Céges ingatlanvásárlás 2025-ben: ügyvédi díj, illeték, áfa és egyéb költségek

Miért nélkülözhetetlen az ügyvédi közreműködés céges ingatlanvásárláskor?

Ingatlanvásárlás esetén az ügylet nem csupán a szerződés aláírásáról szól. Az ügyvéd szerepe kiterjed a teljes tranzakciós folyamat jogi értelemben vett biztosítására:

• Társasági jogi háttér ellenőrzése: A cég képviseletének és tényleges tulajdonosának ellenőrzése alapvető, különösen, ha a cégnek több tulajdonosa van, vagy cégcsoport része.
• Adózási kérdések – különösen az áfa kezelése: A helyi adók kérdése. Amennyiben az eladó egy másik cég, annak vizsgálata, hogy az ingatlan-értékesítést áfa-kötelessé tette-e. Ha igen, az áfa levonhatósága is sarkalatos pont céges vásárlásnál.
• Finanszírozási konstrukciók kezelése: Ha banki hitel vagy lízing is része az ügyletnek, az ügyvéd közreműködése a szerződések véleményezésében és biztosítékok kezelésében létfontosságú.
• Jogi átvilágítás (due diligence): Az eladó és az ingatlan tulajdoni és terheltségi viszonyainak, valamint az esetleges építéshatósági előírásoknak az átvizsgálása elengedhetetlen nagyobb értékű ingatlanoknál. Ugyanígy fontos az ingatlan környezetvédelmi szempontú vizsgálata (pl. korábbi szennyezések és kapcsolódó kötelezettségek).
• Szerződéskötés és ellenjegyzés: Az adásvételi (elő)szerződés elkészítése, egyeztetése és ellenjegyzése az ügyvéd értelemszerű kulcsfeladata.
• Földhivatali ügyintézés: Az ügyvéd képviseli a céget a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges eljárásban is.

Mennyi az ügyvédi díj céges ingatlanvásárlásnál?

Fontos, hogy az ügyvédi díjak meghatározása során az ügyvédek különböző díjképzési módszereket alkalmazhatnak, mint például fix díj, óradíj, a vételáron alapuló százalékos díj vagy (ingatlanügyletekben ritkán) sikerdíj. Az ügyvédi munkadíjat a konkrét ügyekben leginkább az alábbi tényezők befolyásolják:

• Vételár: Az ügyvédi díj általában a (nettó) vételár százalékában kerül meghatározásra, jellemzően 0,3–1% között.
• Ügylet komplexitása: Több szereplő, jogilag vitatott helyzetek vagy sajátos szerződéses konstrukciók növelik az ügyvédi munka mennyiségét.
• Elvégzendő feladatok köre: Például hitelszerződés véleményezése, jogi átvilágítás, hatósági eljárásokban való részvétel. Ezeket a tevékenységeket az ügyvédek jellemzően óradíjas alapon végzik, esetleg felső határ (cap) alkalmazásával.
• Ügyvéd tapasztalata: A nagy tapasztalattal rendelkező, céges ügyfeleket rendszeresen kiszolgáló ügyvédek jellemzően magasabb díjazással dolgoznak.
• Régiós eltérések: Budapesthez képest vidéken alacsonyabb ügyvédi díjak is előfordulhatnak.

A megbízási szerződés megkötése előtt célszerű tisztázni, hogy a megállapított ügyvédi díj nettó vagy bruttó összeg-e, azaz tartalmazza-e már az áfa-t.

Hogyan befolyásolja az ÁFA az ügyvédi munkadíjat?

A céges ingatlanvásárlás során felmerülő költségek kapcsán fontos tisztázni az ügyvédi munkadíj áfa-vonzatát is. Magyarországon az ügyvédek lehetnek áfaalanyok (áfás ügyvédek) vagy alanyi adómentesek (nem áfás ügyvédek). Ez a státusz befolyásolja az általuk felszámított díjakat.

Áfás ügyvédek:

Az áfás ügyvédek a tevékenységükért felszámított munkadíjra kötelesek az általános forgalmi adót (jelenleg Magyarországon 27%) felszámítani. Ez azt jelenti, hogy az általuk megadott díj nem tartalmazza az áfát, hanem az hozzáadódik.

• Előny a céges vevő számára: Amennyiben a céges vevő maga is áfaalany és az ingatlanvásárlás a gazdasági tevékenységéhez kapcsolódik (pl. bérbeadás, továbbértékesítés), úgy az ügyvédi díjban megfizetett áfát a saját bevallásában levonhatja. Ezáltal az ügyvédi szolgáltatás a nettó költségre csökkenhet.

Nem áfás ügyvédek (alanyi adómentesek):

Az alanyi adómentes ügyvédek (akiknek az éves árbevétele nem haladja meg a törvényben meghatározott értékhatárt) nem kötelesek áfát felszámítani a szolgáltatásaik után. Az általuk megadott díj tehát mindig „bruttó” ár, amely a szolgáltatás teljes költségét tartalmazza, de áfa-t nem.

• Előny a céges vevő számára: Amennyiben a céges vevő nem áfaalany vagy az ingatlanvásárlás nem kapcsolódik közvetlenül az áfaköteles tevékenységéhez, úgy a nem áfás ügyvéd által felszámított díj lehet kedvezőbb, hiszen nem kell külön áfát megfizetnie, amit nem tudna levonni.

Mit háríthat át az ügyvéd a vevőre?

Céges ingatlanvásárlás során gyakran merülnek fel olyan járulékos költségek – például szakvélemények, fordítások, illetékek –, amelyeket az ügyfél szeretne az ügyvédjén keresztül, kényelmi okokból intézni. Ilyen esetekben az ügyvéd a saját nevében, de a megbízó érdekében jár el, és az ezekkel kapcsolatos költségeket jellemzően továbbterheli.

Fontos különbséget tenni a közvetített szolgáltatás és az elszámolási kötelezettséggel átvett pénzeszközök között. Közvetített szolgáltatás esetén az ügyvéd maga is szolgáltatónak minősül az áfa szempontjából, ezért a számlában ezt szerepeltetnie kell, és az adókulcsot is ennek megfelelően kell alkalmaznia. Például ilyen lehet egy szakértői vélemény beszerzése. Az elszámolási kötelezettséggel átvett pénzeszköz azt jelenti, hogy az ügyfél (vevő) előre átad bizonyos összeget az ügyvédnek, aki ebből fizeti ki az egyéb szolgáltatások díját az ügyfél nevére kiállított számlák ellenében, majd (időszakosan vagy az ügylet végén) elszámol az ügyfelével.

Céges illetékkedvezmények

Céges ingatlanvásárlás során a vállalkozásoknak lehetőségük van bizonyos illetékkedvezmények igénybevételére, amelyek csökkenthetik a fizetendő vagyonszerzési illeték összegét. A legfontosabb kedvezmények és azok feltételei a következők:

Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke

Az Illetéktörvény 23/A. §-a speciális illetékkedvezményt biztosít azon vállalkozók számára, akik ingatlant továbbértékesítési céllal vásárolnak. Alapesetben, ha a vállalkozó nyilatkozik arról, hogy az ingatlant legfeljebb két éven belül olyan személy részére értékesíti tovább, aki nem minősül kapcsolt vállalkozásnak, az illeték mértéke 3%. Az illeték azonban 2%-ra csökken, ha a vállalkozó azt is vállalja, hogy a továbbértékesítésről szóló szerződés teljesedésbe megy, azaz a vevő tulajdonjoga vagy a lízingbevevő megfelelő joga ténylegesen bejegyzésre kerül. A kedvezmény feltétele, hogy a vállalkozás előző évi nettó árbevételének legalább 50%-a ingatlanforgalmazásból származzon, vagy új tevékenység esetén ezt előre vállalja. Ha a vállalások nem teljesülnek, az adóhatóság az egyébként fizetendő illeték és a kedvezményes illeték különbözetét – pótlólagosan, akár kétszeres mértékben – előírja. Ingatlanalapok esetében az illeték mértéke egységesen 2%.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaság egyes vagyonszerzései 

Ha egy szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT), annak elővállalkozása vagy projekttársasága ingatlant, ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot vagy belföldi ingatlannal rendelkező cégben tulajdonrészt szerez, és vállalja, hogy az illetékkötelezettség keletkezésének évében megfelel a SZIT nyilvántartásba vétel feltételeinek, az illeték mértéke kedvezményesen 2%. A vállalásokat nyilatkozatban kell benyújtani az adóhatósághoz a fizetési meghagyás véglegessé válásáig. Ha a vállalt feltételek nem teljesülnek, az adóhatóság a kedvezményes és a teljes illeték közötti különbözet kétszeresét pótilletékként utólag kiszabja.

További költségek, amivel céges vevőként számolni kell

Fontos tudni, hogy az ügyvédi munkadíj alapesetben nem tartalmazza az alábbiakat:

• Földhivatali díj: 10.600 Ft ingatlanonként.
• Közjegyzői díjak: Ha például hitelszerződést közokiratba kell foglalni.
• Szakértői vélemények: Értékbecslés, műszaki szakértői jelentés stb.
• Fordítási költségek: Pl. magyarul nem tudó cégvezető esetén.

Külföldi megbízó esetén mire kell figyelni?

Az általános forgalmi adóról szóló törvény alapján a szolgáltatásnyújtás teljesítési helye határozza meg, hogy mely ország adószabályai alkalmazandók. Ha a szolgáltatás igénybevevője (megbízó) külföldi vállalkozás, akkor a teljesítési hely az ő letelepedési helye, és az áfa-t az adott ország szabályai szerint kell megfizetnie. Ebben az esetben a magyar ügyvéd által kiállított számla áfa-mentes és a külföldi megbízónak a saját országában kell gondoskodnia az adó megfizetéséről.

A szerződésben érdemes rögzíteni, hogy milyen pénznemben történik a díjazás (pl. euró, amerikai dollár), és ennek megfelelően kiállítani a számlát. Figyelembe kell venni az esetleges árfolyam-ingadozásokat, és szükség esetén árfolyamkockázati megállapodást kötni.

Összegzés

Céges ingatlanvásárlás során elengedhetetlen egy tapasztalt, ingatlanjogban jártas ügyvéd bevonása a tranzakció sikeres lebonyolításához. Az ügyvédi díjak mértéke több tényezőtől függ, beleértve a vételárat, az ügylet komplexitását, az elvégzendő feladatok körét, az ügyvéd tapasztalatát és a regionális eltéréseket. Fontos előre tisztázni az ügyvédi díj mértékét, a díj által lefedett szolgáltatásokat, valamint az áfa kezelését, mivel az ügyvédi munkadíj sokszor általános forgalmi adó nélkül kerül megadásra.

Az alábbiakat mindenképpen érdemes tisztázni az ügyvéddel:

• A díj pontos mértéke vagy számítási módja.
• A díj milyen feladatokat foglal magában.
• Van-e lehetőség fix díjas konstrukcióra.
• Az áfa kezelése a díj és a költségek vonatkozásában.
• Várható egyéb költségek (pl. illetékek, szakértői díjak).

Céges ingatlant venne és ügyvédet keres? Hívjon minket!