Bérelt ingatlan megvásárlása - jó befektetés?

Mi történik tulajdonosváltáskor?

Eladó lakás bérlővel? Mi védi az albérlőt?

A Ptk. kimondja: ha a bérbeadó eladja az ingatlant, az új tulajdonos a bérleti szerződésbe automatikusan belép.

Ez azt jelenti, hogy:

• a bérlő maradhat,
• a szerződés változatlan feltételekkel fennmarad,
• az új tulajdonos viseli a bérbeadói kötelezettségeket.

Kivétel: ha a bérlő megtévesztette az új tulajdonost a bérleti viszony lényeges feltételeiről, a határozott idejű szerződés felmondható.

Ezért kiemelten fontos az adásvétel előtt a bérleti szerződés teljes körű átvilágítása.

Mi van, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni?

Ha a bérlő nem költözik ki önként, Ön (mint új tulajdonos/bérbeadó) alapvetően két úton tud érvényt szerezni a kiköltözésnek:

• Peres út (lakás kiürítése iránti per), ha nincs közvetlenül végrehajtható okirat.
• Közvetlen végrehajtás , ha van végrehajtható közjegyzői okirat (tipikusan olyan kiköltözési nyilatkozat, amit a közjegyző végrehajtási záradékkal el tud látni), vagy ha az adásvételi szerződést az e-ingatlanügyvédek írták a Szerződés Asszisztenssel!

A bérbeadó (és így az új tulajdonos) kötelezettségei

Ha bérelt ingatlant veszünk, mindenképpen tisztában kell lennünk a kockázatokkal.

Szavatosság a használhatóságért

A bérleti szerződés alapján a bérbeadó szavatol azért, hogy:

• az ingatlan a bérlet teljes időtartama alatt rendeltetésszerű használatra alkalmas,
• harmadik személy joga nem korlátozza a bérlő használatát.

Ha tehát Ön vevőként olyan lakást vásárol meg, amely lakhatásra alkalmatlan, vagy jogvita terheli, az a bérleti jogviszonyban problémát okozhat.

Karbantartási kötelezettség

Lakás esetén a bérbeadó köteles:

• az életveszélyes, súlyos hibákat haladéktalanul kijavítani,
• egyéb hibákat az épület karbantartásával egyidejűleg elhárítani.

Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosváltással ezek a kötelezettségek is átszállnak az új tulajdonosra.

Óvadék (kaució) – mire figyeljünk?

Lakásbérlet esetén:

• az óvadék (kaució) mértéke nem lehet aránytalan,
• ha meghaladja a háromhavi bérleti díjat, bíróság mérsékelheti.

Vevőként fontos kérdés:

• ki kezeli az óvadékot?
• az eladó átadja-e azt Önnek?
• történt-e elszámolás a bérlővel?

Ezt az adásvételi szerződésben külön rendezni kell.

Ingatlan befektetés hitelből

Sokan nem készpénzből, hanem jelzáloghitel segítségével vásárolnak befektetési célú ingatlant. Ez lehetővé teszi, hogy a befektető kisebb saját tőkével lépjen be a piacra, miközben az ingatlan értéknövekedéséből és a bérleti bevételből is profitálhat.

A gyakorlatban a bankok általában legalább 20–30% önerőt várnak el, a fennmaradó részt pedig lakáshitellel lehet finanszírozni. Befektetési célú vásárlásnál a bank a hitelképességet elsősorban az igazolt jövedelem alapján vizsgálja, de a várható bérleti díj sok esetben segíthet a törlesztőrészlet kitermelésében.

A hitelből finanszírozott befektetés azonban kockázatot is jelent. Ha az ingatlan üresen áll, vagy a bérlő nem fizet, a törlesztőrészletet akkor is teljesíteni kell. Emellett a kamatkörnyezet változása is befolyásolhatja a megtérülést, ezért befektetési célú hitelfelvételnél különösen fontos a stabil pénzügyi tartalék.

Összességében a hitelből történő ingatlanbefektetés akkor működik jól, ha a befektető reálisan számol a hozammal, az adózással és a fenntartási költségekkel, és a finanszírozási struktúrát ezek figyelembevételével alakítja ki.

Összegzés

Bérelt ingatlan vásárlása előtt mindig ellenőrizni kell:

1. Írásba foglalták-e a bérleti szerződést?
2. Határozott vagy határozatlan idejű?
3. Van-e rendkívüli felmondási ok?
4. Rendezettek-e a bérleti díj és közüzemi tartozások?
5. Átadásra kerül-e a kaució?
6. Fennáll-e bármilyen peres vagy birtokvita?

Egy rosszul átgondolt döntés esetén a vevő évekre „bent ragadhat” egy számára kedvezőtlen bérleti jogviszonyban.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Hívjon minket!