Bérelt ingatlan megvásárlása - jó befektetés?

Mennyit hoz ma egy kiadott lakás?

Az ingatlan.com-ot figyelve a jelenlegi bérleti piacon enyhe csökkenés látható: havi szinten 0,5–1%-os mérséklődés, ami egy 250 000 Ft-os bérleti díjnál mindössze 2 500–5 000 Ft különbséget jelent. Egy 50 millió forintos lakás 150 000 Ft havi bérleti díj mellett kb. 3,5% bruttó hozamot biztosít.

Az ügyvéd-ingatlanközvetítő kollégák 5% közötti éves áremelkedést sem tartanak kizártnak Budapesten. Ez azt jelenti, hogy a bérbe adott lakás ára várhatóan nem fog zuhanni – de nem is fog ugrásszerűen emelkedni.

A bérlő előny vagy hátrány?

Előny:

• nincs üres hónap, a lakásvásárlás albérlővel a leghatékonyabb
• azonnali cash-flow
• nincs hirdetési költség

Hátrány:

• nem tudsz azonnal felújítani
• nem tudsz piaci bérleti díjat optimalizálni
• a szerződés korlátozhat

Fontos szempont, hogy ma a bérbeadók inkább stabil bérlőt tartanak meg alacsonyabb díjon is, mert az üresen állás költségesebb lehet.

Mi történik tulajdonosváltáskor?

Eladó lakás bérlővel? Mi védi az albérlőt?

A Ptk. kimondja: ha a bérbeadó eladja az ingatlant, az új tulajdonos a bérleti szerződésbe automatikusan belép.

Ez azt jelenti, hogy:

• a bérlő maradhat,
• a szerződés változatlan feltételekkel fennmarad,
• az új tulajdonos viseli a bérbeadói kötelezettségeket.

Kivétel: ha a bérlő megtévesztette az új tulajdonost a bérleti viszony lényeges feltételeiről, a határozott idejű szerződés felmondható.

👉 Ezért kiemelten fontos az adásvétel előtt a bérleti szerződés teljes körű átvilágítása.

Mi van, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni?

Ha a bérlő nem költözik ki önként, Ön (mint új tulajdonos/bérbeadó) alapvetően két úton tud érvényt szerezni a kiköltözésnek:

• Peres út (lakás kiürítése iránti per), ha nincs közvetlenül végrehajtható okirat.
• Közvetlen végrehajtás , ha van végrehajtható közjegyzői okirat (tipikusan olyan kiköltözési nyilatkozat, amit a közjegyző végrehajtási záradékkal el tud látni), vagy ha az adásvételi szerződést az e-ingatlanügyvédek írták a Szerződés Asszisztenssel!

A bérbeadó (és így az új tulajdonos) kötelezettségei

Ha bérelt ingatlant veszünk, mindenképpen tisztában kell lennünk a kockázatokkal.

Szavatosság a használhatóságért

A bérleti szerződés alapján a bérbeadó szavatol azért, hogy:

• az ingatlan a bérlet teljes időtartama alatt rendeltetésszerű használatra alkalmas,
• harmadik személy joga nem korlátozza a bérlő használatát.

Ha tehát Ön vevőként olyan lakást vásárol meg, amely lakhatásra alkalmatlan, vagy jogvita terheli, az a bérleti jogviszonyban problémát okozhat.

Karbantartási kötelezettség

Lakás esetén a bérbeadó köteles:

• az életveszélyes, súlyos hibákat haladéktalanul kijavítani,
• egyéb hibákat az épület karbantartásával egyidejűleg elhárítani.

Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosváltással ezek a kötelezettségek is átszállnak az új tulajdonosra.

Óvadék (kaució) – mire figyeljünk?

Lakásbérlet esetén:

• az óvadék (kaució) mértéke nem lehet aránytalan,
• ha meghaladja a háromhavi bérleti díjat, bíróság mérsékelheti.

Vevőként fontos kérdés:

• ki kezeli az óvadékot?
• az eladó átadja-e azt Önnek?
• történt-e elszámolás a bérlővel?

Ezt az adásvételi szerződésben külön rendezni kell.

Összegzés

Bérelt ingatlan vásárlása előtt mindig ellenőrizni kell:

1. Írásba foglalták-e a bérleti szerződést?
2. Határozott vagy határozatlan idejű?
3. Van-e rendkívüli felmondási ok?
4. Rendezettek-e a bérleti díj és közüzemi tartozások?
5. Átadásra kerül-e a kaució?
6. Fennáll-e bármilyen peres vagy birtokvita?

Egy rosszul átgondolt döntés esetén a vevő évekre „bent ragadhat” egy számára kedvezőtlen bérleti jogviszonyban.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Hívjon minket!