Céges ingatlan eladása magánszemélynek - mire figyeljünk vevőként?

Tehermentesség és jogi státusz

A vevő számára alapvető fontosságú, hogy a megvásárolandó ingatlan per-, teher- és igénymentes legyen. Ez azt jelenti, hogy ne legyen rajta pl. jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési tilalom vagy harmadik személyt megillető egyéb jog (pl. haszonélvezet, bérleti jog, elővásárlási jog), vagy ha van, azt az eladó a tranzakció keretében töröltesse. 

Mit tehet a vevő? – Kérjen le egy friss tulajdoni lapot az ingatlanról még a szerződés aláírása előtt, és azt részletesen vizsgálja át az ügyvéd is.

Ha az ingatlan társtulajdonban van (a cég nem 1/1 arányú tulajdonos), akkor a tulajdonostársak elővásárlási jogát is kezelni kell. Speciális esetben, ha az ingatlan pl. termőföld vagy védett műemlék, további engedélyek és jogosultak beleegyezése is kellhet.

Mindenképpen ellenőrizzük, hogy ki jogosult az adott cég képviseletére! 

Ez természetesen az okiratot ellenjegyző ügyvédnek is kötelezettsége, de célszerű, ha már a szerződéskötést megelőzően meggyőződünk róla, hogy valóban azzal a személlyel tárgyaltunk, aki a cég nevében alá is írhatja az adásvételi szerződést. Ha a cégnek több ügyvezetője is van, akik csak együttesen jogosultak aláírni, akkor mindkettőjük aláírására szükség van. Egyikőjük aláírása ugyanis nem elég az adásvételi szerződés létrejöttéhez. 

A másik ügyvezető természetesen később is aláírhatja a szerződést, ennek hiányában azonban komoly gondokat okozhat egy esetlegesen az első ügyvezető aláírására már átadott foglaló visszaszerzése! A cégjegyzéssel kapcsolatos szabályok akkor is érvényesülnek, ha a céget nem a törvényes képviselő, ügyvezető, hanem ügyleti meghatalmazott képviseli!

Ne fizessünk készpénzben jelentős összeget: Az átláthatóság és az utólagos nyomon követhetőség érdekében ajánlott a vételárat banki átutalással teljesíteni a cég cégjegyékben feltüntetett pénzforgalmi számlájára!

Ellenőrizzük, hogy a vételáron felül általános forgalmi adót is kell-e fizetnünk 

Alapesetben a használt lakások értékesítése mentes az ÁFA alól, azonban a jogszabály megengedi a cégeknek, hogy az ilyen ügyletek adókötelessé tétele mellett döntsenek. Természetesen jobb az ilyen meglepetést elkerülni, ezért először azt kell kiderítenünk, hogy a lakás használtnak minősül-e. Ehhez meg kell tudnunk, hogy az első rendeltetésszerű használatbavétele mikor történt. Ha a lakás valóban használtnak minősül, akkor ellenőrizzük le, hogy a NAV a szerződő partnerünkről milyen áfa adatokat tart nyilván. 

A szerkezetkész, félkész egylakásos ingatlan értékesítése a hozzá tartozó földrészlettel 5%-os ÁFA mérték alá eshet, ugyanakkor a garázsok, tárolók, műhelyek után 27% fizetendő - ez nem egy ügyemben menet közben vált világossá az értékesítő cég számára is.

A fentiek megnyugtató ellenőrzése nem könnyű feladat, minden esetben kérjük az ügyvédünk segítségét a kapott adatok értelmezésében! 

Ha az ügylet ÁFA köteles, mindenképpen tisztázzuk, hogy az adót a kialkudott vételár tartalmazza-e!

Elképzelhető, hogy az ingatlanközvetítő, vagy az eladót képviselő személy nem volt tisztában az eladó áfa státuszával, de már a szerződést megelőzően feltártuk az áfa kockázatot. Az adásvételi szerződés megkötése előtt mindenképpen tisztázzuk, hogy a meghirdetett vételárat áfával, vagy anélkül kell-e értenünk!

Ez természetesen a foglaló, illetve az átadott előleg szempontjából sem lényegtelen, főleg ha %-os formában állapodtak meg a felek!

Projektcégek és a szavatosság

Érdemes rákérdezni arra is, hogy az eladót képviselő ügyvezető, esetleg a tulajdonos milyen jövőt szán a cégnek. Ha ugyanis jóval az adásvétel lezárulta után fedezzük fel az ingatlan rejtett hibáját, könnyen lehet hogy a szavatossági/jótállási igényünket már nem lesz kivel szemben érvényesíteni.

A fentiek alapján is egyértelmű, hogy az eladó, a vevő és az ingatlan ügyvéd közötti nyílt, egyértelmű és zökkenőmentes kommunikáció kritikus a sikeres tranzakcióhoz. Egy késői vagy félreértett információ komoly költségekkel, vagy jogi következményekkel járhat.

Ha arra kíváncsi, hogy milyen buktatói lehetnek az új építésű házak, lakások vásárlásának, kattintson erre a cikkünkre!

Egyéb jogi követelmények és kötelezettségek

Jó ideje kötelező az energetikai tanúsítvány beszerzése – az eladónak át kell adnia a vevőnek az ingatlan energetikai besorolását tartalmazó tanúsítványt legkésőbb a birtokbaadáskor. Tavaly februárban egy új előírás is hatályba lépett: minden ingatlan adásvételekor az eladónak gondoskodnia kell villamos biztonsági felülvizsgálatról (elektromos hálózat átvizsgáltatásáról), ha az elmúlt 6 évben nem történt ilyen.

Ingatlan vásárlásakor – függetlenül attól, hogy az eladó cég vagy magánszemély – a vevőt vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség terheli. Ezt az illetéket az állam (pontosabban a NAV) veti ki a tulajdonszerzés után, és általában utólag, a tulajdonjog földhivatali bejegyzését követően fizetendő. Fontos ezzel a költséggel előre kalkulálni, mert jelentős összeg is lehet, különösen ha az illetéket áfás vételár után kell befizetni.

Ügylet utáni teendők

Miután lezajlott az adásvétel, se feledkezzünk meg a következőkről:

1. Jelentsük be a tulajdonosváltozást a közműszolgáltatóknál (víz, gáz, villany, távhő, szemétszállítás), és kössünk új szerződéseket a nevünkre.
2. Írjuk át a társasházi nyilvántartásban is a tulajdonos nevét (közös képviselőnél).
3. Jelentsük be a tulajdonosváltozást önkormányzatnál az építményadó miatt.

Összegzés

​Amikor egy cég ingatlant értékesít magánszemély részére, számos jogi és adózási tényezőt kell figyelembe venni mindkét fél részéről. A szerződéskötés előtt célszerű ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét igénybe venni, aki ellenőrzi a cég képviseleti jogosultságát, az ingatlan tehermentességét, valamint tájékoztat az adózási és illetékfizetési kötelezettségekről. Ezeknek a szempontoknak a figyelembevételével mind az eladó cég, mind a vevő magánszemély biztosíthatja az ingatlan adásvétel jogszerű és biztonságos lebonyolítását.

Érdekli, hogy hogyan befolyásolja az ügyvédi díjat, ha a vevő cég? Olvassa el cikkünket!