
Dr. Marosi Ádám
• 5 perc olvasás
Zártkert beépíthetősége - jogi alapok
Művelés alól kivett zártkert beépíthetősége
A zártkert egy speciális ingatlan kategória, amelyet hagyományosan mezőgazdasági művelésre, például gyümölcsösök, szőlőültetvények kialakítására használták. A zártkerti ingatlanok egy része mára már elvesztette mezőgazdasági funkcióját, gyakran lakó- vagy pihenő funkcióval rendelkeznek. Balaton környéki ügyvédként egyre többször találkozom olyan vevőkkel, akik a zártkertekre telepített mobilház segítségével szeretnének kedvező árú nyaralóhoz jutni.
Aki zártkertre kíván építkezni, annak nem árt ha tisztában van vele, hogy mik is a zártkertek és milyen szabályok befolyásolják a beépíthetőséget. Ebben a cikkben igyekszem egy kis segítséget nyújtani nekik!
Mi is az a zártkert?
Az az ingatlan minősül zártkertnek, amelyiknek a tulajdoni lapján “megnevezésként” zártkert szerepel. A tulajdoni lapon zártkertként nyilvántartott ingatlanokra a termőföldre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni - kivéve, ha a tulajdoni lapon szerepel a “művelés alól kivett” minősítés is!
Nem minden zártkert minősül tehát termőföldnek. A tulajdonosok ugyanis 2017. december 31-ig egyszerűsített eljárásban kérhették a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. Sokan szerencsére éltek is ezzel a lehetőséggel. Akik lemaradtak, azok (5 évvel a vásárlást követően) ma is kérhetik a végleges más célú hasznosítás engedélyezését, ezt azonban alaposan meg kell indokolni és földvédelmi járulék is fizetendő.
Sokan nem tudják, de a lakóház más célú hasznosítási engedély nélkül, 5 éven belül is építhető a termőföldnek minősülő zártkerten (ha az építési szabályok ezt engedik)!
Önkormányzati rendelet alapján kivonható művelés alól
A 2026. június 11-én elfogadott Inytv. módosítás (Inytv. új 72/E. §) szerint a zártkerti ingatlan művelésből történő kivonása akkor is kérhető a földhivatalnál, ha az önkormányzat erre vonatkozó rendeletet alkotott.

Zártkert művelés alól kivonása megkönnyíti a nyaralást
A termőföld státusz hátrányai
Fontos tudni, hogy a Földforgalmi törvény szerint földnek minősül minden olyan ingatlan, amelynek legalább egy alrészlete megfelel az 5. § 17. pontja szerinti művelési ágaknak és ide tartozik a "kert" is.
A termőföldet a tulajdonosa (használója) – választása szerint – köteles
- megművelni, vagy
- a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni (hasznosítási kötelezettség).
A termőföld értékesítése ráadásul csak szigorú elővásárlási és engedélyezési szabályok megtartása mentén lehetséges.
A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú!
Nem termőföld zártkertben a nyaraló átminősíthető lakóházzá?
Igen, a nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló (vagy üdülő) átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamatot igényel, amelynek kulcsa a helyi önkormányzatnál van. A sikeres átminősítéshez mind a teleknek, mind pedig a rajta álló épületnek meg kell felelnie a jogszabályi előírásoknak.
Az eljárás alapvetően két fő részből áll: először meg kell vizsgálni a telek jogi státuszát és a helyi építési szabályokat, majd ezt követően magának az épületnek az átminősítését kell kérelmezni.
Mi dönti el a zártkert beépíthetőségét? (HÉSZ és TÉKA)
A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban
- a TÉKA, vagyis a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet és
- a helyi építési szabályzatban található rendelkezések (amelyek igen gyakran hivatkoznak az OTÉK-ra) határozzák meg.
A TÉKA alapján mezőgazdasági területeken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad, kivéve, ha az ingatlan zártkerti művelés alól kivett telek, mert ezen építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. A 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el, míg az 1500 m2-t meghaladó területű telken mezőgazdasági műveléshez kapcsolódó, a mezőgazdasággal összefüggő lakó vagy szállásjellegű, a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, hitéleti nevelési, alapfokú oktatási, szakmai továbbképzést biztosító oktatási épületek helyezhetők el. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak!
Módosultak a beépíthetőségi szabályok 2025. augusztus 28-án
Ha az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki, a helyi építési szabályzat megengedheti, hogy kertes mezőgazdasági területen, az általános mezőgazdasági területen és a tájgazdálkodási mezőgazdasági területen 1500 m2-t meghaladó területű telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg.
Zártkert akkor beépíthető?
Én a következők ellenőrzésével szoktam eldönteni, hogy mit is lehet kezdeni a zártkerti ingatlanokkal
- Az Önkormányzati Rendeletek tárában ellenőrzöm, hogy melyek az aktuális építési szabályok az adott településen (HÉSZ).
- Előkeresem a szabályozási tervet (Siófok esetén pl. ez a rendelettárból egy kattintással elérhető, de van hogy a település hivatalos honlapján kell keresni).
- Ellenőrzöm a legnagyobb beépítettséget (a tulajdoni lapon szereplő telekméret meghatározott %-a).
- Ellenőrzöm a legnagyobb épületmagasságot.
- Ellenőrzöm a beépítési módot (pl. Szabadon álló).
- Ellenőrzöm, hogy a terület milyen természetvédelmi (pl. NATURA 2000) védettséggel rendelkezik.
- Ellenőrzöm, hogy a helyi építési szabályzat, vagy más jogszabály meghatároz-e elővásárlási jogot, építési tilalmat, esetleg korlátozást az adott területen.
- Ha szóba kerül a telekalakítás, ellenőrzöm a legkisebb telekterületet.
A helyi építési szabályos és a TÉKA módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek építési lehetőségeire - különösen ha a mobilház gyorsan változó jogszabályi fogalmára gondolunk!
Többször előfordult már a praxisomban, hogy a mobilházas zártkertet eladó arról a szabályozási környezetről adott tájékoztatást a vevőnek, ami akkor volt érvényben, amikor még ő vásárolt. Minden vevőnek elemi érdeke, hogy mindig naprakész legyen ezen jogszabályok változásaival kapcsolatban - az adásvételben közreműködő ügyvéd ebben természetesen nagy segítség lehet. Ha már megvettük a területet, akkor a zártkert területén történő építkezés előtt javasolt konzultálni legalább a helyi főépítésszel.

Zártkerti ingatlan építési szabályok
Telekalakítás és a zártkerti ingatlan státusz
Az ingatlan-nyilvántartás szerint termőföldként zártkertnek minősülő területen a kialakítandó önálló földrészlet legkisebb területe 1500 m2 lehet. A nem termőföld minősítésű zártkertekre a helyi építési szabályok vonatkoznak, de általában ilyen esetben is az 1500 m2-es korlátozás érvényesül.
Zártkertek esetén érdemes a helyi építési szabályzatot és a szabályozási vonalakat is figyelni!
Fontos megjegyzés
Ez egy tájékoztató jellegű összefoglaló. A konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összegzés
A beépíthetőség zártkerti ingatlan vásárlásakor központi kérdés, ráadásul egy HÉSZ, vagy TÉKA módosítás sokat bonyolíthat a helyzeten.
Kategóriák:

Csapatunk
Dr. Marosi Ádám
Tartalomjegyzék
Kapcsolódó cikkek
Legutóbbi bejegyzések

Első lakás illeték - mennyi az annyi?
Első lakásvásárlás előtt áll?
Tovább

A tulajdoni hányad értelmezése, avagy a tulajdoni illetőség jelentése
A tulajdoni hányad értelmezése sokszor problémát okoz
Tovább

3 százalékos hitel feltételei┃FIX 3%-os lakáshitel┃Itt az Otthon Start Program!
Napról napra bővülő tudásbázis!
Tovább

Mi az a fizetési meghagyás?
Fizetési meghagyásos eljárás - nem csak ingatlanügyekben
Tovább

Fizetési kérelem lakásvásárláskor ingyen? Lehetséges!
Lakásvásárlás fizetési kérelemmel: gyorsabb, biztonságosabb utalás
Tovább

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése iránti per
A folyamat lépései és a bírósági gyakorlat
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 600 000 Ft)
Országszerte egységes áron!
- Lakóingatlanra
- 1 garázs
- 1 tároló
- ÁFA