A lakóingatlan fogalma a magyar jogban

Lakástulajdon és az illetéktörvény

Az illetékekről szóló törvény 102. § (1) bek. f) pontja alapján lakásnak az az ingatlan minősül, amely:

• lakás céljára létesült, és
• az ingatlan-nyilvántartásban „lakóház” vagy „lakás” megnevezéssel szerepel, vagy ilyen megnevezéssel történő nyilvántartásba vétel alatt áll.

Emellett az épület akkor is lakásnak tekintendő, ha:

• az építési engedély szerint lakóház céljára létesül az ingatlan, és
• az építkezés elérte a szerkezetkész állapotot, azaz elkészült a falazat és a tetőszerkezet is.

Szintén lakásnak számít:

• ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként nyilvántartott földrészleten lakóház áll, akkor az épület – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak minősül.

Mi nem minősül lakásnak az illetéktörvény szerint?

Az ingatlanok nem tekinthetők lakástulajdonnak, így pl. cserepótló vétel illetékkedvezmény sem érvényesíthető az építményre (még akkor sem, ha a lakóépülettel egybe vannak építve) rájuk, ha az alábbi a rendeltetésük:

• garázs,
• műhely,
• üzlethelyiség,
• gazdasági épület,
• bármely olyan helyiség, amely nem szükséges a lakás rendeltetésszerű használatához.

Továbbá nem minősül lakásnak az az ingatlan sem, amelyet:

• bár az ingatlan-nyilvántartásban „lakásként” vagy „lakóházként” tartanak nyilván,
• de már legalább 5 éve más célra hasznosítanak (pl. irodaként, rendelőként, üzletként).

A lakóingatlan fogalma újabban azért került előtérbe, mert 2025. januárjától ha a peres eljárásban a követelés lakástulajdonnal vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű joggal kapcsolatos, és a pertárgyérték 10.000.001–250.000.000 forint közötti, akkor a pertárgyérték szerint számított illeték 50%-át, de legalább 489.500 forintot kell a polgári perben peres illetékként megfizetni.

Lakás és lakótelek az Szja tv-ben

A 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 73–74. §-ai kifejezetten meghatározzák a „lakás” és a „lakótelek” fogalmát

Lakásnak minősül a következő:

„Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.” (1995. évi CXVII. törvény, 3. § 73.)

Lakóteleknek minősül:

"A magyar építészetről szóló törvényben meghatározott építési telek, ha arra a településrendezési terv szerint lakás építhető, valamint az ingatlan-nyilvántartásban a lakással együtt nyilvántartott földrészlet, továbbá az a földrészlet, amelyet lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel." (1995. évi CXVII. törvény, 3. § 74.)

A definíció azért is fontos, mert pl. lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.

Lakóingatlan és az Áfa

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 258. § (2) bek. értelmében

lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület

A fentiek azért is fontosak, mert amennyiben az új ingatlant vásárol valaki, akkor a lakóingatlan és lakóingatlannak nem minősülő helyiség (pl. garázs) értékesítése kapcsán az adó alapját meg kell osztani, a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan adóalapjára 27%-os mértékű általános forgalmi adót kell felszámítani, akkor is, ha a lakóingatlanra adott esetben 5%-os áfa mérték vonatkozik.

Lakás fogalma és a CSOK Plusz rendelet

A 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet szerint lakásnak az az ingatlan-nyilvántartásban „lakás” vagy „lakóház” fő rendeltetésű ingatlan minősül, amely a lakhatás feltételeinek megfelel, és az alábbi minimális műszaki és közművesítési feltételeknek is eleget tesz:

A lakás akkor minősül jogilag lakásnak, ha:

1. Az ingatlan-nyilvántartásban a fő rendeltetése „lakás” vagy „lakóház”, vagy
   • tanya, vagy
   • birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete,

ÉS egyidejűleg az alábbi feltételeknek is megfelel:

1. Lakhatásra alkalmas kialakítással rendelkezik, azaz:
   • van benne legalább 12 m²-es lakószoba, valamint
   • főzőhelyiség (vagy legalább 4 m²-es, szellőző térbővület, ami lehetővé teszi a főzést),
   • fürdőhelyiség és WC.
2. Közművesítési feltételek:
   • van villamosenergia-szolgáltatás,
   • van egyedi fűtési mód,
   • van közműves szennyvízelvezetés, vagy ha ez nem adott, akkor:
     • egyedi szennyvízkezelő,
     • tisztítómezős oldómedence, vagy
     • zárt szennyvíztároló,
   • van közműves ivóvíz-szolgáltatás, vagy ha ez nincs, akkor ivóvízminőségű kút áll rendelkezésre a telken.

Miért fontos ez a meghatározás?

A fenti feltételek teljesítése előfeltétele annak, hogy egy ingatlanra CSOK Plusz vagy más otthonteremtési támogatás igénybe vehető, vagy átvihető legyen. Ez a definíció nemcsak a használat célját, hanem a műszaki és közművesítési adottságokat is meghatározza – tehát nem minden lakóházként nyilvántartott ingatlan felel meg.

Kik az első lakásszerzők?

A CSOK+ rendelet értelmében első közös lakásszerzők azok a házastársak, akik a lakás építésére vagy vásárlására irányuló kölcsönkérelmük benyújtásakor vagy azt megelőzően Magyarország területén nem rendelkeztek ugyanabban a lakásban mindketten tulajdonjoggal, és erről nyilatkozatot tesznek;

Mi számít első lakásnak az Otthon Start Programban?

Az Otthon Start Program keretében az minősül első lakást vásárlónak, aki megfelel a kormány által meghatározott tulajdoni feltételeknek - ezekről itt írtunk.

A legfontosabb (eddig ismert) kritériumok az igénylőre vonatkozóan:

• Nem rendelkezik és korábban sem rendelkezett 50%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal lakóingatlanban. Ez a program kulcsfontosságú feltétele. Nem számít, hogy a korábbi tulajdonjogot adásvétellel, ajándékozással vagy örökléssel szerezte-e.
• A jelenlegi tulajdoni helyzet is számít: A hitel igénylésekor sem lehet az igénylőnek 50%-ot meghaladó tulajdonrésze lakóingatlanban.

Július 15-én a Kulturális és Innovációs Minisztérium államtitkára azt is közölte, hogy hiába van valakinek ingatlantulajdona, ha annak mérete nem megfelelő méretű, vagy az nem a lakhatást szolgálja, akkor részt vehet majd a programban. 

Lakóépület a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény alapján

A lakóépület az építési szabályok értemében huzamos emberi tartózkodásra alkalmas, lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységeket (lakásokat) magában foglaló épület (ide tartozhat a családi ház, társasház, sorház, stb.).

A Méptv. 16. § 76. értelmében

lakóépület: olyan épület, amelynek hasznos alapterülete több, mint 50%-ban lakófunkciót tartalmaz.

A részletek tekintetében a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet ("TÉKA") tartalmazza a lakásokkal kapcsolatos követelményeket:

126. § (1) A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek helyiségeit úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé

a) a pihenést, az alvást és az otthoni tevékenységek folytatását,

b) a főzést, étkezést és mosogatást,

c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhelyhasználatot,

d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását,

e) szükség esetén az otthoni, irodai jellegű munkavégzést.

(2) A lakásnak fűthetőnek kell lennie, a rendeltetésének megfelelő szellőzést, megvilágítást minden helyiségben biztosítani kell.

(3) A lakószoba a lakás minden olyan közvetlen természetes megvilágítású és szellőzésű, fűthető, huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyisége, amely lehetővé teszi az (1) bekezdés a) és e) pontja szerinti tevékenységek folytatását és az azokhoz kapcsolódó berendezések elhelyezését.

(4) A (3) bekezdés szerinti lakószoba hasznos alapterülete legalább 10 m2 a legalább hét lakást tartalmazó lakóépületben.

(5) A 30 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakás legalább egy lakószobájának legalább 18 m2 hasznos alapterületűnek kell lennie. Ebbe az alapterületbe nem számítható be a főző és az étkező funkció céljára is szolgáló helyiség, helyiségrész hasznos alapterülete, amennyiben az a lakószoba légterével közös.

(6) A 30 m2-t meghaladó, de legfeljebb 80 m2 hasznos alapterületű lakásban egy legalább 2 m2 hasznos alapterületű tároló helyiséget kell létesíteni, amely a lakáson kívül is elhelyezhető, ha a lakás bejáratától közös használatú közlekedőn 10 méteren belül elérhető a tároló helyiség.

(7) A 80 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakásban egy legalább 5 m2 hasznos alapterületű háztartási helyiséget kell kialakítani.

(8) A legfeljebb 30 m2 hasznos alapterületű lakás lakószobájának legalább 16 m2 hasznos alapterületűnek kell lennie. Amennyiben a lakószoba főzés céljára is szolgál, a szoba hasznos alapterülete legalább 20 m2.

(9) A (8) bekezdés szerinti lakásban olyan előteret vagy előszobát kell kialakítani, amelyben egy legalább 1,20 x 0,60 méter alaprajzi méretű, 2,40 méter magas szekrény elhelyezhető. A lakószobával közös légtérben lévő előtér nem csökkentheti a lakószoba minimális alapterületét.

(10) Az ötven vagy több lakást tartalmazó lakóépületben minden megkezdett ötven lakásból legalább egy lakást adaptálható lakásként kell kialakítani.

A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, különösen a 113. és 53. pont fogalommagyarázata alapján lakás az olyan – általában épületen belüli – helyiségcsoport, amely a szabadból vagy az épületen belüli közös közlekedőből önálló bejárattal rendelkezik, amely huzamos emberi tartózkodásra alkalmas, és a rendeltetésszerű használatot lehetővé tevő helyiségekkel felszerelt (benne konyha, fürdő, vécé, stb.) .

Lakóépület és lakás fogalma a Társasházi törvényben

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 56. § 1. pontja szerint:

Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
1.1. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
1.2. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.).

A Tht. 5.§ (1) bekezdése értelmében a társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. A Tht-t összességében értelmezve lakás leginkább az, amit a társasházi alapító okirat lakásként jelöl.

Mi az, ami biztosan nem lakás?

Nem tekinthetők lakóingatlannak például:

• az irodák,
• üzlethelyiségek,
• garázsok,
• üdülők (kivéve, ha bizonyos esetekben lakásként kerülnek nyilvántartásba),
• vagy bármely olyan ingatlan, amely nem lakhatásra, hanem gazdasági tevékenységre van tervezve.

Hogyan lehet meggyőződni róla, hogy egy ingatlan lakóingatlan?

A legbiztosabb mód az, ha lekérjük az ingatlan tulajdoni lapját, amely tartalmazza a megnevezést (pl. „lakóház”, „lakás”). Ezen kívül érdemes megvizsgálni az alaprajzot, a használatbavételi engedélyt, és szükség esetén kikérni az önkormányzat, egy ügyvéd vagy építész szakértő véleményét is.

Nem ismeri az ingatlan helyrajzi számát? Itt írtunk a legjobb keresési módszerekről!

Összegzés

A lakóingatlan olyan ingatlan, amely elsődlegesen emberek állandó lakhatását szolgálja – ilyenek például a családi házak, társasházi lakások vagy ikerházak. A magyar jogban a lakóingatlan fogalma nem egyetlen, mindenre kiterjedő törvényben került meghatározásra - a definíció attól függ, hogy milyen jogi kontextusban (pl. adózás, építkezés, ingatlan-nyilvántartás) vizsgáljuk a kérdést.