Itt a helyi önazonosság védelméről szóló törvény!

Elővásárlási jog - a dologi jogvédelmi eszköz

A társadalmi egyeztetést követően az ingatlanszerzés, vagy bérlés kizárása és az ingatlanszerzés feltételhez kötése is kikerült a törvénytervezetből. Maradt azonban az elővásárlási jog gyakorlása. Az elővásárlási jog az ingatlan 

• betelepülőnek vagy
• mentességet nem élvező személynek 

történő eladása – ideértve a jogi személyek (kiv. állam/egyház) tulajdonában álló ingatlan adásvételét is – esetére biztosítható. 

Ajándékozás, cégbe apportálás (majd a cég eladása) esetén nem beszélhetünk tehát településvédelmi elővásárlási jogról, tehát ezekkel az eszközökkel nem kizárt az elővásárlási jog esetleges kijátszása. Nagyon fontos ugyanakkor, hogy ha a betelepülő ingatlanszerzésére a törvényjavaslat szerinti előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis.

A jogvédelmi eszközt főszabály szerint a tulajdoni hányad megszerzésére is alkalmazni kell.

Az elővásárlásra jogosultak sorrendje

Az önkormányzat előírhatja, hogy az ingatlan eladása esetén elővásárlási jog illeti meg a helyi szereplőket, méghozzá ebben a sorrendben:

1. Önkormányzat, vagy annak többségi tulajdonú gazdasági társasága, amelyet erre kijelöltek
2. Telekhatáros ingatlan tulajdonosa, ha legalább 5 éve tulajdonos
   • Ebbe a csoportba tartozók sorrendje:
     • a) Lakóhellyel rendelkező tulajdonosok
     • b) Tartózkodási hellyel rendelkező tulajdonosok
3. A településen más ingatlannal rendelkező személy, ha legalább 5 éve tulajdonos
   • Ebbe a csoportba tartozók sorrendje:
     • a) Lakóhellyel rendelkező tulajdonosok
     • b) Tartózkodási hellyel rendelkező tulajdonosok
   • Ezen belül elsőbbséget élvez az, akinek az ingatlana közelebb van az eladni kívánt ingatlanhoz - hogy ezt légvonalban, vagy közúton kell mérni, arról nem szól a jogszabály.

Tulajdonostársként elővásárlásra jogosultak helyzete 

A Ptk. 5:81. §-a alapján külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot. Ezzel összhangban a helyi önazonosság védelméről szóló törvény szerinti elővásárlásra jogosultak a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultakat megelőzik.

Mi minősül telekhatáros ingatlannak?

A "telekhatáros" kapcsolat az ingatlanok között a hatályos jogban nem definiált. Feltehetően az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból lehet majd megállapítani, hogy a határvonalánál érintkező ingatlanok minősülnek telekhatárosnak.

Az igazán jó kérdés ugyanakkor az, hogy ha egy 150 lakásos társasház a telekhatáros ingatlan, akkor a társasház közössége, vagy a 150 lakás 300 tulajdonosa jogosult-e elővásárlásra?

Földforgalmi törvénnyel való kapcsolat

A Földforgalmi törvény, azaz a a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 21. § (3a) bek. értelmében más jogszabály alapján elővásárlásra jogosult is a Földforgalmi törvényben foglaltak szerint tehet elfogadó jognyilatkozatot. 

Az elővásárlási joggal kapcsolatos felhívás közlése

A törvényjavaslat kapcsán június 5-én benyújtott összegző módosító javaslat jelentősen csökkentett az elővásárlási jog kapcsán felmerült bizonytalanságon.

Az ingatlan adásvétele esetén az ingatlanra vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosoknak a felek aláírásától számított nyolc napon belül a jegyző részére meg kell küldeniük. Az első lépés tehát: ügyvédhez kell fordulni, aki az adásvételi szerződés megszerkeszti.

A jegyző az adásvételi szerződést – egy kormányrendeletben meghatározottak szerint –

• közvetlenül közli a törvényes elővásárlásra jogosultakkal (pl. tulajdonostárs) és az önkormányzattal, vagy az általa kijelolt gazdasági társasággal (kivéve azokat a jogosultakat, akik lemondó nyilatkozatát a tulajdonos a szerződéshez mellékelte, illetve
• hirdetményi úton közli a további elővásárlásra jogosultakkal.

Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidővel tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatot. A nyilatkozattételi határidő a közvetlen közlést vagy a szerződés közzétételét követő napon kezdődik. 

Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határidőn belül nem nyilatkozik. Mivel a szomszédok is tehetnek lemondó nyilatkozatot - ezek begyűjtése jelentősen gyorsíthatja az adásvételi ügymenetet. Persze ehhez tudnunk kell, hogy kik a szomszédaink.

FONTOS tudni, hogy a 30 napos határidőn belül mind az elfogadó, mint a lemondó nyilatkozatot vissza lehet vonni!

Az elővásárlási jog gyakorlása

Az elővásárlásra jogosult önkormányzat, önkormányzati gazdasági társaság vagy szomszéd az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. Érdemes tehát a jegyző ügyfélfogadási rendjéről idejében tájékozódni. A jegyző ellenőrzi az elővásárlásra jogosult személyazonosságát. 

Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. A törvény a Földforgalmi törvényhez hasonlóan fogalmaz, márpedig ebben az esetben is azt mutatja a gyakorlat, hogy ugyan ügyvédi ellenjegyzés az elfogadó nyilatkozatra nem szükséges, ügyvédi közreműködés nélkül ritkán tudnak a jogosultak szabályos nyilatkozatot tenni.

Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni 

• az elővásárlási jogosultság jogalapját,
• a törvényben meghatározott sorrend mely ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. 

A jogszabály kógens módon előírja, hogy az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is - enélkül a gyakorló nyilatkozat feltehetően nem minősül majd érvényesnek.

Az eladót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában az adásvételi szerződést magára nézve teljeskörűen elfogadja.

A jegyző teendői a 30 napos jogvesztő határidő elteltét követően

A 30 nap eltelte után jegyző nyolc napon belül a beérkezett vagy átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a közzétételről, valamint a levételről küldött igazolással együtt megküldi az eladó részére. Az átvett jognyilatkozatok eredeti példányának őrzéséről a jegyző gondoskodik, és azt a földhivatal megkeresésére bocsátja a hatóság rendelkezésére.

Hogy ki állapítja meg az elővásárlási sorrendet, arról nem szól a jogszabály.

Az elővásárlási jog gyakorlása esetében az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult az elfogadó jognyilatkozatának az eladóval történt közlése napján lép be. Több elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozata esetén az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe a sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult, több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti elővásárlásra jogosult lép.

Az eljáró ügyvédeknek fel kell készülniük azokra az esetekre, amikor a vevő által fizetett ügyvéd készítette adásvételi szerződés segítségével egy harmadik személy szerezhet tulajdont az ingatlanon!

Lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése

A jogszabály 10. §-a lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy helyi rendeletben szabályozzák a lakcím létesítésének feltételeit a betelepülők számára. Az önkormányzat:

• megtilthatja a lakcím létesítését, vagy
• feltételekhez kötheti azt, például:
  • előzetes észszerű követelmények teljesítéséhez,
  • a közösség identitása, szokásai, hagyományai védelme érdekében,
  • közérdekű kötelezettség vállalásához.

Ezeket a feltételeket előírhatják:

• a lakcím létesítése előtt,
• utána meghatározott időn belül,
• vagy folyamatos teljesítésként.

Ha a lakcím csak feltétellel létesíthető, az önkormányzat hozzájárulása is szükséges. A feltételek teljesítését hatósági döntéssel vagy hatósági szerződéssel is rögzíthetik. Kivétel, hogy a törvény hatálybalépésekor már meglévő építési telken létesülő épület esetén nem tiltható meg a lakcím.

Betelepülési hozzájárulás

A betelepülést – mind az ingatlanszerzés, mind a lakcímlétesítés tekintetében – az önkormányzat ún. betelepülési hozzájáruláshoz is kötheti. Ezt a köznyelvben már most a „betelepülők adója” néven emlegetik. Fontos, hogy az hozzájárulás csak akkor vethető ki, ha a település túllépte az önkormányzat által meghatározott „kívánt lakosságszámot”.

A betelepülési hozzájárulás típusát és mértékét a önkormányzati rendelet keretein belül az önkormányzat határozza meg. Ezzel a közösség anyagi forráshoz is juthat a helyi infrastruktúra fenntartásához.

A jogvédelmi eljárás menetrendje

Csak a betelepülni szándékozó személy kérelmére indulhat el az eljárás, amely pozitív elbírálás esetén 3 évig jogosítja a kérelmezőt. Dönteni az önkormányzat képviselő-testülete, esetleg annak bizottsága dönthet. Az egyszerűsített eljárás lefolytatására a jegyző is jogosult.

A kérelmezőnek mellékelnie kell minden releváns dokumentumot és le kell írni minden körülményt, amit az önkormányzat rendelete előír.

Az ügyintézési határidő: 30 nap, amely további 30 nappal meghosszabbítható. Az eljárást lezáró döntés a kiadásától számított három évig érvényes. Közös kérelem benyújtása esetén a kérelmező közeli hozzátartozójára is kiterjed a döntés hatálya, másra azonban nem ruházható át.

Ki minősül egyáltalán betelepülőnek?

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy betelepülőnek kizárólag természetes személy minősül, cégek (nem természetes személyek) nem tartoznak a törvény hatálya alá. Tehát az nem lesz tilos, hogy valaki a cégének vásároljon lakóingatlant, ebbe akár életvitelszerűen be is költözhet - az már más kérdés, hogy tud-e ott lakcímet létesíteni. Lakcím nélkül is elérhetőek azonban a magániskolák és a magánegészségügyi intézmények.

A törvénytervezet szerint betelepülő az a természetes személy, aki:

• sem lakóhellyel, vagy tartózkodási hellyel, vagy szálláshellyel
• sem ingatlantulajdonnal nem rendelkezik az adott településen, és
• ott ingatlant kíván szerezni vagy lakcímet létesíteni.

Mentesül a betelepülőre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek alól az, aki..

A törvény kifejezetten kizárja majd a betelepülői státuszból a következő személyeket (akik tehát a helyiekkel egy tekintet alá esnek):

• Akinek a származási helye az adott település,
• Akinek a Ptk. szerinti hozzátartozója helyben élő vagy tulajdonnal rendelkező személy,
• Aki valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;
• Aki állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként települ a városba/faluba/kerületbe.
• Aki bizonyítja, hogy hogy a betelepülése célja a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése;
• Lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett,
• Egyházi személyzet,
• Helyi iskolák tanulói, hallgatói,
• Intézményben élők (pl. szociális otthon, börtön),
• Turisták (szálláshely igénybevétele önmagában nem számít betelepülésnek).

Ha a mentesség igaz egy közeli hozzátartozóra, akkor úgy is mentességet nyerhetünk. 

Az önkormányzat a rendeletével további személyi kört is mentesíthet, vagy arra kedvezőbb betelepülési feltételeket állapíthat meg.

Mi az a származási hely?

A származási hely egy sajátos, külön nyilvántartott adat, amit a kormányhivatal (járási hivatal) állapít meg az első lakóhely vagy szülők lakóhelye alapján. A származási helyet az anyakönyvi kivonaton is feltüntetik. 

Milyen ingatlanokkal kapcsolatban vezethetnek be korlátozásokat az önkormányzatok?

A korlátozások bármilyen ingatlanra vonatkozhatnak, kivéve:

1. Termőföld, ahogy azt a földforgalmi törvény definiálja (pl. szántó, rét, legelő, erdő – de nem zártkerti építési telek!),
2. A törvény hatályba lépését közvetlenül megelőző tíz éven belül telekalakítási tilalommal, építési tilalommal vagy változtatási tilalommal terhelt telekingatlan,
3. Építményi joggal létrejött ingatlanok.

Az önkormányzat rendelkezhet úgy is, hogy az elővásárlási jog csak bizonyos ingatlantípusokra vonatkozzon.

Mi az az építményi jog?

Az építményi jog a Polgári Törvénykönyv 2023-as módosítása nyomán új, önálló dologi jogként került be a magyar jogrendszerbe. Célja, hogy jogi és gazdasági keretet biztosítson az olyan beruházások számára, amelyek nem járnak együtt az ingatlan – jellemzően állami vagy önkormányzati föld – tulajdonjogának megszerzésével. Ez különösen az ingatlanfejlesztések számára fontos, mert a föld tulajdonjoga az államnál maradhat, miközben a beruházó (az építményi jog jogosultja) széles körű jogokat szerez. 

Jogosultja csak vállalkozás lehet (fogyasztó nem), kivéve öröklés esetén.

Helyi önazonosság védelme - mi indokolja?

A „helyi önazonosság védelméről” szóló törvényjavaslat indokolása alapján a szabályozás szükségességét több fő indok támasztja alá:

1. A honos települési közösség önvédelme

A törvény célja, hogy biztosítsa a helyi lakosság lehetőségét társadalmi, gazdasági és kulturális önazonosságuk megőrzésére a külső hatásokkal szemben. Ezt különösen akkor tartják indokoltnak, ha olyan változások fenyegetnek, amelyek a közösség életmódjának gyökeres átalakulását idézhetik elő.

2. A közösségi értékek fenntartásának joga

Az indokolás szerint, ha egy település közössége meg kívánja őrizni „esszenciális kulturális és társadalmi értékeit”, akkor jogosult az ezek védelmét szolgáló jogi eszközökre – például a betelepülés szabályozására.

3. Nemkívánt betelepülés, lakosságszám-változás kezelése

A törvény lehetőséget ad az önkormányzatoknak arra, hogy jogvédelmi eszközökkel éljenek, ha a lakosságszám nem kívánt növekedése vagy a közösség összetételének gyors változása fenyegeti az identitást.

4. Elvi alapelvek betartása

Bár a törvény bevezet bizonyos korlátozásokat, tiltja a hátrányos megkülönböztetést és deklarálja a joggal való visszaélés tilalmát. Azaz: a szabályozás elvileg csak arányos és észszerű különbségtételt enged, például elővásárlási jog vagy betelepülési hozzájárulás alapján.

5. Önkormányzati autonómia erősítése

A szabályozás célja továbbá, hogy a helyi önkormányzatok szabadon dönthessenek a településük önazonosságának védelméről, például:

• rendeletek útján lakcím létesítésének korlátozása,
• betelepülési hozzájárulás bevezetése,
• személyes meghallgatás előírása betelepülési kérelem esetén,
• elővásárlási jog gyakorlása a közösségi kötődés alapján.

Összegzés

 Az önkormányzatok széles szabadságot élveznek a jogvédelmi eszközök kiválasztásában és azok alkalmazási feltételeinek meghatározásában. A fentiekkel a jogalkotó szerint elérhető, hogy a település lakossága ne növekedjen tovább mesterségesen, de arra is alkalmas, hogy a település nem kívánt társadalmi fejlődését megállítsa. A törvényjavaslat indokolása nem említi, hogy a jogalkotói cél a települések infrastruktúrájának túlterhelődését lenne hivatott megelőzni: Az új szabályozás célja hivatalosan az, hogy összhangot teremtsen az egyéni jogok és a közösségi érdekek között, miközben megőrzi a magyar falvak, városok és közösségek értékeit a következő generációk számára is.

Fontos tudni, hogy az önkormányzat nem tilthat majd meg általánosan ingatlanszerzést kívülállóknak, illetve a jogvédelmi eszközt az emberi méltóság megsértése és indokolatlan megkülönböztetés nélkül, az egyenlő bánásmód követelményének megfelelően kell alkalmazni. A legutolsó módosítás alapján azonban a jogvédelmi eszköz alkalmazása során önmagában azonban nem jelenti az egyenlő bánásmód megsértését az egyes betelepülő csoportok előnyben részesítése vagy egyes csoportokra eltérő feltételek megállapítása.