A lakás adásvételi szerződés buktatói 2026-ban

2026-os újdonságok: A három legveszélyesebb buktató idén

2026-ra a hazai ingatlanpiac jelentősen megváltozott. Ha nem figyelsz a részletekre, egy jól induló alkudozás után is pillanatok alatt zátonyra futhat az ügylet. Ennek oka legtöbbször a vételár megfizetése kapcsán komoly segítséget jelentő, de bonyolult új állami támogatások, szigorúbb banki szabályok és a lakásvásárlást korlátozó önazonossági helyi rendeletek - de sok múlik arra is, hogy a lakásvásárlás minden jogi és műszaki részletére odafigyelünk-e.

Haladjunk sorban:

Szigorodó adósságfék szabályok: kevesebb hitel ugyanarra a fizetésre

Januártól az MNB szigorította a JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) szabályokat. Ez közvetlenül befolyásolja, mekkora összeget adhat a bank.

• A legfontosabb változás: A 600 ezer forint alatti nettó jövedelműeknél a terhelhetőség változása (egyes esetekben 50%-ról 60%-ra emelkedő korlátok mellett) bonyolultabbá tette a kalkulációt.
• Időzítés: A bankok a hitelbírálatkor érvényes szabályokat nézik. Ha 2025-ben számolta ki a keretét, az 2026-ban már lehet, hogy nem érvényes!

Idéntől egyre kevesebb bank ad 10% önerőre hitelt

A 10%-os önerő lehetősége 2026-ban elsősorban nem jogszabályi, hanem banki kockázatvállalási kérdés. Bár az MNB 90%-os HFM plafont megengedi, a bankok többsége nem él ezzel automatikusan. Ezért van az, hogy a gyakorlatban egyre kevesebb bank finanszíroz 10% önerővel, vagy csak szigorú feltételek mellett. 2026 februárjában ráadásul több bank is szigorította a feltételeit önerő elvárt minimuma kapcsán. 

A sokak által ambicionált Otthon Start programhoz kapcsolódó 10% önerő csak akkor működik, ha az ingatlan:

• jó állapotú,
• frekventált településen (értsd: Budapesten, vagy az agglomerációban) van,
• könnyen értékesíthető.

A valóságban azonban sok vidéki ingatlannál a hitelbiztosítéki érték csak a forgalmi érték 60–70%-a, így a bank fedezeti kockázat miatt kizárja a 90%-os finanszírozást.

Rejtett kockázat lehet a szabálytalanul több lakásra osztott lakóingatlan

Az egyik legveszélyesebb lakásvásárlási buktató, amikor az ingatlan a valóságban több külön lakásként működik, jogilag azonban továbbra is csak egyetlen rendeltetési egységként szerepel. A jelenlegi szabályozás szerint önálló rendeltetési egység már akkor létrejöhet, ha az adott lakrész önálló bejárattal és saját közüzemi mérőórával rendelkezik. 

Sok esetben azonban az ilyen átalakítások nem felelnek meg a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ), vagy nem folytatták le a kötelező településképi bejelentési eljárást. Ilyenkor az önkormányzat nemcsak bírságot szabhat ki, hanem kötelezheti a tulajdonost a jogsértő állapot megszüntetésére is. Ez a gyakorlatban akár azt is jelentheti, hogy a több kisebb lakást újra egyetlen nagyobb lakássá kell visszaalakítani. Vásárlás előtt ezért különösen fontos ellenőrizni a társasházi alapító okiratot, a használati megosztási szerződést, a helyi építési szabályzatot és azt is, hogy a kialakított lakás jogilag valóban önálló rendeltetési egységnek minősül-e.

Helyi önazonosság védelméről szóló törvény (Hövtv.) szerinti nyilatkozatok hiánya

Újabban a banki finanszírozott szerződések esetén komoly probléma, ha az adásvételkor az ügyvéd nem rögzíti, hogy van-e helyi önazonosság védelméről szóló rendelet az adott településen és hogy a vevő „betelepülőnek” minősül-e, van-e önkormányzati rendelet.

A Helyi önazonosság védelméről szóló törvény (Hövtv.) 2026-ra a banki finanszírozás megkerülhetetlen részévé vált. Ha az ügyvéd nem rögzíti megfelelően a nyilatkozatokat, a bank elutasítja a hitelt. A 3%-os hitel azonban mentesít mindez alól.

Mire kell figyelni az ingatlan adásvételi szerződésben?

• Helyi rendeletek: Van-e az adott településen érvényes rendelet az önazonosság védelméről?
• Betelepülő státusz: A vevő minősül-e "betelepülőnek", és ha igen, teljesíti-e az önkormányzat által előírt feltételeket?
• Igazolások: A bankok ma már megkövetelik annak rögzítését, hogy az adásvétel nem ütközik helyi korlátozásokba.

A „nulladik” a szerződés buktatói közül: az előkészületek hiánya

A lakásvásárlási ügyletek jelentős része nem azért csúszik félre, mert valaki „trükközni” akar, hanem mert túl későn kezd el felkészülni a konkrét ügyletre. A felek szóban már megállapodtak, időpontot is foglalnak aláírásra, de az alapadatok és a finanszírozás nincs rendben. Ilyenkor a szerződés nem véd, hanem csak dokumentálja a káoszt.

A leggyakoribb előkészítési hibák, amiket ügyvédként látok:

• Hiányos vagy pontatlan személyes adatok – főleg a lakcímkártyákkal szoktak változatos problémák lenni.
• Külföldi fél esetén nincs kézbesítési meghatalmazott, vagy nem tiszta, hova és kinek lehet joghatályosan iratot küldeni.
• Nem tudjuk az ingatlan helyrajzi számát – főleg garázsoknál probléma, de azért ma már sok jó kereső áll rendelkezésünkre.
• A banki finanszírozás – ha a szerződésben nincs jól kezelve az önerő, a folyósítás feltételei, a határidők vagy az, hogy mi történik, ha a hitel nem érkezik időben, az gyakran komoly problémákat tud okozni.

Ezek önmagukban is elégségesek lehetnek ahhoz, hogy dominóhatás induljon: csúszik a bank, csúszik a birtokbaadás, feszül a láncügylet, és indul a „ki a hibás?” kör.

Vevőként: ezek nélkül ne menj szerződést kötni

A vevői oldalon a leggyakoribb hiba a „majd megoldjuk” hozzáállás.

• Amit minden vevőnek javaslok:
• Tulajdoni lap ellenőrzése – nem csak az ügyvéd dolga, értsd is, mit látsz rajta.
• Műszaki állapot felmérése – egy rejtett hiba később jogvita alapja lehet.
• Előzetes hitelbírálat – a „biztos megkapjuk” nem jogi kategória.
• Banki és támogatási határidők ismerete – CSOK, támogatások, lakástakarék akár 60–90 nap.
• Utalási limitek ellenőrzése – meglepően sok ügylet csúszik el ezen.

Gyakori következmény: a vevő elveszíti a foglalót, mert a szerződés nem kezeli a hitel elutasítását.

Közműtartozás, közös költség egyenleg ellenőrzése

A közös költség hátralék bizonyos társasházi szabályok (alapító okirat/SZMSZ) miatt akár a vevőt is terhelheti, a közműtartozásnál pedig előfordulhat, hogy az átírás/korlátozás miatt a vevőnek lesz kellemetlensége, ezért érdemes már szerződéskötés előtt (nullás igazolás vagy számlák/befizetési bizonylatok + vételár-visszatartás).

Eladóként is tudni kell, mik az ingatlan vásárlás buktatói

Az eladók gyakran azt gondolják, hogy a vevő majd intézi az adásvételi szerződést, nekik „csak várniuk kell a vételárat”. A valóság ennél összetettebb.

Eladói oldalon tipikus hiányosságok:

• energetikai tanúsítvány hiánya (banki feltétel),
• villamos biztonsági felülvizsgálat elmulasztása,
• társasházi dokumentumok hiánya (SZMSZ, alapító okirat),
• az ingatlan ismert hibáinak nem megfelelő feltárása.
• Vevői jog határidejének túl hosszúra hagyása.

Fontos: A szavatosság attól nem szűnik meg, hogy az eladó önmagában a hibajelenség ismerteti, a hiba okát kell feltárnia (BH 2005.211.).

Az ingatlan adásvételi szerződés tartalma

Az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei sem hiányozhatnak, ezek a legfontosabbak: 

• Pontatlan adatok
  Gyakori hiba, hogy a felek vagy az ingatlan adatai (helyrajzi szám, tulajdoni hányad, cím) hiányosak vagy hibásak. Egyetlen elgépelés is hetekre megakaszthatja a földhivatali bejegyzést.
• Kezeletlen terhek
  A jelzálogjog, végrehajtás, haszonélvezet vagy szolgalom sokszor kimarad a szerződésből, vagy nem megfelelően kerül rendezésre. Ezek tisztázása alapvető a jogbiztonság érdekében.
• Követhetetlen fizetési ütemezés
  Ha a vételár-fizetés határidői, módja és jogkövetkezményei nem egyértelműek, abból mindkét félnek kellemetlensége származhat. A világos és pontos ütemezés a sikeres teljesítés kulcsa.
• Az átadott összeg foglalóként vagy előlegként funkcionál?
  A szerződések jelentős része nem rendezi kellő alapossággal a foglaló–előleg kérdését, valamint az elállás és meghiúsulás eseteit. Ezek a részek dönthetnek egy több milliós összeg sorsáról.
• Hiányos birtokbaadás és elszámolás
  A közművek, mérőórák, tartozásmentesség vagy az ingatlanban maradó berendezések rögzítése sokszor elmarad. A pontos elszámolás elkerüli a későbbi vitákat.

Jelzálog és hitel a lakáson - a vevő közvetlenül a banknak törlesszen!

Ez nem csupán 2026-ban kérdés. Önmagában nem probléma, ha az ingatlan hitellel terhelt – a rossz végtörlesztési struktúra viszont végzetes lehet.

Biztonságos megoldás:

• a végtörlesztés összege közvetlenül a banknak megy,
• az ügyvéd letétben tartja az összeget a törlési engedélyig,
• a vevő bankja csak így indítja el a saját hitelét.

Ha a vevő az eladónak utal „ígéretre”, az súlyos kockázat.

Mi marad a lakásban és mi nem?

Ez banálisnak tűnik, de rengeteg konfliktus származik a birtokbaadásból. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjainak praxisában volt, hogy az eladó leszerelte a lámpákat, a redőnyöket, konyhabútort, mert „nem volt róla szó”, hogy ezt ne lehetne. 

Jogilag:

• alkotórész: marad (burkolat, beépített konyha, radiátor),
• tartozék: marad, ha a rendeltetésszerű használat része,
• külön nem rögzített elemek = vita forrása.

Tipp: mindig tételes felsorolás kerüljön a szerződésbe.

Hogyan lehet felismerni az alkotórészt és a tartozékot?

A tartozék a fődolog (az ingatlan) rendeltetésszerű használatához szükséges, de önállóan is létezni képes dolog, amelyet a tulajdonos a használat állandó elősegítésére rendelt az ingatlan szolgálatába:

• mosógép, hűtő, légkondicionáló, ha nem beépített,
• redőny, lámpatest, bojlert bizonyos esetben (ha nem szerkezeti része az épületnek).

A tartozék nem alkotórész, mert eltávolítása nem teszi tönkre a lakást, de a lakás rendeltetésszerű használatát segíti.

Az alkotórész az a dolog, amely olyan szoros fizikai vagy gazdasági kapcsolatban van a fődologgal (az ingatlannal), hogy elválasztásával az ingatlan értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne, vagy megszűnne a rendeltetése:

• falba épített vezetékek, csövek,
• fűtési rendszer, radiátorok,
• beépített nyílászárók,
• padlóburkolat, csempe,
• beépített konyhabútor, sütő, mosogatógép (ha a beépítés módja miatt a lakás használhatósága nélkülük csökkenne).

A társasház kitől követelheti a közösköltség-hátralékot: az eladótól vagy a vevőtől?

Egy társasházi lakás vevőjének mindig számolnia kell azzal, hogy nem csupán egy ingatlant vásárol, hanem
az ahhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek összességét is megszerzi. Vonatkoznak rá a korábbi közgyűlési határozatok, így közös költséget kell fizetnie, de ha kell, akkor a felújítási alapba történő befizetésre is köteles lehet.

A közös költség ugyanakkor alapesetben egy személyhez kötődő (kötelmi) kötelezettség. Aki a tartozást felhalmozta, az felel érte. A vevőre csak akkor száll át, ha azt a szerződésben kifejezetten átvállalja.

A kérdéssel a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja is foglalkozott. 

Tipp: A kérdés jogszabályi, illetve jogegységi rendezéséig a legbiztosabb, ha a vevő a vásárlás előtt gondosan kikérdezi az eladót és a közös képviselőt is a várható befizetésekről és ha az eladó tartozást halmozott fel, akkor a vevő a vételár egy részét térítse el a tartozás rendezése érdekében.

Banki finanszírozás buktatói

A bank már a hitelkérelem benyújtásakor elvárja az aláírt, ügyvéd által ellenjegyzett, földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést, vagyis:

• nem fizet azonnal,
• csak tehermentes tulajdonjogot fogad el és
• vizsgálja az elővásárlási jogokat, használati megállapodásokat.

Osztatlan közös tulajdon esetén ügyvéd által ellenjegyzett, műszakilag elkülönülő részeket rögíztő, pontos használati megállapodás nélkül a vevő nem kap hitelt.

A foglaló sorsa

A legtöbb ügyben nem az a kérdés, hogy a foglaló visszajár-e, hanem az, hogy a szerződés pontosan milyen helyzetekre ad választ – és melyekre nem. 

Tipikus konfliktushelyzetek:

• a vevő „számított” a hitelre, de a bank elutasítja → ha ezt a szerződés nem kezeli külön, a foglaló gyakran elvész;
• a bank késik a folyósítással, de a határidők kőbe vannak vésve → késedelem = szerződésszegés;
• az eladó nem tudja időben tehermentesíteni az ingatlant → kérdés, hogy ez objektív akadály volt-e vagy szerződésszegés.

Ügyvédi tapasztalat: nem az összeg nagysága okozza a problémát, hanem az, hogy a szerződés nem különbözteti meg:

• a hitel elutasítását,
• a hitel késedelmét,
• és a vevő felróható mulasztását.

Fontos: attól, hogy egy összeget „foglalónak” neveznek, még nem biztos, hogy jogilag az is. A minősítés nem a címkén, hanem a szerződés tartalmán múlik.

Általában mi számít „a vevő hibájának” hitelügyben?

Tipikusan:

• valótlan jövedelmi adatok,
• mulasztott dokumentumok,
• nem együttműködő ügyintézés.

Elég, ha a vételi szándéknyilatkozatban szerepel, hogy hitelből vásárolunk?

Nem - de természetesen a vételi szándéknyilatkozatban jelezhető, hogy a vevő hitelből fizetné a vételárat. A szándéknyilatkozat nem pótolja az adásvételi szerződés pontos rendelkezéseit. A kritikus szabályokat mindig a végleges szerződésbe kell beleírni!

A rejtett hibák esetén mit kell tudni?

A rejtett hiba olyan hiányosság az ingatlanon, amelyet egy átlagember egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül nem észlelhet, de akadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, azaz a lakhatást. Az eladó felelős a rejtett hibákért, függetlenül attól, hogy tudott-e róluk, vagy hogy miatta következtek-e be.

Az eladó alapesetben felel a korábbi ingatlanán felfedezett hibákért.

Mi nem számít rejtett hibának?

• Ha az ingatlanközvetítő közölte a hibát, és ez bizonyítható.
• Ha az eladó e-mailben, SMS-ben vagy messengeren említést tett a hibáról.
• Ha az energetikai tanúsítványból kiderült a hiba, és ezt az eladó előre megküldte a vevőnek.
• Ha a vevő a szerződéskötéskor már ismerte a hibát, és ennek tudatában alkudta ki a vételárat.
• A szabad szemmel is érzékelhető, látható hibák, például az ablak fordított beépítése vagy a fal melletti vízcsap nem megfelelő kialakítása.

Használati megállapodás hiánya osztatlan közös tulajdon esetén

Szintén bank által finanszírozott adásvételek esetén probléma a megfelelő használati megállapodás hiánya. Pl. az OTP Nyrt. (és gyakorlatilag semelyik másik bank) nem finanszírozza az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrészt, ha

• nincs ügyvéd által ellenjegyzett,
• pontos,
• műszakilag is elkülönülő használati megállapodás.

Enélkül ugyanis a bank számára nem egyértelmű, melyik rész az, amit a vevő ténylegesen használ és ami fedezetként szolgálhat. Így a hitelkérelem elutasításra kerül – még akkor is, ha minden más feltétel teljesül.

Osztatlan közös tulajdon esetén az elővásárlási jogról sem szabad megfeledkezni: a lemondó nyilatkozatot mielőbb szerezzük be, különben az adásvételi szerződés hetekig húzódhat.

Összegzés

A lakásvásárlás során a legnagyobb veszélyt nem a „rossz ügyvéd” vagy a „trükköző eladó” jelenti, hanem a felkészületlenség és a hiányos kommunikáció. Egy jól előkészített, részletes és pontos adásvételi szerződés megóvhatja mindkét felet a felesleges stressztől és a több éves jogvitáktól. A szerződéskötés nem formalitás, hanem komoly jogi kötelezettségvállalás – és éppen ezért érdemes már az első lépésektől kezdve tapasztalt ingatlanjogász segítségét kérni.

Vevőként is fontos előrelátónak lenni. A tulajdoni lapon szereplő adatok átolvasása mellett mindig célszerű alapos jogi átvilágítást végezni, különösen társasházi ingatlan, osztatlan közös tulajdon vagy földforgalmi érintettség esetén. Egy elmaradt értesítés ugyanis akár évekkel később is megkérdőjelezheti a tulajdonszerzés érvényességét.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!