Ingatlanbefektetés 2024-ben: megéri-e belevágni?

Mit mérlegeljünk a befektetési ingatlanok kapcsán?

Az ingatlanokat nem lehet elhagyni, vagy ellopni. Ha az ingatlanokat józan ésszel vásárolják meg, teljes egészében kifizetik, és ésszerű gondossággal kezelik, akkor ez a világ legbiztonságosabb befektetése. - Franklin D. Roosevelt

Mindenkinek, aki nem fél elmerülni a pénzpiacok és az értékpapírok világában, jó szívvel ajánlom Balásy Zsolt aktuális videóját, amelyben rendkívül részletesen és közérthetően körüljárja a befektetési ingatlanok kérdését. Ha a célunk a nagyon gyors meggazdagodás, akkor - a Hold Alapkezelő másik munkatársával is egyetértve - szerintünk sem feltétlenül jó ötlet minden szempontból használt lakást vásárolni. 

A kockázatok megfelelő értékeléséhez ajánlom még Várgedő Bálint (az MNB Fenntartható pénzügyek főosztályának munkatársa) kiváló cikkét, amelyet Lakáspiaci kockázatok lakossági befektetői szemmel címen tett közzé az MNB. A cikk fontos megállapítása, hogy egy adott ingatlan értékét számos helyi tényező befolyásolhatja, mint például a munkahelyek elérhetősége, infrastruktúra fejlettsége, vagy a demográfiai trendek. Ezért fontos a befektetés előtti alapos piackutatás. Az egyes ingatlanokra jellemző egyedi kockázatok is változhatnak idővel: ezért fontos az állagmegóvás, az energiahatékonyság. Nem elhanyagolható, hogy a folyton változó lakóközösség jellemzői is befolyásolhatják az ingatlan piaci értékét és vonzerejét.

Azoknak viszont, akiket nem tántorítottak el a fentiek és egy olyan eszközben szeretnék tudni a vagyonukat, ami ezer éve is értéket jelentett, a következőket javasoljuk mérlegelni:

Kockázat vs. hozam

Az államkötvények és más értékpapírok jobb hozamot kínálhatnak, mint az ingatlanbefektetések, de elég sok sajátos kockázattal is járnak. Bár államcsőd nem fenyeget, az államkötvények esetén mindig kérdéses, hogy az Államkincstár a futamidő vége előtt milyen feltétekkel váltja vissza azokat. A részvények és más értékpapírok helyes értékelése pedig olyan speciális szaktudást és szinte évtizedes tapasztalatot igényel, amellyel extrém kevesen rendelkeznek.

Likviditás 

Az olyan értékpapírok, mint a részvények, általában likvidebbek, mint az ingatlanok, így könnyebb gyorsan vásárolni és eladni őket, de azért egy ingatlan tranzakció sem feltétlenül igényel éveket. Bármekkora is a visszaesés az ingatlanpiaci tranzakciószámban, a megfelelő áron mindig lehet vevőt találni és onnan már csak napok-hetek kérdése, hogy a pénzünkhöz jussunk. 

Eszközök diverzifikációja 

Egy befektetési portfólió gyakran akkor a legbiztonságosabb, ha változatos eszközök alkotják. Még ha a kötvények és az értékpapírok jól fizetnek is, az ingatlanok kiegyensúlyozó hatást biztosíthatnak egy diverzifikált portfólióban.

Adó- és költségelőnyök 

Ha a befektetési célú ingatlanunkat 5 éven túl értékesítjük, az abból szerzett jövedelem adómentes, de már az első év után sem kell a maximális 15%-os személyi jövedelemadót megfizetnünk, szociális hozzájárulási adó, vagy egyéb pénzügyi intézmények, befektetési vállalkozások által áthárított kezelési költségek pedig fel sem merülnek.

Fedezet jövőbeli befektetésekhez

A legtöbb magyar bank kínál ingatlanfedezet mellett szabad felhasználású kölcsönt, amit értelemszerűen bármibe befektethetünk. Tény, hogy a bankok nem minden esetben elégednek meg azzal, ha nem első ranghelyű jelzálogot kapnak, de a tehermentes ingatlanok kétségtelenül könnyen hitelezhetőek.

Befektetés önmagunkba, a családunkba

Vannak azonban más szempontok is, mint a gyors megtérülés. Sokan úgy keresnek befektetést, hogy az később a gyermekeik lakhatását is biztosítsa, esetleg a nyugdíjas éveikre szeretnének megvásárolni egy kisebb, könnyebben fenntartható lakást, amit addig is kiadnának. Befektetni egyébként sem csak a pénzügyeinkbe, de a lelki békénkbe is lehet. A home office és a hosszabb, fizetés nélküli szabadságok (sabbatical) világában az érzelmi feltöltődés terepe könnyen lehet egy erdőszéli nyaraló, vagy egy tóparti lakás. Ha valaki érti a booking.com és az airbnb működését és nem fél a rövid távú bérbeadás buktatóitól, az pedig már egy olyan élethelyzet, amelyben a megtérülés is hamarabb megvalósulhat.

Természetesen, az ingatlanbefektetések érzelmi oldala közösségi értelemben is jelentős lehet. Vannak, akik a helyi közösség, vagy akár egy távolabbi régió fejlődését is szem előtt tartják befektetési döntéseiknél. Egy jó étterem alapítása, vagy egy romos kúria szálláshellyé alakítása valamely elhanyagolt környéken nem csak anyagi hasznot hajt, de nyilvánvalóan közösségi értéket is teremt.

Örök kérdés: várható-e ingatlanpiaci fellendülés 2024-ben?

A Portfólió cikke alapján a magyar lakáspiac szakértői optimisták a 2024-es évvel kapcsolatban. Az elmúlt években tapasztalt jelentős növekedés – lakásárakban és bérleti díjakban egyaránt – arra utal, hogy a piac dinamikus maradhat, és további hozamnövekedést hozhat a befektetőknek. A jelzáloghitelek kamatlábainak csökkenése, különösen ha a 6% alatti szintet érik el, jelentősen befolyásolhatja a piacot, ösztönözve a vásárlásokat és a befektetéseket. Én azért némiképp szkeptikus vagyok az idei ingatlanpiaci fellendülés kapcsán - ismerve a 2023-as bázisév adatait.

Összegzés

A jelenlegi helyzetben, amikor a kötvények és más értékpapírok, netán a befektetési alapok lényegesen jobb hozamot kínálnak, mint a lakás befektetés, egyes befektetők számára valóban vonzóbb lehetőséget jelenthetnek. A "legbiztonságosabb befektetés" azonban az egyéni céloktól, a kockázattűrő képességtől, a piaci körülményektől és egyéb tényezőktől függ. A legfontosabb tanulság az, hogy minden egyes eszközkategóriának megvannak a maga előnyei és hátrányai, és a legjobb választás számos tényezőtől függően változik. Ha a sikert nem csak pénzügyi megtérülésben mérjük és fontos számunkra az is, hogy hozzájárulunk-e egy élhetőbb, szolidárisabb környezet kialakításához, akkor egy jól megválasztott ingatlanbefektetés az egész családunk, vagy egy egész közösség jövőjére pozitív hatással lehet.

Ha ingatlanbefektetés kapcsán jogi tanácsra lenne szüksége, vagy ügyvédet keres az adásvételi szerződéséhez, tekintse meg díjszabásunkat és keressen bennünket a lenti elérhetőségek bármelyikén!