Zártkert beépíthetősége - jogi alapok

Mi dönti el a zártkert beépíthetőségét? (HÉSZ és TÉKA, kivett státusz)

A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban

• a TÉKA, vagyis a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet és
• a helyi építési szabályzatban található rendelkezések (amelyek igen gyakran hivatkoznak az OTÉK-ra) határozzák meg.

A TÉKA alapján mezőgazdasági területeken, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a 720 m2-t el nem érő területű telken épületet elhelyezni nem szabad, kivéve, ha az ingatlan zártkerti művelés alól kivett telek, mert ezen építmény legfeljebb 10%-os beépíthetőséggel helyezhető el. Kivett zártkerteknél nincs 720 m2-es szabály.

A 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el, míg az 1500 m2-t meghaladó területű telken mezőgazdasági műveléshez kapcsolódó, a mezőgazdasággal összefüggő lakó vagy szállásjellegű, a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, hitéleti nevelési, alapfokú oktatási, szakmai továbbképzést biztosító oktatási épületek helyezhetők el. Ezen a helyi építési szabályok településenként módosíthatnak!

Módosultak a beépíthetőségi szabályok 2026-ban is

Ha az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki, a helyi építési szabályzat megengedheti, hogy kertes mezőgazdasági területen, az általános mezőgazdasági területen és a tájgazdálkodási mezőgazdasági területen 1500 m2-t meghaladó területű telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg.

2026-tól a kivett zártkert teljesen kikerült a telekméret-alapú rendszerből, 2026. januárja óta művelés alól kivett zártkert esetén telekmérettől függetlenül max. 10% beépíthetőség.

Zártkert akkor beépíthető?

Én a következők ellenőrzésével szoktam eldönteni, hogy mit is lehet kezdeni a zártkerti ingatlanokkal

1. Az Önkormányzati Rendeletek tárában ellenőrzöm, hogy melyek az aktuális építési szabályok az adott településen (HÉSZ).
2. Előkeresem a szabályozási tervet (Siófok esetén pl. ez a rendelettárból egy kattintással elérhető, de van hogy a település hivatalos honlapján kell keresni).
3. Ellenőrzöm a legnagyobb beépítettséget (a tulajdoni lapon szereplő telekméret meghatározott %-a).
4. Ellenőrzöm a legnagyobb épületmagasságot.
5. Ellenőrzöm a beépítési módot (pl. Szabadon álló).
6. Ellenőrzöm, hogy a terület milyen természetvédelmi (pl. NATURA 2000) védettséggel rendelkezik.
7. Ellenőrzöm, hogy a helyi építési szabályzat, vagy más jogszabály meghatároz-e elővásárlási jogot, építési tilalmat, esetleg korlátozást az adott területen.
8. Ha szóba kerül a telekalakítás, ellenőrzöm a legkisebb telekterületet.

A helyi építési szabályos és a TÉKA módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek építési lehetőségeire - különösen ha a mobilház gyorsan változó jogszabályi fogalmára gondolunk!

Többször előfordult már a praxisomban, hogy a mobilházas zártkertet eladó arról a szabályozási környezetről adott tájékoztatást a vevőnek, ami akkor volt érvényben, amikor még ő vásárolt. Minden vevőnek elemi érdeke, hogy mindig naprakész legyen ezen jogszabályok változásaival kapcsolatban - az adásvételben közreműködő ügyvéd ebben természetesen nagy segítség lehet. Ha már megvettük a területet, akkor a zártkert területén történő építkezés előtt javasolt konzultálni legalább a helyi főépítésszel. 

A legnagyobb hiba: a beépíthetőség ≠ lakóház

A 10%-os szabály, vagy más %-os meghatározottságok csak a beépítettségre vonatkoznak, nem arra, hogy mit lehet építeni.

Lakóépület csak akkor építhető:

1. HÉSZ megengedi
2. önkormányzat kezdeményezi
3. állami főépítész jóváhagyja (eltérési vélemény)

Ha tanyát szeretne kialakítani, akkor javaslom, olvassa el kolléganőm cikkét.

A termőföld státusz hátrányai

Fontos tudni, hogy a Földforgalmi törvény szerint földnek minősül minden olyan ingatlan, amelynek legalább egy alrészlete megfelel az 5. § 17. pontja szerinti művelési ágaknak és ide tartozik a "kert" is.

A termőföldet a tulajdonosa (használója) – választása szerint – köteles 

• megművelni, vagy
• a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni (hasznosítási kötelezettség). 

A termőföld értékesítése ráadásul csak szigorú elővásárlási és engedélyezési szabályok megtartása mentén lehetséges.

A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú!

Telekalakítás és a zártkerti ingatlan státusz

Az ingatlan-nyilvántartás szerint termőföldként zártkertnek minősülő területen a telekalakítással kialakítandó önálló földrészlet legkisebb területe 1500 m2 lehet. A nem termőföld minősítésű zártkertekre a helyi építési szabályok vonatkoznak, de általában ilyen esetben is az 1500 m2-es korlátozás érvényesül.

Zártkertek esetén érdemes a helyi építési szabályzatot és a szabályozási vonalakat is figyelni!

Nem termőföld zártkertben a nyaraló átminősíthető lakóházzá?

Igen, a nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló (vagy üdülő) átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamatot igényel, amelynek kulcsa a helyi önkormányzatnál van. A sikeres átminősítéshez mind a teleknek, mind pedig a rajta álló épületnek meg kell felelnie a jogszabályi előírásoknak.

Az eljárás alapvetően két fő részből áll: először meg kell vizsgálni a telek jogi státuszát és a helyi építési szabályokat, majd ezt követően magának az épületnek az átminősítését kell kérelmezni.

Összegzés

A beépíthetőség zártkerti ingatlan vásárlásakor központi kérdés, ráadásul egy HÉSZ, vagy TÉKA módosítás sokat bonyolíthat a helyzeten. 

Tudta, hogy Budapesten és országszerte kedvező díjakkal vállaljuk adásvételi szerződések elkészítését?

Ha ilyen területe van és építkezni szeretne, vagy vásárlásban gondolkozik, foglaljon időpontot hozzánk online tanácsadásra!