Ingatlanvásárlás önkormányzati engedéllyel? Településvédelmi törvény 2025-től

Hogyan lehet ilyen rendeletet alkotni?

Ha a törvényt bevezetik, az önkormányzat csak akkor alkalmazhat korlátozó eszközöket, ha előzőleg rendeletben rögzítette a kívánatos lakosságszámot, és a település tényleges lakossága ezt elérte.

A menetrend lényegében ez:

1. Önkormányzati döntés a kívánatos lakosságszámról és a jogvédelmi eszközökről

• Az önkormányzat rendeletet alkot, amelyben rögzíti, hogy mi az a népességi maximum, amit még elfogadhatónak tart (ez a kívánatos lakosságszám).
• Ez nem lehet kevesebb, mint a törvény hatályba lépésének évében (2025) meglévő lakosságszám​.
• A település szabadon dönthet, hogy milyen típusú korlátozásokat alkalmaz a kívánatos lakosságszám meghaladását követően:
  • pl. ingatlanszerzés korlátozása, elővásárlási jog, lakcím létesítésének feltételhez kötése stb.

2. Nyomon követés

• A település nyomon követi a lakosságszám alakulását a lakcímnyilvántartás alapján.
• Fontos, hogy a kívánatos lakosságszámot úgy kell megállapítani, hogy az a jogvédelmi eszköz alkalmazására a település természetes – tehát nem betelepülők által történő – lakosságnövekedése ne legyen hatással.

3. Lakosságszám elérése = jogvédelmi eszköz aktiválható

• A jogvédelmi eszközös csak akkor alkalmazhatóak, ha a település már elérte a kívánatos lakosságszámot.
• Ha a kívánatos lakosságszámot elérte a település, akkor erről a képviselő-testületnek ún. normatív határozatot kell hoznia, amelyet nyilvánosan elérhetővé kell tenni –
• A normatív határozat kihirdetését követően a jogvédelmi eszközök alkalmazása megkezdhető.

Ki minősül egyáltalán betelepülőnek?

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy betelepülőnek kizárólag természetes személy minősül, cégek (nem természetes személyek) nem tartoznak a törvény hatálya alá. Tehát az nem lesz tilos, hogy valaki a cégének vásároljon lakóingatlant, ebbe akár életvitelszerűen be is költözhet - az már más kérdés, hogy tud-e ott lakcímet létesíteni. Lakcím nélkül is elérhetőek azonban a magániskolák és a magánegészségügyi intézmények.

A törvénytervezet szerint betelepülő az a természetes személy, aki:

• sem lakóhellyel, sem ingatlantulajdonnal nem rendelkezik az adott településen, és
• ott ingatlant kíván szerezni vagy lakcímet létesíteni.

Kik nem minősülnek betelepülőnek?

A törvény kifejezetten kizárja majd a betelepülői státuszból a következőket (ők tehát a helyiekkel egy tekintet alá esnek):

• Akinek a származási helye az adott település,
• Akinek a hozzátartozója helyben élő vagy tulajdonnal rendelkező személy,
• Egyházi személyzet,
• Helyi iskolák tanulói, hallgatói,
• Intézményben élők (pl. szociális otthon, börtön),
• Turisták (szálláshely igénybevétele önmagában nem számít betelepülésnek).

Mi az a származási hely?

A származási hely egy sajátos, külön nyilvántartott adat, amit a kormányhivatal (járási hivatal) állapít meg az első lakóhely vagy szülők lakóhelye alapján. A származási helyet az anyakönyvi kivonaton is feltüntetik. 

Milyen ingatlanokkal kapcsolatban vezethetnek be korlátozásokat az önkormányzatok?

A korlátozások bármilyen ingatlanra vonatkozhatnak, kivéve:

1. Termőföld, ahogy azt a földforgalmi törvény definiálja (pl. szántó, rét, legelő, erdő – de nem zártkerti építési telek!),
2. Az olyan telek, amelyre az elmúlt 10 évben építési tilalom volt érvényben,
3. Építményi joggal létrejött ingatlanok.

Az önkormányzat a korlátozást ingatlantípusra, jogcímre vagy településrészre is korlátozhatja.

Mi az az építményi jog?

Az építményi jog a Polgári Törvénykönyv 2023-as módosítása nyomán új, önálló dologi jogként került be a magyar jogrendszerbe. Célja, hogy jogi és gazdasági keretet biztosítson az olyan beruházások számára, amelyek nem járnak együtt az ingatlan – jellemzően állami vagy önkormányzati föld – tulajdonjogának megszerzésével. Ez különösen az ingatlanfejlesztések számára fontos, mert a föld tulajdonjoga az államnál maradhat, miközben a beruházó (az építményi jog jogosultja) széles körű jogokat szerez. 

Jogosultja csak vállalkozás lehet (nem fogyasztó), kivéve öröklés esetén.

Ingatlanszerzés kizárása

A betelepülők vonatkozásában az ingatlanszerzés teljes kizárása is lehetséges. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanra vonatkozóan csak a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkezők köthetnek "ingatlanszerző" jogügyleteket. Ha a betelepülő jogosulatlanul szerez ingatlant, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló szerződés érvénytelen. 

A törvénytervezet az „ingatlanszerzést” tág értelemben használja:

„Ingatlanszerzés: az ingatlan feletti rendelkezési, illetve használati vagy hasznosítási jog megszerzésére irányuló bármely jogügylet, így különösen adásvétel, bérlet, haszonbérlet, haszonélvezet.”
(4. § c) pont)

Ez azt jelenti, hogy nem csak vásárlásra, hanem akár bérlésre, haszonélvezetre, vagy egyéb használati formára is kiterjedhetnek a korlátozások, ha azt az önkormányzat rendeletben így szabályozza. Ha az önkormányzat ilyen korlátozást vezet be, az tulajdoni hányadra is vonatkozik majd.

Elővásárlási jog

Az önkormányzat előírhatja, hogy az ingatlan eladása esetén (akkor is, ha cég ad el!) elővásárlási jog illeti meg a helyi szereplőket, méghozzá ebben a sorrendben:

1. Más jogszabály alapján elővásárlásra jogosult személy,
2. az önkormányzat (a képviselő-testület, vagy a jegyző gyakorolhatja),
3. a telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
4. a telekhatáros ingatlanban lakó személy.

A szomszédok az elővásárlásra kizárólag akkor jogosultak, ha az elővásárlási jogosultságukat keletkeztető jogcím legalább öt éve fennáll. Az azonos jogcímmel rendelkezők között az élvez elsőbbséget, akinek jogcíme régebb óta fennáll.  Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra, vagy a honos lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható vagy idegeníthető el. 

Ingatlanszerzés feltételhez kötése

Az önkormányzat feltételhez kötheti a betelepülő ingatlanszerzését, például előírhatja, hogy a vevő megfeleljen egy előzetes követelménynek, vagy vállaljon valamilyen, a helyi közösség értékeit védő vagy azt szolgáló kötelezettséget. A feltétel teljesítése történhet a vásárlás előtt, után meghatározott határidőn belül, vagy akár folyamatosan is. A kötelezettségeket rögzítheti az önkormányzat döntése, egyoldalú nyilatkozat, vagy közigazgatási szerződés is.

Én a következő példákat tudom elképzelni:

• A vevő közérdekű kötelezettséget vállal, például: hozzájárul egy helyi játszótér vagy buszmegálló felújításához.
• A vásárló vállalja, hogy helyi kőből építkezik, és az új épület homlokzata illeszkedik a faluképbe.
• A vevő kötelezettséget vállal a telek körüli zöldterület (pl. fasor, virágosítás) betelepítésére, karbantartására.
• A vásárló vállalja, hogy bizonyos időn belül megtanulja magyar nyelvet.

A nemzetiségi hovatartozás, etnikai, vallási, nyelvi, vagy bármilyen más személyes tulajdonság alapján történő kizárás tiltott, mivel sérti:

• a törvénytervezet 5. §-át, miszerint a jogvédelmi eszközöket az emberi méltóság megsértése és az indokolatlan megkülönböztetés nélkül kell alkalmazni.
• az Alaptörvényt (XV. cikk – az emberi méltóság és az egyenlő bánásmód elve)
• az egyenlő bánásmódról szóló 2003. évi CXXV. törvényt (Ebktv.).

Komplett népcsoportok kitiltása sem közvetlenül, sem közvetve nem megengedett, még akkor sem, ha a feltétel „semlegesen” van megfogalmazva, de valójában diszkriminatív célt szolgál.

Lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése

Az önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a településen nem lehet új lakcímet létesíteni, vagy csak meghatározott feltételekkel – például külön hozzájárulással. A lakó- vagy tartózkodási hely bejelentésének feltétele lehet az önkormányzat előzetes jóváhagyása. Ha valaki meglévő építési telken új házat épít, ott a lakcím nem tiltható meg, de feltételhez köthető.

Ez azért is fontos, mert bizonyos közszolgáltatások kötelező szolgáltatása (pl. óvoda, iskola, egyes egészségügyi ellátások) lakcímhez kötött.

A betelepülők adója

A betelepülést az önkormányzat helyi adóhoz is kötheti. Az adó típusát és mértékét a helyi adókról szóló törvény keretein belül az önkormányzat határozza meg. Ezzel a közösség anyagi forráshoz is juthat a helyi infrastruktúra fenntartásához.

A helyi adóról szóló törvény módosítása még nem ismert.

Helyi önazonosság védelme - mi indokolja?

Az indokolás értelmében a jogalkotó szerint nem a közutak áteresztőképessége, a vízszolgáltatási nehézségek, az óvodák, iskolák, vagy egészségügyi intézmények hiánya okozza a problémát, hanem a törvénytervezet indokolása szerint az alábbiak:

• koronavírus-világjárvány miatti kiköltözési kedv,
• a digitális munkavégzés elterjedése,
• az egészségtudatos életmód növekvő népszerűsége és
• a természetközeli lakókörnyezet utáni vágy.

A kedvező adottságú települések honos lakossága és a betelepülő lakosság között ugyanis több helyen kiéleződtek ez érték- és érdekkülönbségek, ráadásul a betelepülési hullám az ingatlanárak és a szolgáltatások drágulását hozta. A minisztérium szerint a törvényi szabályozásra a helyi identitás, valamint a helyi társadalom hagyományainak és értékrendjének védelme érdekében van szükség.

Összegzés

Ha elfogadják a törvénytervezetet, 2025 nyarától a települési önkormányzatok akár meg is tilthatják, hogy nem helyiek ingatlant vásároljanak a falujukban vagy városukban. Az új jogszabály alapján az önkormányzatok elővásárlási jogot érvényesíthetnek majd, feltételekhez köthetik vagy teljesen ki is zárhatják a betelepülők ingatlanszerzését, ha így kívánják megvédeni közösségük önazonosságát. Az önkormányzatok széles szabadságot élveznek a jogvédelmi eszközök kiválasztásában és azok alkalmazási feltételeinek meghatározásában. Emellett bármely társadalmi csoportot mentesíthetnek a korlátozások alól. A fentiekkel a jogalkotó szerint elérhető, hogy a település lakossága ne növekedjen tovább mesterségesen, de arra is alkalmas, hogy a település nem kívánt társadalmi fejlődését megállítsa.

Fontos tudni, hogy az önkormányzat nem tilthat majd meg általánosan ingatlanszerzést kívülállóknak, nem alkalmazhat származási, nyelvi vagy etnikai kizárást, és a feltételeknek minden esetben objektív, legitim célt kell szolgálniuk, valamint arányosnak kell lenniük.