Ha tart tőle, hogy mihez tud kezdeni a kivitelezési hibákkal, olvassa el egy kúriai döntést ismertető cikkünket!

Teremgarázst is vennénk?

Probléma: Előfordulhat, hogy egy másik vásárló már előttünk tulajdont szerez a teremgarázsban, így elővásárlási jogot szerez a mi beállóhelyünkre. Ez különösen akkor probléma, ha mi jó áron vásároltunk, ő pedig csak drágábban juthatna már hozzá egy újabb beállóhelyhez, így a mi feltételeinkkel elviheti előlünk a garázst.

Megoldás: Győződjünk meg róla, hogy az adásvételi szerződés alapján a kivitelező képes biztosítani a kiszemelt garázs megvásárlását.

Négyzetméter eltérések - Kevesebb lett, maradhat?

Probléma: Ha a tervek alapján vásárolunk, akkor könnyen lehet, hogy a lakás tényleges területe a kivitelezés végén nagyobb, vagy akár kisebb lesz, mint amire mi leszerződtünk.

Megoldás: Állapodjunk meg abban, hogy a vételárat a valóban megépített területhez igazítják. A legtöbb új építésű ingatlannal kapcsolatos szerződés tartalmaz egy újrakalkulációs mechanizmust, de sokszor csak bizonyos %-ot meghaladó eltérés esetén. További problémát okozhat, ha a kivitelező egyoldalúan jogosult megállapítani az eltérés kapcsán, hogy “mennyi is az annyi”. Mindenképpen olyan feltételeket kell kialkudnunk, ami számunkra elfogadhatóvá teszi a későbbi változásokat - adott esetben úgy, hogy elállhatunk a szerződéstől. 

Társasházi Alapító Okirat és Szervezeti Működési Szabályzat

Probléma: A társasház működésének ismerete nélkül a beköltözés után kellemetlen meglepetések érhetnek minket. Gyakori, hogy a kivitelező kapcsolt vállalkozása vállalja a társasház üzemeltetését - piaci áron felül, ahogy az is, hogy a vevők csak a beköltözés után szembesülnek azzal, hogy bizonyos kertrészek használatára nem is jogosultak.

Megoldás: Ismerje meg alaposan a társasházi alapító okirat tervezetét és a szervezeti működési szabályzatot. Ez a lépés segít abban, hogy tisztában legyen a kert használatával, az üzemeltetési költségekkel, és a döntéshozatallal.

Kit képvisel a vevő által fizetett ügyvéd, akit az eladó bíz meg?

Magyarországon az új építésű ingatlanokat hagyományosan az építtető, kivitelező, azaz az eladó által kijelölt és megbízott ügyvéd szerkeszti és ellenjegyzi - nem ritkán a vételár 1%-áért a vevő költségviselése mellett. 

Fontos tudni ugyanakkor, hogy az eladó ügyvédje elsősorban az eladó érdekeit képviseli, a vevő az ügyvéd szempontjából csupán költségviselő.

Egy olyan ügyvéd, aki csak a vevő érdekében jár el, könnyebben észreveszi, ha az új építésű ingatlan adásvételi szerződés olyan kitételt tartalmaz, amely a vevő szempontjából hátrányos lehet a jövőben. A saját ügyvéd segíthet abban is, hogy a szerződés olyan formában kerüljön megkötésre, ami nem akadályozza a hitelfelvételt. A saját ügyvéd a vevőt az összes lehetséges jogi kockázatról és az esetlegesen felmerülő költségekről is tájékoztatja - akkor is, ha ez a kivitelezőnek nem áll érdekében.

Összegzés

Egy ingatlan megvásárlása mindig izgalmas döntés, különösen, ha ez az első a vevő életében. Sokan félnek a használt lakások rejtett hibáitól, illetve idegenkednek a felújítástól, ezért megérheti nekik magasabb négyzetméterárat fizetni egy új építésű lakásért. 

Sokan nem érzik magukat elég rámenősnek az alkudozásokhoz, illetve tartanak tőle, hogy ilyen irányú tapasztalat hiányában nem tudják felmérni a szerződéskötésben rejlő kockázatokat. Nekik feltétlenül ajánljuk, hogy tekintsék át az új építésű lakások vevőinek szóló ajánlatunkat!

Töltse ki a lenti űrlapot és ügyvéd kollégánk hamarosan felveszi Önnel a kapcsolatot, hogy mielőbb választ kapjon a kérdéseire!