Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Judit Anna

4 perc olvasás

Alku lakásvásárlásnál - hogyan csináljuk, mire számítsunk 2024-ben?

Ingatlan alku

Ingatlan alku

Ügyvédként általában akkor találkozom az engem megbízó vevőkkel, amikor már túl vannak az alkun (már ami a vételárat illeti) és  a lakásvásárlás menetéből már csak az adásvételi szerződés megkötése van hátra. Ha azonban a vevő már a keresgélés fázisában ránk talál, akkor mindig elmondom: az ingatlan alku első és legfontosabb szabálya: hiába felel meg a kiválasztott lakás minden előzetes elképzelésünknek - ne szeressünk bele! Vagy ha beleszerettünk, legalább ne mutassuk ezt ki az eladónak és az ingatlanközvetítőnek! 

Az ingatlanokkal kapcsolatos alkudozásról nem is ügyvédként, hanem az első lakásom vásárlásakor, még az egyetemi éveim alatt szereztem a legértékesebb tapasztalatokat. Beleestem ebbe a hibába, hogy megláttam a lakást, tetszett az elosztás, a bútorok (!) és ott helyben árajánlatot tettem - utólag évekig sajnáltam magam, hiszen rémesen túlárazottan vásároltam, de elhittem, hogy sorban állnak a vevők és hogy ott helyben is fogok tudni jól dönteni. Azóta persze magam is megtanultam: mindig van egy következő lakás. 

Aki keményen beleáll az alkudozásba, az lehet, hogy nem szerzi meg az elsőre tökéletesnek tűnő ingatlant, de hosszú távon biztos, hogy jobb ár-érték aránnyal vásárol majd.

Az ügyfeleinket éppen ezért igyekszem jó előre felkészíteni az alkura. Az alábbi bejegyzésben arról írok, amit az ügyfeleimnek is el szoktam mondani:

Felkészülés az alkufolyamatra - mennyi CSOK, lakáshitel vehető fel?

Az alkudozás első lépése, hogy megegyezzünk önmagunkkal: melyek azok a feltételek, amelyekből nem engedünk. Ha az eladónak ezek nem elfogadhatóak, vagyis ha nincs alku, akkor el kell tudnunk engedni a kiszemelt házat. 

A leginkább sarkalatos feltétel tipikusan egy maximum ár, ami felett már nem éri meg nekünk belevágni a vásárlásba. Ehhez érdemes lehet hitel előminősítést is igénybe venni. Ez a szolgáltatás a legtöbb banknál elérhető és igazán csak egy ilyen folyamat tud választ adni arra a kérdésre, hogy meddig is ér a takarónk, illetve hogy elérhető-e számunkra pl. CSOK Plusz

Mivel a legtöbben fix költségvetésből vásárolunk ingatlant, a vevőnek a vizsgált ház beköltözésre alkalmas állapotra alkalmassá tétele fontosabb szempont mint önmagában a vételár: ha egy ingatlan jelentős felújításra szorul, akkor az eladónak ehhez kell igazítania a vételárat. Vevőként ne csak a vásárlásra, felújításra félretett pénzünket vegyük figyelembe, hanem a jövőbeli várható bevételeinkre is legyünk tekintettel: magas hitelkamatok mellett (pl. fogyasztóbarát hitel fix, de magasabb kamatai), gyerekvállalás előtt az sem elhanyagolható, hogy milyen későbbi rezsivel kell számolnunk, illetve, hogy mennyi pénzünk marad három év múlva a törlesztőrészletekre. Ezt mind megoszthatjuk az eladóval - ha nem állnak sorban a vevők, kénytelen lesz a vevői szempontokat is figyelembe venni.

Mindig érdemes számolni az alku lehetőségével

Mindig érdemes számolni az alku lehetőségével

1. lépés: Határozzuk meg a céljainkat! 

Az alkudozás sikere szorosan összefügg azzal is, hogy milyen célokat tűzünk ki magunk elé. Határozzuk meg, milyen eredményt szeretnénk elérni, és legyünk reálisak az elvárásainkkal kapcsolatban. Fontos, hogy ne csak egyetlen forgatókönyvet dolgozzunk ki, hanem vegyük figyelembe az esetleges alternatív megoldásokat is, hogy rugalmasan alkalmazkodhassunk az ingatlant érintő tárgyalások menetéhez.

2. lépés: Készüljünk fel alaposan az ingatlan kapcsán!

Ha eddig nem vizsgáltattuk meg a kiszemelt ingatlant statikussal, műszaki szakemberrel, akkor az alku részeként tegyük meg. Ajánljunk fel egy meghatározott vételárat - azzal a feltétellel, hogy ez a statikus véleménye alapján még változhat. Ha tehát a műszaki szakember komoly hiányosságokat tár fel, később alacsonyabb összegre módosíthatjuk az ajánlatunkat, de így már az eladó is könnyebben belemegy abba, hogy idegenek méricskéljék a falait. Ha tehát eddig nem beszéltünk műszaki szakemberrel, ezen a ponton tegyük meg.

Ahhoz hogy tudjuk, hogy anyagilag pontosan mit engedhetünk meg magunknak, nem árt előzetes hitelminősítésben is gondolkozni!

3. lépés: Legyünk türelmesek és kitartóak!

Az alkudozások hosszú folyamat lehet. Fontos, hogy ne adjuk fel könnyen. Tartsunk több napos szüneteket, ha szükséges, hogy mindkét fél átgondolhassa a lehetőségeket, de ne veszítsük el a célt a szem elől. Ezért is nagyon fontos, hogy ne szeressünk bele a kérdéses lakásba: tudjuk elengedni, ha időközben új vevő tűnik fel a színen.

4. lépés: Forduljunk szakértőhöz!

Végül, ha úgy érezzük, hogy a tárgyalások nem haladnak előre, vagy különösen összetett ügyről van szó, ne habozzunk segítséget kérni egy tapasztalt ügyvédtől. Az ügyvédek szakmai tapasztalata nem csupán a jogszabályok ismeretéből áll, hiszen egy átlagos magyar ügyvéd 35-40 éves korára már több tucat szerződés megkötésében segédkezett, a vevőket képviselő ügyvédek pedig jellemzően tapasztaltak az alkudozásban is.

Az alku az ingatlan adásvételének első lépése

Az alku az ingatlan adásvételének első lépése

Ingatlan alku mértéke

Ahogy mi is megírtuk, 2023-ban nem igazán száguldott az ingatlanpiac, a mi ügyfeleink meglepően nagy része készpénzre vásárolt, azaz jó alkupozícióban volt és kimondottan ügyesen faragtak le a hirdetett árakból. Akiket megkérdeztem, azok arról számoltak be, hogy az évekkel ezelőtt szinte már közmondásossá vált 10%-ot sikerült lealkudniuk. Ez természetesen pozitív hatással volt az átadott foglalóra és annak a mértékére is, ami csökkentette az adásvételi szerződést megelőző "szerződésen kívüli időszak" kockázatait.

A 2023-as év stagnálása után a szakértők általános véleménye szerint 2024-ben némileg élénkülhet az ingatlanpiac, ez az alkupozíciók beszűkülését vonhatja maga után, de nem szabad elfelejteni: mindig jön másik!

Összegzés

Legyünk türelmesek, a piac folyton változik és nap, mint nap újabb ingatlanok kerülnek eladósorba. 

Ha az olvasó még mindig bizonytalan magában az alkudozást illetően, tegye fel magának ezt a kérdést: 

Mi a valószínűbb?

  • évek múlva is bánkódni fog az egy elveszett lakás után?
  • éveken át korholja magát, hogy ha 500 000 Ft-ot még sikerül lealkudni, akkor mennyivel szebbre tudta volna felújítani a fürdőszobát?

Ha pedig úgy látja, hogy egy ügyvéd a segítségére lehet az alkufolyamatban, keressen minket!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Adózás, költségoptimalizálás
Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Én idén is azt mondom a vevőknek, hogy próbáljanak meg 10%-ot alkudni és az eladóknak is javasolni szoktam, hogy eladás esetén ennyire készüljenek, amikor a hirdetéseket fogalmazzák. Természetesen az alku mértéke abszolút az ingatlan adottságaitól, a felek vérmérsékletétől és az ún. előszereteti értéktől függ.