A lakás adásvételi szerződés buktatói 2026-ban

2026-os újdonságok: A három legveszélyesebb buktató idén

2026-ra a hazai ingatlanpiac szabályai jelentősen megváltoztak. Ha nem figyelsz a részletekre, egy jól induló üzlet is pillanatok alatt zátonyra futhat az új állami támogatások, a szigorúbb banki szabályok vagy a helyi rendeletek miatt.

Otthon Start program: Zártkertek csapdája

2026-tól a zártkerti ingatlanokra is igénybe vehető a kedvezményes, 3%-os Otthon Start lakáshitel. Ez óriási lehetőség, de a jogi feltételek rendkívül szigorúak.

Mikor kaphat rá hitelt?

• Tulajdoni lap: Az ingatlan megnevezése kötelezően „lakóház” kell, hogy legyen.
• Felszereltség: Saját konyha, fürdő, WC és legalább egy lakószoba megléte alapfeltétel.
• Közművek: A bankok csak beépíthető, teljes értékű lakhatásra alkalmas épületet hiteleznek.

⚠️ Tipp: Sokan abban a hitben vágnak bele, hogy minden zártkert hitelezhető. Valójában a banki értékbecslők 2026-ban szigorúbban vizsgálják a zártkerti műszaki állapotot, mint valaha.

Szigorodó adósságfék: Kevesebb hitel ugyanarra a fizetésre

Januártól az MNB szigorította a JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) szabályokat. Ez közvetlenül befolyásolja, mekkora összeget adhat a bank.

• A legfontosabb változás: A 600 ezer forint alatti nettó jövedelműeknél a terhelhetőség változása (egyes esetekben 50%-ról 60%-ra emelkedő korlátok mellett) bonyolultabbá tette a kalkulációt.
• Időzítés: A bankok a hitelbírálatkor érvényes szabályokat nézik. Ha 2025-ben számolta ki a keretét, az 2026-ban már lehet, hogy nem érvényes!

Helyi önazonosság védelméről szóló törvény (Hövtv.) szerinti nyilatkozatok hiánya

Újabban a banki finanszírozott szerződések esetén komoly probléma, ha az adásvételkor az ügyvéd nem rögzíti, hogy van-e helyi önazonosság védelméről szóló rendelet az adott településen és hogy a vevő „betelepülőnek” minősül-e, van-e önkormányzati rendelet.

A Helyi önazonosság védelméről szóló törvény (Hövtv.) 2026-ra a banki finanszírozás megkerülhetetlen részévé vált. Ha az ügyvéd nem rögzíti megfelelően a nyilatkozatokat, a bank elutasítja a hitelt.

Mire kell figyelni a szerződésben?

• Helyi rendeletek: Van-e az adott településen érvényes rendelet az önazonosság védelméről?
• Betelepülő státusz: A vevő minősül-e "betelepülőnek", és ha igen, teljesíti-e az önkormányzat által előírt feltételeket?
• Igazolások: A bankok ma már megkövetelik annak rögzítését, hogy az adásvétel nem ütközik helyi korlátozásokba.

A „nulladik” buktató: az előkészületek hiánya

A lakásvásárlási ügyletek jelentős része nem azért csúszik félre, mert valaki „trükközni” akar, hanem mert túl későn kezd el felkészülni a konkrét ügyletre. A felek szóban már megállapodtak, időpontot is foglalnak aláírásra, de az alapadatok és a finanszírozás nincs rendben. Ilyenkor a szerződés nem véd, hanem csak dokumentálja a káoszt.

A leggyakoribb előkészítési hibák, amiket ügyvédként látok:

• Hiányos vagy pontatlan személyes adatok – főleg a lakcímkártyákkal szoktak változatos problémák lenni.
• Külföldi fél esetén nincs kézbesítési meghatalmazott, vagy nem tiszta, hova és kinek lehet joghatályosan iratot küldeni.
• Nem tudjuk az ingatlan helyrajzi számát – főleg garázsoknál probléma, de azért ma már sok jó kereső áll rendelkezésünkre.
• A banki finanszírozás – ha a szerződésben nincs jól kezelve az önerő, a folyósítás feltételei, a határidők vagy az, hogy mi történik, ha a hitel nem érkezik időben, az gyakran komoly problémákat tud okozni.

👉 Ezek önmagukban is elégségesek lehetnek ahhoz, hogy dominóhatás induljon: csúszik a bank, csúszik a birtokbaadás, feszül a láncügylet, és indul a „ki a hibás?” kör.

Vevőként: ezek nélkül ne menj szerződést kötni

A vevői oldalon a leggyakoribb hiba a „majd megoldjuk” hozzáállás.

• Amit minden vevőnek javaslok:
• Tulajdoni lap ellenőrzése – nem csak az ügyvéd dolga, értsd is, mit látsz rajta.
• Műszaki állapot felmérése – egy rejtett hiba később jogvita alapja lehet.
• Előzetes hitelbírálat – a „biztos megkapjuk” nem jogi kategória.
• Banki és támogatási határidők ismerete – CSOK, támogatások, lakástakarék akár 60–90 nap.
• Utalási limitek ellenőrzése – meglepően sok ügylet csúszik el ezen.

📌 Gyakori következmény: a vevő elveszíti a foglalót, mert a szerződés nem kezeli a hitel elutasítását.

Eladóként sem lehet hátradőlni

Az eladók gyakran azt gondolják, hogy a vevő majd intézi az adásvételi szerződést, nekik „csak várniuk kell a vételárat”. A valóság ennél összetettebb.

Eladói oldalon tipikus hiányosságok:

• energetikai tanúsítvány hiánya (banki feltétel),
• villamos biztonsági felülvizsgálat elmulasztása,
• társasházi dokumentumok hiánya (SZMSZ, alapító okirat),
• az ingatlan ismert hibáinak nem megfelelő feltárása.
• Vevői jog határidejének túl hosszúra hagyása.

⚖️ Fontos: A szavatosság attól nem szűnik meg, hogy az eladó önmagában a hibajelenség ismerteti, a hiba okát kell feltárnia (BH 2005.211.).

Jelzálog és hitel a lakáson - a vevő közvetlenül a banknak törlesszen!

Ez nem csupán 2026-ban kérdés. Önmagában nem probléma, ha az ingatlan hitellel terhelt – a rossz végtörlesztési struktúra viszont végzetes lehet.

Biztonságos megoldás:

• a végtörlesztés összege közvetlenül a banknak megy,
• az ügyvéd letétben tartja az összeget a törlési engedélyig,
• a vevő bankja csak így indítja el a saját hitelét.

👉 Ha a vevő az eladónak utal „ígéretre”, az súlyos kockázat.

Mi marad a lakásban és mi nem?

Ez banálisnak tűnik, de rengeteg konfliktus származik a birtokbaadásból. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjainak praxisában volt, hogy az eladó leszerelte a lámpákat, a redőnyöket, konyhabútort, mert „nem volt róla szó”, hogy ezt ne lehetne. 

Jogilag:

• alkotórész: marad (burkolat, beépített konyha, radiátor),
• tartozék: marad, ha a rendeltetésszerű használat része,
• külön nem rögzített elemek = vita forrása.

📌 Tanács: mindig tételes felsorolás kerüljön a szerződésbe.

Hogyan lehet felismerni az alkotórészt és a tartozékot?

A tartozék a fődolog (az ingatlan) rendeltetésszerű használatához szükséges, de önállóan is létezni képes dolog, amelyet a tulajdonos a használat állandó elősegítésére rendelt az ingatlan szolgálatába:

• mosógép, hűtő, légkondicionáló, ha nem beépített,
• redőny, lámpatest, bojlert bizonyos esetben (ha nem szerkezeti része az épületnek).

A tartozék nem alkotórész, mert eltávolítása nem teszi tönkre a lakást, de a lakás rendeltetésszerű használatát segíti.

Az alkotórész az a dolog, amely olyan szoros fizikai vagy gazdasági kapcsolatban van a fődologgal (az ingatlannal), hogy elválasztásával az ingatlan értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne, vagy megszűnne a rendeltetése:

• falba épített vezetékek, csövek,
• fűtési rendszer, radiátorok,
• beépített nyílászárók,
• padlóburkolat, csempe,
• beépített konyhabútor, sütő, mosogatógép (ha a beépítés módja miatt a lakás használhatósága nélkülük csökkenne).

Banki finanszírozás buktatói

A bank:

• már a hitelkérelem benyújtásakor elvárja az aláírt, ügyvéd által ellenjegyzett, földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést,
• nem fizet azonnal,
• csak tehermentes tulajdonjogot fogad el,
• vizsgálja az elővásárlási jogokat, használati megállapodásokat.

Osztatlan közös tulajdon esetén:

• ügyvéd által ellenjegyzett,
• műszakilag elkülönülő részeket rögíztő,
• pontos használati megállapodás nélkül
  👉 nincs hitel.

A foglaló sorsa – itt dől el, ki viseli a valódi kockázatot

A legtöbb ügyben nem az a kérdés, hogy „jár-e vissza”, hanem az, hogy a szerződés pontosan milyen helyzetekre ad választ – és melyekre nem. 

Tipikus konfliktushelyzetek:

• a vevő „számított” a hitelre, de a bank elutasítja → ha ezt a szerződés nem kezeli külön, a foglaló gyakran elvész;
• a bank késik a folyósítással, de a határidők kőbe vannak vésve → késedelem = szerződésszegés;
• az eladó nem tudja időben tehermentesíteni az ingatlant → kérdés, hogy ez objektív akadály volt-e vagy szerződésszegés.

⚖️ Ügyvédi tapasztalat: nem az összeg nagysága okozza a problémát, hanem az, hogy a szerződés nem különbözteti meg:

• a hitel elutasítását,
• a hitel késedelmét,
• és a vevő felróható mulasztását.

📌 Fontos: attól, hogy egy összeget „foglalónak” neveznek, még nem biztos, hogy jogilag az is. A minősítés nem a címkén, hanem a szerződés tartalmán múlik.

Általában mi számít „a vevő hibájának” hitelügyben?

Tipikusan:

• valótlan jövedelmi adatok,
• mulasztott dokumentumok,
• nem együttműködő ügyintézés.

Elég, ha a vételi szándéknyilatkozatban szerepel, hogy hitelből vásárolunk?

Nem - de természetesen a vételi szándéknyilatkozatban jelezhető, hogy a vevő hitelből fizetné a vételárat. A szándéknyilatkozat nem pótolja az adásvételi szerződés pontos rendelkezéseit. A kritikus szabályokat mindig a végleges szerződésbe kell beleírni.

A rejtett hibák esetén mit kell tudni?

A rejtett hiba olyan hiányosság az ingatlanon, amelyet egy átlagember egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül nem észlelhet, de akadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, azaz a lakhatást. Az eladó felelős a rejtett hibákért, függetlenül attól, hogy tudott-e róluk, vagy hogy miatta következtek-e be.

Az eladó alapesetben felel a korábbi ingatlanán felfedezett hibákért.

Mi nem számít rejtett hibának?

• Ha az ingatlanközvetítő közölte a hibát, és ez bizonyítható.
• Ha az eladó e-mailben, SMS-ben vagy messengeren említést tett a hibáról.
• Ha az energetikai tanúsítványból kiderült a hiba, és ezt az eladó előre megküldte a vevőnek.
• Ha a vevő a szerződéskötéskor már ismerte a hibát, és ennek tudatában alkudta ki a vételárat.
• A szabad szemmel is érzékelhető, látható hibák, például az ablak fordított beépítése vagy a fal melletti vízcsap nem megfelelő kialakítása.

Használati megállapodás hiánya osztatlan közös tulajdon esetén

Szintén bank által finanszírozott adásvételek esetén probléma a megfelelő használati megállapodás hiánya. Pl. az OTP Nyrt. (és gyakorlatilag semelyik másik bank) nem finanszírozza az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanrészt, ha

• nincs ügyvéd által ellenjegyzett,
• pontos,
• műszakilag is elkülönülő használati megállapodás.

Enélkül ugyanis a bank számára nem egyértelmű, melyik rész az, amit a vevő ténylegesen használ és ami fedezetként szolgálhat. Így a hitelkérelem elutasításra kerül – még akkor is, ha minden más feltétel teljesül.

Összegzés

A lakásvásárlás során a legnagyobb veszélyt nem a „rossz ügyvéd” vagy a „trükköző eladó” jelenti, hanem a felkészületlenség és a hiányos kommunikáció. Egy jól előkészített, részletes és pontos adásvételi szerződés megóvhatja mindkét felet a felesleges stressztől és a több éves jogvitáktól. A szerződéskötés nem formalitás, hanem komoly jogi kötelezettségvállalás – és éppen ezért érdemes már az első lépésektől kezdve tapasztalt ingatlanjogász segítségét kérni.

Vevőként is fontos előrelátónak lenni. A tulajdoni lapon szereplő adatok átolvasása mellett mindig célszerű alapos jogi átvilágítást végezni, különösen társasházi ingatlan, osztatlan közös tulajdon vagy földforgalmi érintettség esetén. Egy elmaradt értesítés ugyanis akár évekkel később is megkérdőjelezheti a tulajdonszerzés érvényességét.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!