Logóe-ingatlanügyvédek.hu
dr Petruska Emil

Dr. Petruska Emil

6 perc olvasás

A szövetkezeti lakás hátrányai

Szövetkezeti lakás vásárlása előtt érdemes alaposan megismerni az ingatlan tulajdoni és használati viszonyait, mivel ezek eltérhetnek a hagyományos társasházi lakásoktól. A szövetkezeti lakások esetében a tulajdonosi szerkezet összetett: a lakások lehetnek a tagok, nem tag tulajdonosok vagy maga a lakásszövetkezet tulajdonában. Fontos tudni, hogy amennyiben a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, a tag csak a lakás használati jogával rendelkezik, és ennek szabályozása az alapszabályban található. Ez a sajátos jogi helyzet számos tényezőt befolyásolhat, például az ingatlan értékesíthetőségét, a közös tulajdonú részek használatát és a lakóközösség által meghatározott szabályokat.

ÚJDONSÁG: A közös tulajdon használatára vonatkozó joghoz hasonlóan a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használat jogot is be lehet jegyeztetni a tulajdoni lapra!

Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk azokat a szempontokat, amelyekre érdemes figyelni egy szövetkezeti lakás vásárlásakor.

Mit jelent az, hogy egy ingatlan lakásszövetkezeti lakás?

A lakásszövetkezet "hivatalosan", vagyis a 2004. évi CXV. törvény alapján lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. Bár vállalkozási tevékenységet folytathat és jogi személy is, a célja sosem a nyereségszerzés. A magyar jog a lakásszövetkezetek több fajtáját is ismeri, ezek:

  • hagyományos lakásszövetkezet
  • nyugdíjasházi lakásszövetkezet
  • üdülő lakásszövetkezet
  • személygépkocsi-tároló/műhely lakásszövetkezet, továbbá
  • üzlethelyiség-építő és -fenntartó szövetkezet.

Szövetkezeti lakás vásárlása esetén fontos tisztában lenni a tulajdoni és használati viszonyokkal, amelyeket a lakásszövetkezeti szabályok és az alapszabály határoznak meg.

Tulajdonosi szerkezet: A lakások tulajdonjoga lehet a tagoké, nem tag tulajdonosoké, vagy magáé a lakásszövetkezeté. Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, a közös részek (épület szerkezete, közös használatú helyiségek, házfelügyelői lakás stb.) a lakásszövetkezet tulajdonában vannak, és ezek használatára vonatkozó szabályokat a közgyűlés határozza meg.

Használati jogok: Amennyiben a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, a tagot egy meghatározott lakás állandó használati joga illeti meg. Ezt a jogot a tag saját célra használhatja, hasznosíthatja, vagy akár át is ruházhatja. Fontos azonban, hogy az ilyen átruházásnál a lakásszövetkezetnek elővásárlási joga van. Ha a lakásszövetkezet nem él ezzel, akkor a tag olyan személyre ruházhatja át a jogot, aki megfelel a tagsági feltételeknek.

Fontos tudni
A lakásszövetkezet tulajdonában álló lakásra a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használat jogát az önálló ingatlanként nyilvántartott egész szövetkezeti lakásra (tulajdoni lapra) kell bejegyezni. Több személy állandó közös használatába adott lakás esetében a bejegyzésben az egyes jogosultakat megillető állandó lakáshasználati jog terjedelmét is fel kell tüntetni a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint.

Jogutódlás: A tag halála vagy jogi személy esetén a megszűnése esetén a használati jog átörökíthető, így jogutódlásra van lehetőség.

Közös helyiségek használata: A lakásszövetkezet tagjai jogosultak a közgyűlés határozata alapján használni a közös részeket, azonban úgy, hogy ez ne sértse más tagok jogait. A használati szabályokat, mint például az építési munkálatok rendjét és a közös területek használati előírásait, a lakásszövetkezet házirendje határozza meg, amely minden lakónak kötelezően betartandó.

Kamerarendszer: A közös helyiségek megfigyelésére szolgáló kamerarendszer telepítéséről a lakásszövetkezet közgyűlése dönthet, a tagok és nem tag tulajdonosok kétharmados támogatásával. A kamerák elhelyezésekor figyelni kell arra, hogy azok ne irányuljanak a tagok vagy tulajdonosok magántulajdonára vagy olyan helyiségekre, ahol az emberi méltóságot sérthetik.

INGATLAN ADÁSVÉTEL ÜGYVÉDI MUNKADÍJA

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ajánlata országszerte érvényes!

Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával

Ár: 60 000 000 Ft

e-ingatlanügyvédek.hu

0 Ft

Országszerte egységes áron!

Tovább az ajánlathoz

A lakásszövetkezeti lakás eladásának menete

A lakásszövetkezeti lakás eladása során nagyjából arra kell figyelni, amire bármilyen más ingatlan eladása esetén - de azért a szövetkezeti lakások speciális tulajdoni viszonyaiból fakadóan nem árt odafigyelni az alábbiakra:

  • Tulajdonjog és tagsági viszony ellenőrzése: A tulajdonosnak biztosítania kell, hogy a lakás ténylegesen az övé, és nem arról van szó, hogy az elmúlt 40 évben a családi legendáriumból kikopott, hogy csak használati jogot szereztek. Az is átadható, csak az ilyen jogoknak más az értéke.
  • Lakásszövetkezet tájékoztatása: Ha elővásárlási joguk nincs is, a közös képviselettől érdemes a fennálló közös költségek és egyéb tartozások hiánya kapcsán igazolást kérni.
  • Adásvételi szerződés megkötése: A lakásszövetkezeti lakás tulajdonjogának átruházásához is szükség van ügyvédre.
  • Földhivatali ügyintézés: A szerződés aláírását követően a vevőnek kérelmeznie kell a tulajdonjog bejegyzését a földhivatalnál, ezt természetesen az ügyvéd intézi.
  • Adózási kötelezettségek: Az eladásból származó jövedelem után elképzelhető, hogy személyi jövedelemadó fizetendő.

Hitelszakértőt keres?

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás együttműködik Hiteles Andrással és csapatával! Szeretné, ha együtt intéznénk az adásvételt? Vegye fel velünk a kapcsolatot!

Tovább

Szövetkezeti lakás vásárlása

Ha a szövetkezeti lakás nem a tag tulajdonában van, hanem csak használati joggal rendelkezik, a hitelfelvétel jelentősen nehezebbé válik, mivel a bankok általában tulajdonjogot követelnek meg a fedezetként felajánlott ingatlan esetében.

Mielőtt szövetkezeti lakás vásárlásába kezdene, érdemes alaposan tájékozódni a finanszírozási lehetőségekről és a banki feltételekről. Érdemes több bank ajánlatát is megvizsgálni, és szakértői tanácsot kérni a legkedvezőbb feltételek megtalálásához.

szőke nő tabletet néz

A lakásszövetkezet tag jogai és kötelezettségei sokrétűek

Létezik szövetkezeti lakás elővásárlási jog?

Ez a kérdés főleg akkor merül fel, ha nem tulajdonos, hanem a lakásszövetkezet tulajdonában álló lakással kapcsolatos használati jog jogosultja értékesít használati jogot. A tagot ilyen esetben megilleti az átruházás joga, de a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A tag halála esetén a használati jog tekintetében öröklésnek van helye.

Ha a lakásszövetkezet alapító okiratában vagy alapszabályában kikötötték, akkor hagyományos elővásárlási jog is előfordulhat a külön tulajdonú lakásokra. Ha az alapszabály ilyet tartalmaz és egy lakásszövetkezeti tag el kívánja adni a szövetkezeti lakás használati jogát, a lakásszövetkezet, illetve annak tagjai elővásárlási joggal élhetnek. Ez a jog biztosítja, hogy a szövetkezet tagjai vagy maga a lakásszövetkezet a piaci szereplőkkel szemben elsőbbséget élvezzenek a lakás megszerzésében.

Ingatlanközvetítőt keres?

Az e-ingatlanügyvédek.hu csapatának több ügyvéd tagja is foglalkozik ingatlanközvetítéssel. Ha ingatlanjogász közreműködésével adná el lakását, hívjon minket, vagy írjon nekünk!

Tovább

Milyen költségekkel jár a szövetkezeti lakás fenntartása?

Nagyjából ugyanazokra a költségekre kell gondolni, mint egy hagyományos társasházi lakás esetén. Ezek a költségek általában a következő fő elemekből állnak:

  • Üzemeltetési költségek: Ide tartoznak a közüzemi díjak, mint a víz, fűtés, villamos energia, és az egyéb, az épület használatát fenntartó szolgáltatások, mint a házfelügyelői vagy gondnoki díjak.
  • Karbantartási költségek: A karbantartás során szükséges megelőző és hibajavító munkálatok költségei, amelyek az épület állapotának megőrzését szolgálják. 
  • Felújítási alap hozzájárulás: A szövetkezetek gyakran fenntartanak egy felújítási alapot, amely fedezetet nyújt az épület jelentősebb, időszakonként elvégzendő javításaira, mint például a tető, homlokzat vagy a központi berendezések cseréje.
  • Pótbefizetések: Abban az esetben, ha a fenntartási költségekre és a közös alapokra nem elegendő a rendelkezésre álló forrás, a lakásszövetkezet közgyűlése rendkívüli pótbefizetéseket rendelhet el.

A fenntartási költségek mértékét a lakásszövetkezet alapszabálya és közgyűlési döntései határozzák meg, figyelembe véve az egyes lakások alapterületét és az épület közösségi terheinek arányos megosztását.

nő telefonál

Szövetkezeti lakás adásvétel? Segítünk!

Milyen korlátozások merülnek fel a szövetkezeti lakások tulajdonjogával kapcsolatban?

A törvény a következő korlátokat említi a lakásszövetkezetek kapcsán:

  • Használati jog korlátai: A lakásszövetkezet tulajdonában lévő lakásokat a tagok csak állandó vagy időleges használatra kaphatják meg, ami nem egyenlő a tulajdonjoggal. Ez a jog nem szabadon értékesíthető, és átruházásakor a lakásszövetkezet elővásárlási joga érvényesülhet.
  • Tulajdonosi korlátok: Külföldi személyek csak akkor lehetnek tagok, ha rendelkeznek állandó vagy időleges használati joggal, vagy megszerezték a tulajdonjogot, így a nemzetközi személyek számára is szigorú szabályok vonatkoznak.
  • Épületfenntartási előírások: A lakásszövetkezetek által fenntartott épületek szerkezeti és közös területeinek használatára, felújítására, valamint a közgyűlés által meghatározott karbantartási munkákra vonatkozó szabályok is kötelezőek, amelyek sértik az egyéni döntési jogköröket.
  • Közösségi szavazati arányok: Az ingatlanhasználattal és -tulajdonlással kapcsolatos jelentősebb döntéseket a közgyűlés döntése alapján, meghatározott szavazati arányokkal lehet végrehajtani, ami korlátozza az egyéni tulajdonosok önálló döntéshozatali jogait.

Ezek a korlátozások a lakásszövetkezeti lakások közösségi jellegéből fakadnak, és elsősorban a közösségi érdekek védelmére szolgálnak, így ezek betartása alapvető kötelezettség a tagok számára.

Összegzés

A szövetkezeti lakások vásárlása összetett jogi és tulajdonosi helyzetet teremt, amely eltér a hagyományos társasházi lakásoktól. A tulajdonosi szerkezet bonyolultabb, a lakások lehetnek a tagok, nem tag tulajdonosok vagy a szövetkezet tulajdonában. Ha a szövetkezet a tulajdonos, a tag csak használati joggal rendelkezik, melyet az alapszabály szabályoz. Ez a sajátos jogi helyzet befolyásolja az értékesíthetőséget, a közös részek használatát, és a közgyűlés által meghatározott szabályokat. Emellett a fenntartási költségek és a korlátozott döntéshozatali jogok is kihívást jelentenek a lakásszövetkezeti lakások tulajdonosai számára.


Olyan ügyvédet keres, aki ért a lakásszövetkezetekhez? Tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívjon minket az alábbi számon vagy töltse ki a lenti űrlapot és hamarosan keressük Önt!

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Társasházak
Petruska EmilPE
Szerző:

Csapatunk

Dr. Petruska Emil

Dr. Petruska Emil az e-ingatlanügyvédek.hu Budapest V. kerületében praktizáló tagja. Szakterülete az ingatlanjog.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A szövetkezeti lakás olyan ingatlantípus, amelynél a tulajdonjog többféleképpen alakulhat: lehet a lakásé a szövetkezet tagjáé, egy külső személyé, vagy akár magáé a lakásszövetkezeté is. Amennyiben a lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, a tag csak használati jogot élvez, de nem rendelkezik teljes tulajdonjoggal. Ez a jogi háttér hatással van az ingatlan eladhatóságára és a tulajdonosok jogainak terjedelmére.