Mennyit lehet alkudni egy ingatlan árából?

A legfontosabb tudnivaló mielőtt alkudozni kezdünk!

Ingatlanjoggal foglalkozó budapesti ügyvédként általában akkor találkozom az engem megbízó vevőkkel, amikor már túl vannak az alkun (már ami a vételárat illeti) és  a lakásvásárlás menetéből már csak az adásvételi szerződés megkötése van hátra. Ha azonban a vevő már a keresgélés fázisában ránk talál, akkor mindig elmondom: az ingatlan alku első és legfontosabb szabálya: hiába felel meg a kiválasztott lakás minden előzetes elképzelésünknek - ne szeressünk bele!

Ennek oka, hogy a tulajdoni lap ismerete, a társasházi alapító okirat áttanulmányozása, a közműtartozások ellenőrzése és különösen a lakás műszaki átvilágítása nélkül nem tudjuk, hogy mire teszünk vételi ajánlatot!

Mi az, amit még jó tudni?

Ha az ingatlan ritka, jól árazott és keresett, előfordulhat, hogy nincs valódi alkutér. Nemcsak a készpénz számít: hiteles vevőként sokkal erősebb az ajánlat, ha már van előzetes hitelbírálat, tudjuk, mennyi hitelt kapunk és milyen határidővel tudunk fizetni. Az is gyengíti a vevő helyzetét, ha a vásárláshoz előbb a saját ingatlanát kell eladnia, de annak értékesítése még bizonytalan.

Irányárból mennyit lehet alkudni?

Az irányár nem feltétlenül az az ár, amelyen az eladó ténylegesen el kívánja adni az ingatlant. Sok esetben inkább a tárgyalás kiindulópontja.

De van egy fontos különbség, amelyet a vevők gyakran nem vesznek figyelembe: az irányár csökkentése és a vevő által kialkudott engedmény nem ugyanaz.

A Duna House külön méri:

• az irányár-változást, vagyis azt, mennyivel csökkentette az eladó az eredeti árat addig, amíg megérkezett a vevő;
• és az alkut, vagyis azt a további engedményt, amelyben a vevő és az eladó a tárgyalás során megállapodott. 

Ez azért fontos, mert az eredeti hirdetési ár és a végső vételár közötti különbség jóval nagyobb lehet annál, mint amit a statisztikák „alkuként” mutatnak. 2026 júliusában például a budai használt téglalakásoknál az irányár átlagosan 7%-kal változott, majd a vevő további 5%-ot alkudott. A pesti téglalakásoknál 6% volt az irányár-változás és további 4% az alku.

Az alku tárgya azonban nemcsak a vételár lehet, hanem:

• a birtokbaadás időpontja;
• a fizetési ütemezés;
• a foglaló összege;
• az ingóságok, bútorok sorsa;
• az eladó hosszabb bentlakása;
• bizonyos javítások elvégzése;
• a tehermentesítés menete.

Előfordulhat, hogy az eladó nem hajlandó további egymillió forintot engedni a vételárból, viszont elfogad egy számára kedvezőbb birtokbaadási időpontot.

Honnan tudhatom, mennyit ér valójában az ingatlan?

A jó alku előtt piaci ismeretre van szükség.

Érdemes megnézni:

• mennyiért hirdetik a környéken a hasonló méretű és állapotú ingatlanokat;
• mióta vannak a piacon;
• volt-e már árcsökkentés;
• milyen állapotban vannak;
• mennyi felújítást igényelnek;
• mennyire jó az adott utca vagy mikrolokáció;
• van-e sok hasonló eladó ingatlan.

A hirdetési árakat azonban óvatosan kell kezelni. Az ingatlan.com-on látható összeg azt mutatja, mennyit szeretne kapni az eladó, nem feltétlenül azt, hogy mennyiért kelnek el ténylegesen a hasonló ingatlanok.

Ezért hasznos több ingatlant személyesen is megnézni. Néhány hét aktív keresés után már sokkal jobban felismerhető, hogy mi számít jó árnak, és mi az, ami csak optimista eladói elképzelés.

Van jogi határa annak, hogy mennyit lehet alkudni?

Nincs jogszabályban meghatározott maximális alku százalék.

A Ptk. 6:98. § alapján azonban szélsőséges esetben szóba kerülhet a feltűnő értékaránytalanság. Ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értéke között a szerződéskötéskor feltűnően nagy aránytalanság van, a sérelmet szenvedett fél bizonyos feltételekkel megtámadhatja a szerződést.

Ez azonban nem azt jelenti, hogy például 10%, 20% vagy 30% felett automatikusan érvénytelen lenne egy adásvétel.

A bírói gyakorlat szerint vizsgálni kell többek között a forgalmi értéket; a kereslet és kínálat helyzetét; az ingatlan állapotát; a szerződés egészét; az értékesítési feltételeket; a felek sajátos érdekeit és azt, hogy hogyan alakult ki az ár.

A felek tehát eltérhetnek a forgalmi értéktől.

A látható hibát még a szerződés előtt kell beárazni!

Ennek jogi jelentősége van.

Egy Szegedi Ítélőtábla előtti ügyben (Pf.II.20.198/2010/5.szám) a vevők már a vásárlás előtt látták többek között a vizesedést, a rossz falakat, a használhatatlan elektromos rendszert és a hiányzó közműveket. Később kiderült, hogy az ingatlan helyreállítása gazdaságtalan, és a vevők jelentős összeget kívántak visszatartani a vételárból.

A bíróság azonban jelentőséget tulajdonított annak, hogy a hibákat már a szerződéskötéskor ismerték vagy ismerniük kellett (volna).

A gyakorlati tanulság egyszerű: Amit a megtekintéskor látunk, azt inkább alkudjuk bele a vételárba, mintsem arra számítsunk, hogy később majd visszakövetelheted.

Készpénzes vevőként többet lehet alkudni?

Előfordulhat, de nem azért, mert a készpénzes vevőnek valamiféle különleges joga lenne az árengedményre.

Az eladó számára értéket jelenthet, ha:

• nem kell megvárnia a bank hitelbírálatát;
• nincs kockázata annak, hogy a bank alacsonyabb értéket állapít meg;
• rövidebb fizetési határidő vállalható;
• egyszerűbbé és kiszámíthatóbbá válik az ügylet.

Ezért néha egy alacsonyabb, de gyorsan és biztosan teljesíthető ajánlat vonzóbb lehet, mint egy magasabb, bizonytalan finanszírozású ajánlat.

Nézzünk egy példát:

„95 millió forintot ajánlok, a szerződést azonnal meg tudjuk kötni, a vételár rendelkezésre áll, és rövid fizetési határidőt tudok vállalni.”

Az jó, ha a régóta hirdetik?

A hosszú értékesítési idő az egyik legerősebb alkujelzés. Nem jelenti automatikusan azt, hogy az eladó engedni fog. Lehet olyan tulajdonos, aki akár egy évig is hajlandó kivárni.

De ha egy ingatlant hosszú hónapok óta hirdetnek, közben nincs komoly érdeklődő és az eladó valóban szeretne továbblépni, a vevő tárgyalási pozíciója általában jobb.

A Duna House szerint 2026 júliusában a budai panelek átlagos értékesítési ideje egy év alatt 55 napról 90 napra, Pesten 53 napról 79 napra nőtt. Közben a budai panelnél az átlagos vevői alku 1%-ról 4%-ra emelkedett.

A két adat nem bizonyít automatikus ok-okozati kapcsolatot, de ugyanabba az irányba mutat: a lassabban értékesíthető ingatlannál javulhat a vevő alkupozíciója.

Ha az eladónak sürgős az értékesítés

Sokszor ez a legfontosabb. Más alkupozícióban van az az eladó, aki:

• már megvette a következő lakását;
• rövid időn belül költöznie kell;
• örökölt ingatlant szeretne pénzzé tenni;
• válás vagy vagyonmegosztás miatt értékesít;
• hónapok óta két ingatlant finanszíroz;
• gyorsan szeretne hozzájutni a vételárhoz.

És más helyzetben van az, akinek nincs sürgős szüksége a pénzre, és akár egy évig is hajlandó várni.

Ha jelentős felújítás szükséges

A rossz állapot csak akkor válhat előnyünkre, ha azt reálisan értékeljük. Egy régi nyílászáró önmagában nem jelenti azt, hogy annak teljes cseréjét forintra pontosan le lehet vonni a vételárból. Az eladó mondhatja azt is, hogy a ház állapota eleve szerepet játszott az irányár meghatározásában.

Sokkal jobb tárgyalási alap a konkrét probléma és annak várható következménye:

• vizesedés;
• tetőszerkezeti hiba;
• elavult elektromos hálózat;
• rossz energetikai állapot;
• szigetelés hiánya;
• nyílászárók cseréje;
• jogilag rendezetlen épületrész.

Családi háznál ezért komolyabb ajánlat előtt műszaki szakember bevonása sokszor többet ér, mint egy újabb kör alkudozás.

Miben segíthet egy ügyvéd az ingatlan adásvétel során az alkufolyamatban?

Az ingatlanpiacon egyre szűkebb az alku mozgástere, különösen a népszerű ingatlantípusoknál a fővárosban. Ilyen környezetben felértékelődik az ügyvédi közreműködés nemcsak a szerződéskötéskor, hanem már az alku előtt és közben is. Nézzük, miben tud segíteni egy ingatlanjogban jártas ügyvéd – vevőknek és eladóknak egyaránt.

Vevőknek: felkészülten, tudatosan alkudni

Az alábbiak miatt hasznos, ha az ügyfelek részt vesznek vásárlást megelőző tanácsadáson:

Reális alkuelvárások kialakítása
Egy ingatlanjoghoz értő ügyvéd segít megérteni az adott típusú ingatlanra vonatkozó aktuális piaci trendeket és elérhető árakat. Ez alapján a vevő reális induló ajánlatot tud tenni, ami nem sérti az eladót, mégis nyitva hagyja az alku lehetőségét.

Stratégiai tanácsadás
Az ügyvédek segítenek az olyan feltételek kialakításában, amelyek az eladó számára kedvezők lehetnek anélkül, hogy az árhoz kellene nyúlni (pl. rugalmas birtokbaadás, bizonyos költségek átvállalása, ügyintézés gyorsítása).

Jogi biztonság mint alkuérték
Ha már az árban nincs mozgástér, a biztonság, átláthatóság és gyors lebonyolítás lehet az, amivel a vevő előnybe kerülhet a többi érdeklődővel szemben. 

Eladóknak: megalapozott ár, gyors eladás

Az eladókat a szerződéskötés előtt az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ingatlanközvetítéssel foglalkozó ügyvéd tagjai szokták felkészíteni.

Valós piaci ár meghatározása
Segítünk megérteni, mi számít reális árnak a jelenlegi piacon – az irreálisan magas kezdőár vevőriasztó, és sokszor végül még alacsonyabb ajánlatokat eredményez.

Jogi akadálymentesítés az eladás előtt
Egy ügyvéd előre felméri és rendezi a jogi helyzetet (tulajdoni viszonyok, használati megállapodások, tehermentesítés, társasházi hozzájárulások), így az eladás gyorsabb és gördülékenyebb lesz – ez sokszor alku nélküli lezárást jelent.

Dokumentáció előkészítése
Egy előre elkészített szerződéstervezet és világos feltételek profizmust mutatnak a vevő felé – és segítenek kiszűrni a bizonytalan vagy alkudozó érdeklődőket.

Összegzés

Először is érdemes végiggondolni, hogy aktuálisan érdemes-e ingatlanbefektetésen törni a fejünket. Ha igen és biztosan lakást akarunk venni, akkor legyünk türelmesek, a piac folyton változik és nap mint nap újabb ingatlanok kerülnek eladósorba.

Ha az olvasó még mindig bizonytalan magában az alkudozást illetően, tegye fel magának ezt a kérdést: 

Mi a valószínűbb?

• évek múlva is bánkódni fog az egy elveszett lakás után?
• éveken át korholja magát, hogy ha 500 000 Ft-ot még sikerül lealkudni, akkor mennyivel szebbre tudta volna felújítani a fürdőszobát?

Ha pedig úgy látja, hogy egy ügyvéd a segítségére lehet az alkufolyamatban, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket!

Ügyvédet keres Budapesten, Debrecenben, Miskolcon, Pécsen, vagy más nagyvárosban? Vegye fel velünk a kapcsolatot!