Haszonélvezeti küzdelmek - a haszonélvező jogai a tulajdonossal szemben

Haszonélvezeti jog vs. tulajdonjog

A tulajdonos tulajdonjoga teljes és kizárólagos hatalmat eredményez az ingatlan felett - de csak ha nincs jelen haszonélvező! Ennek oka, hogy a tulajdonjog fontos részjogosítványait a haszonélvező a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. 

Lássuk, hogyan oszlanak meg ezek a részjogosítványok az egyes felek között:

Eladhatja a tulajdonos a haszonélvezettel terhelt ingatlant?

Igen, ez a rendelkezési jogából fakad. Ugyan a haszonélvező jogosult az ingatlan minden egyéb dologi jogára, de a tulajdonos rendelkezési joga vele szemben is korlátlan. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos az ingatlant szabadon, a haszonélvező hozzájárulása nélkül eladhatja, vagy megterhelheti (pl. kölcsönt vehet fel rá). Fontos azonban, hogy a jogosult haszonélvezeti joga fennmarad a dolog tulajdonosának személyében történő változás esetén is. Akit érdekel a téma, annak ajánlom a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásának forgatókönyvéről írt cikkünket!

Egy esetben kizárt, hogy a haszonélvező engedélye nélkül eladja az adott lakást a tulajdonosa: ha a haszonélvezeti jog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került a tulajdoni lapra.

Melyik az erősebb, a tulajdonjog vagy a haszonélvezeti jog?

A tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, amely a tulajdonosnak kizárólagos hatalmat biztosít a dolog felett. Ezzel szemben a haszonélvezeti jog csak a dolog használatára és annak gyümölcseinek élvezetére jogosít fel, anélkül, hogy a tulajdonjogot érintené. 

Amennyiben a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között konfliktus alakul ki, általában a haszonélvezeti jog az erősebb. Például, ha a tulajdonos el akarja adni az ingatlant, a haszonélvező nem akadályozhatja meg ezt, de a haszonélvezeti jog az új tulajdonosra is átszáll - tehát a haszonélvezőt nem feltétlenül kell, hogy érdekelje, hogy ki az ingatlan tulajdonosa.

Még érdekesebb a kérdés, abban az esetben, ha az ingatlannak csak egy részére terjed ki haszonélvezeti jog, tehát az ingatlan birtokára mind a tulajdonos, mind a haszonélvező jogosult. Ebben az esetben javasolt előre, ún. használati megosztási szerződéssel rendezni a birtokviszonyokat.

A haszonélvező kirakhatja a tulajdonost?

Röviden, igen, a haszonélvező kirakhatja az ingatlanból a tulajdonost, hiszen vele szemben is jogosult az ingatlan birtoklására. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. 

Ez nem azt jelenti, hogy ha a haszonélvező felhagy a birtoklással, akkor ez a joga örökre elvész, pusztán annyit, hogy ha a haszonélvező önként nem gyakorolja a jogait, akkor a tulajdonos jogosult az ingatlan használatára, de a haszonélvező bármikor meggondolhatja magát. 

Egyébként a fent említett családi ebédünkön is ez okozta a zűrzavart: az erdőt évek óta a tulajdonos, azaz az édesanyám hasznosította, ez azonban nem jelentette a nagymamám özvegyi jogának megszűnését. Bármikor dönthetett volna úgy, hogy ő adja haszonbérbe a területet.

Mire jogosít a haszonélvezeti jog?

A Ptk. alapján, ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, akkor a haszonélvező joga a következőkre terjed ki:

• birtokolhatja az ingatlant - kulcsa lehet hozzá, oda bejárhat, másokat pedig eltilthat ettől
• használhatja az ingatlant - benne lakhat akár egyedül, akár a családjával
• hasznosíthatja az ingatlant, a hasznait is szedheti - bérbeadhatja, cége székhelyeként használhatja, vagy a telket akár megművelheti

A haszonélvező joga mellett azonban számos kötelezettség is megjelenik: ezek a rendes gazdálkodás szabályai szerinti eljárás, a dolog gazdasági rendeltetésének megfelelő használata, valamint a dologgal kapcsolatos költségek, terhek viselése.

A gyakorlatban a haszonélvezőt megillető jogok a lenti következményekkel járnak:

A haszonélvező jogai közül az egyik legfontosabb: akár bérbe is adhatja az ingatlant!

A haszonélvező a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti harmadik személynek, magyarul bérbe adhatja az ingatlant, bizonyos esetekben akár airbnb-ként is üzemeltetheti azt!

Fontos szabály azonban, hogy ha a haszonélvező bérleti, vagy használati díjat szed, azt csak akkor teheti meg, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt. Azaz a tulajdonosnak lényegében előbérleti joga van az ingatlanra.

Kérheti-e a tulajdonos a bíróságtól, hogy a haszonélvezeti jogot szüntesse meg?

Időnként előfordul, hogy egy-egy haszonélvező nem ért egyet azzal, hogy a tulajdonos el akarja adni a lakást, ezért nem akar lemondani a haszonélvezeti jogról. Mivel az ingatlan tehermentesítése nélkül az adásvétel sikeres kétséges - az eladókat ilyenkor az érdekli a leginkább, hogy bírói úton megszüntethető-e a haszonélvezeti jog. A válasz: nem, de a felfüggesztést bizonyos körülmények között el lehet érni!

A haszonélvezeti jog lehetővé teszi a haszonélvező számára, hogy az ingatlan használatából származó előnyöket élvezze, miközben a tulajdonjog a tulajdonosnál marad. Azonban, ha a haszonélvező az ingatlant nem a rendeltetésének megfelelően használja, károsítja, vagy annak rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja, a tulajdonos felléphet.

Ebben az esetben a tulajdonos először megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől. Ha a haszonélvező nem tesz eleget ennek a követelésnek, a tulajdonos fordulhat a bírósághoz, ahol kérelmezheti a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztését, amíg a szükséges biztosítékot a haszonélvező nem biztosítja.

Fontos megjegyezni, hogy ez a jog a tulajdonost azokkal szemben is megilleti, akiknek a haszonélvező a jogok gyakorlását átengedte (pl. bérlő). Ha az ilyen harmadik fél nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság őt a haszonélvezeti jog gyakorlásától eltilthatja.

A haszonélvezőt a tulajdonossal szemben megillető egyéb jogok és kötelezettségek a haszonélvezet fennállása alatt

Egy haszonélvezőnek jogában áll megváltoztatni az ingatlan gazdasági rendeltetését vagy annak jellegét, de csak abban az esetben, ha ez összhangban van a rendes gazdálkodás követelményeivel. Például, ha az ingatlan parasztházként már nem szolgál mezőgazdasági célokat, folyamatosan pusztul, de falusi turizmusra kiválóan alkalmas lehet, akkor nem kizárt, hogy a haszonélvező jogszerűen alakítja át a portát.

Amikor valaki haszonélvezője egy ingatlannak, akkor köteles az ún. rendes gazdálkodás elveit követni. Ez azt jelenti, hogy felelősségteljesen kell bánnia az ingatlannal, oly módon, ahogy egy átlagos gondosságú tulajdonos tenné.

Milyen költségeket visel a haszonélvező és milyeneket a tulajdonos?

A haszonélvező által viselt költségek:

1. Rendszeres Karbantartási Költségek: A haszonélvező viseli a dolog (pl. ingatlan) rendszeres karbantartásával kapcsolatos költségeket.
2. Üzemeltetési Költségek: Az ingatlan használatával kapcsolatos kötelezettségek, mint például közüzemi díjak, adók és biztosítási díjak.
3. Helyreállítási Költségek: Amennyiben a tulajdonos nem vállalja a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok elvégzését, a haszonélvező teheti meg saját költségén.
4. Károkról és Veszélyekről Értesítés: A haszonélvező a haszonélvezet megszűnése esetén az ingatlanban bekövetkezett károkért a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint felel. A haszonélvező köteles tájékoztatni a tulajdonost a dologban bekövetkezett károkról és fenyegető veszélyekről.

A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

A tulajdonos által viselt költségek:

1. Rendkívüli Javítások és Helyreállítások: Ezek a költségek alapvetően a tulajdonosra hárulnak, kivéve ha a haszonélvező vállalja azok elvégzését.
2. Értéknövekedés Megtérítése: Amennyiben a haszonélvező saját költségén végez rendkívüli javításokat vagy helyreállításokat, amelyek az ingatlan értékét növelik, a haszonélvezet megszűnésekor jogosult lehet a költségek megtérítésére a tulajdonostól, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai alapján.

Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog megszűnésének különböző okai lehetnek, amelyeket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) is részletesen szabályoz. A leggyakoribb okok a következők:

• Időbeli korlát elérése: Ha a haszonélvezeti jog meghatározott időre szól, akkor ennek lejártával automatikusan megszűnik.
• Haszonélvező halála: A személyhez kötött haszonélvezeti jog esetén a haszonélvező halálával a jog is megszűnik.
• Összevonás (konfúzió): Ha a haszonélvező tulajdonossá válik, például ha megörökli az ingatlant.
• Lemondás: A haszonélvező termesztésen le is mondhat a haszonélvezeti jogáról - de azt semmi sem tiltja, hogy ezért pénzt kérjen!
• Megsemmisülés vagy használhatatlanná válás: Ha a haszonélvezettel terhelt dolog megsemmisül vagy használhatatlanná válik.

Ha a haszonélvezeti jog keletkezéséről, megszüntetéséről, a megváltásáról, vagy mindezek adó és illetékvonzatairól olvasna, kattintson az összefoglaló bejegyzésünkre!

Összefoglalás

A haszonélvezeti jog és a tulajdonjog együttes fennállása bonyolult jogi helyzetet teremt. A haszonélvező jogosult a tulajdonban álló ingatlan birtoklására, használatára, hasznosítására és a hasznok szedésére, még a tulajdonossal szemben is. A tulajdonos rendelkezési jogot gyakorol, így az ingatlant eladhatja vagy megterhelheti, de a haszonélvezeti jog továbbra is fennmarad - hacsak arról a haszonélvező le nem mond. A lemondásért cserébe gyakran meg kell téríteni a holtig tartó haszonélvezeti jog értékét.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha további kérdései lennének a haszonélvezeti joggal kapcsolatban, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!