A lakás adásvételi szerződés buktatói

A "nulladik" buktató ingatlan adásvételi szerződés esetén: Az előkészületek hiánya

Az adásvételi szerződések legnagyobb hibái legtöbbször nem a rosszindulatból, hanem az előkészületek hiányából fakadnak - akár vevői, akár eladói oldalon. Klasszikus hiba például, ha hiányosak a személyes adatok – pl. hiányzik a személyi azonosító, állampolgárság vagy a kézbesítési meghatalmazott külföldi fél esetén. A pontatlan ingatlan azonosításból is fakadhatnak problémák, főleg hitelből vásárolt ingatlanok esetén.

1. A vevő legfontosabb teendői

• Kérjen le tulajdoni lapot! Az ügyvéd persze végső soron lekéri helyettünk, de a terhek ellenőrzése elengedhetetlen.
• Műszaki állapotot is ellenőrizze! Több szem többet lát, főleg ha az egy építőmérnökhöz, vagy műszaki ellenőrhöz tartozik!
• Ellenőrizze az utalási limitet és a banki bejelentési kötelezettségeket, hogy a vételár kifizetése egyszerű legyen.
• Kérjen előzetes hitelbírálatot, ne csak „bizakodjon” abban, hogy hitelképes. Ha a hitel mégsem jön össze, elveszítheti a foglalót.
• Tájékozódjon a lakástakarék, támogatás vagy CSOK kifizetési határidejéről – ezek jellemzően 60–90 napot is igénybe vehetnek, amihez a szerződésben rögzített fizetési ütemezést is igazítani kell.

2. Az eladó sem dőlhet hátra

• Készítse el időben az energetikai tanúsítványt, mert ez ma már a legtöbb banknál szerződéskötési feltétel.
• Gondoskodjon a villamos biztonsági felülvizsgálatról, ha az adott ingatlanra ez kötelező. Az ügyvéd ezt a szerződésben rögzíteni fogja.
• Társasházi lakásnál szerezze be az alapító okiratot és az SZMSZ-t
• Számoljon a banki folyósítási határidőkkel – hiteles ügyletek esetén a teljes vételár beérkezése akár 90 napot is igénybe vehet.
• Adjon részletes felvilágosítást az ingatlan ismert hibáiról - Azt sem szabad elfelejteni, hogy a szavatosság attól nem szűnik meg, hogy az eladó önmagában a hibajelenség ismerteti, a hiba okát kell feltárnia (BH 2005.211.).

Most azonban nézzünk pár példát a gyakorlatból arra, hogy milyen apróságokon bukhat el egy ügylet!

Jelzálog és hitel a lakáson - a vevő közvetlenül a banknak törlesszen!

Ha az ingatlanon 20 millió Ft jelzálog van, nem probléma önmagában, de nagyon pontosan le kell írni, milyen ütemezésben történik a végtörlesztés. Tipikus hiba: a vevő az eladónak utalja a pénzt, aki „ígéri”, hogy majd kifizeti a hitelt.
Megoldás:

• a végtörlesztéshez szükséges összeget közvetlenül az eladó bankjának kell utalni,
• a szerződésben pontosan rögzítve legyen, hogy az ügyvéd a törlési engedélyig visszatartja a pénzt (letéti konstrukció),
• a banki hitelbírálat csak akkor indulhat, ha a jelzálog törlését a tulajdoni lapról látják vagy legalább a törlési engedély kiadását az ügyvéd igazolja.

Mi marad a lakásban és mi nem?

Ez banálisnak tűnik, de rengeteg konfliktus származik a birtokbaadásból. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjainak praxisában volt, hogy az eladó leszerelte a lámpákat, a redőnyöket, konyhabútort, mert „nem volt róla szó”, hogy ezt ne lehetne. Olyan is történt, hogy valaki a kerti tujasort ásta ki. A Ptk. alapján nem kötelező külön megállapodni abban, hogy az ingatlant birtokba kell adni, hiszen az eladó ezen kötelezettsége a tulajdonjog átruházásának szabályai alapján fennáll. A tulajdonjog márpedig a Ptk. alapján kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. Az alkotórészt és a tartozékot tehát a lakásban kell hagyni.

Hogyan lehet felismerni az alkotórészt és a tartozékot?

A tartozék a fődolog (az ingatlan) rendeltetésszerű használatához szükséges, de önállóan is létezni képes dolog, amelyet a tulajdonos a használat állandó elősegítésére rendelt az ingatlan szolgálatába:

• mosógép, hűtő, légkondicionáló, ha nem beépített,
• redőny, lámpatest, bojlert bizonyos esetben (ha nem szerkezeti része az épületnek).

A tartozék nem alkotórész, mert eltávolítása nem teszi tönkre a lakást, de a lakás rendeltetésszerű használatát segíti.

Az alkotórész az a dolog, amely olyan szoros fizikai vagy gazdasági kapcsolatban van a fődologgal (az ingatlannal), hogy elválasztásával az ingatlan értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne, vagy megszűnne a rendeltetése:

• falba épített vezetékek, csövek,
• fűtési rendszer, radiátorok,
• beépített nyílászárók,
• padlóburkolat, csempe,
• beépített konyhabútor, sütő, mosogatógép (ha a beépítés módja miatt a lakás használhatósága nélkülük csökkenne).

Banki finanszírozás buktatói

Az adásvételi szerződés banki finanszírozás esetén több jogi és gyakorlati kockázatot rejt magában, mint a készpénzes vásárlás. A vevő elveszítheti a foglalót, ha a bank elutasítja a hitelkérelmet, és ezt a szerződés nem kezeli. Sok szerződés nem különbözteti meg azokat az eseteket, amikor a hitelkérelem elutasítása miatt DE nem a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet. 

A bank ráadásul sosem fizet azonnal, hanem csak a folyósítási feltételek teljesítése után (pl. önerő megfizetése, tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem benyújtása, elővásárlási jogok tisztázása, jelzálog-bejegyzési engedély letéte), ezért az eladó nehezebben léphet tovább egy új ingatlan megvásárlása irányába. 

A bank ráadásul csak tehermentes tulajdonjogot fogad el, miközben sok ingatlanon van jelzálog, végrehajtási jog, vagy elővásárlási jog.

A rejtett hibákról mit kell tudni?

A rejtett hiba olyan hiányosság az ingatlanon, amelyet egy átlagember egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül nem észlelhet, de akadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, azaz a lakhatást. Az eladó felelős a rejtett hibákért, függetlenül attól, hogy tudott-e róluk, vagy hogy miatta következtek-e be.

Az eladó alapesetben felel a korábbi ingatlanán felfedezett hibákért.

Mi nem számít rejtett hibának?

• Ha az ingatlanközvetítő közölte a hibát, és ez bizonyítható.
• Ha az eladó e-mailben, SMS-ben vagy messengeren említést tett a hibáról.
• Ha az energetikai tanúsítványból kiderült a hiba, és ezt az eladó előre megküldte a vevőnek.
• Ha a vevő a szerződéskötéskor már ismerte a hibát, és ennek tudatában alkudta ki a vételárat.
• A szabad szemmel is érzékelhető, látható hibák, például az ablak fordított beépítése vagy a fal melletti vízcsap nem megfelelő kialakítása.

Helyi önazonosság védelméről szóló törvény (Hövtv.) szerinti nyilatkozatok hiánya

Újabban a banki finanszírozott szerződések esetén komoly probléma, ha az adásvételkor az ügyvéd nem rögzíti, hogy van-e helyi önazonosság védelméről szóló rendelet az adott településen és hogy a vevő „betelepülőnek” minősül-e, van-e önkormányzati rendelet.

Használati megállapodás hiánya osztatlan közös tulajdon esetén

Szintén bank által finanszírozott adásvételek esetén probléma a megfelelő használati megállapodás hiánya. Pl. az OTP Nyrt. (és gyakorlatilag semelyik másik bank) nem finanszírozza az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrészt, ha

• nincs ügyvéd által ellenjegyzett,
• pontos,
• műszakilag is elkülönülő használati megállapodás.

Enélkül ugyanis a bank számára nem egyértelmű, melyik rész az, amit a vevő ténylegesen használ és ami fedezetként szolgálhat. Így a hitelkérelem elutasításra kerül – még akkor is, ha minden más feltétel teljesül.

Ha az adásvételi szerződés nem rögzít minden fontos körülményt

A Kúria Pfv.VI.20.602/2023/13. számú ítélete egy olyan esetet jár körül, ahol az eladó nem adta meg a bankszámlaszámát a szerződéskötéskor - mondván, hogy azt majd később pótolja. Az adásvétel létrejött, a vevő és az ügyvéd várta a bankszámlaszámot, az eladó pedig tovább árulta a lakását.

Ha nem világos, hogy mikor és hogyan kell fizetni, birtokba adni, vagy mit kell teljesíteni, a felek másként értelmezhetik a megállapodást. A bíróság ilyenkor utólag próbálja kitalálni, mit akartak a felek – ez hosszadalmas és bizonytalan.

Ha valamiben csak szóban egyeztek meg, azt utólag nehéz bizonyítani. Az megjelölt ügyben a vevő legalább készített - jogszerűen felhasználható - hangfelvételt a telefonbeszélgetésről, így nem csak tanúvallomások álltak egymással szemben.

Nem mindegy, hogyan írunk előszerződést

A Pfv.20.691/2023/8. számú kúriai ítélet egy olyan üggyel foglalkozik, ahol a felek előszerződést kötöttek, amíg a megvenni kívánt ingatlan telekmegosztása és belterületbe vonása folyamatban van. Arra is leszerződtek, hogy az eljárások költségein megosztoznak. Ez meg is történt, azonban a felek nem rögzítették az eladó bankszámlaszámát és azt sem, hogy mi lenne az új helyrajzi szám - bár a négyzetméter, tulajdoni hányad világos volt.

A Kúria kimondta, hogy a felek komoly szerződéskötési szándékkal írták alá, és az előszerződés tartalmazta a lényeges elemeket (tárgy, vételár, határidő). Ugyanakkor a későbbi telekalakítás és felparcellázás következtében nem azonosítható, hogy mely konkrét ingatlan felel meg a felperest megillető résznek. A bíróság nem pótolhatja ezt a hiányt, mert az meghaladná a Ptk. 6:73. § (1) bekezdésében foglalt hatáskört. Az előszerződés alapján a feleknek együttműködési kötelezettségük lett volna, hogy az újonnan létrejött ingatlanok közül meghatározzák a felperest megilletőt. Ezt nem tették meg, és ezt a bíróság nem pótolhatja ítélettel.

Nem elég, ha az ingatlanközvetítő az orrunk alá dug egy papírt

Jól példázza a fenti tanulságot a Kúria Pfv.V.20.240/2025/8. számú ítélete. A felperes tulajdonában állt egy R. településen fekvő ingatlan, ahol nem lakott életvitelszerűen. A felperes megismerkedett egy K. G. nevű személlyel, aki rábeszélte, hogy bízzon meg egy ingatlanközvetítőt. K. G. több iratot íratott alá vele — ezek között, a felperes tudta nélkül, egy adásvételi szerződés is volt, amely az ingatlan eladásáról szólt. Ügyvéd ekkor nem volt jelen. Az okirat keltezése szerint ekkor jött létre az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között, 17 millió Ft vételárért. A felperes azonban sem a vevőt, sem az ügyvédet nem ismerte, és a vételárat sem kapta meg. A felperes el akarta adni az ingatlant, ekkor tudta meg az ingatlanközvetítőtől, hogy már nem az "ő nevén van" a tulajdonjog. Feljelentést tett a rendőrségen és pert indított az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására. A bíróság megállapította, hogy a szerződés valójában létre sem jött, mert az ellenjegyző ügyvéd nem volt jelen a felek aláírásánál, így a dokumentum nem minősült ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokiratnak.

A fenti esetben természetesen felmerül az ügyvéd fegyelmi és anyagi felelőssége is - mindenesetre óvakodjunk az olyan helyzetektől, ahol bárki "csak aláíratni" hoz nekünk egy papírt, amit majd ellenjegyzésre elvisz az ügyvédhez..

Ne írjon alá adásvételi szerződést, ha valójában csak kölcsönt szeretne!

A Kúria Bfv.II.80/2012/5. számú döntése egy elrettentő példát tár elénk arról, mi történhet, ha valaki pénzzavarba kerülve, szorult helyzetében úgy ír alá „adásvételi szerződést”, hogy valójában csak kölcsönt szeretett volna felvenni. A tulajdonosok itt valójában csak "papíron" szerettek volna ingatlanfedezetet biztosítani a nekik nyújtott kölcsön mögé. A felek közötti szóbeli megállapodással ellentétben – a elkövetők rövid időn belül benyújtották a földhivatalhoz a szerződéseket, így a „kölcsön fedezetéül” szolgáló ingatlanok tulajdonjoga átszállt rájuk. A Kúria kimondta, hogy ezek a szerződések nem a felek valós akaratát tükrözték, ezért színlelt szerződésnek minősültek, és csalás bűntettének valamennyi törvényi eleme megvalósult.

A döntés tanulsága egyértelmű: ha az adásvételi szerződés mögött valójában kölcsönügylet húzódik meg, a vevő és az eladó akaratának eltérése súlyos jogi következményekhez – sőt, büntetőeljáráshoz – is vezethet. Az ilyen helyzetek elkerüléséhez elengedhetetlen az ügyvédi ellenőrzés és a szerződés pontos jogi értelmezése, mielőtt bárki aláírná a tulajdonát érintő okiratot. Azzal természetesen semmi baj sincs, ha valaki ingatlanfedezet mellett vesz fel kölcsönt - ezt azonban jelzáloggal  szokás biztosítani.

Összegzés

A lakásvásárlás során a legnagyobb veszélyt nem a „rossz ügyvéd” vagy a „trükköző eladó” jelenti, hanem a felkészületlenség és a hiányos kommunikáció. Egy jól előkészített, részletes és pontos adásvételi szerződés megóvhatja mindkét felet a felesleges stressztől és a több éves jogvitáktól. A szerződéskötés nem formalitás, hanem komoly jogi kötelezettségvállalás – és éppen ezért érdemes már az első lépésektől kezdve tapasztalt ingatlanjogász segítségét kérni.

Vevőként is fontos előrelátónak lenni. A tulajdoni lapon szereplő adatok átolvasása mellett mindig célszerű alapos jogi átvilágítást végezni, különösen társasházi ingatlan, osztatlan közös tulajdon vagy földforgalmi érintettség esetén. Egy elmaradt értesítés ugyanis akár évekkel később is megkérdőjelezheti a tulajdonszerzés érvényességét.