A szövetkezeti lakás hátrányai

Mit jelent az, hogy egy ingatlan lakásszövetkezeti lakás?

A lakásszövetkezet "hivatalosan", vagyis a 2004. évi CXV. törvény alapján lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. Bár vállalkozási tevékenységet folytathat és jogi személy is, a célja sosem a nyereségszerzés. A magyar jog a lakásszövetkezetek több fajtáját is ismeri, ezek:

• hagyományos lakásszövetkezet
• nyugdíjasházi lakásszövetkezet
• üdülő lakásszövetkezet
• személygépkocsi-tároló/műhely lakásszövetkezet, továbbá
• üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet.

Szövetkezeti lakás vásárlása esetén fontos tisztában lenni a tulajdoni és használati viszonyokkal, amelyeket a lakásszövetkezeti szabályok és az alapszabály határoznak meg.

Tulajdonosi szerkezet: A lakások tulajdonjoga lehet a tagoké, nem tag tulajdonosoké, vagy magáé a lakásszövetkezeté. Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, a közös részek (épület szerkezete, közös használatú helyiségek, házfelügyelői lakás stb.) a lakásszövetkezet tulajdonában vannak, és ezek használatára vonatkozó szabályokat a közgyűlés határozza meg.

Használati jogok: Amennyiben a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, a tagot egy meghatározott lakás állandó használati joga illeti meg. Ezt a jogot a tag saját célra használhatja, hasznosíthatja, vagy akár át is ruházhatja. Fontos azonban, hogy az ilyen átruházásnál a lakásszövetkezetnek elővásárlási joga van. Ha a lakásszövetkezet nem él ezzel, akkor a tag olyan személyre ruházhatja át a jogot, aki megfelel a tagsági feltételeknek.

Jogutódlás: A tag halála vagy jogi személy esetén a megszűnése esetén a használati jog átörökíthető, így jogutódlásra van lehetőség.

Közös helyiségek használata: A lakásszövetkezet tagjai jogosultak a közgyűlés határozata alapján használni a közös részeket, azonban úgy, hogy ez ne sértse más tagok jogait. A használati szabályokat, mint például az építési munkálatok rendjét és a közös területek használati előírásait, a lakásszövetkezet házirendje határozza meg, amely minden lakónak kötelezően betartandó.

Kamerarendszer: A közös helyiségek megfigyelésére szolgáló kamerarendszer telepítéséről a lakásszövetkezet közgyűlése dönthet, a tagok és nem tag tulajdonosok kétharmados támogatásával. A kamerák elhelyezésekor figyelni kell arra, hogy azok ne irányuljanak a tagok vagy tulajdonosok magántulajdonára vagy olyan helyiségekre, ahol az emberi méltóságot sérthetik.

A lakásszövetkezeti lakás eladása

A lakásszövetkezeti lakás eladása során nagyjából arra kell figyelni, amire bármilyen más ingatlan eladása esetén - de azért a szövetkezeti lakások speciális tulajdoni viszonyaiból fakadóan nem árt odafigyelni az alábbiakra:

• Tulajdonjog és tagsági viszony ellenőrzése: A tulajdonosnak biztosítania kell, hogy a lakás ténylegesen az övé, és nem arról van szó, hogy az elmúlt 40 évben a családi legendáriumból kikopott, hogy csak használati jogot szereztek. Az is átadható, csak az ilyen jogoknak más az értéke.
• Lakásszövetkezet tájékoztatása: Ha elővásárlási joguk nincs is, a közös képviselettől érdemes a fennálló közös költségek és egyéb tartozások hiánya kapcsán igazolást kérni.
• Adásvételi szerződés megkötése: A lakásszövetkezeti lakás tulajdonjogának átruházásához is szükség van ügyvédre.
• Földhivatali ügyintézés: A szerződés aláírását követően a vevőnek kérelmeznie kell a tulajdonjog bejegyzését a földhivatalnál, ezt természetesen az ügyvéd intézi.
• Adózási kötelezettségek: Az eladásból származó jövedelem után elképzelhető, hogy személyi jövedelemadó fizetendő.

Létezik szövetkezeti lakás elővásárlási jog?

Ez a kérdés főleg akkor merül fel, ha nem tulajdonos, hanem a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakással kapcsolatos használati jog jogosultja értékesít használati jogot. A tagot ilyen esetben megilleti az átruházás joga, de a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A tag halála esetén a használati jog tekintetében öröklésnek van helye.

Ha a lakásszövetkezet alapító okiratában vagy alapszabályában kikötötték, akkor hagyományos elővásárlási jog is előfordulhat a külön tulajdonú lakásokra. Ha az alapszabály ilyet tartalmaz és egy lakásszövetkezeti tag el kívánja adni a szövetkezeti lakás használati jogát, a lakásszövetkezet, illetve annak tagjai elővásárlási joggal élhetnek. Ez a jog biztosítja, hogy a szövetkezet tagjai vagy maga a lakásszövetkezet a piaci szereplőkkel szemben elsőbbséget élvezzenek a lakás megszerzésében.

Milyen költségekkel jár a szövetkezeti lakás fenntartása?

Nagyjából ugyanazokra a költségekre kell gondolni, mint egy hagyományos társasházi lakás esetén. Ezek a költségek általában a következő fő elemekből állnak:

• Üzemeltetési költségek: Ide tartoznak a közüzemi díjak, mint a víz, fűtés, villamos energia, és az egyéb, az épület használatát fenntartó szolgáltatások, mint a házfelügyelői vagy gondnoki díjak.
• Karbantartási költségek: A karbantartás során szükséges megelőző és hibajavító munkálatok költségei, amelyek az épület állapotának megőrzését szolgálják. 
• Felújítási alap hozzájárulás: A szövetkezetek gyakran fenntartanak egy felújítási alapot, amely fedezetet nyújt az épület jelentősebb, időszakonként elvégzendő javításaira, mint például a tető, homlokzat vagy a központi berendezések cseréje.
• Pótbefizetések: Abban az esetben, ha a fenntartási költségekre és a közös alapokra nem elegendő a rendelkezésre álló forrás, a lakásszövetkezet közgyűlése rendkívüli pótbefizetéseket rendelhet el.

A fenntartási költségek mértékét a lakásszövetkezet alapszabálya és közgyűlési döntései határozzák meg, figyelembe véve az egyes lakások alapterületét és az épület közösségi terheinek arányos megosztását.

Milyen korlátozások merülnek fel a szövetkezeti lakások tulajdonjogával kapcsolatban?

A törvény a következő korlátokat említi a lakásszövetkezetek kapcsán:

• Használati jog korlátai: A lakásszövetkezet tulajdonában lévő lakásokat a tagok csak állandó vagy időleges használatra kaphatják meg, ami nem egyenlő a tulajdonjoggal. Ez a jog nem szabadon értékesíthető, és átruházásakor a lakásszövetkezet elővásárlási joga érvényesülhet.
• Tulajdonosi korlátok: Külföldi személyek csak akkor lehetnek tagok, ha rendelkeznek állandó vagy időleges használati joggal, vagy megszerezték a tulajdonjogot, így a nemzetközi személyek számára is szigorú szabályok vonatkoznak.
• Épületfenntartási előírások: A lakásszövetkezetek által fenntartott épületek szerkezeti és közös területeinek használatára, felújítására, valamint a közgyűlés által meghatározott karbantartási munkákra vonatkozó szabályok is kötelezőek, amelyek sértik az egyéni döntési jogköröket.
• Közösségi szavazati arányok: Az ingatlanhasználattal és -tulajdonlással kapcsolatos jelentősebb döntéseket a közgyűlés döntése alapján, meghatározott szavazati arányokkal lehet végrehajtani, ami korlátozza az egyéni tulajdonosok önálló döntéshozatali jogait.

Ezek a korlátozások a lakásszövetkezeti lakások közösségi jellegéből fakadnak, és elsősorban a közösségi érdekek védelmére szolgálnak, így ezek betartása alapvető kötelezettség a tagok számára.

Összegzés

A szövetkezeti lakások vásárlása összetett jogi és tulajdonosi helyzetet teremt, amely eltér a hagyományos társasházi lakásoktól. A tulajdonosi szerkezet bonyolultabb, a lakások lehetnek a tagok, nem tag tulajdonosok vagy a szövetkezet tulajdonában. Ha a szövetkezet a tulajdonos, a tag csak használati joggal rendelkezik, melyet az alapszabály szabályoz. Ez a sajátos jogi helyzet befolyásolja az értékesíthetőséget, a közös részek használatát, és a közgyűlés által meghatározott szabályokat. Emellett a fenntartási költségek és a korlátozott döntéshozatali jogok is kihívást jelentenek a lakásszövetkezeti lakások tulajdonosai számára.

Olyan ügyvédet keres, aki ért a lakásszövetkezetekhez? Tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!