Ki írhatja alá az adásvételi szerződést cég, kiskorú, vagy gondokolt esetén?

Kiskorúak jognyilatkozatai

Először is tisztázzuk, hogy polgári jogi értelemben a gyermekek mikor-minek számítanak:

14 év alatt: A kisgyermekek cselekvőképtelen kiskorúnak minősülnek, akiknek a jognyilatkozata semmis. Az ő nevükben mindig a törvényes képviselőik járnak el. 

14 és 18 év között: A kamaszok már korlátozottan cselekvőképes kiskorúnak minősülnek, az ő jognyilatkozataik érvényességéhez – ha a Ptk. törvény eltérően nem rendelkezik – törvényes képviselőjének csak a hozzájárulása szükséges. Ha 18 éves korát megelőzően tett olyan jognyilatkozatot, amihez a szülő nem járult hozzá, ezt a 18. születésnapja után maga is megerősítheti!

Ettől még a szülő is tehet a 14 év feletti kiskorú gyermeke nevében jognyilatkozatot - de a kiskorú véleményét figyelembe kell vennie!

Mikor nincs szükség a szülőre?

Alapesetben mindkét szülő törvényes képviselőnek minősül és a földhivatalok szeretik is látni mindkét szülő aláírását az adásvételi szerződéseken.

Amikor nincs szükség a másik szülőre: A korlátozottan cselekvőképes kiskorú a törvényes képviselőjének közreműködése nélkül köthet olyan szerződéseket, amelyekkel kizárólag előnyt szerez. Tehát ha például ajándékba kap egy ingatlant, vagy ugyan vásárolják az ingatlant, de a vételárat teljes egészében a szülő biztosítja.

Ügygondnok kirendelése

Ha az adásvételi szerződésben kiskorú is érintett, nem elég azt megnézni, hogy a szülő aláírhat-e helyette. A valódi kérdés az, hogy van-e érdekellentét a gyermek és a törvényes képviselője között. Ha van, a szülő nem járhat el a gyermek nevében, ilyenkor eseti gondnok kirendelésére lehet szükség.

A Kúria Pfv.II.21.311/2019/8. számú döntése szerint az érdekellentétet nem lehet pusztán abból levezetni, hogy a szerződést korábban maga a szülő írta alá a gyermek képviseletében. A vizsgált ügyben az apa ajándékozott ingatlant a kiskorú gyermekének, haszonélvezeti jog fenntartása mellett. Később a hitelező arra hivatkozott, hogy a szerződés fedezetelvonó volt, az alperes pedig azt is állította, hogy a perben a kiskorú részére ügygondnokot kellett volna kirendelni. A Kúria ezt az érvet nem fogadta el. Kimondta: eseti gondnok akkor szükséges, ha a gyermek és a képviseletre jogosult szülő között tényleges érdekellentét áll fenn. Önmagában az, hogy a szülő korábban ugyanabban az ügyletben képviselte a gyermeket, még nem jelenti automatikusan, hogy a perben is érdekellentét lenne. Ilyen érdekellentét például akkor merülhetne fel, ha a szülőnek az lenne az érdeke, hogy a hitelező a gyermek által megszerzett ingatlanból kielégítést nyerjen. A konkrét ügyben azonban ilyen érdek nem volt megállapítható.

Kell-e gyámhatósági hozzájárulás?

Nagyon fontos tudni, hogy a kiskorúak képviseletében tett jognyilatkozatok esetén gyámhatósági hozzájárulás is szükséges lehet! Ha a téma bővebben érdekli, olvassa el vonatkozó cikkünket, röviden ennyit kell tudni:

A kiskorú törvényes képviselőjének jognyilatkozata a gyámhatóság jóváhagyásával érvényes  a kiskorú 

• nem tehermentes ingatlanszerzése,
• ingatlana eladása, elajándékozása, vagy
• megterhelése esetén. 

Teher legtöbbször a szülő/nagyszülő javára alapított haszonélvezeti jog.

A Ptk. alapján olyan esetben nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor.

Cselekvőképtelen nagykorúak

Kik a cselekvőképtelen nagykorúak?

• Akik gondokság alatt állnak
• Akik cselekvőképtelen állapotban vannak

Gondnokság alá helyezés

A gondnokság alá helyezés nem automatikus következménye annak, ha valaki rossz döntéseket hoz, eladósodik, alkoholfüggő, vagy a családja szerint nem bánik megfelelően a pénzzel. Ehhez gondokság alá helyezési perre van szükség, ahol a bíróságnak mindig azt kell vizsgálnia, hogy az érintett személy belátási képessége valóban olyan mértékben csökkent-e, hogy emiatt nem képes önállóan intézni az ügyeit.

Gondnokoltak jognyilatkozatai

Cselekvőképességében részlegesen, vagy teljesen korlátozott az a nagykorú, akit a bíróság ilyen hatállyal gondnokság alá helyezett.

Ingatlanok esetén általában nem számít, hogy valaki teljesen, vagy csak részlegesen cselekvőképtelen, hiszen az ingatlannal kapcsolatos rendelkezés joga általában az első, amit az ilyen ítéletekben korlátozni szokás.

A cselekvőképtelen nagykorú jognyilatkozata semmis, nevében gondnoka jár el.

Ha azt gyanítjuk, hogy a meghatalmazó esetleg gondokság alatt állhat, akkor megfelelő jogi érdek igazolása után betekinthetünk a Gondnokoltak és Előzetes Jognyilatkozatok Országos Nyilvántartásába!

Cselekvőképtelen állapot

A Ptk. alapján semmis annak a személynek a jognyilatkozata, aki a jognyilatkozat megtételekor olyan állapotban van, hogy az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége teljesen hiányzik (pl. alkoholos, kábítószeres befolyásoltság, skizofrén epizód, stb.)

A cselekvőképtelen állapotban tett jognyilatkozat a cselekvőképtelenség miatt nem semmis, ha tartalmából és megtételének körülményeiből arra lehet következtetni, hogy a jognyilatkozat megtétele a fél cselekvőképessége esetén is indokolt lett volna. Ez a kimentés azért leginkább illuminált állapotú házasságkötések esetén jön szóba.

Ingatlannal kapcsolatos jognyilatkozatot cselekvőképtelen, vagy cselekvőképtelen állapotú akkor sem tehet, ha tartalmából és megtételének körülményeiből következik, hogy az egyébként indokolt - ennek oka azonban nem a Ptk-ban keresendő. Ügyvédként meg kell ugyanis tagadnunk az eljárást akkor, ha ilyen aláíróval találkozunk.

Jogi személyek jognyilatkozatai

A cégek, illetve a jogi személyek nevében a törvényes képviselőjük tehet bármilyen jognyilatkozatot - ez az adásvételi szerződésekre is igaz. 

Cégek esetén a cégjegyzékben ellenőrizhetjük, hogy ki jogosult az adott társaság képviseletére - mindenképpen oda kell figyelni, hogy önálló, vagy együttes cégjegyzőt találtunk-e!

Alapítványok, egyesületek esetén a Civil Szervezetek Névjegyzéke lehet a segítségünkre.

Önkormányzati aláíró esetén az Államkincstár törzskönyvi nyilvántartásának használatát javaslom a meghatalmazás jogszerűségének vizsgálata érdekében!

Hogyan lehet igazolni az aláírási jogot?

A közigazgatási szervek kivételével a jogi személyeknek minden földhivatali kérelemhez csatolniuk kell egy igazolást a létezésükről és a képviselőjük képviseleti jogosultságáról:

• a bejegyzési határozat eredeti vagy közjegyző által hitelesített példányát, vagy
• a regisztráló hatóság (cégbíróság, törvényszék) által vezetett közhiteles nyilvántartás tartalmáról kiállított hiteles másolatot, vagy
• közjegyzői tanúsítványt, amely 30 napnál nem lehet régebbi.

Ha gazdasági társaság ír alá és 

• a közjegyző által készített aláírási címpéldány, vagy
• az ügyvéd által ellenjegyzett aláírás-minta a cégbírósághoz benyújtásra került 

akkor a fentiekre nincs szükség.

Összegzés

Az adásvételi szerződéseket alapvetően a szerződő felek, vagy azok meghatalmazottjai írhatják alá. Kiskorúak esetében figyelembe kell venni a korlátokat: 14 év alatti gyerekek cselekvőképtelenek, így nevükben a törvényes képviselők járnak el. A 14-18 éves korosztály korlátozottan cselekvőképes, jognyilatkozataikhoz a törvényes képviselő hozzájárulása szükséges. Cselekvőképtelen nagykorúak esetében a gondnokok adhatnak érvényes jognyilatkozatot. 

Cégek, alapítványok, és önkormányzatok nevében a jogosult képviselők, például cégvezetők vagy jegyzők írhatnak alá, amelyet a jogi dokumentumok igazolnak. Az érintett feleknek mindig ellenőrizniük kell az aláírási jogokat a releváns nyilvántartásokban.

Ha a fentiek kapcsán ügyvéd segítségre lenne szüksége, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket bátran!