Tulajdoni lap szemle vagy teljes?

Tulajdoni lap: az alapok

A tulajdoni lap az ingatlanokkal kapcsolatos legfontosabb dokumentum, amely hiteles és a generálásakor aktuális információt tartalmaz az adott ingatlan jogi helyzetéről. Nem csupán azt mutatja meg, hogy ki a lakás/ház/termőföld tulajdonosa, hanem azt is, hogy milyen jogok és terhek kapcsolódnak hozzá. Egy ingatlan adásvétele, hitelezése vagy bármilyen más jogi tranzakciója során elengedhetetlen ennek az okiratnak az ismerete és értelmezése.

A tulajdoni lap három fő részből áll:

• I. rész: Az ingatlan azonosító adatai, fekvése és jogi jellemzői.
• II. rész: A tulajdonos(ok) adatai és a tulajdonjog keletkezésének jogcíme.
• III. rész: Az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és terhek, például jelzálogjog, elővásárlási jog vagy szolgalmi jog.

Milyen fajta tulajdoni lapok léteznek?

A magyar ingatlan-nyilvántartásban háromféle tulajdoni lap másolat kérhető le: 

• szemle,
• teljes és
• ügyleti tulajdoni lap másolat. 

Mindhárom hivatalos, hiteles dokumentum, de eltér abban, milyen adatokat tartalmaz és kik kérhetik le.

Sok vásárló feleslegesen fizet a teljes tulajdoni lapért, miközben az információs célokra a szemle is elég. Másrészt egy jogi eljárásban csak a teljes vagy ügyleti tulajdoni lap fogadható el hiteles bizonyítékként.

Szemle tulajdoni lap-másolat

Ez a leggyakrabban használt verzió, mert csak az aktuális bejegyzéseket tartalmazza.
Azt mutatja meg, hogy jelenleg ki a tulajdonos, milyen jogok és terhek (például jelzálog, haszonélvezet, végrehajtás) vannak bejegyezve, és mi az ingatlan aktuális jogi állapota.

👉 Kinek hasznos?
Ingatlanvásárlás előtt állóknak, érdeklődőknek, ügyvédeknek az előzetes ellenőrzéshez.

👉 Hol kérhető?
Online a Földhivatal Online felületén KAÜ-azonosítással.

👉 Díja: évente két alkalommal ingyenes, minden további lekérdezés 4 800 Ft.

Teljes tulajdoni lap-másolat

A teljes tulajdoni lap a történeti adatokat is tartalmazza, azaz nemcsak a jelenlegi, hanem a korábban törölt bejegyzéseket (pl. régi tulajdonosok, korábban törölt jelzálogjogok) is megmutatja.

Ez a dokumentum tehát átfogó képet ad az ingatlan múltjáról, így különösen fontos lehet jogviták, öröklési ügyek vagy banki hitelkérelmek esetén.

👉 Kinek hasznos?
Jogászoknak, bankoknak, bírósági ügyekben érintetteknek.

👉 Hol kérhető?
Szintén online KAÜ-azonosítással, vagy személyesen a földhivatalban.

👉 Díja: 4 800 Ft / lekérdezés.

Ügyleti tulajdoni lap-másolat

Az ügyleti tulajdoni lap a legteljesebb változat: a teljes tulajdoni lap adatai mellett tartalmazza a jogosultak minden, a lapon feltüntetett azonosító adatát (a személyi azonosító kivételével). Kizárólag azok igényelhetik, akik automatikus döntéshozatali eljárást indíthatnak az adott ingatlanra vonatkozóan – például ügyvédek, közjegyzők, hatóságok.

👉 Kinek hasznos?
Csak jogosult szakmai szereplőknek – például ügyvédeknek adásvételi ügyintézéskor, vagy közjegyzőknek hagyatéki eljárásban.

👉 Hol kérhető?
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás ügyleti felületén, bejelentkezés után.

Most pedig tekintsük át, hogy milyen jogokat találhatunk a tulajdoni lapon!

Meddig érvényes a tulajdoni lap?

A tulajdoni lap a kiállítás pillanatában érvényes, mivel az ingatlan-nyilvántartás naponta változhat. Ezért ha hitelhez vagy adásvételhez használod, mindig friss példányt érdemes lekérni.

A tulajdonjog

A tulajdonjog a legátfogóbb és legerősebb dologi jog, amely a tulajdonost teljes és szinte kizárólagos jogi hatalommal ruházza fel az adott ingatlan felett. 

A tulajdonos jogosult az ingatlan 

• birtoklására,
• használatára,
• hasznosítására, valamint
• a hasznainak szedésére. 

Ezen a tulajdonos szabadon rendelkezhet az ingatlannal, például 

• eladhatja,
• megterhelheti,
• bérbe adhatja vagy
• elajándékozhatja. 

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

A tulajdonjog-fenntartás az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatályba lépésével került bevezetésre. Ez az új jogintézmény felváltotta a korábbi függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése lehetőségét, miközben a vevők számára egyértelműbb és hosszabb távú jogvédelmet biztosít.

A tulajdonjog-fenntartás lényege, hogy az eladó fenntartja tulajdonjogát egészen addig, amíg a vevő nem teljesíti maradéktalanul a vételár kifizetését. Ez különösen fontos olyan adásvételeknél, ahol halasztott fizetés vagy részletfizetés történik. Az új jogintézmény lehetővé teszi a vevő számára, hogy a tulajdoni lapon rögzített joggal biztosítsa a jövőbeni tulajdonszerzését.

Amikor a vevő a teljes vételárat megfizette, a tulajdonjog-fenntartás megszűnik, és az ingatlan tulajdonjogát az eredeti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni. Ez biztosítja, hogy a vevő jogai teljes körűen érvényesüljenek, és az ingatlan-nyilvántartásban tisztán nyomon követhető legyen az ingatlan jogi helyzete.

Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog

A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog egy olyan ingatlanjogi megoldás, amely lehetőséget biztosít arra, hogy egy még nem létező épületre előzetesen vevői jogot jegyeztessenek be az ingatlan-nyilvántartásba. Ez különösen nagy jelentőséggel bír az új építésű társasházak és lakóprojektek esetében, ahol a vevők már az építkezés korai szakaszában biztosítani szeretnék az ingatlanhoz való jogosultságukat.

A hatályos jogszabályok szerint a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog:

• Egész ingatlanra, teljes tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára jegyezhető be. Ez azt jelenti, hogy akár egy telekingatlan különböző részeire is több vevői jogot lehet bejegyezni.
• Hatálya megegyezik az elidegenítési és terhelési tilalommal, azaz a tulajdonos nem adhatja el vagy terhelheti meg az érintett ingatlanrészt a vevői jog jogosultjának hozzájárulása nélkül.
• A bejegyzés határozott időre szól, amelyet a felek megállapodásában kell rögzíteni. Ha az épület megépülésére vonatkozó határidő lejár, vagy ha határozatlan időre kötötték, akkor legkésőbb öt év elteltével az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli a vevői jogot. Ugyanakkor, ha a felek megállapodnak, a törölt jog ismételten bejegyezhető.

Lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog

A lakásszövetkezet tulajdonában álló lakások esetében a lakásszövetkezeti tagokat megilleti az állandó használati jog, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban is rögzíteni kell. Ez a jog biztosítja, hogy a szövetkezeti tag hosszú távon és kizárólagos jelleggel használhassa az adott lakást, még akkor is, ha az nem az ő tulajdonában van.

Az állandó használati jog bejegyzése az önálló ingatlanként nyilvántartott teljes szövetkezeti lakásra történik. Ha egy lakás több személy közös használatába kerül, a bejegyzésnek tartalmaznia kell az egyes jogosultakat és azt is, hogy milyen arányban illeti meg őket az állandó lakáshasználati jog.

Összegzés

Ha csak ellenőrizni szeretnéd egy ingatlan jelenlegi tulajdonosát, terheit vagy jogi státuszát, akkor elegendő a tulajdoni lap szemle, hiszen ez kizárólag a hatályos bejegyzéseket tartalmazza. Ha viszont fontos a múlt is – például banki hitel, öröklés, jogvita vagy adásvétel esetén –, akkor teljes tulajdoni lapra lesz szükséged, mert ez a törölt bejegyzéseket és korábbi tulajdonosokat is megmutatja.

Mindkettő hiteles dokumentum, online is lekérhető KAÜ-azonosítással, és azonnal letölthető PDF formátumban.