Mennyit lehet alkudni egy ingatlan árából?

A legfontosabb tudnivaló mielőtt alkudozni kezdünk!

Ingatlanjoggal foglalkozó budapesti ügyvédként általában akkor találkozom az engem megbízó vevőkkel, amikor már túl vannak az alkun (már ami a vételárat illeti) és  a lakásvásárlás menetéből már csak az adásvételi szerződés megkötése van hátra. Ha azonban a vevő már a keresgélés fázisában ránk talál, akkor mindig elmondom: az ingatlan alku első és legfontosabb szabálya: hiába felel meg a kiválasztott lakás minden előzetes elképzelésünknek - ne szeressünk bele!

Ennek oka, hogy a tulajdoni lap ismerete, a társasházi alapító okirat áttanulmányozása, a közműtartozások ellenőrzése és különösen a lakás műszaki átvilágítása nélkül nem tudjuk, hogy mire teszünk vételi ajánlatot!

Alku helyett jobb hitelt?

Azt is fontos tudni, hogy nem mindig az áralku a legerősebb tárgyalási eszköz. Sok esetben a finanszírozás optimalizálása nagyobb pénzügyi előnyt jelenthet, mint néhány millió forint lefaragása a vételárból. Az előzetes banki értékbecslés (különösen Otthon Start ügyletnél) gyakran lezárja az alku lehetőségét.

Kamatkülönbség hosszú távon többet érhet

Egy 50 milliós hitelnél:

• 0,3–0,5% kamatkülönbség
• 20 éves futamidő
• → akár 2–4 millió forint teljes visszafizetési különbség

Ez sokszor több, mint amit reálisan ki lehet alkudni egy feszes árazású piacon.

Hogyan alkudjunk?

Az alku és a licit közös alapja: tűpontos piacismeret. Ha nem tudod, mennyiért kelnek el valóban a hasonló lakások, akkor:

• vagy irreális ajánlatot teszel (és megsérted az eladót),
• vagy lemaradsz,
• vagy licitben túllövöd az árat.

Fontos: ne sértsd meg az eladót

Egy irreálisan alacsony ajánlat lezárja a kommunikációt. Érezni kell, mi az a szint, ami még tárgyalási alap, és mi az, ami már sértés.

Mikor érdemes alkudni?

• Ha túlárazott az ingatlan.
• Ha kevés az érdeklődő.
• Ha az eladónak sürgős.
• Ha az ár felett inkább a feltételek fontosak az eladónak.

Ingatlan alku mértéke 2026-ban

A Magyar Nemzeti Bank 2025. novemberi Lakáspiaci jelentése egyértelműen alátámasztja azt, amit a gyakorlatban is látunk: az alkuk mozgástere beszűkült, különösen a népszerű lokációkban és Budapesten.

A jegybank szerint 2025 első felében a lakáspiaci keresletet több tényező is felfelé húzta: a magas foglalkoztatottság, az emelkedő reálbérek, a háztartások növekvő pénzügyi vagyona, valamint az állampapírpiacról ingatlanpiacra áramló megtakarítások. Erre rakódott rá az Otthon Start program, amelynek már a bejelentése is látványos keresletnövekedést okozott.

A számok nyelvén mindez azt jelenti, hogy:

• a vevők alkuereje csökkent,
• a tranzakciós ár és az utolsó hirdetési ár közötti medián eltérés
  • Budapesten –1,5%,
  • vidéken –3,7% volt 2025 harmadik negyedévében,
• vagyis az alku sok esetben szimbolikussá vált, nem pedig érdemi árcsökkentéssé.

Mindeközben a lakásárak éves növekedési üteme európai összevetésben is kiugró: országosan közel 24%, Budapesten pedig közel 30% körüli drágulást mért az MNB előzetes adatok alapján. A jelentés külön kiemeli, hogy a lakásárak már érdemben meghaladják a fundamentumok által indokolt szintet, ami növekvő kockázatokra utal – de rövid távon nem az alkuerő erősödését vetíti előre.

Felkészülés az alkufolyamatra - mennyi CSOK, lakáshitel vehető fel?

Az alkudozás első lépése, hogy megegyezzünk önmagunkkal: melyek azok a feltételek, amelyekből nem engedünk. Ha az eladónak ezek nem elfogadhatóak, vagyis ha nincs alku, akkor el kell tudnunk engedni a kiszemelt házat. 

A leginkább sarkalatos feltétel tipikusan egy maximum ár, ami felett már nem éri meg nekünk belevágni a vásárlásba. Ehhez érdemes lehet hitel előminősítést is igénybe venni. Ez a szolgáltatás a legtöbb banknál elérhető és igazán csak egy ilyen folyamat tud választ adni arra a kérdésre, hogy meddig is ér a takarónk, illetve hogy elérhető-e számunkra pl. CSOK Plusz? 

Mivel a legtöbben fix költségvetésből vásárolunk ingatlant, a vevőnek a vizsgált ház beköltözésre alkalmassá tétele fontosabb szempont mint önmagában a vételár: ha egy ingatlan jelentős felújításra szorul, akkor az eladónak ehhez kell igazítania a vételárat. Vevőként ne csak a vásárlásra, felújításra félretett pénzünket vegyük figyelembe, hanem a jövőbeli várható bevételeinkre is legyünk tekintettel: magas hitelkamatok mellett (pl. fogyasztóbarát hitel fix, de magasabb kamatai), gyerekvállalás előtt az sem elhanyagolható, hogy milyen későbbi rezsivel kell számolnunk, illetve, hogy mennyi pénzünk marad három év múlva a törlesztőrészletekre. Ezt mind megoszthatjuk az eladóval - ha nem állnak sorban a vevők, kénytelen lesz a vevői szempontokat is figyelembe venni. 

Nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy mindegy mennyit alkudtunk, a bankot végső soron a kiszemelt lakás banki hitelbiztosítéki értéke (vagyis az értékbecslés) fogja érdekelni.

Az előminősítés alkupozíciót ad

Az alkura felkészülés során jó ha tudatosítjuk magunkban, hogy előzetes hitelbírálat:

• komolyságot jelez az eladó felé,
• gyorsítja az ügyletet,
• csökkenti a foglaló elvesztésének kockázatát,

1. lépés: Határozzuk meg a céljainkat! 

Az alkudozás sikere szorosan összefügg azzal is, hogy milyen célokat tűzünk ki magunk elé. Határozzuk meg, milyen eredményt szeretnénk elérni, és legyünk reálisak az elvárásainkkal kapcsolatban. Fontos, hogy ne csak egyetlen forgatókönyvet dolgozzunk ki, hanem vegyük figyelembe az esetleges alternatív megoldásokat is, hogy rugalmasan alkalmazkodhassunk az ingatlant érintő tárgyalások menetéhez.

2. lépés: Készüljünk fel alaposan az ingatlan kapcsán!

Ha eddig nem vizsgáltattuk meg a kiszemelt ingatlant statikussal, műszaki szakemberrel, akkor az alku részeként tegyük meg. Ajánljunk fel egy meghatározott vételárat - azzal a feltétellel, hogy ez a statikus véleménye alapján még változhat. Ha tehát a műszaki szakember komoly hiányosságokat tár fel, később alacsonyabb összegre módosíthatjuk az ajánlatunkat, de így már az eladó is könnyebben belemegy abba, hogy idegenek méricskéljék a falait. Ha tehát eddig nem beszéltünk műszaki szakemberrel, ezen a ponton tegyük meg.

Ahhoz hogy tudjuk, hogy anyagilag pontosan mit engedhetünk meg magunknak, nem árt előzetes hitelminősítésben is gondolkozni!

3. lépés: Legyünk türelmesek és kitartóak!

Az alkudozás hosszú folyamat lehet. Fontos, hogy ne adjuk fel könnyen. Tartsunk több napos szüneteket, ha szükséges, hogy mindkét fél átgondolhassa a lehetőségeket, de ne veszítsük szem elől a célt. Ezért is nagyon fontos, hogy ne szeressünk bele a kérdéses lakásba: tudjuk elengedni, ha időközben új vevő tűnik fel a színen.

4. lépés: Forduljunk szakértőhöz!

Végül, ha úgy érezzük, hogy a tárgyalások nem haladnak előre, vagy különösen összetett ügyről van szó, ne habozzunk segítséget kérni egy tapasztalt ügyvédtől. Az ügyvédek szakmai tapasztalata nem csupán a jogszabályok ismeretéből áll, hiszen egy átlagos magyar ügyvéd 35-40 éves korára már több tucat szerződés megkötésében segédkezett, a vevőket képviselő ügyvédek pedig jellemzően tapasztaltak az alkudozásban is.

Miben segíthet egy ügyvéd az ingatlan adásvétel során az alkufolyamatban?

Az ingatlanpiacon egyre szűkebb az alku mozgástere, különösen a népszerű ingatlantípusoknál a fővárosban. Ilyen környezetben felértékelődik az ügyvédi közreműködés nemcsak a szerződéskötéskor, hanem már az alku előtt és közben is. Nézzük, miben tud segíteni egy ingatlanjogban jártas ügyvéd – vevőknek és eladóknak egyaránt.

Vevőknek: felkészülten, tudatosan alkudni

Az alábbiak miatt hasznos, ha az ügyfelek részt vesznek vásárlást megelőző tanácsadáson:

Reális alkuelvárások kialakítása
Egy ingatlanjoghoz értő ügyvéd segít megérteni az adott típusú ingatlanra vonatkozó aktuális piaci trendeket és elérhető árakat. Ez alapján a vevő reális induló ajánlatot tud tenni, ami nem sérti az eladót, mégis nyitva hagyja az alku lehetőségét.

Stratégiai tanácsadás
Az ügyvédek segítenek az olyan feltételek kialakításában, amelyek az eladó számára kedvezők lehetnek anélkül, hogy az árhoz kellene nyúlni (pl. rugalmas birtokbaadás, bizonyos költségek átvállalása, ügyintézés gyorsítása).

Jogi biztonság mint alkuérték
Ha már az árban nincs mozgástér, a biztonság, átláthatóság és gyors lebonyolítás lehet az, amivel a vevő előnybe kerülhet a többi érdeklődővel szemben. 

Eladóknak: megalapozott ár, gyors eladás

Az eladókat a szerződéskötés előtt az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ingatlanközvetítéssel foglalkozó ügyvéd tagjai szokták felkészíteni.

Valós piaci ár meghatározása
Segítünk megérteni, mi számít reális árnak a jelenlegi piacon – az irreálisan magas kezdőár vevőriasztó, és sokszor végül még alacsonyabb ajánlatokat eredményez.

Jogi akadálymentesítés az eladás előtt
Egy ügyvéd előre felméri és rendezi a jogi helyzetet (tulajdoni viszonyok, használati megállapodások, tehermentesítés, társasházi hozzájárulások), így az eladás gyorsabb és gördülékenyebb lesz – ez sokszor alku nélküli lezárást jelent.

Dokumentáció előkészítése
Egy előre elkészített szerződéstervezet és világos feltételek profizmust mutatnak a vevő felé – és segítenek kiszűrni a bizonytalan vagy alkudozó érdeklődőket.

Összegzés

Először is érdemes végiggondolni, hogy aktuálisan érdemes-e ingatlanbefektetésen törni a fejünket. Ha igen és biztosan lakást akarunk venni, akkor legyünk türelmesek, a piac folyton változik és nap mint nap újabb ingatlanok kerülnek eladósorba.

Ha az olvasó még mindig bizonytalan magában az alkudozást illetően, tegye fel magának ezt a kérdést: 

Mi a valószínűbb?

• évek múlva is bánkódni fog az egy elveszett lakás után?
• éveken át korholja magát, hogy ha 500 000 Ft-ot még sikerül lealkudni, akkor mennyivel szebbre tudta volna felújítani a fürdőszobát?

Ha pedig úgy látja, hogy egy ügyvéd a segítségére lehet az alkufolyamatban, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket!

Ingatlanost keres Budapesten? Kattintson!