Logóe-ingatlanügyvédek.hu
Dr. Mártvai Kiss Zoltán

Dr. Mártvai-Kiss Zoltán

6 perc olvasás

Lakásfelújítás menete - eladás előtt megéri végigmenni rajta?

Felújított lakások piaci versenyképessége

Felújított lakások piaci versenyképessége

Mi a lakásfelújítás menete eladás előtt? Sok eladó teszi fel ezt a kérdést, teljesen jogosan! Ügyvédként azt tapasztalom, hogy a lakásvásárlók döntését általában két fő szempont határozza meg: a környéken elérhető ingatlanok minősége és a rendelkezésre álló költségvetés, azaz a vételár. Ha találnak egy jó elrendezésű használt lakást, akkor az ár függvényében megérhetik a szükséges felújítási munkák - igen ám, de sokan az építéstől és a felújítástól úgy idegenkednek, mint mások a hitelre vásárlástól!

Az ügyfelek hagyományosan azt is gondolják, hogy a régen épült használt lakások olcsóbbak és ezért cserébe minden további nélkül elfogadják, hogy felújítási és korszerűsítési költségekkel járhatnak. Ez egyébként sokszor csapdahelyzetet teremt, hiszen míg a vételár egy egzakt összeg, a felújítások sokszor váratlan költségekkel járnak és évekig tartanak.

A fentiek miatt a meglevő lakásuk eladása során egyre több ügyfelem szembesül a következő dilemmával: érdemes-e befektetni a felújításba, hogy növelje az ingatlan piaci értékét, vagy jobb, ha ezt a lépést átugorja, egy egyszerű home staging után “ahogy van" próbálja meg eladni a lakást?

Ebben a cikkben áttekintem a pro és kontra érveket, hogy segítsek meghozni ezt a nem egyszerű döntést!

Mit érdemes mérlegelni eladás előtti lakásfelújítás esetén?

Szinte már ökölszabály, hogy ha eladás előtt felújításra kerül az ingatlan, akkor magasabb áron adható el. Tapasztalatom szerint sokszor a vevők hajlandók többet fizetni a kényelemért, hogy ne kelljen saját maguknak a felújítással foglalkozni. Ez különösen igaz, ha az eladás előtt megvalósított felújítás nem csupán esztétikai, de valódi korszerűsítést is jelent, mint például energiatakarékos ablakok vagy fűtésrendszer beépítése! A modern, esztétikailag vonzó terek ráadásul jobb első benyomást keltenek.

Saját tapasztalat, hogy kevesebb fejfájással kell adózni az eladásra szánt lakás helyrepofozásáért, ha a felújításokat gondosan előre megtervezve végzi el az ember, koncentrálva azokra a területekre, amelyek a legnagyobb megtérülést ígérik, mint például a konyha és a fürdőszoba!

Ami azonban a fentieknél is fontosabb a lakás felújítási döntésben: a pénzügyi szempontok!

  • Befektetett tőke megtérülése: Számoljuk ki, még a lakásfelújítás előtt, hogy a felújításra fordított összeg milyen mértékben növeli az ingatlan vételárát. Nem minden felújítás térül meg egyformán, ezért fontos, hogy piaci kutatást végezzünk a leghatékonyabb fejlesztések meghatározásához.
  • Költségvetés és időkeret: Tervezzünk realisztikus költségvetést és időkeretet. A felújítási munkálatok gyakran túllépik az eredeti költségvetést és időkeretet, ami befolyásolhatja a pénzügyi megtérülést.
  • Finanszírozás: Fontoljuk meg, hogy szükség van-e hitelre a felújítás finanszírozására, és ha igen, milyen kamatlábak és visszafizetési feltételek mellett.
  • Vételár előny: Az ingatlan felújítása csak akkor éri meg, ha a várható többletbevétel nagyobb, mint a felújítás költségei, beleértve az esetleges hitelkamatokat és az árbevétel-kiesést a felújítás alatt álló időszakban.
  • Piaci helyzet: A piaci körülmények is befolyásolják a felújítás értékét. Egy vevői piac esetén, ahol sok az eladó ingatlan, a felújítás jelentősen növelheti az ingatlan versenyképességét. A piac ismerete kulcsfontosságú, hogy el tudjuk dönteni, mikor éri meg belefogni a felújításba.

Nem minden lakásra alkalmazható, de jó tudni, hogy ikerházak, vagy más közös tulajdonú ingatlanok esetén az értékesítési előtti felújítás jogilag, azaz a használati megosztási szerződés megkötése is hasznos, nem is beszélve a társasházzá alakításról, ami 10%-ot emel az ingatlan értékén!

használt lakás tulajdonostól

Használt lakás tulajdonostól - lehetnek hátrányai?

Mi szól az eladás előtti lakás felújítás mellett?

Bármelyik lakberendező - kérdés nélkül is - elmondja, hogy a friss, világos színek a legtöbb érdeklődő szemében melegséget kölcsönöznek az ingatlannak, a fürdőszoba és a konyha általános felújítása pedig sok vevőt megrémít, ezért nem csoda, ha az eladók nagy része fontolgatja a lakásfelújítást értékesítés előtt. Gyakran az elhasználódott burkolatok, régi szaniterek és elavult konyhai eszközök felújítása hozza a legnagyobb értéknövelést.

Nézzük át tételesen az előnyöket:

Magasabb vételár - lakásfelújítási erőfeszítéseink lényege 

A felújított lakások általában magasabb áron kelnek el, és gyakran gyorsabban is találnak vevőre. A felújítás menete során az ingatlan modernizálása és esztétikai feljavítása általában vonzóbbá teszi azt a potenciális vevők számára. 

Kevesebb alkudozás az eladás menete során

Ha az ingatlan jó állapotban van, kevesebb esély van arra, hogy az eladónak komolyan engednie kelljen az árból. Az olyan piacon, ahol sok hasonló ingatlan található, egy felújított lakás jobban kiemelkedik és gyorsabban elkel!

Miért nem mindig érik meg a felújítási munkálatok?

A nagyobb átalakítások, mint a falbontás, vagy új szobák kialakítása lehet, hogy növeli a lakás értékét, de pl. a panellakás felújítás hónapokat vehet el az eladó életéből. Az olyan felesleges luxus lakásfelújítás ötletek, mint például egy drága masszázs zuhany, vagy jakuzzi pedig valójában nem növelik az ingatlan értékét annyira, hogy megtérüljenek.

  1. Költségek - Egy nagyobb felújítási költsége komoly összes, sőt, sokszor egyáltalán nem várt tételekkel jár, és nincs garancia arra, hogy ezek megtérülnek az eladáskor. Egy jó lakberendezés, home staging is sokszor elég.
  2. Idő- A felújítás időigényes folyamat, és késleltetheti az eladást. Ez különösen problémás lehet, ha gyorsan szeretnék az ingatlantól megszabadulni. 
  3. Kockázatok - Ezért készítsünk felújítási tervet! Rosszul megtervezett vagy kivitelezett felújítás esetén az értéknövelés helyett akár csökkenteni is lehet az ingatlan értékét. 

Valódi felújítás eladás előtt: az energiahatékonyság az új slágertéma 

Ahogy az MNB 2023. májusi lakáspiaci jelentése is kitért rá: az alacsony energiahatékonyságú ingatlanok jobban megsínylik 2023 gyengélkedő piacát! Sőt, a jelentésből az is kiderült számomra, hogy az átlagos gázfogyasztás alatti lakóingatlanok árindexe 2022 negyedik negyedévében 12%-kal emelkedett, míg a rezsicsökkentés fogyasztási határát túllépő ingatlanok esetében 13%-os árcsökkenés következett be!

A fentiekből egyenesen következik, hogy ha igazán vételáremelő hatású felújításban gondolkozunk, akkor az energiatakarékosság elsődleges szempont kell, hogy legyen!

Ingatlanfelújítás költségei és előnyei

Ingatlanfelújítás költségei és előnyei

Milyen kellékszavatossági problémái lehetnek az eladónak, ha felújított használt lakást ad el?

Ha a lakásfelújításra szánt idő, energia, vagy különösen a pénz elfogy, akkor az ember hajlamos feladni és inkább gyorsan, “költséghatékonyan” befejezni, majd gyorsan eladni. Az egyik legnagyobb kockázat ilyenkor, hogy ha a felújítás minősége nem megfelelő, és a láthatóan vonzó külső mögött számos rejtett hiba bújik meg, akkor az eladó később kellékszavatosságra lehet köteles

A magyar jogszabályok szerint az ingatlan eladása során érvényesül a kellékszavatosság, amely a vevő érdekeit védi arra az esetre, ha a lakás/családi ház mégsem lenne maradéktalanul alkalmas lakhatás céljára. Ingatlan esetében a kellékszavatossági idő 5 év, amely alatt az eladónak felelős a rejtett hibákért, feltéve, hogy azok már a vásárlás idején is fennálltak, és nem a vevő használata során keletkeztek.

A vevőnek jogában áll kérni, hogy a szerződés tartalmazzon szavatossági vállalásokat a felújítás minőségére vonatkozóan, illetve a felek azt is kiköthetik, hogy bizonyos hibák felfedezése esetén az eladó köteles legyen a javításokat maga elvégezni. A kellékszavatosság megsértése esetén nem kizárt a vételárcsökkentés, de akár a szerződéstől való elállás sem!

Összegzés

Az ingatlan belsejének elrendezése és a szobák mérete jelentős hatással lehetnek az értékesítési folyamatra. Az ingatlan optimális kihasználása, például extra helyiség vagy dolgozószoba hozzáadása, nagyobb értéket kölcsönözhet az ingatlannak. Az energiahatékonyság pedig - érthetően - egyre fontosabb szempont a vevők körében, azaz egy friss szigetelés és korszerű nyílászárók vonzók lehet az érdeklődőknek.

Ha viszont a felújítást a tulajdonos kis költségvetésből, esetleg megfelelő szakértelem nélkül végezte el, előfordulhatnak olyan problémák, mint az elektromos rendszer vagy a vízvezetékek hibás kivitelezése, ami később komoly költségeket róhat a vevőre, aki aztán szavatossági jogaival élve átháríthat mindent az eladóra!

A lakásfelújítás előnyei és hátrányai kiegyenlíthetik egymást, és sok tényezőtől függ, hogy az adott esetben megéri-e a hogy a lakáseladás költségeit ilyen módon növeljük. Fontos, hogy alaposan mérlegeljük a költségeket és az előnyöket, és ha lehet, kérjünk szakértői tanácsot is. Azt se feledjük, hogy az olyan felújítások, amelyek túl személyre szabottak, elriaszthatják a vevőket, egy rosszul kivitelezett felújítás pedig komoly szavatossági problémákhoz vezethet!

Ha nem lakásfelújításon, hanem inkább mobilház telepítésén töri a fejét, akkor olvassa el a vonatkozó cikkemet!


Ha felújítással, szavatossággal kapcsolatos kérdése van, keressen minket!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Adózás, költségoptimalizálás
Tudnivalók eladóknak
Mártvai-Kiss ZoltánMZ
Szerző:

Csapatunk

Dr. Mártvai-Kiss Zoltán

[email protected]

Dr. Mártvai-Kiss Zoltán ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, ezen belül is a termőfölddel kapcsolatos kérdések.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Ez sok tényezőtől függ, például az ingatlan állapotától, az eladó pénzügyi lehetőségeitől és a piaci körülményektől. Az egyszerűbb felújítások, mint a festés vagy a kisebb javítások, gyakran megtérülnek, míg a nagyobb beruházásoknál alaposan meg kell fontolni a várható megtérülést.