Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Judit Anna

7 perc olvasás

Haszonélvezeti küzdelmek - a haszonélvező jogai a tulajdonossal szemben

haszonélvező jogai a tulajdonossal szemben

A haszonélvező jogai a tulajdonossal szemben

Az ügyvédi praxisomban nem ritka, hogy olyan lakást szeretne egy ügyfél megvenni, vagy eladni, amit haszonélvezeti jog terhel. Mivel ezek általában örökölt ingatlanok, azaz a haszonélvező özvegyi jogot gyakorol, a tulajdonosok, de sokszor az özvegy sem tudja, hogy pontosan mire is jogosultak az egyes felek. A legutóbb azonban éppen az édesanyámnak és a nagymamámnak kellett elmagyaráznom, hogy melyikük mit is tehet a nagypapám örökségéből származó erdővel.

Időnként az ügyfeleimben is felmerül, hogy a vásárláskor haszonélvezetet alapítanak a gyermekük, szülőjük vagy házastársuk részére - leginkább illetékcsökkentési céllal, holott pontosan nem is tudják, hogy mi következik ebből a jogból.

A tulajdonjog teljes jogi hatalmat biztosít a tulajdonosnak az ingatlanon, míg a haszonélvezeti jog "csak" a birtoklás, használat, hasznosítás és hasznok szedésére korlátozódik - igen ám, de haszonélvezet esetén ezek a jogok a tulajdonossal szemben is megilletik. Milyen következményekkel jár ez a felekre nézve?

Ebben a blogposztban a tulajdonosok és a haszonélvezők egymással konkuráló jogait vizsgálom:

Haszonélvezeti jog vs. tulajdonjog

A tulajdonos tulajdonjoga teljes és kizárólagos hatalmat eredményez az ingatlan felett - de csak ha nincs jelen haszonélvező! Ennek oka, hogy a tulajdonjog fontos részjogosítványait a haszonélvező a tulajdonossal szemben is gyakorolhatja. 

Lássuk, hogyan oszlanak meg ezek a részjogosítványok az egyes felek között:

HaszonélvezőTulajdonos
birtoklás 
használat 
hasznosítás 
hasznok szedése 
 rendelkezés joga

Eladhatja a tulajdonos a haszonélvezettel terhelt ingatlant?

Igen, ez a rendelkezési jogából fakad. Ugyan a haszonélvező jogosult az ingatlan minden egyéb dologi jogára, de a tulajdonos rendelkezési joga vele szemben is korlátlan. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos az ingatlant szabadon, a haszonélvező hozzájárulása nélkül eladhatja, vagy megterhelheti (pl. kölcsönt vehet fel rá). Fontos azonban, hogy a jogosult haszonélvezeti joga fennmarad a dolog tulajdonosának személyében történő változás esetén is. Akit érdekel a téma, annak ajánlom a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásának forgatókönyvéről írt cikkünket!

Egy esetben kizárt, hogy a haszonélvező engedélye nélkül eladja az adott lakást a tulajdonosa: ha a haszonélvezeti jog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került a tulajdoni lapra.

Kérdése van a haszonélvezeti jogról?

Jogi tanács ingatlanra specializálódott ügyvédektől! 1 óra irattanulmányozás + 1 óra videókonferencia az ügyféllel = 49 000 Ft

Melyik az erősebb, a tulajdonjog vagy a haszonélvezeti jog?

A tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, amely a tulajdonosnak kizárólagos hatalmat biztosít a dolog felett. Ezzel szemben a haszonélvezeti jog csak a dolog használatára és annak gyümölcseinek élvezetére jogosít fel, anélkül, hogy a tulajdonjogot érintené. 

Amennyiben a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között konfliktus alakul ki, általában a haszonélvezeti jog az erősebb. Például, ha a tulajdonos el akarja adni az ingatlant, a haszonélvező nem akadályozhatja meg ezt, de a haszonélvezeti jog az új tulajdonosra is átszáll - tehát a haszonélvezőt nem feltétlenül kell, hogy érdekelje, hogy ki az ingatlan tulajdonosa.

Még érdekesebb a kérdés, abban az esetben, ha az ingatlannak csak egy részére terjed ki haszonélvezeti jog, tehát az ingatlan birtokára mind a tulajdonos, mind a haszonélvező jogosult. Ebben az esetben javasolt előre, ún. használati megosztási szerződéssel rendezni a birtokviszonyokat.

A haszonélvező kirakhatja a tulajdonost?

Röviden, igen, a haszonélvező kirakhatja az ingatlanból a tulajdonost, hiszen vele szemben is jogosult az ingatlan birtoklására. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él

Ez nem azt jelenti, hogy ha a haszonélvező felhagy a birtoklással, akkor ez a joga örökre elvész, pusztán annyit, hogy ha a haszonélvező önként nem gyakorolja a jogait, akkor a tulajdonos jogosult az ingatlan használatára, de a haszonélvező bármikor meggondolhatja magát. 

Egyébként a fent említett családi ebédünkön is ez okozta a zűrzavart: az erdőt évek óta a tulajdonos, azaz az édesanyám hasznosította, ez azonban nem jelentette a nagymamám özvegyi jogának megszűnését. Bármikor dönthetett volna úgy, hogy ő adja haszonbérbe a területet.

Ki venne ilyet - ingatlan haszonélvezeti joggal

Ki venne ilyet - ingatlan haszonélvezeti joggal?

Mire jogosít a haszonélvezeti jog?

A Ptk. alapján, ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, akkor a haszonélvező joga a következőkre terjed ki:

  • birtokolhatja az ingatlant - kulcsa lehet hozzá, oda bejárhat, másokat pedig eltilthat ettől
  • használhatja az ingatlant - benne lakhat akár egyedül, akár a családjával
  • hasznosíthatja az ingatlant, a hasznait is szedheti - bérbeadhatja, cége székhelyeként használhatja, vagy a telket akár megművelheti

A haszonélvező joga mellett azonban számos kötelezettség is megjelenik: ezek a rendes gazdálkodás szabályai szerinti eljárás, a dolog gazdasági rendeltetésének megfelelő használata, valamint a dologgal kapcsolatos költségek, terhek viselése.

A gyakorlatban a haszonélvezőt megillető jogok a lenti következményekkel járnak:

A haszonélvező jogai közül az egyik legfontosabb: akár bérbe is adhatja az ingatlant!

A haszonélvező a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti harmadik személynek, magyarul bérbe adhatja az ingatlant, bizonyos esetekben akár airbnb-ként is üzemeltetheti azt!

Fontos szabály azonban, hogy ha a haszonélvező bérleti, vagy használati díjat szed, azt csak akkor teheti meg, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt. Azaz a tulajdonosnak lényegében előbérleti joga van az ingatlanra.

a haszonélvező joga a bérbeadás- ilyenkor minden ft a haszonélvezőt illeti

A haszonélvező joga a bérbeadás - ilyenkor minden ft a haszonélvezőt illeti

Kérheti-e a tulajdonos a bíróságtól, hogy a haszonélvezeti jogot szüntesse meg?

Időnként előfordul, hogy egy-egy haszonélvező nem ért egyet azzal, hogy a tulajdonos el akarja adni a lakást, ezért nem akar lemondani a haszonélvezeti jogról. Mivel az ingatlan tehermentesítése nélkül az adásvétel sikeres kétséges - az eladókat ilyenkor az érdekli a leginkább, hogy bírói úton megszüntethető-e a haszonélvezeti jog. A válasz: nem, de a felfüggesztést bizonyos körülmények között el lehet érni!

A haszonélvezeti jog lehetővé teszi a haszonélvező számára, hogy az ingatlan használatából származó előnyöket élvezze, miközben a tulajdonjog a tulajdonosnál marad. Azonban, ha a haszonélvező az ingatlant nem a rendeltetésének megfelelően használja, károsítja, vagy annak rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja, a tulajdonos felléphet.

Ebben az esetben a tulajdonos először megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől. Ha a haszonélvező nem tesz eleget ennek a követelésnek, a tulajdonos fordulhat a bírósághoz, ahol kérelmezheti a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztését, amíg a szükséges biztosítékot a haszonélvező nem biztosítja.

Fontos megjegyezni, hogy ez a jog a tulajdonost azokkal szemben is megilleti, akiknek a haszonélvező a jogok gyakorlását átengedte (pl. bérlő). Ha az ilyen harmadik fél nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság őt a haszonélvezeti jog gyakorlásától eltilthatja.

Ingatlan átírás ügyvédi költsége: a vételár 0,45%-a!

Az e-ingatlanügyvédek ajánlata

A haszonélvezőt a tulajdonossal szemben megillető egyéb jogok és kötelezettségek a haszonélvezet fennállása alatt

Egy haszonélvezőnek jogában áll megváltoztatni az ingatlan gazdasági rendeltetését vagy annak jellegét, de csak abban az esetben, ha ez összhangban van a rendes gazdálkodás követelményeivel. Például, ha az ingatlan parasztházként már nem szolgál mezőgazdasági célokat, folyamatosan pusztul, de falusi turizmusra kiválóan alkalmas lehet, akkor nem kizárt, hogy a haszonélvező jogszerűen alakítja át a portát.

Amikor valaki haszonélvezője egy ingatlannak, akkor köteles az ún. rendes gazdálkodás elveit követni. Ez azt jelenti, hogy felelősségteljesen kell bánnia az ingatlannal, oly módon, ahogy egy átlagos gondosságú tulajdonos tenné.

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant is védi a rendes gazdálkodás elve

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant is védi a rendes gazdálkodás elve

Milyen költségeket visel a haszonélvező és milyeneket a tulajdonos?

A haszonélvező által viselt költségek:

  1. Rendszeres Karbantartási Költségek: A haszonélvező viseli a dolog (pl. ingatlan) rendszeres karbantartásával kapcsolatos költségeket.
  2. Üzemeltetési Költségek: Az ingatlan használatával kapcsolatos kötelezettségek, mint például közüzemi díjak, adók és biztosítási díjak.
  3. Helyreállítási Költségek: Amennyiben a tulajdonos nem vállalja a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok elvégzését, a haszonélvező teheti meg saját költségén.
  4. Károkról és Veszélyekről Értesítés: A haszonélvező a haszonélvezet megszűnése esetén az ingatlanban bekövetkezett károkért a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint felel. A haszonélvező köteles tájékoztatni a tulajdonost a dologban bekövetkezett károkról és fenyegető veszélyekről.

A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

A tulajdonos által viselt költségek:

  1. Rendkívüli Javítások és Helyreállítások: Ezek a költségek alapvetően a tulajdonosra hárulnak, kivéve ha a haszonélvező vállalja azok elvégzését.
  2. Értéknövekedés Megtérítése: Amennyiben a haszonélvező saját költségén végez rendkívüli javításokat vagy helyreállításokat, amelyek az ingatlan értékét növelik, a haszonélvezet megszűnésekor jogosult lehet a költségek megtérítésére a tulajdonostól, a jogalap nélküli gazdagodás szabályai alapján.

Mikor szűnik meg a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog megszűnésének különböző okai lehetnek, amelyeket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) is részletesen szabályoz. A leggyakoribb okok a következők:

  • Időbeli korlát elérése: Ha a haszonélvezeti jog meghatározott időre szól, akkor ennek lejártával automatikusan megszűnik.
  • Haszonélvező halála: A személyhez kötött haszonélvezeti jog esetén a haszonélvező halálával a jog is megszűnik.
  • Összevonás (konfúzió): Ha a haszonélvező tulajdonossá válik, például ha megörökli az ingatlant.
  • Lemondás: A haszonélvező termesztésen le is mondhat a haszonélvezeti jogáról - de azt semmi sem tiltja, hogy ezért pénzt kérjen!
  • Megsemmisülés vagy használhatatlanná válás: Ha a haszonélvezettel terhelt dolog megsemmisül vagy használhatatlanná válik.

Ha a haszonélvezeti jog keletkezéséről, megszüntetéséről, a megváltásáról, vagy mindezek adó és illetékvonzatairól olvasna, kattintson az összefoglaló bejegyzésünkre!

Összefoglalás

A haszonélvezeti jog és a tulajdonjog együttes fennállása bonyolult jogi helyzetet teremt. A haszonélvező jogosult a tulajdonban álló ingatlan birtoklására, használatára, hasznosítására és a hasznok szedésére, még a tulajdonossal szemben is. A tulajdonos rendelkezési jogot gyakorol, így az ingatlant eladhatja vagy megterhelheti, de a haszonélvezeti jog továbbra is fennmarad - hacsak arról a haszonélvező le nem mond. A lemondásért cserébe gyakran meg kell téríteni a holtig tartó haszonélvezeti jog értékét.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha további kérdései lennének a haszonélvezeti joggal kapcsolatban, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Tudnivalók eladóknak
Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a polgári peres képviselet és az ügyvédi marketing.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A haszonélvezeti jog lényege, hogy a jogosultnak (haszonélvezőnek) lehetősége van egy másik személy (tulajdonos) tulajdonában álló dolog használatára miközben a dolog tulajdonjoga nem kerül át a haszonélvezőhöz.