Céges ingatlanvásárlás 2025-ben: megéri-e és mennyibe kerül?

Osztalékból érdemes-e lakóingatlant venni a cég tulajdonosainak?

A "céges", vagy "nem céges" ingatlanvásárlás kérdése főleg a kisvállalkozások tulajdonosi körében szokott felmerülni. Fontos már előre leszögezni, hogy a cég vagyontárgyainak tulajdonosa nem azonosítható a cég részvényeseivel, vagy tagjaival. 

Lássuk az osztalékból "saját névre" vásárlás folyamatát

Minden úgy kezdődik, hogy a magánszemély tulajdonos a cég adózott eredményéből kiveszi a pénzt osztalék formájában. Az osztalékból történő lakóingatlan-vásárlás lehetséges, de adózási szempontból gyakran az egyik legköltségesebb megoldás.

A folyamat és a kapcsolódó adók lépésről lépésre:

1. Társasági Adó (TAO): A cég megtermeli a nyereséget, ami után megfizeti a 9% mértékű társasági adót. Kivéve, ha a cég a KIVA adónem hatálya alá tartozik.
2. Osztalék kifizetése: A cég a tulajdonos(ok)nak kifizeti a már leadózott eredményt osztalékként.
3. Személyi Jövedelemadó (SZJA): A magánszemély a kapott osztalék után 15% SZJA-t fizet.
4. Szociális Hozzájárulási Adó (SZOCHO): Az osztalék után 13% SZOCHO-t is kell fizetni.
   • Fontos: A SZOCHO-nak van egy éves felső korlátja (adóplafon), ami a minimálbér 24-szerese. Ha a tulajdonos egyéb jövedelmei (pl. munkabér, megbízási díj) után már elérte ezt a limitet az adott évben, akkor az osztalék után már nem kell SZOCHO-t fizetnie. Ez jelentősen javíthatja a helyzetet.
5. Vagyonszerzési Illeték: Az ingatlan megvásárlásakor a magánszemély vevő megfizeti a vételár 4%-ának megfelelő vagyonszerzési illetéket.

Példa egy egyszerűsített számítással (2025-ös adatokkal, SZOCHO-plafont nem számítva):

Tegyük fel, hogy a cég 30 000 000 Ft nyereséget termel, amit teljes egészében ingatlanvásárlásra szeretne fordítani a tulajdonos.

1. TAO (9%): 30 000 000 Ft * 9% = 2 700 000 Ft (kivéve KIVA adónemben)
2. Kifizethető osztalék alapja: 30 000 000 Ft - 2 700 000 Ft = 27 300 000 Ft
3. SZJA (15%): 27 300 000 Ft * 15% = 4 095 000 Ft
4. SZOCHO (13%): 27 300 000 Ft * 13% = 3 549 000 Ft
5. A tulajdonos nettó bevétele: 27 300 000 Ft - 4 095 000 Ft - 3 549 000 Ft = 19 656 000 Ft

Látható, hogy a cég által megtermelt 30 millió forintból nagyjából 19,7 millió forint marad a magánszemélynél ingatlanvásárlásra. Ez több mint 34%-os teljes adóterhelést jelent, még mielőtt a 4%-os vagyonszerzési illetéket megfizetnénk.

Céges vásárlás előnyei

Ezzel szemben, ha a cég vásárol ingatlant:

• Nincs osztalékadó és SZOCHO: A cég a saját adózott eredményéből (a 9% TAO megfizetése után) vásárol, így nem merül fel a 15% SZJA és a 13% SZOCHO.
• Költségelszámolás: A cég elszámolhatja az ingatlannal kapcsolatos költségeket (pl. felújítás, rezsi, biztosítás) és az értékcsökkenést (amortizációt).

Lehet-e magáncélra használni a céges ingatlant?

A gazdasági társaságok (például Kft., Zrt.) vagyona szigorúan elkülönül a tulajdonosok, tagok magánvagyonától. A cég pénzének vagy eszközeinek magáncélú felhasználását ezért a jogszabályok korlátok közé szorítják. A leggyakoribb ismert megoldás emiatt, hogy a magánszemély tulajdonosi kör hosszabb távra bérbe veszi a céges ingatlant. Így a használat feltételei tisztázottak és a cég is bevételre tesz szert a bérleti díjból.

Hogyan adózik egy cég, ha utóbb eladja az ingatlanát a tulajdonos magánszemélynek?

A tulajdonosi kapcsolat miatt a hatóságok (különösen a NAV) kiemelten figyelik az ilyen ügyleteket. Az adózás több szempontból is eltér egy független felek közötti adásvételtől. Mivel az eladó (cég) és a vevő (tulajdonos magánszemély) kapcsolt vállalkozásnak minősülnek, az ügyletet kötelezően szokásos piaci áron kell elszámolni. Ez az a piaci érték, amelyet független felek is alkalmaznának egy hasonló ügylet során.

Miért kritikus ez? Azért, hogy a cégből ne lehessen adózatlanul kivonni a vagyont. Ha a cég a valós 100 milliós értékű ingatlant eladná a tulajdonosnak 10 millióért, azzal 90 millió forintnyi vagyont venne ki adómentesen a cégből. 

Erősen ajánlott egy független, hivatalos értékbecslőt megbízni, aki dokumentálja az ingatlan valós forgalmi értékét. Ez egy esetleges adóellenőrzés során bizonyítékként szolgál.

Társasági Adó (TAO) 

A cégnek az eladáson keletkező nyeresége után 9% társasági adót kell fizetnie. A nyereséget a szokásos piaci ár alapján kell meghatározni, függetlenül attól, hogy mennyi szerepel az adásvételi szerződésben.

• Nyereség = Szokásos piaci ár - Könyv szerinti érték

• Példa:

  • Az ingatlan könyv szerinti értéke: 20 millió Ft.
  • A független értékbecslő által megállapított szokásos piaci ár: 60 millió Ft.
  • A cég és a tulajdonos megállapodnak 50 millió Ft-os vételárban.

  Ebben az esetben a NAV nem az 50 milliós szerződéses árat, hanem a 60 milliós piaci árat fogja figyelembe venni!

  • Adóalapot képező nyereség: 60 millió Ft - 20 millió Ft = 40 millió Ft.
  • Fizetendő TAO: 40 millió Ft * 9% = 3,6 millió Ft.

SZJA és SZOCHO

Mi történik a piaci és a szerződéses ár közötti 10 milliós különbséggel a fenti példában? A NAV ezt a 10 millió forintot (60m - 50m) a tulajdonosnak juttatott, adózás alól elvont jövedelemnek (kvázi rejtett osztaléknak) tekintheti, ami után a magánszemélynek személyi jövedelemadót (SZJA) és szociális hozzájárulási adót (SZOCHO) is fizetnie kellhet. Ezért elengedhetetlen a piaci áron történő értékesítés.

Céges adó és illetékkedvezmények

Céges ingatlanvásárlás során a vállalkozásoknak lehetőségük van bizonyos illetékkedvezmények igénybevételére, amelyek csökkenthetik a fizetendő vagyonszerzési illeték összegét. A legfontosabb kedvezmények és azok feltételei a következők:

Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke

Az Illetéktörvény 23/A. §-a speciális illetékkedvezményt biztosít azon vállalkozók számára, akik ingatlant továbbértékesítési céllal vásárolnak. Alapesetben, ha a vállalkozó nyilatkozik arról, hogy az ingatlant legfeljebb két éven belül olyan személy részére értékesíti tovább, aki nem minősül kapcsolt vállalkozásnak, az illeték mértéke 3%. Az illeték azonban 2%-ra csökken, ha a vállalkozó azt is vállalja, hogy a továbbértékesítésről szóló szerződés teljesedésbe megy, azaz a vevő tulajdonjoga vagy a lízingbevevő megfelelő joga ténylegesen bejegyzésre kerül. A kedvezmény feltétele, hogy a vállalkozás előző évi nettó árbevételének legalább 50%-a ingatlanforgalmazásból származzon, vagy új tevékenység esetén ezt előre vállalja. Ha a vállalások nem teljesülnek, az adóhatóság az egyébként fizetendő illeték és a kedvezményes illeték különbözetét – pótlólagosan, akár kétszeres mértékben – előírja. Ingatlanalapok esetében az illeték mértéke egységesen 2%.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaság egyes vagyonszerzései 

Ha egy szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT), annak elővállalkozása vagy projekttársasága ingatlant, ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot vagy belföldi ingatlannal rendelkező cégben tulajdonrészt szerez, és vállalja, hogy az illetékkötelezettség keletkezésének évében megfelel a SZIT nyilvántartásba vétel feltételeinek, az illeték mértéke kedvezményesen 2%. A vállalásokat nyilatkozatban kell benyújtani az adóhatósághoz a fizetési meghagyás véglegessé válásáig. Ha a vállalt feltételek nem teljesülnek, az adóhatóság a kedvezményes és a teljes illeték közötti különbözet kétszeresét pótilletékként utólag kiszabja.

Miért nélkülözhetetlen az ügyvédi közreműködés céges ingatlanvásárláskor?

Ingatlanvásárlás esetén az ügylet nem csupán a szerződés aláírásáról szól. Az ügyvéd szerepe kiterjed a teljes tranzakciós folyamat jogi értelemben vett biztosítására:

• Társasági jogi háttér ellenőrzése: A cég képviseletének és tényleges tulajdonosának ellenőrzése alapvető, különösen, ha a cégnek több tulajdonosa van, vagy cégcsoport része.
• Adózási kérdések – különösen az áfa kezelése: Amennyiben az eladó egy másik cég, annak vizsgálata, hogy az ingatlan-értékesítést áfa-kötelessé tette-e. Ha igen, az áfa levonhatósága is sarkalatos pont céges vásárlásnál. A helyi adók kérdése is fontos lehet.
• Finanszírozási konstrukciók kezelése: Ha banki hitel vagy lízing is része az ügyletnek, az ügyvéd közreműködése a szerződések véleményezésében és biztosítékok kezelésében létfontosságú.
• Jogi átvilágítás (due diligence): Az eladó és az ingatlan tulajdoni és terheltségi viszonyainak, valamint az esetleges építéshatósági előírásoknak az átvizsgálása elengedhetetlen nagyobb értékű ingatlanoknál. Ugyanígy fontos az ingatlan környezetvédelmi szempontú vizsgálata (pl. korábbi szennyezések és kapcsolódó kötelezettségek).
• Szerződéskötés és ellenjegyzés: Az adásvételi (elő)szerződés elkészítése, egyeztetése és ellenjegyzése az ügyvéd értelemszerű kulcsfeladata.
• Földhivatali ügyintézés: Az ügyvéd képviseli a céget a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges eljárásban is.

Mennyi az ügyvédi díj céges ingatlanvásárlásnál?

Fontos, hogy az ügyvédi díjak meghatározása során az ügyvédek különböző díjképzési módszereket alkalmazhatnak, mint például fix díj, óradíj, a vételáron alapuló százalékos díj vagy (ingatlanügyletekben ritkán) sikerdíj. Az ügyvédi munkadíjat a konkrét ügyekben leginkább az alábbi tényezők befolyásolják:

• Vételár: Az ügyvédi díj általában a (nettó) vételár százalékában kerül meghatározásra, jellemzően 0,3–1% között.
• Ügylet komplexitása: Több szereplő, jogilag vitatott helyzetek vagy sajátos szerződéses konstrukciók növelik az ügyvédi munka mennyiségét.
• Elvégzendő feladatok köre: Például hitelszerződés véleményezése, jogi átvilágítás, hatósági eljárásokban való részvétel. Ezeket a tevékenységeket az ügyvédek jellemzően óradíjas alapon végzik, esetleg felső határ (cap) alkalmazásával.
• Ügyvéd tapasztalata: A nagy tapasztalattal rendelkező, céges ügyfeleket rendszeresen kiszolgáló ügyvédek jellemzően magasabb díjazással dolgoznak.
• Régiós eltérések: Budapesthez képest vidéken alacsonyabb ügyvédi díjak is előfordulhatnak.

A megbízási szerződés megkötése előtt célszerű tisztázni, hogy a megállapított ügyvédi díj nettó vagy bruttó összeg-e, azaz tartalmazza-e már az áfa-t.

Hogyan befolyásolja az ÁFA az ügyvédi munkadíjat?

A céges ingatlanvásárlás során felmerülő költségek kapcsán fontos tisztázni az ügyvédi munkadíj áfa-vonzatát is. Magyarországon az ügyvédek lehetnek áfaalanyok (áfás ügyvédek) vagy alanyi adómentesek (nem áfás ügyvédek). Ez a státusz befolyásolja az általuk felszámított díjakat.

Áfás ügyvédek:

Az áfás ügyvédek a tevékenységükért felszámított munkadíjra kötelesek az általános forgalmi adót (jelenleg Magyarországon 27%) felszámítani. Ez azt jelenti, hogy az általuk megadott díj nem tartalmazza az áfát, hanem az hozzáadódik.

• Előny a céges vevő számára: Amennyiben a céges vevő maga is áfaalany és az ingatlanvásárlás a gazdasági tevékenységéhez kapcsolódik (pl. bérbeadás, továbbértékesítés), úgy az ügyvédi díjban megfizetett áfát a saját bevallásában levonhatja. Ezáltal az ügyvédi szolgáltatás a nettó költségre csökkenhet.

Nem áfás ügyvédek (alanyi adómentesek):

Az alanyi adómentes ügyvédek (akiknek az éves árbevétele nem haladja meg a törvényben meghatározott értékhatárt) nem kötelesek áfát felszámítani a szolgáltatásaik után. Az általuk megadott díj tehát mindig „bruttó” ár, amely a szolgáltatás teljes költségét tartalmazza, de áfa-t nem.

• Előny a céges vevő számára: Amennyiben a céges vevő nem áfaalany vagy az ingatlanvásárlás nem kapcsolódik közvetlenül az áfaköteles tevékenységéhez, úgy a nem áfás ügyvéd által felszámított díj lehet kedvezőbb, hiszen nem kell külön áfát megfizetnie, amit nem tudna levonni.

Mit háríthat át az ügyvéd a vevőre?

Céges ingatlanvásárlás során gyakran merülnek fel olyan járulékos költségek – például szakvélemények, fordítások, illetékek –, amelyeket az ügyfél szeretne az ügyvédjén keresztül, kényelmi okokból intézni. Ilyen esetekben az ügyvéd a saját nevében, de a megbízó érdekében jár el, és az ezekkel kapcsolatos költségeket jellemzően továbbterheli.

Fontos különbséget tenni a közvetített szolgáltatás és az elszámolási kötelezettséggel átvett pénzeszközök között. Közvetített szolgáltatás esetén az ügyvéd maga is szolgáltatónak minősül az áfa szempontjából, ezért a számlában ezt szerepeltetnie kell, és az adókulcsot is ennek megfelelően kell alkalmaznia. Például ilyen lehet egy szakértői vélemény beszerzése. Az elszámolási kötelezettséggel átvett pénzeszköz azt jelenti, hogy az ügyfél (vevő) előre átad bizonyos összeget az ügyvédnek, aki ebből fizeti ki az egyéb szolgáltatások díját az ügyfél nevére kiállított számlák ellenében, majd (időszakosan vagy az ügylet végén) elszámol az ügyfelével.

További költségek, amivel céges vevőként számolni kell

Fontos tudni, hogy az ügyvédi munkadíj alapesetben nem tartalmazza az alábbiakat:

• Földhivatali díj: 10.600 Ft ingatlanonként.
• Közjegyzői díjak: Ha például hitelszerződést közokiratba kell foglalni.
• Szakértői vélemények: Értékbecslés, műszaki szakértői jelentés stb.
• Fordítási költségek: Pl. magyarul nem tudó cégvezető esetén.

Külföldi megbízó esetén mire kell figyelni?

Az általános forgalmi adóról szóló törvény alapján a szolgáltatásnyújtás teljesítési helye határozza meg, hogy mely ország adószabályai alkalmazandók. Ha a szolgáltatás igénybevevője (megbízó) külföldi vállalkozás, akkor a teljesítési hely az ő letelepedési helye, és az áfa-t az adott ország szabályai szerint kell megfizetnie. Ebben az esetben a magyar ügyvéd által kiállított számla áfa-mentes és a külföldi megbízónak a saját országában kell gondoskodnia az adó megfizetéséről.

A szerződésben érdemes rögzíteni, hogy milyen pénznemben történik a díjazás (pl. euró, amerikai dollár), és ennek megfelelően kiállítani a számlát. Figyelembe kell venni az esetleges árfolyam-ingadozásokat, és szükség esetén árfolyamkockázati megállapodást kötni.

Összegzés

Céges ingatlanvásárlás során elengedhetetlen egy tapasztalt, ingatlanjogban jártas ügyvéd bevonása a tranzakció sikeres lebonyolításához. Az ügyvédi díjak mértéke több tényezőtől függ, beleértve a vételárat, az ügylet komplexitását, az elvégzendő feladatok körét, az ügyvéd tapasztalatát és a regionális eltéréseket. Fontos előre tisztázni az ügyvédi díj mértékét, a díj által lefedett szolgáltatásokat, valamint az áfa kezelését, mivel az ügyvédi munkadíj sokszor általános forgalmi adó nélkül kerül megadásra.

Az alábbiakat mindenképpen érdemes tisztázni az ügyvéddel:

• A díj pontos mértéke vagy számítási módja.
• A díj milyen feladatokat foglal magában.
• Van-e lehetőség fix díjas konstrukcióra.
• Az áfa kezelése a díj és a költségek vonatkozásában.
• Várható egyéb költségek (pl. illetékek, szakértői díjak).

Céges ingatlant venne és ügyvédet keres? Hívjon minket!