Parlament előtt a helyi önazonosság védelméről szóló törvényjavaslat

Elővásárlási jog

A társadalmi egyeztetést követően az ingatlanszerzés, vagy bérlés kizárása és az ingatlanszerzés feltételhez kötése is kikerült a törvénytervezetből. Maradt azonban az elővásárlási jog gyakorlása!

Az önkormányzat előírhatja, hogy az ingatlan eladása esetén (akkor is, ha cég ad el!) elővásárlási jog illeti meg a helyi szereplőket, méghozzá ebben a sorrendben:

1. Más jogszabály (pl. osztatlan közös tulajdon) alapján elővásárlásra jogosult személy,
2. az önkormányzat, vagy az általa kijelölt gazdasági társasága
3. a telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
4. az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező bármely személy részére.

A tervezet alapján nem világos, hogy nem világos, hogy mi az önkormányzat által az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt
gazdasági társasága. A szomszédok és a települési ingatlantulajdonosok az elővásárlásra kizárólag akkor jogosultak, ha az elővásárlási jogosultságukat keletkeztető jogcím legalább öt éve fennáll. Az azonos jogcímmel rendelkezők között az élvez elsőbbséget, akinek jogcíme régebb óta fennáll.  Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat (önkormányzat többségi tulajdonában álló gazdasági társaság) szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra, vagy a honos lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható vagy idegeníthető el. 

Nagyon fontos, hogy ha a betelepülő ingatlanszerzésére a törvényjavaslat szerinti előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis.

Az ingatlanvásárlás korlátozása elővásárlási joggal is könnyen elérhető

A jogszabálytervezet szövegéből számos gyakorlati nehézség következik, amelyekkel az érintett feleknek – különösen az eladóknak, vevőknek és ügyvédeknek – is szembe kell majd nézniük. A jelenlegi Polgári Törvénykönyv szerint, ha az ingatlan tulajdonosa olyan vételi ajánlatot kap harmadik személytől, amelyet elfogadna, akkor ezt az ajánlatot teljes terjedelemben köteles előzetesen közölni az elővásárlásra jogosulttal.

Vagyis az eladónak adott esetben meg kell tudnia, hogy

• kik a szomszédos telkek tulajdonosai
• kik a falu összes ingatlanának tulajdonosai

Egy tulajdoni lap lekérése 4800 Ft-ba kerül. Ezt ezer 5 éve helyben élő tulajdonossal megszorozva egyrészt egy hatalmas számot kapunk, másrészt egy ekkora lekérést bármelyik ügyvéd csak több százezres költség ellenében vállalna el.

Az persze nem elég, hogy tudjuk, kiket kell értesíteni. Sokan nincsenek otthon, nem elérhetőek, stb. Őket tértivevényes postai küldeményben kell felkeresni. Ez 1000 helyi lakossal számolva több milliós postaköltséget jelent - megint csak nem beszélve az ügyvédi munkadíjról.

Gondoljuk csak végig: az eladó (inkább a vevő) kifizette a fenti tételeket, majd megérkezik az elővásárlásra jogosult és él e jogával. Ki téríti meg az eladónak/vevőnek az elővásárlási joggal kapcsolatban felmerült költségeket?

Megoldást jelentene, ha a polgármesteri hivatalok hirdetőtábláján lehetne értesíteni az érintett településen a helyi rendelet szerinti elővásárlásra jogosultakat. Ehhez azonban a törvénytervezet módosítása szükséges, a Ptk. és az Inytv. szabályaitól helyi rendeletben ugyanis nem lehet eltérni.

Lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése

Az önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a településre betelepülők számára új lakcím nem létesíthető, vagy csak meghatározott feltételek teljesítése esetén. Ilyen feltétel lehet például az önkormányzat előzetes hozzájárulása, amelyet hatósági határozatban vagy hatósági szerződésben adhat meg.

A feltétel lehet előzetesen teljesítendő (például egy közösségi célú kötelezettségvállalás), de előírható úgy is, hogy azt a lakcím létesítése után, meghatározott határidőn belül, vagy folyamatosan kell teljesíteni.

Fontos tudni, hogy ha valaki olyan építési telken kíván lakcímet létesíteni, amely már a szabályozás hatálybalépése előtt is építési telek volt, akkor a lakcímlétesítés nem tiltható meg, viszont az is feltételhez köthető.

Ez azért korlátozó intézkedás azért is lényeges, mert több közszolgáltatás – például óvodai, iskolai felvétel vagy egyes egészségügyi ellátások – igénybevételéhez bejelentett lakcím szükséges.

A betelepülők adója

A betelepülést – mind az ingatlanszerzés, mind a lakcímlétesítés tekintetében – az önkormányzat helyi adóhoz is kötheti. Ezt a köznyelvben már most a „betelepülők adója” néven emlegetik. Fontos, hogy az adó csak akkor vethető ki, ha a település eléri az önkormányzat által meghatározott „kívánt lakosságszámot”.

Az adó típusát és mértékét a helyi adókról szóló törvény keretein belül az önkormányzat határozza meg. Ezzel a közösség anyagi forráshoz is juthat a helyi infrastruktúra fenntartásához.

A helyi adóról szóló törvény módosítása még nem ismert.

Ki minősül egyáltalán betelepülőnek?

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy betelepülőnek kizárólag természetes személy minősül, cégek (nem természetes személyek) nem tartoznak a törvény hatálya alá. Tehát az nem lesz tilos, hogy valaki a cégének vásároljon lakóingatlant, ebbe akár életvitelszerűen be is költözhet - az már más kérdés, hogy tud-e ott lakcímet létesíteni. Lakcím nélkül is elérhetőek azonban a magániskolák és a magánegészségügyi intézmények.

A törvénytervezet szerint betelepülő az a természetes személy, aki:

• sem lakóhellyel, vagy tartózkodási hellyel, vagy szálláshellyel
• sem ingatlantulajdonnal nem rendelkezik az adott településen, és
• ott ingatlant kíván szerezni vagy lakcímet létesíteni.

Kik mentesülhetnek a betelepülési tilalmak és korlátozások alól?

A törvény kifejezetten kizárja majd a betelepülői státuszból a következő személyeket (akik tehát a helyiekkel egy tekintet alá esnek):

• Akinek a származási helye az adott település,
• Akinek a Ptk. szerinti hozzátartozója helyben élő vagy tulajdonnal rendelkező személy,
• Aki teljes bizonyító erejű magánokiratban kijelenti, hogy a településen kíván munkát végezni,
• Lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett, ideértve a közeli
  hozzátartozóját is,
• Aki elemi csapás vagy baleset miatt otthontalanná vált,
• Egyházi személyzet,
• Helyi iskolák tanulói, hallgatói,
• Intézményben élők (pl. szociális otthon, börtön),
• Turisták (szálláshely igénybevétele önmagában nem számít betelepülésnek).

Az önkormányzat a rendeletével további személyi kört is mentesíthet, vagy arra kedvezőbb betelepülési feltételeket állapíthat meg.

Mi az a származási hely?

A származási hely egy sajátos, külön nyilvántartott adat, amit a kormányhivatal (járási hivatal) állapít meg az első lakóhely vagy szülők lakóhelye alapján. A származási helyet az anyakönyvi kivonaton is feltüntetik. 

Hogyan lehet ilyen rendeletet alkotni?

Ha a törvényt is bevezetik, az önkormányzat csak akkor alkalmazhat korlátozó eszközöket, ha előzőleg rendeletben rögzítette a kívánatos lakosságszámot, és a település tényleges lakossága ezt elérte. A kívánt lakosságszámot a bejelentett lakcímek alapulvételével egy kormányrendelet szabályai alapján határozhatja majd meg az önkormányzat.

A menetrend lényegében ez:

Kívánt lakosságszám és a jogvédelmi eszköz meghatározása

• Az önkormányzat rendeletet alkot, amelyben rögzíti, hogy mi az a népességi maximum, amit még elfogadhatónak tart (ez a kívánatos lakosságszám).
• Ez nem lehet kevesebb, mint a törvény hatályba lépésének évében (2025) meglévő (Központi Statisztikai
  Hivatal által közzétett) lakosságszám​.
• A település szabadon dönthet, hogy milyen típusú korlátozásokat alkalmaz a kívánatos lakosságszám meghaladását követően:
  • pl. elővásárlási jog, lakcím létesítésének feltételhez kötése, betelepülési adó bevezetése stb.

Nyomon követés

• A település nyomon követi a lakosságszám alakulását a lakcímnyilvántartás alapján.
• Fontos, hogy a kívánatos lakosságszámot úgy kell megállapítani, hogy az a jogvédelmi eszköz alkalmazására a település természetes – tehát nem betelepülők által történő – lakosságnövekedése ne legyen hatással.

Lakosságszám elérése = jogvédelmi eszköz aktiválható

• A jogvédelmi eszközös csak akkor alkalmazhatóak, ha a település már elérte a kívánatos lakosságszámot.
• Ha a kívánatos lakosságszámot elérte a település, akkor erről a képviselő-testületnek ún. normatív határozatot kell hoznia, amelyet nyilvánosan elérhetővé kell tenni – az SZMSZ-ben meghatározott módon és az önkormányzat honlapján is!
• A normatív határozat kihirdetését követően a jogvédelmi eszközök alkalmazása megkezdhető.

Milyen ingatlanokkal kapcsolatban vezethetnek be korlátozásokat az önkormányzatok?

A korlátozások bármilyen ingatlanra vonatkozhatnak, kivéve:

1. Termőföld, ahogy azt a földforgalmi törvény definiálja (pl. szántó, rét, legelő, erdő – de nem zártkerti építési telek!),
2. A törvény hatályba lépését közvetlenül megelőző tíz éven belül telekalakítási tilalommal, építési tilalommal vagy változtatási tilalommal terhelt telekingatlan,
3. Építményi joggal létrejött ingatlanok.

Az önkormányzat a korlátozást ingatlantípusra, vagy településrészre is korlátozhatja.

Mi az az építményi jog?

Az építményi jog a Polgári Törvénykönyv 2023-as módosítása nyomán új, önálló dologi jogként került be a magyar jogrendszerbe. Célja, hogy jogi és gazdasági keretet biztosítson az olyan beruházások számára, amelyek nem járnak együtt az ingatlan – jellemzően állami vagy önkormányzati föld – tulajdonjogának megszerzésével. Ez különösen az ingatlanfejlesztések számára fontos, mert a föld tulajdonjoga az államnál maradhat, miközben a beruházó (az építményi jog jogosultja) széles körű jogokat szerez. 

Jogosultja csak vállalkozás lehet (fogyasztó nem), kivéve öröklés esetén.

A jogvédelmi eljárás menetrendje

Csak a betelepülni szándékozó személy kérelmére indulhat el az eljárás. A kérelmezőnek mellékelnie kell minden releváns dokumentumot és le kell írni minden körülményt, amit az önkormányzat rendelete előír.

Az ügyintézési határidő: 30 nap, amely további 30 nappal meghosszabbítható. Az eljárást lezáró döntés a kiadásától számított három évig érvényes. A döntés a kérelmezőt
jogosítja, másra nem ruházható át.

A döntés ellen közigazgatási per indítható.

Helyi önazonosság védelme - mi indokolja?

Az indokolás értelmében a jogalkotó szerint nem a közutak áteresztőképessége, a vízszolgáltatási nehézségek, az óvodák, iskolák, vagy egészségügyi intézmények hiánya okozza a problémát, hanem a törvénytervezet indokolása szerint az alábbiak:

• A túlzott mértékű betelepülés és tömeges ingatlanvásárlás több településen érték- és érdekkülönbségeket okozott a helyben élők és az újonnan érkezők között,
• Megváltoztatta a települések társadalmi rendjét, hagyományait, jellegét,
• Kiszorította a fiatalokat a lakáspiacról és
• A jövő generációk létfeltételeit is veszélyezteti.

A kedvező adottságú települések honos lakossága és a betelepülő lakosság között ugyanis több helyen kiéleződtek ez érték- és érdekkülönbségek, ráadásul a betelepülési hullám az ingatlanárak és a szolgáltatások drágulását hozta. A minisztérium szerint a törvényi szabályozásra a helyi identitás, valamint a helyi társadalom hagyományainak és értékrendjének védelme érdekében van szükség.

Összegzés

Ha elfogadják a törvénytervezetet, 2025 nyarától a települési önkormányzatok akár meg is tilthatják, hogy nem helyiek ingatlant vásároljanak a falujukban vagy városukban. Az önkormányzatok széles szabadságot élveznek a jogvédelmi eszközök kiválasztásában és azok alkalmazási feltételeinek meghatározásában. A fentiekkel a jogalkotó szerint elérhető, hogy a település lakossága ne növekedjen tovább mesterségesen, de arra is alkalmas, hogy a település nem kívánt társadalmi fejlődését megállítsa. A törvényjavaslat indokolása nem említi, hogy a jogalkotói cél a települések infrastruktúrájának túlterhelődését lenne hivatott megelőzni: Az új szabályozás célja hivatalosan az, hogy összhangot teremtsen az egyéni jogok és a közösségi érdekek között, miközben megőrzi a magyar falvak, városok és közösségek értékeit a következő generációk számára is.

Fontos tudni, hogy az önkormányzat nem tilthat majd meg általánosan ingatlanszerzést kívülállóknak, a jogvédelmi eszközt az emberi méltóság megsértése és indokolatlan megkülönböztetés nélkül kell alkalmazni.